Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску акционерного общества «МФК ДжамильКо» к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой», ФИО2 об изменении условий договора аренды, возложении обязанности подписать дополнительное соглашение к договору аренды, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 14.09.2021.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., возражения представителя ответчика ООО «Инвестторгстрой» - ФИО3, судебная коллегия

установила:

между ООО «Инвестторгстрой», ФИО2 (арендодатели) и ООО «МФК ДжамильКо» (арендатор) был заключен договоры аренды № VII-01 Т-2014 от 01.07.2014 в отношении помещения № <адрес> (модуль <адрес>) общей площадью 109,5 кв.м, находящегося на <адрес> в здании по <адрес> (в четвертой очереди ТРЦ ... для размещения магазина «Timberland». Срок действия договора – до 21.03.2021.

В соответствии с условием договора арендная платы состоит из постоянной и двух переменных частей: коммунальные услуги (1-ая переменная) и эксплуатационные услуги (2-ая переменная). Постоянная и 2-ая переменная части арендной платы были установлены в долларах США с условием оплаты по курсу ЦБ РФ в рублях на дату платежа, но не менее 29 руб. за 1 доллар США.

Дополнительным соглашением к договору от 10.01.2020 за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 была установлена ежемесячная постоянная составляющая арендной платы и вторая переменная составляющая арендной платы, исходя из курса, равного курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не более 35 рублей за 1 доллар США.

В связи с введением ограничительных мер в период с 28.03.2020 по 31.07.2020 и ограничением работы ТРЦ ... в адрес общества «МФК ДжамильКо» 09.04.2020 поступило электронное письмо от представителя арендодателя, в котором объявлялось о принятом решении не начислять арендные и эксплуатационные платежи с 28.03.2020 до 01.05.2020 и одновременно предложены скидки на май 2020 г. в размере 50 % от полной арендной платы за март 2020 г.

В ходе переговоров между сторонами возникли разногласия и дополнительное соглашение к договору аренды по вопросу предоставления скидки подписано не было.

Истец ООО «МФК ДжамильКо», полагая, что письмо от 09.04.2020, в котором арендодатель впервые поднял вопрос о неначислении арендной платы в связи с закрытием ТРЦ, а также неподписанный проект дополнительного соглашения в совокупности с поведением арендодателя, не высказывающего возражений против частичной оплаты, производимой обществом в спорный период, свидетельствуют об изменении сторонами условий договора в указанной части, просил изменить договор аренды № VII-01 Т-2014 от 01.07.2014 в части установления скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за период с апреля по июль 2020 г. в размере 99,99 %, установлении скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за август 2020 г. в размере 50 % с установлением курса доллара США для целей расчета постоянной и второй переменной составляющей арендной платы в период по 31.10.2020 не более 35 руб. за 1 доллар США; а также возложить на ответчика обязанность подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды от 01.07.2014 согласно проекту, приложенному к исковому заявлению. В период действия ограничительных мероприятий освобождение от уплаты арендной платы является обязательным для арендодателя, скидка в размере 99,99 % является обычным размером, на который снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Представители ответчика ООО «Инвестторгстрой» иск не признали. Указали, что ответчики готовы изменить условие договора аренды по постоянной составляющей арендной платы с 28.03.2020 по 31.07.2020, уменьшив ее размер на 30 %. После издания Указа Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100-УГ, начиная с 28.03.2020 арендуемые помещения из владения арендатора не выбывали, там находилось имущество арендатора, арендодатель в пользовании помещением не препятствовал, равно как и не ограничивал возможность использования помещения и доступ к нему сотрудников. Помещение и торговый центр содержались весь спорный период арендодателем надлежащим образом, предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг не прекращалось. Предоставление скидок, о которых речь шла в письме от 09.04.2020, было обусловлено обеспечением в предусмотренном проектом соглашения порядке доступа к данным о финансовом состоянии торговых объектов арендатора (сведений о продажах), учитываемых при определении размера скидок, и возобновлением между сторонами арендных отношений по истечении срока действия договоров, то есть после 31.03.2021, однако истец такие условия не принял, в связи с чем соглашение достигнуто не было. Относительно размера доллара США для расчета арендной платы, то общим условием, установленным в договоре аренды, является курс ЦБ РФ, иной размер согласовывался сторонами в дополнительных соглашениях к договору, срок последнего дополнительного соглашения об установлении курса доллара США для расчета арендной платы в размере 35 руб. за 1 доллар истек. Само по себе принятие арендодателем поступающих арендных платежей не свидетельствует об изменении договора аренды.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась.

Решением суда от 14.09.2021 иск удовлетворен частично. Условия договора аренды № VII-01 Т-2014 от 01.07.2014 изменены в части размера арендной платы, а именно постоянная составляющая арендной платы за период с 28.03.2020 по 31.07.2020 уменьшена на 30 %. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с таким решением суда, представитель истца ФИО4 обратился с апелляционной жалобой. В обоснование указывает, что суд оставил без оценки доводы истца о том, что стороны фактически согласовали изменения в договоре аренды, и в спорный период арендатор исполнял свои обязательства уже на измененных условиях, а арендодатель такое исполнение принимал без каких-либо оговорок. Суд не учел, что размер арендной платы, сниженной в связи с введением антиковидных ограничений, должен быть определен не произвольно, а с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. По мнению истца, в рассматриваемой ситуации следует учитывать условия, которые были предложены другим арендаторам ТРЦ ... Что касается отказа суда в установлении льготного курса доллара США к российскому рублю, полагает, что при установлении в договоре цены в иностранной валюте именно ее курс определяет итоговую сумму, подлежащую оплате арендодателю. Указывает, что судом не дана оценка недобросовестному поведению ответчика.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика ООО «Инвестторгстрой» - ФИО3 против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на несостоятельность ее доводов.

От ответчика ФИО2 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, мнение по жалобе не высказали.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Инвестторгстрой» и ФИО2 (арендодатель) и ООО «МФК ДжамильКо» (арендатор) был заключен договор аренды № VII-01 Т-2014 от 01.07.2014 в отношении помещения № <адрес> (модуль <адрес>) общей площадью 109,5 кв.м, находящегося на <адрес> в здании по <адрес> (в четвертой очереди ТРЦ «...»), для размещения магазина «Timberland».

Срок действия договора истек 21.03.2021 (л.д. 36 т.1).

Договор предусматривал обязательство арендатора по внесению арендной платы, состоящей из постоянной и двух переменных частей: коммунальные услуги (1-ая переменная) и эксплуатационные услуги (2-ая переменная).

Постоянная и 2-ая переменная части арендной платы были установлены в долларах США с условием оплаты по курсу ЦБ РФ в рублях на дату платежа, но не менее 29 рублей за 1 доллар США (л.д. 37 т.1).

В период с 28.03.2020 по 31.07.2020 работа ТРЦ «Гринвич» была ограничена на основании Указа Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» в редакции Указа от 26.03.2020 № 143-УГ.

09.04.2020 в адрес ООО «МФК ДжамильКо» поступило электронное письмо, подписанное юристом ТРЦ ...», в котором объявлялось о принятом решении не начислять арендные и эксплуатационные платежи с 28.03.2020 до дня фактического открытия ТРЦ ...» для покупателей и одновременно предложены особые условия по аренде в виде скидки для магазина «Timberland» на май 2020 г. в размере 50 % от арендной платы (л.д. 43-44 т.2).

В дальнейшем стороны вступили в переписку по вопросу заключения дополнительного соглашения к договору аренды в части условий о размере арендной платы.

В ходе переговоров были подготовлены проекты дополнительных соглашений, предусматривающие скидки в отношении постоянной и 2-ой переменной частей арендной платы с условием раскрытия арендатором сведений о выручке в своих магазинах за соответствующий период. Однако в данной части между сторонами возникли разногласия по вопросу, касающемуся порядка раскрытия и передачи арендодателю указанных сведений. Общество «МФК ДжамильКо» не согласилось с вариантом, предложенным обществом «Инвестторгстрой», полагая его неприемлемым, в связи с чем дополнительные соглашения к договорам аренды подписаны не были.

Суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон N 98-ФЗ) и разъяснениями, приведенными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID - 19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, и пришел к выводу об обоснованности требований о снижении арендной платы ввиду невозможности использования арендатором арендованных помещений по независящим от сторон обстоятельствам в период закрытия торгового центра (апрель-июль 2020 г.). Суд счел необходимым уменьшить размер постоянной составляющей части арендной платы на 30 %, указав, что такое снижение наиболее соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон. Отклоняя доводы иска об изменении курса доллара США, суд указал, что соответствующего соглашения на спорный период стороны не заключали. Не усмотрел суд оснований и для понуждения ответчиков к заключению дополнительных соглашений к договорам аренды на предложенных истцом условиях.

Судебная коллегия с выводами суда частично соглашается.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

По смыслу пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Однако в данном случае отсутствуют основания считать, что стороны достигли соглашения об изменении условий договоров путем совершения конклюдентных действий.

Из материалов дела не следует, что в сложившуюся практику взаимоотношений сторон входило совершение действий по акцепту оферты, напротив, многочисленные изменения в заключенные договоры стороны, как правило, вносили путем подписания соответствующих письменных соглашений. В данном случае проекты дополнительных соглашений о порядке и условиях предоставления скидок в спорный период стороны не подписали потому, что общество «МФК ДжамильКо» не было согласно со всеми предложенными условиями, о чем и уведомило другую сторону. Доводы о том, что от подписания соглашений уклонился арендодатель, несостоятельны, поскольку именно последний, по утверждению истца, направил ему проекты этих соглашений.

Перечисление арендатором арендной платы в меньшем размере вопреки доводам истца само по себе не свидетельствует о том, что с арендодателем согласованы изменения договора; стороны вели переговоры на этот счет как в течение спорного периода, так и после.

При этом истец ошибочно толкует разъяснения, изложенные в пункте 13 Постановления Пленума № 49. Действительно, для квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме, однако это не означает, что акцептированы могут быть лишь некоторые условия оферты.

Исходя из положений статей 432, 438, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 12 вышеназванного Постановления Пленума № 49, акцепт оферты должен быть полным и безоговорочным, а акцепт на иных условиях не допускается; ответ на оферту, который содержит иные условия, чем в ней предложено, считается новой офертой.

С учетом изложенного утверждения истца о том, что им акцептирована оферта ответчика, несостоятельны; наличие разногласий между сторонами по поводу условий оферты свидетельствует о недостижении соглашения об изменении договора.

Таким образом, суд первой инстанции правильно исходил из того, что стороны не достигли соглашения об изменении договора аренды, следовательно, в спорный период действовали ранее согласованные условия о размере арендной платы, который может быть уменьшен на основании статьи 19 Закона № 98-ФЗ. При этом нормы указанного закона предоставляют арендатору право требовать уменьшения арендной платы, но не изменения методики ее расчета, в связи с чем в отсутствие соглашения между сторонами по вопросу валютного курса, применяемого для расчета арендной платы, отсутствуют правовые основания для установления курса доллара США, предложенного истцом.

Возражения истца по поводу размера, на который суд уменьшил арендную плату, отклоняются.

Как следует из ответа на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, размер арендной платы определяется судом с учетом требований закона. В качестве примера в Обзоре приведена возможность определения размера сниженной арендной платы с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Вместе с тем уменьшение арендной платы должно производиться с учетом принципов соразмерности, разумности, справедливости и не должно нарушать баланс интересов сторон договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2021 № 303-ЭС21-22541).

Приняв во внимание установленные обстоятельства, учитывая, что договор аренды прекратил свое действие, суд пришел к выводу о том, что баланс интересов сторон наилучшим образом обеспечит снижение арендной платы на 30%.

Оснований для иной оценки обстоятельств дела коллегия не усматривает, вместе с тем полагает необходимым скорректировать в этой части решение суда, указав на предоставление скидки в отношении арендной платы (ее постоянной составляющей) за период май-июль в размере 30 % (исходя из установленных обстоятельств применительно к правоотношениям сторон).

Размер скидок, предоставленных другим арендаторам ТРЦ «... в данной ситуации не может иметь ориентирующего значения, поскольку соглашения с указанными лицами заключены на условиях, которые сам истец ранее отклонил.

Оснований для уменьшения 2-ой переменной части арендной платы в период с мая по июль 2020 г. суд первой инстанции верно не усмотрел.

В соответствии со статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может состоять из постоянной и переменной части. Эксплуатационные расходы (расходы на содержание арендуемого имущества) могут быть включены в состав арендной платы как ее переменная часть. Согласно заключенным сторонами договорам указанные расходы составляют 2-ую переменную часть арендной платы.

Действующее законодательство не предусматривает возможность уменьшения переменной части арендной платы в связи с введением ограничительных мер в связи с ухудшением ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В отношении эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в отдельных случаях допускается лишь отсрочка, если сам арендодатель в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации освобожден от таких расходов и платежей (подпункт «е» пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439).

Уменьшение бремени эксплуатационных расходов арендатора возможно только по соглашению сторон договора, однако, как установлено выше, такое соглашение отсутствует. Учитывая, что в период ограничения деятельности содержание ТРЦ не приостанавливалось и несение расходов в этот период было подтверждено, оснований для уменьшения 2-ой переменной части не имеется.

Вместе с тем соглашаясь с отдельными выводами, коллегия отмечает, что судом безосновательно не принято во внимание письмо от 09.04.2020, из которого определенно следует намерение арендодателя освободить арендатора от арендных и эксплуатационных платежей на период с 28.03.2020 по 30.04.2020.

Освобождение должника от обязанности (прощение долга) может быть произведено кредитором в одностороннем порядке и не требует подписания отдельного соглашения или акцепта со стороны должника.

В данном случае действия арендодателя, как следует из текста письма, были направлены на сохранение договорных отношений с арендаторами ТРЦ, то есть на достижение долгосрочного экономического интереса, в связи с чем являются правомерными и не могут быть квалифицированы как дарение, запрещенное между юридическими лицами (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

С учетом заявленных требований о предоставлении скидки в размере 99,99% следовало удовлетворить иск в части, относящейся к заявленному периоду апрель 2020 г., и изменить условия договоров аренды. При этом уменьшению подлежит не только постоянная, но и 2-ая переменная часть арендной платы, поскольку в указанный период арендодатель сам освободил арендатора от эксплуатационных расходов.

Судебный акт в этой части подлежит изменению.

Иные доводы истца значения для дела не имеют и на его исход не влияют.

При вынесении решения учитывает коллегия и то обстоятельство, что ранее состоявшимися судебными актами, также касающимися разрешения споров сторон в отношении изменения условий договоров аренды по иным помещениям в ТРЦ ...», арендатором которых в спорный период являлось общество «МФК ДжамильКо» (апелляционные определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 01.04.2022 по делу № 2-4517/2021 и от 01.06.2022 по делу № 2-4575/2022), суд пришел к аналогичным выводам, исходя из практики взаимоотношения сторон и с учетом действующего на момент правоотношений законодательства.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 14.09.2021 изменить.

Установить скидку в отношении арендной платы за апрель 2020 г. – 99,99 %.

Установить скидку в отношении арендной платы (ее постоянной составляющей) за период май-июль – 30 %.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Зайцева В.А.

ФИО1