Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 20 сентября 2018 года дело по апелляционной жалобе представителя ООО УК «ЖЭУ-4» ФИО1 на решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 21 июня 2018 года, которым оставлены без удовлетворения исковые требования ООО УК «ЖЭУ-4» к ФИО2 о признании ничтожным решения собственников многоквартирного дома.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Грибанова Ю.Ю., выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО УК «ЖЭУ-4» обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании ничтожным решения собственников многоквартирного дома.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО УК «ЖЭУ-4» осуществляет управление многоквартирным домом № 22 по ул. Челюскинцев в г. Новосибирске на основании Протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 22 по ул. Челюскинцев от 22.12.2006 года г. и Договора управления многоквартирным домом от 01.05.2007 г.

Согласно п. 7.1 Договора управления, срок его действия был установлен на 1 год.

Ежегодно на основании п. 7.8 Договора управления срок его действия продлевался на тех же условиях.

В соответствии с п. 7.6 договор управления может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством, при условии письменного уведомления Управляющей организации всеми или большинством Собственников многоквартирного дома, не менее чем за 60 (шестьдесят) дней до даты расторжения договора.

20 апреля 2018 года в адрес ООО УК «ЖЭУ-4» поступил протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого путем очно-заочного голосования от 08.04.2018 г.

Согласно данному протоколу на собрании собственников был рассмотрен вопрос: №3 о неудовлетворительном исполнении обязанностей по договору управления об оказании услуг и выполнении работ ООО УК «ЖЭУ-4» и о расторжении договора управления от 2007 года; №4 о выборе в качестве управляющей организации ООО УК «Комфорт-Сервис» ИНН <***>, ОГРН <***>, г.Новосибирск, ул.Ватутина, 41/1; №5 об утверждении текста договора управления и приложений к нему с управляющей организацией ООО УК «Комфорт-Сервис» с 01.05.2018 г.; №7 о наделении председателя совета дома ФИО2, собственника квартиры №9, полномочиями по подписанию договора управления МКД с ООО УК «Комфорт-Сервис; №8 об утверждении стоимости работ и оказываемых услуг по содержанию общедомового имущества ООО УК «Комфорт-Сервис» в размере 14,42 рубля за один кв.м в месяц общей площади помещения (в том числе плата за ТБО) с 01.05.2018 г. по 01.05.2019 г.; №9 об определении размера платы по статье «Целевой сбор» в размере 1,52 рубля за 1 кв.м, общей площади помещения (замеры сопротивления изоляции) с 01.05.2018 г. по 01.05.2019 г.; №10 об определении размера платы по статье «текущий ремонт» в размере 1,52 рубля за 1 кв.м, общей площади помещения с 01.05.2018 г. по 01.05.2019 г.

Истец полагает, что решения по вышеуказанным вопросам являются недействительными.

На основании изложенного истец просил суд признать ничтожным решение №3 о неудовлетворительном исполнении обязанностей по договору управления об оказании услуг и выполнении работ ООО УК «ЖЭУ-4» и о расторжении договора управления от 2007 года; №4 о выборе в качестве управляющей организации ООО УК «Комфорт-Сервис» ИНН <***>, ОГРН <***>, г.Новосибирск, ул.Ватутина, 41/1; №5 об утверждении текста договора управления и приложений к нему с управляющей организацией ООО УК «Комфорт-Сервис» с 01.05.2018 г.; №7 о наделении председателя совета дома ФИО2, собственника квартиры №9, полномочиями по подписанию договора управления МКД с ООО УК «Комфорт-Сервис; №8 об утверждении стоимости работ и оказываемых услуг по содержанию общедомового имущества ООО УК «Комфорт-Сервис» в размере 14,42 рубля за один кв.м в месяц общей площади помещения (в том числе плата за ТБО) с 01.05.2018 г. по 01.05.2019 г.; №9 об определении размера платы по статье «Целевой сбор» в размере 1,52 рубля за 1 кв.м, общей площади помещения (замеры сопротивления изоляции) с 01.05.2018г. по 01.05.2019 г.; №10 об определении размера платы по статье «текущий ремонт» в размере 1,52 рубля за 1 кв.м, общей площади помещения с 01.05.2018 г. по 01.05.2019 г.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель ООО УК «ЖЭУ-4» ФИО1

В апелляционной жалобе изложена просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Судом сделаны неверные выводы относительно применения положений п. 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Апеллянт полагает, что в данном случае следует применять законодательство, которое регулирует отношения, связанные с изменением или расторжением договоров управления многоквартирными домами.

При рассмотрении судом первой инстанции данного спора установлено, что ни ООО УК «ЖЭУ-4» ни собственники МКД № 22 по ул. Челюскинцев не осуществляли действия по достижению соглашения о расторжении существующего договора.Апеллянт полагает, что порядок расторжения Договора управления нарушен, так как собственники не предупредили ООО УК «ЖЭУ-4» о своем намерении расторгнуть договор за 60 дней. Соответственно, в силу п. 7.8 Договора управления он был автоматически пролонгирован.

Кроме того, апеллянт указывает, что положения п. 8.2 ч. 8 ст. 162 ЖК РФ были введены только 29.12.2006 г., на основании ФЗ № 251-ФЗ, т.е. после того, как Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 22 по ул. Челюскинцев № 1 от 22.12.2006 г. был утвержден договор управления домом с ООО УК «ЖЭУ-4». Таким образом, на момент утверждения собственниками МКД договора управления, положения п. 8.2 ч. 8 ст. 162 ЖК РФ отсутствовали. В положениях ФЗ № 251-ФЗ условия о распространении действия его положений на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, отсутствуют.

Ответчиком представлены возражения на апелляционные жалобу и представление, в которых отмечается, что судом правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, дана оценка представленным доказательствам и применены нормы права.

Исследовав материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и поступивших возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходи к следующим выводам.

Как следует из п. 2 ст. 161 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему удержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 161 ЖК РФ).

Из приведенных норм права следует, что договор управления многоквартирным домом, по сути, является особым видом договора, в отношении которого применяется специальный режим правового регулирования, предполагающий, в том числе, наличие особых (специальных) условий его изменения и прекращения.

Так, в частности указанный договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. 8.2 162 ЖК РФ, в том числе, и по причине принятия решения о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Решением собственников помещений многоквартирного дома № 22 по ул. Челюскинцев № 1 без номера от 08.04.2018 г. на основании вышеприведенных норм права расторгнут договор управления от 01.05. 2007 г. с ООО УК «ЖЭУ-4» и выбрана другая управляющей организации - ООО УК «Комфорт-Сервис».

Доводы истца о необходимости применения к порядку расторжения договора управления МКД положений гражданского законодательства без учеты норм жилищного законодательства основаны на неправильном толковании закона.

Ссылки апеллянта на неправильное применение судом положений п. 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ в редакции, не действовавшей на дату принятия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома № 22 по ул. Челюскинцев № 1 решения о заключении договора управления домом с ООО УК «ЖЭУ-4» (от 22.12.2006 г.), также не заслуживают внимания, так как договор управления заключен 01.05.2007 г., то ест в период, когда уже действовала измененная редакция п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Кроме того, отношения сторон, связанные с расторжением заключенного с ООО УК «ЖЭУ-4» договора на управление жилым домом также возникли после 31.12.2006 г. (даты вступления в силу Федеральный закон от 29.12.2006 г. N 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») – в момент принятия решения собственников по указанному вопросу, следовательно, к отношениям, связанным с расторжением заключенного с ООО УК «ЖЭУ-4» договора на управление жилым домом, применяются положения п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах, обжалованное решение является законным и обоснованным, а потому отмене по доводам жалобы не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 21 июня 2018 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО УК «ЖЭУ-4» ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: