Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе ОАО «Российские железные дороги» на решение Кировского районного суда г.Ярославля от 03 декабря 2013 года, которым постановлено:

Исковые требования Волкова Е.Ю. удовлетворить.

Признать аукцион № по продаже недвижимого имущества - здания гаража на 5 мест, расположенного по адресу: <адрес>, проведенный ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

Взыскать с ОАО «РЖД» в пользу Волкова Е.Ю. сумму задатка <данные изъяты>, расходы по уплате государственной пошлины <данные изъяты>.

Заслушав доклад судьи областного суда Басковой Г.Б., объяснения представителя ОАО «Российские железные дороги» по доверенности Аниськина М.А. в поддержание доводов жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Волков Е.Ю. обратился в суд с иском к ОАО «РЖД» о признании недействительным аукциона № по продаже объекта недвижимости - здания гаража на 5 мест, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании уплаченного задатка в размере <данные изъяты>.

В обоснование иска ссылался на то, что при проведении аукциона ответчиком предоставлена недостоверная информация на сайте, относительно характеристик объекта недвижимости, в результате чего у истца сформировалось неправильное представление о приобретаемом имуществе. Возможности осмотреть объект недвижимости перед проведением торгов не имел, исходил из тех сведений, которые были представлены продавцом. Исходя из стоимости объекта в <данные изъяты>., полагал, что приобретает гаражный бокс с железобетонными перекрытиями. Однако фактически железобетонные плиты отсутствуют, здание находится в разрушенном состоянии.

При таких обстоятельствах, по мнению истца, торги проведены с существенными нарушениями, аукцион является недействительным, сумма задатка, уплаченная им в обеспечение обязательства в размере <данные изъяты>., подлежит возврату.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения – об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, нарушению норм материального права. Указывается, что вывод суда о том, что Волков Е.Ю. не знал о состоянии объекта недвижимости, не подтверждены материалами дела и не соответствуют исследованным доказательствам. ОАО «РЖД» предоставлена вся необходимая информация об объекте недвижимости, указан кадастровый номер, начальная стоимость с учетом фактического состояния объекта, размещены фотографии на сайте. Информация представлена в строгом соответствии с правоустанавливающими документами. Волков Е.Ю. ознакомлен с данной информацией. Принимая участие в других аукционах, истец неоднократно по телефону и письменно получал подробную информацию, в том числе и по спорному объекту. Положения, обязывающие собственника указывать процент износа объекта, отсутствуют. Последующее указание на отсутствие железобетонных перекрытий здания в аукционной документации при проведении повторного аукциона не имеет значения.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит правовых оснований к отмене решения суда и подлежит оставлению без удовлетворения.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что сведения об отсутствии (частичном отсутствии) железобетонных перекрытий здания являются существенными сведениями об объекте недвижимости, который подлежал реализации в результате проведения аукциона №. Отсутствие данной информации в извещении о проведении аукциона противоречит положениям статьи 554 ГК РФ. Поэтому имеются основания для признания аукциона недействительным, что влечет недействительность обязательства о задатке, как обеспечивающего основное обязательство.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, считает их правильными, основанными на имеющихся в деле доказательствах, а постановленное решение отвечающим требованиям закона.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из смысла данной нормы закона определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью, быть полным и содержать все его характеристики.

Доводы жалобы о том, что вся необходимая информация о реализуемом на аукционе объекте недвижимости представлена (кадастровый номер, начальная стоимость с учетом фактического состояния объекта, фотографии на сайте), соответствует правоустанавливающим документам, и была известна истцу, что позволило ему определить состояние данного объекта, являются несостоятельными.

Вывод суда о том, что ответчиком представлена неполная информация об объекте недвижимости при проведении аукциона основан на совокупности имеющихся в деле доказательств, которым дана оценка в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, оснований для их иной оценки судебная коллегия не находит.

Из материалов дела следует, что ОАО «РЖД» опубликовано извещение о проведении аукциона, из которого следует, что предметом аукциона является здание гаража на 5 мест, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. В разделе № документации содержится характеристика объекта недвижимости, где имеется указание на то, что чердачные, междуэтажные, подвальные перекрытия – железобетонные плиты.

При этом из информации о кадастровом номере объекта недвижимости, его начальной стоимости, фотографий на сайте определить отсутствие данных перекрытий истцу не представлялось возможным.

Сведения о кадастровом номере объекта недвижимости, хотя и указаны в разъяснениях Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года №54 в качестве достаточного критерия для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, однако с достоверностью определить характеристики объекта не позволяют. Поскольку ответчиком заявлена информация о наличии железобетонных перекрытий гаража, то само по себе указание в документации по проведению аукциона кадастрового номера объекта не свидетельствует об отсутствии таких перекрытий.

Тот факт, что начальная стоимость объекта недвижимости указывалась ответчиком с учетом отсутствия железобетонных перекрытий, поэтому была низкой, не свидетельствует о том, что истцу было известно о том, что определение ответчиком такой цены связано именно с отсутствием таких перекрытий. При этом из показаний свидетеля <данные изъяты> на которые ссылается автор жалобы, не следует, что данная информация доводилась до сведения Волкова Е.Ю. накануне аукциона.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела истец пояснял, что те фотографии объекта, которые были размещены на сайте ответчика, имели неудобный и непонятный ракурс и не позволили ему определить отсутствие железобетонных перекрытий.

Фотографии, представленные ответчиком в материалы дела, не свидетельствуют о получении истцом полной информации об объекте, поскольку на них продаваемый объект зафиксирован не полностью (л.д. <данные изъяты>).

Ссылки в жалобе на то, что истец имел возможность осмотреть объект лично, на правильность постановленного судом решения не влияют.

В данном случае личный осмотр предмета договора является правом покупателя, но не его обязанностью. Не воспользовавшись таким правом, истец полагался на достоверность информации продавца и данное обстоятельство не свидетельствует о недобросовестности покупателя.

Доводы жалобы о том, что информация об объекте соответствует правоустанавливающей документации на него (свидетельству о регистрации, технической документации), а также о том, что процент износа собственник указывать не обязан, правового значения для настоящего спора не имеют.

Соответствие информации об объекте правоустанавливающей документации, а также отсутствие данных о проценте его износа в данном случае не влияют на предоставленные ответчиком характеристики объекта (отсутствие железобетонных перекрытий).

При таких обстоятельствах тот факт, что кадастровый номер объекта недвижимости, его начальная стоимость с учетом фактического состояния, фотографии на сайте представлены ответчиком в строгом соответствии с правоустанавливающими документами не свидетельствует о полноте информации об объекте, предоставленной ответчиком.

Довод жалобы о том, что последующее указание на отсутствие железобетонных перекрытий здания в аукционной документации при проведении повторного аукциона не имеет значения, судебной коллегией отклоняется как несостоятельный.

Наличие такой информации в документации второго аукциона как раз и свидетельствует о неполноте информации о продаваемом объекте при проведении аукциона №.

Доводы жалобы о том, что Волков Е.Ю. является независимым риэлтором и принимал участие в других аукционах, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, поскольку обладание познаниями в области недвижимости не могут гарантированно предостеречь покупателя от получения недостоверной информации от продавца при совершении сделки.

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела не подтвержден факт получения истцом полной и достоверной информации об объекте недвижимости в нарушение требований статьи 554 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о недействительности аукциона № и, как следствие, недействительности договора о задатке.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы. Содержащиеся в решении выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, подробно и убедительно мотивированы. Материальный закон судом истолкован и применен правильно.

По изложенным мотивам судебная коллегия оставляет апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

апелляционную жалобу ОАО «Российские железные дороги» на решение Кировского районного суда г.Ярославля от 03 декабря 2013 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи