Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе < Ф.И.О. >11 на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от <...>.

Заслушав доклад, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

< Ф.И.О. >18 обратился в суд с иском к < Ф.И.О. >5 о признании договора купли-продажи от <...> земельного участка и 1/2 доли жилого дома, расположенных по адресу: <...>, заключенного между < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >5 недействительным, применении последствий недействительности сделки путем возврата указанных объектов недвижимости в собственность < Ф.И.О. >6 и включения данных объектов недвижимости в состав наследственного имущества, исключения < Ф.И.О. >5 из числа собственников и аннулирования записей в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости.

В обоснование требований указано, что истец является троюродным братом и единственным наследником по закону < Ф.И.О. >6, умершей <...>. |После ее смерти открылось наследство в виде права собственности на вышеуказанные земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом. Истец своевременно обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства по закону. Однако, в процессе сбора документов истцу стало известно о том, что после смерти < Ф.И.О. >6 данное имущество было отчуждено в пользу < Ф.И.О. >5 на основании договора купли-продажи от <...>. При заключении указанного договора купли-продажи от имени продавца на основании доверенности действовала < Ф.И.О. >12, которая осуществила заключение договора купли-продажи и получила правоустанавливающие документы после смерти собственника, чем лишила истца наследственного имущества. Считает, что договор купли-продажи от <...> является недействительной сделкой, поскольку совершен после смерти продавца и в этом случае все принадлежащее продавцу имущество становится наследственным.

Представитель ответчика < Ф.И.О. >5 возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что при жизни < Ф.И.О. >6 между ней и < Ф.И.О. >5 был заключен договор купли-продажи спорного имущества от <...>, на основании которого < Ф.И.О. >6 продала < Ф.И.О. >5 данные объекты за 2 795 000 рублей. <...> составлен акт приема-передачи. Договор от <...> заключен < Ф.И.О. >6 лично и сдан на государственную регистрацию. Переход права собственности на основании сделки от <...> не был зарегистрирован, поскольку договор не был удостоверен нотариусом. Однако, фактически договор купли-продажи вступил в силу с момента подписания, а не с момента регистрации. В тот же день <...> на вырученные от продажи имущества деньги < Ф.И.О. >6 приобрела у < Ф.И.О. >13 двухкомнатную квартиру в строящемся многоквартирном доме по <...> по договору уступки права за 2 795 000 рублей. Стороны договорились, что < Ф.И.О. >6 останется проживать в доме по <...> до <...>, пока достраивается ее новая квартира. < Ф.И.О. >6 дала < Ф.И.О. >12 доверенность для сбора документов и оформления нотариального договора. Чтобы не тревожить пожилого человека, < Ф.И.О. >12 сама выполнила все действия, необходимые для заключения нотариального договора и от имени < Ф.И.О. >6 подписала договор от <...>, сдала его на государственную регистрацию. О смерти < Ф.И.О. >6< Ф.И.О. >12 не знала и не могла знать, поскольку < Ф.И.О. >18 не принял меры для уведомления доверенного лица о смерти доверителя. Не знали о смерти продавца также < Ф.И.О. >5 и нотариус < Ф.И.О. >14 Считает, что договор купли-продажи спорных объектов между < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >5 состоялся, т.к. < Ф.И.О. >6 передала покупателю недвижимое имущество, < Ф.И.О. >5 выплатила продавцу установленную цену в полном объеме. Этот договор не нарушает права < Ф.И.О. >18, поскольку в наследственную массу поступила двухкомнатная квартира по <...>.

Третье лицо нотариус < Ф.И.О. >14 дала пояснения о том, что <...> к ней обратилась < Ф.И.О. >6 для удостоверения доверенности на имя < Ф.И.О. >12 для продажи земли и части дома. При этом, < Ф.И.О. >6 передвигалась в инвалидном кресле, сообщила нотариусу, что продает свой дом по <...> и покупает квартиру в строящемся доме, но останется проживать в своем доме по <...> до <...>, пока строительство многоквартирного дома не будет завершено. <...> нотариус уведомила сособственника жилого дома по <...> в <...>< Ф.И.О. >15 о продаже имущества < Ф.И.О. >6 Срок для реализации < Ф.И.О. >15 преимущественного права покупки истек <...>. < Ф.И.О. >12 и < Ф.И.О. >5<...> обратились к < Ф.И.О. >14 для составления договора купли-продажи спорного имущества. На момент составления договора нотариус проверила доверенность < Ф.И.О. >12, документ не был отозван. О смерти продавца < Ф.И.О. >14 не знала и не могла знать, поскольку информации от наследников о смерти наследодателя к ней не поступало. Тот факт, что при оформлении договора продавец не присутствовала, лично не вызвал у нотариуса сомнений, поскольку именно для этого < Ф.И.О. >6 выдала < Ф.И.О. >12 доверенность от <...>.

Обжалуемым решением суда в иске отказано.

В апелляционной жалобе < Ф.И.О. >18 просит отменить указанное решение суда, как незаконное и необоснованное, принять новое решение, которым иск удовлетворить, ссылаясь на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе в возражениях на нее, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Отказывая в иске, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих, что на момент заключения договора купли – продажи от <...> стороны договора знали о смерти продавца < Ф.И.О. >6

С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может.

Судом апелляционной инстанции достоверно установлено, и не опровергнуто ответчиком, что продавец < Ф.И.О. >6, являющаяся наследодателем, умерла <...>, а оспариваемый договор купли-продажи заключен и удостоверен нотариусом Геленджикского нотариального округа < Ф.И.О. >14 спустя два месяца после ее смерти, и заключен был от ее имени доверенным лицом, < Ф.И.О. >12, действовавшей по доверенности, действие которой в силу закона было прекращено, в связи со смертью доверителя.

В соответствии с п.2 ст. 14 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

В силу подпункта 5 пункта 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Однако, суд посчитал, что при жизни < Ф.И.О. >6 выразила свою волю на отчуждение спорного имущества, собственноручно подписала договор купли-продажи от <...>, получила в полном объеме деньги за проданное имущество, передала спорное имущество < Ф.И.О. >5 по передаточному акту», и с момента заключения договора купли-продажи от <...> спорное имущество выбыло из собственности < Ф.И.О. >6 и не подлежит включению в наследственную массу.

Однако, данный договор купли-продажи от <...>,как основание возникновения права собственности покупателя < Ф.И.О. >5 на отчуждаемые <...> долю жилого дома и земельный участок по <...>, <...> в <...>, не прошел государственную регистрацию перехода прав собственности на вышеуказанные объекты недвижимости к продавцу, в связи сналичием существенных нарушений действующего законодательства при его заключении, в государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество к покупателю < Ф.И.О. >5 было отказано, что также не отрицалось представителем ответчика и его представителем.

Таким образом, право собственности на объекты недвижимости у < Ф.И.О. >5 на основании договора купли-продажи от <...> не возникло, данные объекты оставались в собственности < Ф.И.О. >6, т. к. в силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в суде.

Кроме того, сторонами не было заявлено требований о признании данного договора купли-продажи от <...> заключенной и действительной сделкой, предметом спора являлся договор купли-продажи от <...>, удостоверенный нотариусом Геленджикского нотариального округа < Ф.И.О. >14

Согласно нормам действующего гражданского законодательства, а также судебной практике, при заключении договора по отчуждению объектов недвижимости доверенное лицо должно быть осведомлено о жизни и здоровье доверителя, а также должно быть лично убеждено о его существовании, как физического лица. Проверка данной информации является обязанностью доверенного лица.

Однако, доверенным лицом < Ф.И.О. >12 не было предпринято никаких действий по проверке факта существования доверителя при жизни на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от <...>.

Ссылка суда на то, что < Ф.И.О. >18, являясь правопреемником < Ф.И.О. >6, обязан был известить доверенное лицо < Ф.И.О. >12, о смерти доверителя < Ф.И.О. >6» является необоснованной, поскольку, истец, проживая в <...> по другому адресу: <...>, не был осведомлен и информирован о выдаче < Ф.И.О. >6 доверенности на имя < Ф.И.О. >12, а также о подписании ею договора купли-продажи от <...>, т. к. < Ф.И.О. >6 после подписания данного договора оставалась проживать по прежнему месту жительства в домовладении по адресу: <...>, и продолжала пользоваться и владеть данным объектом недвижимости, как своим собственным, о продаже данных объектов истцу было неизвестно.

Воля гражданина, в данном случае < Ф.И.О. >6, отраженная в договоре купли-продажи от <...>, является основанием для проведения регистрационных действий, но не является основанием перехода права собственности, в данном случае — на спорные объекты недвижимости, поэтому в случае смерти гражданина (продавца) все принадлежащее ему имущество становится наследственным в соответствии с пунктом 2 ст.218 ГК РФ, в связи с чем, выводы суда о том, что с момента заключения договора купли-продажи, от <...> спорное имущество выбыло из собственности < Ф.И.О. >6 и не подлежит включению в наследственную массу», являются неправильными, поскольку на момент смерти < Ф.И.О. >6 она являлась законным и правомерным собственником <...>доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок площадью <...> кв.м. по <...>, <...> в <...>, в связи с чем указанные объекты подлежат включению в наследственную массу.

Из материалов дела следует, что < Ф.И.О. >18 является троюродным братом < Ф.И.О. >21 (до брака — < Ф.И.О. >4) < Ф.И.О. >6, <...> года рождения, умершей <...>. В связи со смертью троюродной сестры, < Ф.И.О. >6, открылось наследство в виде <...> доли домовладения и земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый <...>, для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: <...>, принадлежавших наследодателю на праве собственности.

Согласно п.1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

В силу п.1 ст. 1143 ГК РФ если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя) (п.1 ст. 1144 ГК РФ).

Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей (п.1 ст.1145 ГК РФ).

В связи с отсутствием иных наследников у < Ф.И.О. >6, ее супруг, < Ф.И.О. >1, <...> года рождения, умер <...>, два сына: < Ф.И.О. >2, <...> года рождения, умер <...>, < Ф.И.О. >3, <...> года рождения, умер <...>, < Ф.И.О. >23 (до брака — < Ф.И.О. >22, <...> года рождения, умерла <...>, отец < Ф.И.О. >4, умер <...>, наследником ее имущества являюсь я, как троюродный брат.

Истец, как наследник, своевременно обратился к нотариусу Геленджикского нотариального округа < Ф.И.О. >16 с заявлением о принятии наследства по закону после смерти < Ф.И.О. >6 умершей <...>,что подтверждается справкой нотариуса <...> от <...>.

Однако, в процессе сбора необходимых документов на наследственное имущество в виде <...> доли домовладения и земельного участка площадью <...> кв.м., расположенных по адресу: <...>, выяснилось, что уже после смерти наследодателя <...>нотариусом Геленджикского нотариального округа < Ф.И.О. >14 удостоверен договор купли-продажи <...> доли домовладения и земельного участка по <...>, <...> в <...>, заключенный между < Ф.И.О. >6, в лице ее доверителя, действующего по доверенности, и < Ф.И.О. >5, <...> года рождения, проживающей по адресу: <...>, в связи с чем, объектов наследственного имущества в виде <...> доли домовладения и земельного участка площадью <...> кв.м. по <...>, <...> в <...> не имеется, т. к. указанное имущество уже является собственностью иного лица - < Ф.И.О. >5

Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> подтверждается, что государственная регистрация права собственности < Ф.И.О. >5 на <...> долю жилого дома и земельный участок по <...>, <...> в <...>, по договору купли-продажи, осуществлена <...>, регистрационная запись <...>, т.е. спустя почти два месяца после смерти сестры. < Ф.И.О. >6. имевшей место <...>.

Однако, лицо, действующее от имени < Ф.И.О. >6 по доверенности, а также < Ф.И.О. >5, скрыв факт смерти < Ф.И.О. >6, осуществили заключение договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости и получили правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок.

В силу указанных обстоятельств, истец лишился наследственного имущества, причитающегося ему по закону.

Все вышеуказанные обстоятельства подтверждают факт того, что на момент подачи документов на государственную регистрацию и на момент осуществления государственной регистрации перехода права собственности на <...> долю жилого дома и земельный участок к ответчику < Ф.И.О. >5, т. е. на <...>, продавец спорных объектов недвижимости являлся умершим, однако, данная информация была скрыта от нотариуса Геленджикского нотариального округа < Ф.И.О. >14 и от органа федеральной регистрационной службы, в связи с чем, в удостоверении договора купли-продажи нотариусом должно быть отказано, а также в государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимости к < Ф.И.О. >5 должно быть отказано, в связи со смертью одной из сторон сделки - продавца, и указанные <...> доля жилого дома и земельный участок подлежат включению в состав наследственной массы, оставшейся после смерти < Ф.И.О. >17

В соответствии с п.2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Для перехода права собственности на имущество договор купли-продажи должен пройти процедуру государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 ст.551 ГК РФ, поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации в силу ГК РФ.

Исходя из пункта 7 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ, сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. е. действующее законодательство связывает наступление правовых последствий не с заключением договора и не с представлением необходимых документов на регистрацию сделки, а с моментом внесения записи о сделке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Воля гражданина, отраженная в договоре, является основанием для проведения регистрационных действий, но не является основанием перехода права собственности, в данном случае - на спорные объекты недвижимости, поэтому в случае смерти гражданина (продавца) все принадлежащее ему имущество становится наследственным в соответствии с пунктом 2 ст.218 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделок не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ).

В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не представляет иных последствий нарушения.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, отменяя решение, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Геленджикского городского суда от <...> отменить, приняв по делу новое решение.

Признать сделку купли-продажи <...> доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, <...>, <...>, заключенную между < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >5, и удостоверенную нотариусом Геленджикского нотариального округа < Ф.И.О. >14<...>, недействительной.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи <...> доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, <...>, заключенной между < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >7, путем: возврата указанных объектов недвижимости в собственность < Ф.И.О. >6, и включения данных объектов недвижимости в состав наследственного имущества, оставшегося после смерти < Ф.И.О. >6, умершей <...>, исключения < Ф.И.О. >5 из числа собственников на вышеуказанное недвижимое имущество и аннулирования записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости — Уг долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, кадастровый <...>, и земельный участок площадью <...> кв.м., кадастровый <...>, для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: Краснодарский край, <...>, <...>, за < Ф.И.О. >5.

Председательствующий:

Судьи: