Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 10 февраля 2016 года дело по апелляционной жалобе истца Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска на решение Кировского районного суда города Омска от 18 ноября 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска к Никифорову Д. В. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу самовольной постройки оставить без удовлетворения»,

заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Омска обратился в суд иском к Никифорову Д.В. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу самовольной постройки.

В обоснование заявленных исковых требований с учетом их уточнения указывалось на то, что в <...> г. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Омска была проведена проверка земельного участка площадью <...> кв.м., расположенного в <...>. В ходе проверки установлено, что в границах участка расположен индивидуальный жилой дом, имеющий адрес: <...>, разрешение на строительство которого администрацией Кировского АО г. Омска не выдавалось. Регистрация права собственности Никифорова Д.В. на спорный объект осуществлялась на основании договора долевого участия в строительстве коттеджного городка, согласно которому строительство осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером <...>. Между тем сведения об этом участке исключены из государственного кадастра недвижимости <...> Сам же участок расположен в территориальной зоне <...> - зоне городской рекреации, не предназначенной для размещения индивидуальных жилых домов. Кроме того, на спорном земельном участке расположены лесные участки городского леса Кировского окружного лесопарка (квартала <...>, выделы <...>), жилой дом находится преимущественно в границах выдела <...>. Однако в городских лесах также запрещается размещение объектов капитального строительства.

Просили признать объект капитального строительства по адресу: <...>, самовольной постройкой, обязать Никифорова Д.В. самостоятельно либо за счет собственных средств осуществить снос самовольно возведенного объекта.

В судебном заседании представитель истца Немыкина К.С., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.

Ответчик Никифоров Д.В. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Представитель истца Будылина Т.В., действующая на основании доверенности, представляющая также интересы 3-го лица - ПК «МТИЗ «Инициатива», исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно пояснила, что на момент строительства спорный дом был возведен в границах территориальной зоны индивидуальной жилой застройки <...>. Зона рекреации <...> была введена после оформления прав на домостроение. Сведения же об участках городских лесов – выделы <...> внесены в государственный кадастр недвижимости также значительно позже - в <...> г.

Представитель 3-го лица - Главного управления лесного хозяйства Омской области Федоров Е.А., действующий на основании доверенности, разрешение вопроса оставил на усмотрения суда.

Представители 3-х лиц - Департамента имущественных отношений администрации г. Омска, администрации Кировского АО г. Омска, Управления Росреестра по Омской области, Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска – Немыкина К.С., действующая на основании доверенности, просит решение суда отменить и вынести новое об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на приводившиеся в исковом заявлении доводы о том, что принадлежащий ответчику жилой дом является самовольной постройкой, т.к. расположен в зоне городской рекреации, создан с нарушением градостроительных норм и правил на земельном участке, который не сформирован и в ГКН не учтен. Кроме того, Никифоров Д.В. был привлечен к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка.

В поступивших <...> в Омский областной суд возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика и третьего лица ПК «МТИЗ «Инициатива» – Будылина Т.В., действующая на основании доверенностей, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители 3-х лиц - Департамента имущественных отношений администрации г. Омска, администрации Кировского АО г. Омска, Управления Росреестра по Омской области, Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, Главного управления лесного хозяйства Омской области участия не приняли, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не ходатайствовали.

Выслушав объяснения представителя истца – Очаковской К.С., просившей об отмене судебного решения, ответчика Никифорова Д.В., его представителя Будылиной Т.В. (одновременно представляющую интересы 3-го лица ПК «МТИЗ «Инициатива»), согласившихся с решением суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для апелляционного вмешательства.

На основании ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Из материалов дела следует, что Никифоров Д.В. является собственником жилого дома, общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>. Основаниями для государственной регистрации права собственности ответчика на данное строение послужили договор долевого участия в строительстве коттеджного городка № <...> от <...> и кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от <...>

Обращаясь в суд с настоящим иском, Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Омска как орган, уполномоченный на выявление объектов самовольного строительства на территории г. Омска, ссылался на то, что принадлежащий ответчику жилой дом является самовольной постройкой, т.к. возведен в отсутствие разрешения на строительство на земельном участке, который в государственном кадастре недвижимости не учтен и в настоящее время располагается в зоне рекреации, в зоне городских лесов.

Данные доводы судом первой инстанции проверялись и обоснованно признаны несостоятельными, что явилось основанием для отказа в удовлетворения исковых требований. Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.

Согласно ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период возведения спорного строения) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

То есть одним из признаков самовольной постройки в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделены на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37.

В соответствии с положениями частей 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 Земельного кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п.п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В процессе судебного разбирательства установлено, что на основании решения Омского районного Совета на народных депутатов № <...> от <...> МТИЗ «Инициатива» в бессрочное (постоянное) пользование был предоставлен земельный участок с кадастровым номером <...> из земель совхоза «<...>». Согласно кадастровой выписке о земельном участке данный участок был поставлен на государственный кадастровый учет <...>, относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства.

В <...> г. кадастровым инженером О. были проведены кадастровые работы по разделу вышеуказанного земельного участка с образованием <...> участков, в т.ч. участка с кадастровым номером <...>. Согласно протоколу собрания совета МТИЗ «Инициатива» от <...> названный участок выделен под застройку Никифорову Д.В., принятому в члены товарищества.

<...> между Никифоровым Д.В. (дольщиком) и МТИЗ «Инициатива» (застройщиком) заключен договор участия в строительства коттеджного городка № <...>, по условиям которого дольщик принимает участие в строительстве коттеджного городка, расположенного по <...>, а застройщик обязуется выполнить весь комплекс работ и связанные с ним функции заказчика по строительству коттеджного городка и передать дольщику в собственность индивидуальный жилой дом, общей площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, на земельном участке, принадлежащем МТИЗ «Инициатива» на праве бессрочного пользования.

<...> сторонами договора подписан акт приема-передачи объекта индивидуального жилищного строительства – жилого дома <...>, строительство которого было осуществлено на основании разрешения на строительство от <...>№ <...>, выданного МТИЗ «Инициатива» администрацией Кировского АО г. Омска.

В <...> г. ответчик получил технический и кадастровый паспорта на возведенное строение, общей площадью <...> кв.м., состоящее из 2-х этажей. Из данных документов усматривается, что жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером <...>, год постройки дома – <...> г. Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером <...> был образован из земельного участка с кадастровым номером <...> путем его раздела, суд исходя из положений п.п. 1, 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ пришел к правильному выводу о том, что для участка, расположенного под спорным домостроением сохранился вид разрешенного использования первоначального участка – для индивидуального жилищного строительства.

При этом, районным судом были отклонены доводы исковой стороны о том, что спорный объект расположен в зоне городской рекреации (<...>), вновь приведенные в апелляционной жалобе. Указанные выводы подробно мотивированы судом и оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется, поскольку вынося обжалуемое решение, суд по результатам анализа процессуальных позиций сторон, с учетом паровой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда 19 марта 2014 г. (о том, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки), и имеющихся в материалах дела доказательств, в т.ч. схем расположения жилого дома <...>, обоснованно указал на то, что на момент возведения жилого дома, постановки его на кадастровый учет и оформления права собственности, он располагался в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки (<...>). Территориальная же зона городской рекреации (<...>) была введена решением Омского городского Совета от <...>№ <...> «О внесении изменений в некоторые Решения Омского городского Совета», то есть спустя <...> с момента постройки дома.

В такой ситуации вывод суда о соответствии целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка при возведении спорного жилого дома является верным, а доводы апелляционной жалобы об обратном - ошибочными.

Также не нашли своего подтверждения доводы представителя Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска о нахождении земельного участка, на котором расположен принадлежащий ответчику дом, в границах участка городского леса Омского лесопарка. В частности, оценивая правомерность заявленных истцом требований в указанной части, суд, руководствуясь положениями ст.ст. 6, 7, 23, 84, 102, 105 Лесного кодекса РФ, проанализировал Лесохозяйственный регламент Омского лесопарка, содержащий карту-схему деления Омского лесопарка на окружные лесопарки, кадастровое дело земельного участка с кадастровым номером <...> с разрешенным использованием – лесные участки и правомерно констатировал, что на момент возведения спорного домостроения положение городских лесов в этой зоне определено не было, то есть конкретизация территорий осуществлена не была.

Дополнительно принято во внимание заключение кадастрового инженера Т., содержащее сведения о том, что жилой дом <...> находится за пределами границ земельного участка с кадастровым номером <...>, и как следствие за границами участков лесных выделов городских лесов <...> квартала <...>

Доводы апелляционной жалобы о том, что принадлежащий Никифорову Д.В. жилой дом был возведен с нарушением градостроительных норм и правил не могут быть учтены, поскольку основаны на ошибочном понимании закона и субъективной правовой оценке установленных фактических обстоятельств.

Так, частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляются на основании разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в период возведения спорного дома), до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Согласно ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ объектами индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Согласно техническому паспорту жилого дома по состоянию на <...> дом по адресу: <...> является объектом индивидуального жилищного строительства, в котором, как следует из домовой книги, зарегистрирован и проживает ответчик Никифоров Д.В. со своей семьей.

Следовательно, как верно указал суд, вышеуказанный дом, построенный МТИЗ «Инициатива», является объектом индивидуального жилищного строительства и разрешение на его строительство и ввод в эксплуатацию не требуется. Таким образом, спорный объект капитального строительства не подпадает под признаки самовольной постройки, предусмотренные ч. 1 ст. 222 ГК РФ.

То обстоятельство, что домостроение расположено на земельном участке, который не сформирован и в государственном кадастре недвижимости не учтен, поводом для апелляционного вмешательства не является, т.к. по информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области» решение об исключении из ГКН сведений о земельном участке с кадастровым номером <...> было принято в <...> г. В качестве основания для принятия такого решения содержится ссылка на ч. 4 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Из материалов дела следует, что Никифоровым Д.В. предпринимаются меры для оформления прав на занимаемый им земельный участок в установленном законом порядке. Так, распоряжением Департамента имущественных отношений администрации г. Омска от <...>№ <...> утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, на основании которой был подготовлен межевой план, проведены кадастровые работы. Поскольку в досудебном порядке данный участок на кадастровый учет поставлен не был, Никифоров Д.В. обратился за судебной защитой. Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Омска от <...> (дело № <...>) исковые требования Никифорова Д.В. были частично удовлетворены, суд решил внести в ГКН сведения о земельном участке, местоположение которого установлено относительно жилого дома с почтовым адресом: <...>. В порядке исполнения судебного акта филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области <...> на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером <...>. Из кадастровой выписки об этом земельном участке следует, что участок имеет площадь <...> кв.м. и вид разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, предыдущий его номер – <...>

Ссылки автора жалобы на привлечение Никифорова Д.В. в <...> г. к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка, основанием для иных выводов не являются, т.к. в суде первой инстанции представитель истца не оспаривала факт возведения спорного домостроения в границах участка с кадастровым номером <...>, предоставленного в <...> г. МТИЗ «Инициатива» на праве постоянного (бессрочного) пользования. Как указывалось выше, в <...> г. из данного участка был образован земельный участок с кадастровым номером <...>, предоставленный ответчику как члену товарищества для индивидуального жилищного строительства.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют содержание искового заявления Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска, являлись предметом исследования районного суда и в решении им дана правильная правовая оценка.

Выводы суда первой инстанции в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, апелляционная жалоба не содержит ссылок на обстоятельства, опровергающие выводы суда, либо требующие дополнительной проверки. Нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, судом первой инстанции также не допущено.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для его отмены, в том числе по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Кировского районного суда города Омска от 18 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи