Гражданский кодекс часть 1

Судья Котельникова Т.В. Дело № 33-9484/2013АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Байдаевой Л.В.,

судей Бурцевой Л.Н., Панцевич И.А.,

при секретаре Денисовой Д.Е.,

c участием прокурора Коханка К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 апреля 2013 года апелляционную жалобу Администрации сельского поселения Первомайское на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 19 декабря 2012 года по делу по иску Администрации сельского поселения Первомайское к Кочневой С.Р., Кочневой А.В., ОАО «Управляющая компания жилищно- коммунального хозяйства» о выселении, признании утратившим право пользования жилым помещением, признании договора расторгнутым,

по встречному иску Кочневой С.Р. к Администрации сельского поселения Первомайское о признании права пользования жилым помещением, признании соглашения недействительным, возложении обязанности, взыскании компенсации морального вреда,

заслушав доклад судьи Бурцевой Л.Н.,

объяснения представителя Администрации поселения Первомайское в г. Москве –Федорова А.В., Кочневой А.В., Кочневой С.Р.,

установила

Администрация с.п. Первомайское обратилась в суд с иском к ответчикам Кочневой С.Р., Кочневой А.В., ОАО «УК ЖКХ», в котором просила, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, признать Кочневу С.В. утратившей право на комнату площадью № кв.м в квартире <адрес>, являющуюся предметом дополнительного соглашения № 165/07 от 15.11.2007 г., и обязать её освободить указанную комнату, признать договор коммерческого найма жилого помещения от 15 ноября 2007 г. № 165/07 расторгнутым, признать Кочневу С.В. утратившей проистекающие из него права владения и пользования комнатой площадью № кв.м. в квартире <адрес>, выселить Кочневу С.Р. из квартиры <адрес>

Исковые требования обоснованы тем, что 15 ноября 2007 г. между МУП «УК ЖКХ» и Кочневой С.Р. был заключен договор коммерческого найма комнаты площадью № кв.м. в указанной квартире на срок с 15 ноября 2007 г. по 15 ноября 2008 г. На основании постановления Администрации с.п. Первомайское Наро-Фоминского муниципального района № 2 от 12.01.2012 г. ОАО «УК ЖКХ» 11.03.2012 г. заключило с Кочневой С.Р. дополнительное соглашение, по которому предоставило Кочневой С.Р. дополнительную комнату площадью № кв.м. в указанной квартире. 27 апреля 2012 г. Кочнева С.Р. и ОАО «УК ЖКХ» подписали на основании постановления Администрации с.п. Первомайское № 19 от 19.01.2012 г. соглашение о расторжении дополнительного соглашения от 11 марта 2012 г. к договору коммерческого найма жилого помещения № 165/07 15.11.2007 г., согласно которому Кочнева С.Р. обязалась освободить жилое помещение в течение 14 дней с момента подписания соглашения. В дальнейшем комната площадью № кв.м. была предоставлена Абрамовой Л.И. Однако, вселиться в указанную комнату Абрамова Л.И. не смогла, так как Кочнева С.Р. не выполнила принятые на себя обязательства и не освободила комнату. Договор найма жилого помещений № 165/07 от 15.11.2007 является краткосрочным, поэтому, по мнению истца, к правоотношениям применимы положения п. 2 ст. 683 ГК РФ, а значит, ст. 684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок неприменима. П. 4 ст. 687 ГК РФ наделяет наймодателя правом расторгнуть договор в случае систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем и иными гражданами, за действие которых он отвечает.

Не соглашаясь с требованиями Администрации с.п. Первомайское Кочнева С.Р. предъявила к Администрации встречный иск, в котором просит, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, признать её право на проживание на условиях коммерческого найма в помещении площадью № кв.м. в указанной квартире, являющемся предметом дополнительного соглашения от 11.03.2012 г. к договору коммерческого найма жилого помещения № 165/07 от 15.11.2007 г., признать соглашение от 27.04.2012 г. о расторжении дополнительного соглашения от 11.03.2012 г. недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ, в соответствии со ст. ст. 683, 684 ГК РФ, обязать Администрацию с.п. Первомайское заключить с истцом договор коммерческого найма на условиях ранее заключенного договора на новый срок, взыскать с Администрации с.п. Первомайское компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.

Исковые требования обоснованы тем, что в 2003 году Кочнева С.Р. с семьей из 4-х человек приехала работать в пос. Первомайское в Первомайскую школу учителем начальных классов. До 15 ноября 2007 г. семья проживала на территории школы в комнате для сторожа без удобств. По ходатайству бывшего директора школы о предоставлении семье Кочневых жилого помещения, с дочерью Кочневой С.Р., Кочневой Анжеликой Витальевной, был заключен договор коммерческого найма № 165/07, предметом которого является комната площадью № кв.м., на срок с 15.11.2007 г. по 15.11.2008 г. Каждый год договор коммерческого найма по устным просьбам или письменному ходатайству директора школы, Управления по образованию Наро-Фоминского района продлевался на следующий год. Последнее дополнительное соглашение об изменении срока договора коммерческого найма от 02 декабря 2011 года со сроком действия до 15 ноября 2012 г. 30 декабря 2011 г. Кочнева С.Р. получила письмо от нового директора школы с требованием освободить помещение, занимаемое семьей Кочневых в здании школы. Постановлением Администрации с.п. Первомайское № 2 от 12.01.2012 г. по ходатайству директора школы Кочневой С.Р. выделили соседнюю комнату в квартире, в которой Кочнева С.Р. начала срочным образом делать ремонт. 11 марта 2012 г. Кочнева С.Р. подписала дополнительное соглашение к договору коммерческого найма № 165/07 об увеличении площади жилого помещения и размера оплаты. 27 апреля 2012 г. Кочневу С.Р. вызвали в кабинет директора школы и потребовали подписать соглашение о расторжении дополнительного соглашения от 11 марта 2012 г. Кочнева С.Р., по её утверждению, добросовестно исполняла свои обязательство по договору коммерческого найма, никаких претензий к ней не было.

Представитель Администрации с.п. Первомайское в судебном заседании исковые требования Администрации с.п. Первомайское поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал, пояснив, что исковые требования Администрации являются окончательными, требования о выселении предъявляются только к Кочневой С.Р.

Кочнева С.Р., её представитель в судебном заседании против удовлетворения исковых требований Администрации возражали, встречный иск поддержали, пояснив, что основания для расторжения договора предусмотрены законом. Кочневу С.Р. не уведомляли о расторжении договора. Наймодатель не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. Соглашение о расторжении дополнительного соглашения Кочневу С.Р. вынудили подписать. Договор коммерческого найма не краткосрочный. Постановлением Администрации с.п. Первомайское №19 нарушены права Кочневой С.Р. Кочневу С.Р. не уведомляли об отмене постановления № 2 и об издании постановления № 19. Соглашение о расторжении договора от 27.04.2012 г. было подписано недобровольно, в результате этого соглашения Кочнева С.Р. лишилась жилья, следовательно, доброй воли не было. Требования о компенсации морального вреда заявлены, так как в комнате сделан ремонт, потрачены нервы и здоровье.

Кочнева А.В. в судебном заседании встречный иск поддержала, против удовлетворения исковых требований Администрации возражала, пояснив, что изначально договор коммерческого найма заключался с ней вынужденно. Кочневу А.В., по её утверждению, никто не спрашивал о согласии стороны по договору, она не давала своего согласия письменной форме. В настоящее время Кочневы проживают в квартире, занимают две комнаты.

Представитель ОАО «УК ЖКХ» в судебном заседании отсутствовал, просил рассмотреть дело в отсутствие.

Третьи лица: Живова Т.А., представитель ОУФМС по Наро- Фоминскому району, в судебном заседании отсутствовали, извещены надлежащим образом.

Решением суда в удовлетворении первоначального иска было отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично. За Кочневой С.Р. признано право на проживание в комнате № кв.м квартиры <адрес> на условиях коммерческого найма.

Истец Администрация сельского поселения Первомайское по первоначальному иску в апелляционной жалобе просит решение отменить как незаконное и необоснованное.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда

Судом установлено, что 15 ноября 2007 г. между МУП «Управляющая компания жилищно- коммунального хозяйства» (наймодатель) и Кочневой А.В (наниматель)заключен договор № 165/07 коммерческого найма жилого

помещения, согласно которому наймодатель на основании постановления Главы с.п. Первомайскаое № 454 от 31.08.2007 г. предоставил нанимателю во владение и пользование для проживания в нем за плату жилое помещение - комнату площадью № кв.м. в трехкомнатной квартире <адрес> (л.д. 54-61). Договор заключен на срок с 15 ноября 2007 г. по 15 ноября 2008 г. (п. 8.1).

Пунктом 7.1 указанного договора коммерческого найма предусмотрены условия расторжения договора по требованию наймодателя. Договор по требованию наймодателя может быть расторгнут в судебном порядке в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги за шесть месяцев и более, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного состояния.

Также судом установлено, что с 2007 г. договор ежегодно продлевался. Данное обстоятельство подтверждено дополнительными соглашениями к договору коммерческого найма жилого помещения № 165/07, заключенными 01.11.2009 г., 14.10.2010 г. между ОАО «УК ЖКХ» и Кочневой А.В., постановлением Администрации с.п. Первомайское № 139 от 04.03.2009 г. «О предоставлении Кочневой А.В. комнаты в трехкомнатной квартире... и временной регистрации на один год», а также перепиской между МОУ Первомайская средняя общеобразовательная школа, Кочневой С.Р., Кочневой А.В. и Администрацией с.п. Первомайское о продлении договора.

На основании постановления Администрации сельского поселения Первомайское Наро-Фоминского муниципального района от 17.11.2011 г. № 797 продлен срок действия договора коммерческого найма жилого помещения № 165/07 от 15.11.2007 г. на комнату площадью № кв.м. на 1 год. Также постановлено оформить дополнительное соглашение к договору № 165/07 в части изменения нанимателя (Кочневу А.В. на Кочневу С.Р.) и продлении срока действия договора на 1 год до 15.11.2012 г. (л.д. 74).

Указанная квартира числится в реестре муниципальной собственности сельского поселения Первомайское, согласно выписке (л.д. 73).

Согласно выпискам из домовой книги на указанную квартиру на август 2012 г. (л.д. 25-27), в комнате площадью № кв.м. зарегистрирована по месту жительства Кочнева С.Р., в комнате площадью № кв.м. - Живова Т.А., в комнате площадью № кв.м. - Абрамова Л.И..

На основании постановления Администрации сельского поселения Первомайское Наро-Фоминского муниципального района от 12.01.2012 г № 2 Кочневой С.Р. предоставлена по договору коммерческого дайма в дополнение к комнате площадью № кв.м., предоставлена основании договора коммерческого найма № 165/07, еще комната № кв.м. (л.д. 40).

11 марта 2012 г. на основании указанного постановления № 2 ОАО «УК ЖКХ» (правопреемник МУП «УК ЖКХ») и Кочневой Светланой Ростиславовной заключено дополнительное соглашение к договору коммерческого найма жилого помещения № 165/07 от 15.11.2007 г., по которому пункты 1.1 и 5.1 договора № 165/07 изложены в новой редакции в части увеличения площади предоставленного по договору жилого помещения и платы за него (л.д. 43, 94-97).

Таким образом, дополнительное соглашение о предоставлении Кочневой С.Р. комнаты площадью № кв.м. заключено почти через два месяца после отмены постановления № 2, являвшегося основание заключения указанного договора. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ни Кочнева С.Р., ни ОАО «УК ЖКХ» не были поставлены Администрацией с.п. Первомайское в известность об отмене постановления о предоставлении комнаты площадью № кв.м. Кочневой С.Р.

27 апреля 2012 г. ОАО «УК ЖКХ» и Кочнева С.Р. подписали соглашение о расторжении дополнительного соглашения от 11 марта 2012 г. к договору коммерческого найма жилого помещения № 165 15.11.2007 г. (л.д. 109).

Постановлением Администрации сельского поселения Первомайское № 19 от 19.01.2012 г. отменено постановление администрации сельского поселения Первомайское № 2 от 12.01.2012 «О предоставлении по договору коммерческого найма жилого помещения (комнаты) Кочневой С.Р.» (л.д.42). Причиной отмены постановления указано «в связи с отсутствием подтверждения о свободности жилого помещения».

Абрамова Л.И. умерла ДД.ММ.ГГГГ., запись акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ., по сведениям Троицкого отдела ЗАГС Управления ЗАГС Москвы.

Таким образом, суд установил, что договор коммерческого найма на комнату площадью № кв.м. заключен между ОАО «УК ЖКХ» и Кочневой А.В. в 2007 г. и действовал до 2012 года. На момент обращения Администрации с.п. Первомайское в суд с иском договор коммерческого найма действовал, был продлен на основании постановления Администрации с.п. Первомайское № 797.

Также судом установлено, что Кочнева С.Р. не является стороной договора коммерческого найма № 165/07. Согласия Кочневой А.В. как нанимателя по договору коммерческого найма на замену нанимателя по договору № 165/07 не представлено.

При таких обстоятельствах, разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор коммерческого найма № 165/07 заключен в письменной форме, поэтому в силу ст. 60 ГПК РФ соглашение о замене наймодателя по договору должно быть также в письменной форме. Такого соглашения между Кочневой А.В. и ОАО «УК ЖКХ» не представлено. Замена Кочневой А.В. на Кочневу С.Р. в договоре коммерческого найма осуществлена Администрацией с.п. Первомайское незаконно без письменного согласия нанимателя Кочневой А.В.

В связи с чем, все дополнительные соглашения к договору коммерческого найма № 165/07, заключенные с Корневой С.Р., судом обоснованно признаны ничтожными в силу закона (ст. 168 ГК РФ). Поскольку ничтожны все заключенные с Кочневой С.Р. дополнительные соглашения к договору № 165/07, нет оснований для признания недействительным в силу ст. 179 ГК РФ дополнительного соглашения от 11.03.2012 г. Не являясь стороной договора коммерческого найма, Кочнева С.Р. не вправе требовать заключения с ней договора на новый срок.

Кроме того, из представленных суду материалов дела, следует наличие полномочий ОАО «УК ЖКХ», действующего в соответствии с Постановлением Главы с.п. Первомайскаое № 454 от 31.08.2007 г. на заключение договора коммерческого найма жилого помещения.

В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям.

Отказывая в удовлетворении иска Администрации с.п. Первомайское суд первой инстанции правомерно исходил из того, что Кочнева С.Р. не самоуправно заняла жилое помещение. Комната площадью № кв.м. в квартире предоставлена ей на основании постановления администрации сельского Первомайское № 2 от 12.01.2012 г. «О предоставлении по договору коммерческого найма жилого помещения (комнаты) Кочневой С.Р.»

При этом, суд обоснованно указал, что постановление администрации сельского поселения Первомайское № 19 от 19.01.2012 г. об отмене постановления администрации сельского поселения Первомайское № 2 от 12.01.2012 г. и последующее предоставление комнаты площадью № кв.м. Абрамовой ничтожны в силу ст. 168 ГК РФ, так как постановлением № 19 Администрация с.п. Первомайское в одностороннем порядке, ничем не обосновывая, отменила сделку по предоставлению Кочневой С.Р. жилого помещение через неделю после предоставления Кочневой С.Р. комнаты, не известив при этом лиц, имеющих право заключить договор найма жилого помещения на основании этого постановления. Абрамовой предоставлено фактически занятое жилое помещение. Никакие обстоятельства после издания указанного постановления № 2 не изменились. На основании постановления № 2 от 12.01.2012 г. у Кочневой С.Р. возникло право на заключение договора найма на комнату площадью № кв.м и проживание в этой комнате.

Кроме того, поскольку прав владения и пользования комнатой площадью № кв.м на основании договора коммерческого найма жилого помещения № 165/07 от 15.11.2007 г. у Кочневой С.Р. не возникло, поэтому несостоятельны требования Администрации о признании Кочневой С.Р. утратившей права на комнату площадью № кв.м., возникшие на основании договора № 165/07 от 15.11.2007 г.

Оснований для выселения Кочневой С.Р. из жилого помещения как лица самоуправно занявшего жилое помещение не установлено.

Доказательств наличия предусмотренных законом, статьей 450 ГК РФ, а также договором коммерческого найма № 165/07 оснований для признания договора коммерческого найма расторгнутым не представлено. Нарушения нанимателем обязательств по договору, прав и интересов соседей не установлено.

В соответствии со ст. ст. 151, 1101 Гражданского кодекса РФ если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные

либо посягающими на принадлежащие гражданину другие

нематериальные блага, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Доказательств причинения Кочневой С.Р. виновными действиями Администрации с.п. Первомайское физических и нравственных страданий не представлено, поэтому оснований для взыскания в пользу Кочневой С.Р. компенсации морального вреда не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска, и об удовлетворении требований Кочневой С.Р. в части.

Выводы суда основаны на материалах дела, подробно мотивированы в решении, не противоречат требованиям закона, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения дела по заявленному иску Администрации с.п. Первомайское, фактически сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 19 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации сельского поселения Первомайское - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи