Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании от 25 мая 2015 года апелляционную жалобу ФИО1 на решение Чеховского городского суда Московской области от 24 февраля 2015 года по делу по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 о прекращении регистрации права собственности в ЕГРП, признании права собственности на квартиру, встречному иску ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6 к ФИО2, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры

заслушав доклад судьи Аверченко Д.Г.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ответчикам о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, прекращении записи о государственной регистрации права общей долевой собственности ответчиков в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на указанную квартиру, обязании Управления Росреестра по Московской области произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2 на указанную квартиру.

Ответчики ФИО6, ФИО4, ФИО5 и ФИО1 обратились в суд со встречным иском к ФИО2, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры №<данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, который составлен в форме протокола №5 «О результатах торгов по продаже заложенного арестованного имущества» и подписан 25.10.2006г. ФИО2 и генеральным директором ООО «<данные изъяты>» ФИО7, представлявшим интересы организатора торгов.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования, возражали против удовлетворения ветреного иска. Указали, что 25 октября 2006 года на открытом аукционе по продаже заложенного недвижимого имущества, проводимым Специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд Федерального имущества» истцом приобретена двухкомнатная квартира, расположенная по адресу <данные изъяты>, о чем свидетельствует протокол № 5 «О результатах торгов по продаже заложенного арестованного имущества» от 25.10.2006 г. и акт приема- передачи от 2.11.2006 года. Пунктами 4.1 - 4.3 указанного протокола, имеющего силу договора, предусмотрено, что переход права собственности на приобретенное недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским кодексом и Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании протокола, акта приема - передачи, а также иных документов в соответствии с действующим законодательством. Также из п. 1.4 Протокола следует, что указанное имущество обременено ипотекой в силу договора, зарегистрированного в МОРП 20.05.2004 года, регистрационная запись № 50-01/31-16/2004-36/39 и находится в залоге у Ипотечного кредитного потребительского кооператива граждан «Подольский». В связи с тем, что регистрация права собственности не ограничена законом временными рамками, истец длительное время пытался решить вопрос о составлении плана БТИ, обеспечении доступа в квартиру, а также иные вопросы, связанные с пользованием спорной квартирой. В 2010 году при обращении в Чеховское отделение регистрационной палаты для регистрации права собственности на приобретенное имущество ему стало известно, что несмотря на продажу ему жилого помещения с торгов в порядке реализации арестованного имущества, до настоящего времени в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не прекращены записи о регистрации права собственности ответчиков на спорную квартиру. Данное обстоятельство истцу не было известно, так как сведения о нем не содержатся ни в протоколе № 5 «О результатах торгов по продаже заложенного арестованного имущества» от 25.10.2006 г., ни в акте приема - передачи от 2.11.2006 года. Сохранение записей о регистрации права собственности ответчиков на приобретенную истцом квартиру нарушает его права и препятствует регистрации за ним права собственности на имущество, так как в связи с покупкой названного имущества на торгах, к нему, как добросовестному приобретателю, перешло право собственности на квартиру. Зарегистрировать право собственности в бесспорном порядке, т.е. без обращения в суд он не может, так как необходимо прекратить записи о регистрации права собственности ответчиков на спорное имущество.

Представитель ответчиков - истцов по ветреному иску ФИО6, ФИО4, ФИО5, ФИО1 в судебном заседании не признала исковые требования, пояснив при этом, что, так как право собственности истцу на спорную квартиру не зарегистрировано в установленном порядке, договор купли-продажи квартиры ФИО2 не заключен и не влечет никаких юридических последствий, в том числе и в части возникновения у истца права собственности на данный объект недвижимости. Также указала на пропуск истцом срока исковой давности, так как с 25.10.2006 г. истцу достоверно известно, что собственниками квартиры являются Ж-вы. С этого же времени он ознакомлен с порядком и условиями перехода права собственности на квартиру к нему, как покупателю, от прежних собственников, в том числе и с положениями вышеперечисленных нормативных актов. Таким образом, с 02.11.2006 г. ФИО2 располагал всеми документами, необходимыми для государственной регистрации договора и перехода к нему права собственности. Доказательств отказа второй стороны сделки - «Российского Фонда федерального имущества» (в лице поверенного) передать полный пакет документов для государственной регистрации, либо создания иных препятствий в государственной регистрации, ФИО2 не представлено. ФИО2 не обращался в УФРС по Мо с соответствующим заявлением, поэтому прекратить право собственности ответчиков не представлялось возможным по причине его бездействия. В период с 02.11.2006 г. до настоящего времени, то есть в течение 8 лет истец не обращался в органы государственной регистрации прав на недвижимость с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода к нему права собственности на спорный объект недвижимости. Доказательств, подтверждающих отказ в государственной регистрации за ним права собственности на квартиру, истец не представил. Согласно обоснований встречного иска пояснила, что истцы Ж-вы приобрели в общую долевую собственность по договору купли-продажи от 30.04.2004 г. квартиру № <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, и являемся собственниками данного объекта недвижимости в размере 1/4 доли в праве каждый. 25.10.2006 г. был проведен открытый аукцион по продаже вышеуказанной квартиры. Согласно п. 1.3 Протокола № 5 «О результатах торгов по продаже заложенного арестованного имущества» от 25.10.2006г., имеющего силу договора купли-продажи, победителем торгов признан ФИО2 С,М. 02.11.2006г. ФИО2 и судебным приставом-исполнителем Чеховского районного отдела ГУ ФССП по МО ФИО8 подписан Акт приема-передачи квартиры. Право собственности на спорную квартиру за ответчиком не зарегистрировано в установленном порядке до настоящего времени. С заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи ФИО2 не обращался. Кроме того, во владение спорным жилым помещением ФИО2 не вступил, квартирой никогда не пользовался, ключей не имеет, расходы по ее содержанию и поддержанию в надлежащем состоянии никогда не осуществлял. С момента покупки истцы постоянно проживают в спорной квартире, которая является их единственным жилищем. При таких обстоятельствах Акт приема-передачи квартиры 02.11.2006г. был подписан формально, без реальной передачи объекта ответчику. Считает, что договор купли-продажи квартиры ФИО2 не заключен и не влечет никаких юридических последствий.

Представитель ответчика по встречному иску Федерального агентства по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явился.

Представители третьих лиц по основному иску Управления Росреестра по Московской области, Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области в судебное заседание не явились.

Решением Чеховского городского суда Московской области от 24 февраля 2015 года исковые требования ФИО2 к ФИО6, ФИО4, ФИО5, ФИО1 удовлетворены. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда ФИО1 обратился с апелляционной жалобой в которой просил решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив представленные материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на 25.10.2006г.) в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. В соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации организатор конкурса и лицо, выигравшее торги, подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом конкурса было право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Из положений статей 445, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает основания для отказа организатора торгов от заключения договора с лицом, выигравшим торги.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.05.2004 года за истцами ФИО9 на основании договора купли-продажи квартиры от 30.04.2004 года, заключенного между ними и ООО «<данные изъяты>», было зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/4 доле за каждым на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Заочным решением Чеховского городского суда Московской области от 03 апреля 2006 года удовлетворен иск Ипотечного кредитного потребительского Кооператива граждан "Подольский" к ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО1 об обращении взыскания на указанную квартиру.

25.10.2006 года была реализована на торгах, проведенных между продавцом специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» в лице своего поверенного ООО «<данные изъяты>», и покупателем ФИО2, спорная квартира, что подтверждается протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества № 5 от 25.10.2006 года.

Указанная квартира на основании акта приема-передачи от 02.11.2006 года судебного пристава-исполнителя Чеховского районного отдела ГУ ФССП по МО ФИО8 была передана ФИО2

Согласно протокола № 5 от 25 октября 2006 года истец произвел оплату суммы за имущество в размере 902 951 рублей 70 копеек, во исполнение пункта 2.5 указанного протокола, а приобретенная на торгах квартира была передана от Чеховского районного отдела ГУФССП по МО и принята ФИО2, что подтверждается актом приема- передачи от 2 ноября 2006 года.

Заочное решение Чеховского городского суда Московской области от 03 апреля 2006 года по иску Ипотечного кредитного потребительского Кооператива граждан "Подольский" к ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО1 об обращении взыскания на спорную квартиру, принадлежащее ответчикам на праве общей долевой собственности, определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда 12 августа 2008 года отменено.

Определением Чеховского городского суда Московской области от 30 октября 2008 года исковое заявление Ипотечного кредитного потребительского Кооператива граждан "Подольский" к ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО1 об обращении взыскания на имущество, оставлено без рассмотрения (материалы гражданского дела № 2- 2233/08).

Вступившим в законную силу определением Чеховского городского суда Московской области от 07 июля 2009 года ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО1 в удовлетворении заявления о повороте исполнения заочного решения Чеховского городского суда Московской области от 3 апреля 2006 года по иску Ипотечного кредитного потребительского Кооператива граждан "Подольский" к ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО1, об обращении взыскания на имущество, было отказано.

Заочным решением Чеховского городского суда Московской области от 23.05.2011 года были удовлетворены исковые требования ФИО2: суд прекратил записи о регистрации права в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, составленные на имя ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО1, в 1/4 доле на каждого, на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>; признал за ФИО2 право собственности на указанную квартиру.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 06.12.2011 года заочное решение Чеховского городского суда от 23.05.2011 года было отменено и дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение.

Определением Чеховского городского суда Московской области от 17.05.2012 года исковое заявление ФИО2 к ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО1 о прекращении регистрации права собственности в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, признании права собственности на квартиру оставлено без рассмотрения на основании абз. 8 ст. 222 ГПК РФ в связи с неявкой истца в суд по вторичному вызову.

Определением от 08.10.2013 ФИО10 отказано в удовлетворении заявления о повороте исполнения вышеназванного заочного решения от 23.05.2011 года.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 04.12.2013г. определение Чеховского городского суда от 08.10.2013 отменено, произведен поворот исполнения заочного решения Чеховского городского суда от 23 мая 2011 года: право собственности ФИО2 на спорную квартиру прекращено, а право собственности Ж-вых – восстановлено Л.В., С.М., А.С., М.С.

Решением Чеховского городского суда Московской области от 11.07.2013г., вступившим в законную силу, исковые требования Ж-вых о признании указанных выше торгов по реализации двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, незаконными, и восстановлении их нарушенных прав, оставлены без удовлетворения.

В обоснование принятого решения судом указано со ссылкой на положения ст.ст. 131, 218, 223, 447 ГК РФ, что ФИО2 приобрел данное имущество на торгах, произвел оплату в полном объеме, квартира передана ФИО2 в собственность по акту приема-передачи от 02.11.2006г. Истец, являясь добросовестным приобретателем имеет необходимые документы для возникновения у него права собственности на квартиру, несмотря на отмену заочного решения суда, во исполнение которого проводились торги по реализации квартиры.

При этом суд полагает, что невозможность осуществить государственную, регистрацию права на спорную квартиру не является основанием для признания договора незаключенным.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований суд исходил из того, что в соответствии с положениями ст.ст. 167, 302 ГК РФ ФИО2 является добросовестными приобретателем.

Судебная коллегия не соглашается с данными вывода суда по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что с 2006года по настоящее время квартира находится в фактическом пользовании семьи Ж-вых.

Из п.п. 1.1., 4.2, 4.3, 6.2 подписанного ФИО2 Протокола № 5 от 25.10.2006г. следует, что ему были разъяснены порядок и условия государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, перехода к нему права собственности от прежних собственников Ж-вых.

Согласно действовавшей на момент проведения торгов по реализации спорной квартиры в 2006г. редакции пункта 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ установлено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года).

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что не прошедший государственную регистрацию договор купли-продажи спорной квартиры является незаключенным и не влечет никаких юридических последствий, втом числе и в части возникновения у истца права собственности на данный объект недвижимости..

Судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о признании ФИО2 добросовестным приобретателем, поскольку положения ст.ст.167, 302 ГК РФ не подлежат применению к возникшим правоотношениям по регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, поскольку требования о признании договора купли-продажи недействительным не заявлялись.

В п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано разъяснение о том, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ ФИО2 не представлено доказательств чинения препятствий в регистрации договора купли-продажи со стороны ответчиков, также не представлено доказательств обращения ФИО2 в государственные органы для регистрации договора купли-продажи..

Более того ответчики не являются стороной договора купли-продажи, заключенного 25.10.2006г. ФИО2 в форме протокола №5 «О результатах торгов по продаже заложенного арестованного имущества» с ООО «Экон+».

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку ФИО2 избран ненадлежащий способ защиты.

На основании изложенного решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска ФИО2 и удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Чеховского городского суда Московской области от 24 февраля 2015 года отменить, постановить новое решение:

в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО1 о прекращении регистрации права собственности в ЕГРП, признании права собственности на квартиру – отказать;

встречный иск ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6 к ФИО2, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры – удовлетворить:

признать незаключенным договор купли-продажи квартиры №<данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, который составлен в форме протокола №5 «О результатах торгов по продаже заложенного арестованного имущества»подписан 25.10.2006г. ФИО2 и генеральным директором ООО «<данные изъяты>» ФИО7, представлявшим интересы организатора торгов.

Председательствующий

Судьи