Гражданский кодекс часть 1

19 ноября 2020 г. судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе председательствующего судьи Сокола В.С., судей Корсаковой Ю.М., Романовой Л.В., при секретаре Вааповой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сокола В.С. гражданское дело по исковому заявлению Муратовой Алёны Алексеевны к ООО «Сармат-Агро Плюс» о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе Муратовой Алёны Алексеевны на решение Черноморского районного суда Республики Крым от 09 сентября 2020 г.,

У С Т А Н О В И Л А:

в июле 2020 г. истец поданным иском просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 31 декабря 2014 г., заключенный между Симионенко Алексеем Антоновичем и ООО «Сармат-Агро Плюс».

Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель Муратовой А.А. – Кузьмичев Р.Г., ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять новое решение суда об удовлетворении исковых требований.

Указывает, что имеются основания для расторжения договора аренды в связи с неисполнением ответчиком условий договора. Оспаривает выводы суда по существу спора.

В письменных возражениях директор ООО «Сармат-Агро Плюс» Левачев В.А. против доводов апелляционной жалобы возражал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Сармат-Агро Плюс» Ибадулаев Э.Д. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Муратова А.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (203, 205).

В связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассматривать дело при данной явке.

Выслушав представителя ООО «Сармат-Агро Плюс» Ибадулаева Э.Д., изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 31 декабря 2014 г. между ФИО17 и ООО «Сармат-Агро Плюс» заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, кадастровый № расположенный по <адрес>

В этот же день (31 декабря 2014 г.) составлен акт приема-передачи земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГФИО16 умер.

В настоящее время Муратовой А.А. <данные изъяты>ФИО18 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № расположенный по <адрес> (л.д. 25).

Данное право возникло вследствие выданного нотариусом ДД.ММ.ГГГГ свидетельства о праве на наследство по закону (л.д. 26, 46-93).

В соответствии с положениями ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно положениям п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 390 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с положениями п.п. 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как усматривается из содержания договора аренды земельного участка от 31 декабря 2014 г., пунктом 3.1 договора установлен срок действия договора аренды, с 31 декабря 2014 г. по 25 декабря 2024 г.

Пунктом 6.1 договора установлено, что переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Размер арендной платы за участок составляет 8050 рублей в год, размер арендной платы пересматривается не чаще чем один раз в три года (п.п. 4.1, 4.2 договора).

Пунктами 4.3, 4.5 договора установлено, что арендная плата в размере, указанном в п.4.1 договора, передается арендатором наличными деньгами или производимой арендатором продукцией ежегодно после уборки урожая, но не позднее 31 декабря текущего года. Налог на доходы физических лиц удерживается арендатором из арендной платы и вносится за арендодателя, в связи с чем, арендная плата выплачивается арендодателю с вычетом такого налога.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,0001 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 7.2 договора).

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что в случае отказа от расторжения либо неполучения ответа в течение 10 дней заинтересованная сторона вправе предъявить требования о расторжении договора в суд.

Согласно п. 6.5 договор аренды не может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендодателя.

В силу п. 6.6 договора, договор аренды может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендатора в случаях, когда арендодатель не предоставляет участок в аренду в срок, установленный договором; арендодатель создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с целевым назначением участка или условиями договора; земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра участка; земельный участок оказался непригодным для использования в соответствии с условиями договора и целевым назначением в силу действия непреодолимой силы (наводнение, землетрясение и т.п.) и иных обстоятельств, произошедших не по вине арендатора.

Проанализировав условия договора аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что права и обязанности по данному договору от 31 декабря 2014 г., заключенному между Семионенко Алексеем Антоновичем и ООО «Сармат-Агро Плюс», в полном объеме перешли к Муратовой А.А., как наследнику после смерти ФИО15

Досрочное расторжение заключенных договоров возможно только при определенных договором случаях, при этом досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в данном случае невозможно, поскольку содержатся конкретные условия для досрочного расторжения договора как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.

Как следует из материалов дела, 23 октября 2019 г. Муратова А.А. обратилась с письменным заявлением в адрес ООО «Сармат-Агро Плюс» о расторжении договора и просьбой не обрабатывать земельный участок (л.д. 21).

08 ноября 2019 г. ООО «Сармат-Агро Плюс» отказано в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды (л.д. 27).

04 июня 2020 г. Муратова А.А. вновь обратилась к ООО «Сармат-Агро Плюс» с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. При этом заявитель ссылалась на нарушение условий договора в связи с невыплатой арендной платы после уборки урожая по состоянию на 31 декабря 2019 г. (л.д. 28).

Ответом от 19 июня 2020 г. ООО «Сармат-Агро Плюс» отказано в расторжении договора аренды (л.д. 29).

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, Муратова А.А. ссылалась на неисполнение арендатором условий договора аренды, выразившихся в несвоевременной выплате арендной платы за 2019 г.

По мнению заявителя, данные нарушения являются существенными.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу положений ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из содержания заявлений Муратовой А.А. от 23 октября 2019 г. и от 04 июня 2020 г. о расторжении договора аренды усматривается, что данные заявления не содержат требований о выплате арендной платы за 2019 г.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «Сармат-Агро Плюс» выплата арендной платы за земельный участок за 2019 г. и с учетом пени за просрочку исполнения обязательства в размере 12180 руб. произведена путем перечисления денежных средств на банковский счет Муратовой А.А. только 16 марта 2020 г.

Период несвоевременной выплаты денежных средств составил 2 месяца 16 дней.

Таким образом, арендатором один раз по истечении установленного договором срока платежа <данные изъяты> внесена арендная плата за земельный участок.

Принимая во внимание приведенные нормы права и установленные обстоятельства дела, суд первой инстанции правильно исходил из того, что однократное невнесение арендной платы в установленный срок, не является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы судебной коллегией отклоняются, поскольку на правильность выводов решения суда по существу спора не влияют; данные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, доводам дана надлежащая оценка.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Черноморского районного суда Республики Крым от 09 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Муратовой Алёны Алексеевны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: