Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика <данные изъяты> на решение Бийского городского суда Алтайского края от 28 августа 2013 года

по делу по иску Сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива «Альтаир» к <данные изъяты> об обращении взыскания на заложенное имущество

по встречному иску <данные изъяты> <данные изъяты> к Сельскохозяйственному кредитному потребительскому кооперативу «Альтаир», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании договора залога недействительным, признании недействительной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заслушав доклад судьи Бредихиной С.Г., судебная коллегия

установила:

Сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив «Альтаир» (далее - СКПК «Альтаир») обратился в суд с иском к Елёскину Е.Л. об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании решения Алтайского районного суда Алтайского края от 01 декабря 2011 года по иску СКПК «Альтаир» к <данные изъяты> Ивакину О.В., Дударевой О.Е. о возмещении суммы долга по договору займа, с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца взыскана задолженность в размере *** руб., в том числе основной долг ***., компенсация за пользование займом *** руб., повышенная компенсация *** руб., членский взнос в размере *** руб. Также с ответчиков в пользу истца взыскано в возмещение расходов по уплате государственной пошлине *** руб., расходов по копированию документов *** руб.

Определением судьи Алтайского районного суда Алтайского края от 22 августа 2011 года в качестве обеспечения иска СКПК «Альтаир» к Елёскину Е.Л., Ивакину О.В., Дударевой О.Е. о возмещении долга наложен арест на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Елёскину Е.Л. - земельный участок общей площадью *** кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (<адрес> <адрес>, расположенного за пределами участка).

До настоящего времени решение суда о возмещении долга Елёскиным Е.Л., Ивакиным О.В., Дударевой О.Е. не исполнено, в связи с чем, истец обратился в суд с данным иском.

С учетом уточнения исковых требований СКПК «Альтаир» просил обратить взыскание на принадлежащий Елёскину Е.Л. земельный участок площадью <адрес> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (<адрес>); определить способ продажи земельного участка – с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость земельного участка в размере *** 000 руб.; определить сумму, подлежащую уплате истцу из стоимости реализованного заложенного имущества, в размере *** руб. *** коп.

Ответчик Елёскин Е.Л. с исковыми требованиями СКПК «Альтаир» об обращении взыскания на земельный участок не согласился, предъявил встречный иск к СКПК «Альтаир» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Росреестр) о признании договора залога земельного участка недействительным, признании недействительной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В обоснование встречных исковых требований указал, что спорный земельный участок принадлежит ему на праве собственности на основании договора купли-продажи, право собственности зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГ. Данный участок был приобретен им на заемные денежные средства, полученные в СКПК «Альтаир» по договору займа *** от ДД.ММ.ГГ в размере *** руб. В качестве обеспечения обязательств по договору займа между Елёскиным Е.Л. и СКПК «Альтаир» ДД.ММ.ГГ был заключен договор залога.

Данный договор залога, по мнению Елёскина Е.Л., является недействительным в силу несоответствия его требованиям законодательства.

В договоре залога не определено само обязательство, размер обязательства, не установлен срок его исполнения, указаны только номер и дата договора займа, отсутствует указание на стороны договора займа, место его заключения, не представляется возможным определить порядок погашения основного обязательства, размер периодических платежей и условия их осуществления по договору залога.

Кроме того, в договоре залога не указан предмет ипотеки, недостоверно указан вид права залогодателя на предмет залога. В договоре залога указан лишь примерный адрес заложенного земельного участка и отсутствует его кадастровый номер, указано, что участок принадлежит залогодателю на основании предварительного договора купли-продажи. На момент заключения договора залога предмет залога еще не принадлежал залогодателю.

Не соблюдено требование о порядке государственной регистрации ипотеки, в то время как договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст.9 ФЗ «Об ипотеке», не подлежит государственной регистрации в качестве договора ипотеки. Несоблюдение данного правила влечет недействительность такого договора, он считается ничтожным. В нарушение закона договор ипотеки зарегистрирован не был, что подтверждается отсутствием штампов о регистрации на договоре залога и отсутствием данного договора в регистрационном деле Росреестра. Кроме того, заявление о регистрации ипотеки участниками сделки в Росреестр не подавалось.

Запись в ЕГРП о наличии обременения (ипотеки в силу закона) является недействительной. Поскольку договор залога зарегистрирован не был, то остается неопределенным основание возникновения указанной записи в ЕГРП.

На основании изложенного Елёскин Е.Л. просил суд признать договор залога от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ним и СКПК «Альтаир», недействительным; признать недействительной запись регистрации *** от ДД.ММ.ГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении права собственности (ипотеки) на земельный участок из земель населенных пунктов сад-огород, площадью *** кв.м, по адресу: <адрес> <адрес>), кадастровый номер ***.

Решением Бийского городского суда Алтайского края от 28 августа 2013 года исковое заявление СКПК «Альтаир» удовлетворено частично.

Обращено взыскание на принадлежащее Елёскину Е.Л. заложенное имущество – земельный участок площадью *** кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>), кадастровый номер ***.

Определен способ реализации земельного участка площадью *** кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>), кадастровый номер ***, в виде продажи с публичных торгов.

Определена начальная продажная стоимость земельного участка площадью <адрес> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> кадастровый номер ***, в размере *** *** руб.

Определена сумма, подлежащая уплате Сельскохозяйственному кредитному потребительскому кооперативу «Альтаир» из стоимости реализованного заложенного имущества, в размере *** руб. *** коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований СКПК «Альтаир» отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований Елёскина Е.Л. к СКПК «Альтаир», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании договора залога недействительным, признании недействительной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказано в полном объеме.

С Елёскина Е.Л. в доход муниципального образования город Бийск взыскана государственная пошлина в размере *** руб.

В апелляционной жалобе на решение Бийского городского суда Алтайского края от 28 августа 2013 года, ответчик Елёскин Е.Л. просит данное решение отменить как незаконное и необоснованное.

В обоснование доводов жалоб указывает, что договор залога между истцом и ответчиком от ДД.ММ.ГГ не содержит существенных условий, определенных законом, в нем не определено обязательство, его существо и размер, не установлен срок его исполнения, содержатся только дата и номер договора займа без указания на его стороны и на место его заключения. Стоимость земельного участка определена с нарушением требований действующего законодательства. Вывод эксперта о том, что спрос на такие участки в городе исчезающее мал, в связи с финансовым кризисом, что снижает привлекательность неудачно расположенной земли, является ложным. Отказ эксперта о применении доходного подхода оценки предмета залога является необоснованным. Рыночная стоимость определенная экспертом значительно ниже сложившейся рыночной стоимости земельных участков в <адрес> Алтайского края. При анализе рынка недвижимости усматривается, что с учетом развивающейся инфраструктуры в районе месторасположения участка стоимость земли существенно возросла и составляет около *** руб. Указание судом на истечение сроков исковой давности по требованиям Елёскина Е.Л. являются необоснованными. Запись о наличии обременения (ипотека в силу закона) является недействительной, поскольку договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ не может являться основанием возникновения ипотеки в силу закона в связи с несоответствием его содержания необходимым требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ. В договоре купли-продажи указан иной срок расчета – 36 месяцев, чем в договоре займа – 1095 дней, не указано, что договор займа является приложением к договору купли-продажи земельного участка. В регистрационном деле отсутствует заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодержателя, залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчика Елёскина Е.Л., истец СКПК «Альтаир» просит решение суда оставить без изменения, жалобу Елёскина Е.Л. без удовлетворения.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии со ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с п.1 ст.350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст.349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст.50 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54 названного Закона, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Алтайского районного суда Алтайского края от 01 декабря 2011 года, уточненного определением судебной коллегии Алтайского краевого суда от 29 февраля 2012 года, взыскана солидарно с Елёскина Е.Л., Ивакина О.В., Дударевой О.Е. в пользу Сельскохозяйственного Кредитного потребительского кооператива «Альтаир» задолженность по договору займа в размере *** руб., судебные расходы в сумме *** руб.

Поскольку вступившим в законную силу решением суда установлено, что ответчики не выполняют своих обязательств по договору займа, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о правомерности требований Сельскохозяйственного Кредитного потребительского кооператива «Альтаир» об обращении взыскания на заложенное имущество. Допущенное ответчиками нарушение не может быть признано незначительным, решение суда о взыскании суммы долга по договору займа ответчиками до сих пор не исполнено, что Елёскиным Е.Л. в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

При разрешении вопроса об определении начальной продажной цены заложенного имущества, судом проанализированы и оценены все представленные сторонами доказательства. Суд обоснованно положил в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 164-196), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка из земель населенных пунктов сад-огород, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер *** по состоянию на день проведения экспертизы ДД.ММ.ГГ (с осмотром земельного участка, произведенным Экспертом лично ДД.ММ.ГГ) составляет с учетом необходимого округления *** руб.

Доводы жалобы Елёскина Е.Л. о том, что стоимость земельного участка определена с нарушением требований действующего законодательства; о ложности вывода эксперта о том, что спрос на такие участки в городе исчезающее мал, в связи с финансовым кризисом, что снижает привлекательность неудачно расположенной земли; о необоснованности отказа эксперта о применении доходного подхода оценки предмета залога; что рыночная стоимость определенная экспертом значительно ниже сложившейся рыночной стоимости земельных участков в <адрес> Алтайского края, поскольку при анализе рынка недвижимости усматривается, что с учетом развивающейся инфраструктуры в районе месторасположения участка стоимость земли существенно возросла и составляет около *** руб., не принимаются судебной коллегией во внимание по следующим основаниям.

Так, оценивая указанное заключение на предмет его относимости, допустимости и достоверности судебная коллегия исходит из следующего. Данное заключение составлено экспертом, являющимся действительным членом некоммерческого партнерства <данные изъяты>, обладающим специальными познаниями по программе «Судебная экспертиза по гражданским и уголовным делам» в области исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в т.ч. с целью проведения их оценки (л.д. 190, 191), имеющим стаж работы 15 лет (л.д., л.д. 165, 190, 191). Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (л.д. 165). Заключение содержит в себе выводы и ответы по всем поставленным судом вопросам. При этом каких-либо противоречий, неясностей, неполноты исследования, которые бы давали основания суду сомневаться в его правильности или обоснованности, данное заключение не содержит.

Каких-либо доказательств иной оценки заложенного земельного участка, в частности, оценки специалиста, ответчиком в порядке ст.ст.56, 60 Гражданского процессуального кодекса представлено не было, ходатайств о назначении и проведении по дополнительной либо повторной экспертизы, заявлено не было, а представленные Елёскиным Е.Л. справки и газетные вырезки о предположительной рыночной стоимости заложенного земельного участка, не являются объективными и бесспорными доказательством, опровергающим выводы судебного эксперта и подтверждающим рыночную стоимость предмета залога в указанной выше сумме, как не соответствующие положениям гражданского процессуального законодательства об относимости и допустимости доказательств.

Учитывая изложенное, оснований считать имеющееся в материалах дела заключение судебной оценочной экспертизы необъективным и недопустимым доказательством, не имеется.

Доводы жалобы о том, что запись о наличии обременения (ипотека в силу закона) произведенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, является недействительной, поскольку содержание договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ не соответствует необходимым требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, судебной коллегией являются ошибочными основанными на неправильном толковании норм гражданского законодательства, а также норм законодательства о залоге недвижимого имущества.

Так, согласно п.1 ст.64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, в редакции от 17.06.2010 года, действующей на момент заключения договора купли-продажи между Романченко В.И. и Елёскиным Е.Л. от ДД.ММ.ГГ (л.д. 121 Том 1), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка

К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

В соответствии со ст.11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч.2 ст.20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, в редакции от 17.06.2010 года, действующей на момент заключения договора купли-продажи, ипотеки в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлялась без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не было установлено федеральным законом.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществлялось на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускалось.

Иными словами, государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки, помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, должно быть указано, что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств со ссылкой на кредитный договор, либо договор займа, либо на государственную регистрацию, помимо договора купли-продажи представляются документы, подтверждающие факт получения кредита на приобретение объекта недвижимости (договор займа, кредитный договор).

Факт получения кредита или займа в соответствующей организации является основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя. При этом покупатель будет являться залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, без каких бы то ни было других заявлений и документов.

Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и предоставлять в регистрирующий орган) договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием ипотеки в силу закона.

Из договора займа *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 120 Том 1) следует, что СКПК «Альтаир» «заимодатель» с одной стороны и пайщик Елёскин Е.Л. «заемщик» с другой стороны заключили настоящий договор о том, что «заимодатель» передает «заемщику» денежные средства Фонда финансовой взаимопомощи (сумму займа) в размере *** руб. с целью покупки земельного участка по адресу: <адрес>), на срок *** дней, а «заемщик» обязуется возвратить «заимодателю» сумму займа и компенсацию за пользование займом, установленную настоящим договором.

ДД.ММ.ГГ (л.д. 121 Том 1), Романченко В.И. – продавец и Елёскин Е.Л. – покупатель, заключили настоящий договор о том, что «продавец» продал, а «покупатель» купил в собственность земельный участок (земли населенных пунктов, сад-огород) с кадастровым *** в границах кадастрового плана, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью <адрес> (одна тысяча) кв.м., принадлежащий на момент подписания настоящего договора продавцу на праве собственности (п.1.1 договора).

Оплата по договору производится следующим образом: *** руб. переданы «покупателем» «продавцу» до подписания настоящего договора. Сумма в размере *** руб. будут переданы в течение двух дней после государственной регистрации права за счет средств, предоставленных по договору займа *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного между СКПК «Альтаимр» и «покупателем» на срок *** месяцев. В обеспечение исполнения обязательств, принятых по вышеуказанному договору, земельный участок будет находится в залоге у СКПК «Альтаир» до полного расчета по договору займа (п.3.1 договора).

Право собственности Елёскина Е.Л. на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, о чем свидетельствует надпись на Договоре купли-продажи земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, положения ст.ст.339, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.9, 10, 11, 20, 64.1 Закона «Об ипотеке», возникновение ипотеки земельного участка не в силу договора, а в силу закона, в отношении ипотеки соблюден установленный порядок государственной регистрации, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отказа в удовлетворении исковых требований истца не имелось.

Конституционный Суд РФ в определении от 22.03.2012 г. № 517-О-О указал, что норма п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» направлена на обеспечение обязательств заемщика перед банками, иными кредитными организациями и юридическими лицами, предоставившими денежные средства на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и сама по себе не может расцениваться как нарушающая права и свободы заявителя.

При таких обстоятельствах, является несостоятельной ссылка в жалобе на то обстоятельство, что признан недействительным п.2.4.2 договора займа от ДД.ММ.ГГ, заключенного между Елёскиным Е.Л. и СКП «Альтаир» об очередности погашения денежного обязательства (л.д. 31-33 Том 2).

Также несостоятельна и ссылка жалобы на то, что данный договор не позволяет определить срок исполнения основного обязательства по возврату займа, поскольку в договоре купли-продажи указан иной срок расчета – *** месяцев, чем в договоре займа – *** дней и не указано, что договор займа является приложением к договору купли-продажи земельного участка. Количество дней *** в пересчете на месяцы составляет ***.

Довод жалобы о том, что в регистрационном деле отсутствует заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодержателя, залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, не принимается во внимание как основанный на неправильном применении норм действующего законодательства.

В соответствии с ч.2 ст.20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, в редакции от 17.06.2010 года, действующей на момент заключения договора купли-продажи между Романченко В.И. и Елёскиным Е.Л. от ДД.ММ.ГГ, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлялась без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлялась одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не было установлено федеральным законом.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы жалобы о необоснованности указания суда на истечение сроков исковой давности по встречным требованиям Елёскина Е.Л. о признании договора залога от ДД.ММ.ГГ, заключенным между СКПК «Альтаир» и Елёскиным Е.Л. недействительным, поскольку в нарушении требований закона, договор залога зарегистрирован не был, такой договор считается ничтожным.

Так, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ, в обеспечение обязательств по договору займа *** от ДД.ММ.ГГ, между СКПК «Альтаир» и Елёскиным Е.Л. был заключен договор залога земельного участка общей площадью – *** кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д., л.д. 86, 119 том 1). Каких либо сведений о регистрации указанного договора залога материалы дела не содержат.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Елёскина Е.Л. в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае сделка залога является оспоримой, поэтому срок исковой давности составляет один год со дня, когда Елёскин Е.Л. узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, в редакции от 17.06.2010 года, действующей на момент заключения договора залога, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.5 вышеназванного Закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки.

Частями 1, 2 ст.10 указанного выше Закона установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение Правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Как усматривается из материалов дела, договор залога вышеуказанного земельного участка не прошел государственную регистрацию.

Однако принимая во внимание, что в данном случае имеет место ипотека в силу закона, произведенная в соответствии с действующим законодательством, защите судом подлежит только нарушенное право и удовлетворение встречных требований ответчика о признании договора залога недействительным не влечет правовых последствий в виде отказа в иске СКПК «Альтаир» об обращении взыскания на заложенное имущество и нарушения прав и законных интересов Елёскина Е.Л., принимая во внимание, что правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям, судебная коллегия полагает, что обжалуемое ответчиком решение суда следует оставить без изменения.

Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч.4 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда, судом первой инстанции также не нарушены.

На основании изложенного, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, руководствуясь ч.1 ст.327.1, ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бийского городского суда Алтайского края от 28 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу <данные изъяты> – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: