Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Закрытому акционерному обществу «ИркутскГорРемСтрой», Обществу с ограниченной ответственностью «СтройДом», Обществу с ограниченной ответственностью «БайкалТехноТрейд», Васильеву Игорю Владимировичу, Шемякиной Юлии Анатольевне, Дин Жибо, Тельдыбаевой Насикат Олжобаевне, Мамытову Азамбеку Акжоловичу, Харитонову Александру Витальевичу, Данилову Александру Васильевичу о признании сделок недействительными, о применении последствий их недействительности, по встречным искам Тельдыбаевой Насикат Олжобаевны, Мамытова Азамбека Акжоловича, Харитонова Александра Витальевича, Данилова Александра Васильевича к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании добросовестными приобретателями недвижимого имущества

по апелляционной жалобе, дополнительной апелляционной жалобе Харитонова Александра Витальевича, апелляционной жалобе Тельдыбаевой Насикат Олжобаевны, апелляционной жалобе конкурсного управляющего ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» Лиховой Гульнары Рушановны

на решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 25 апреля 2017 года,

установила:

Истец ПАО «Сбербанк России» обратился в суд с иском, указав, что Дата изъята между ОАО «Сбербанк России» и ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» был заключён договор Номер изъят об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому Банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по строительству объекта жилой недвижимости «Многоквартирные дома с подземной автопарковкой, расположенные по адресу: <адрес изъят>Дата изъята между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «СтройДом» заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят-СБ, по условиям которого ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» приняло на себя обязательства в установленный договором срок построить многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: <адрес изъят>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома передать ООО «СтройДом» (дольщику) объекты долевого строительства, указанные в Приложении Номер изъят к договору. Дата изъята между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «СтройДом» заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят, по условиям которого ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» приняло на себя обязательства в установленный договором срок построить многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: <адрес изъят>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома передать ООО «СтройДом» (дольщику) объекты долевого строительства, указанные в Приложении Номер изъят к договору.

Дополнительным соглашением Номер изъят к кредитному договору от Дата изъята статья 9 «Обеспечение» кредитного договора дополнена пунктами Дата изъята и Дата изъята ., согласно которым обязательства заемщика по возврату кредита обеспечиваются залогом имущественных прав ООО «СтройДом», возникших из договоров участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята в соответствии с условиями договоров залога имущественных прав Номер изъятз от Дата изъята , Номер изъятз от Дата изъята . Согласно указанным договорам имущественных прав ООО «СтройДом» (далее – залогодатель), являясь участником долевого строительства, предоставило в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору имущественные права (требования) по договорам участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята в отношении перечня объектов долевого строительства, установленного данными договорами. Договоры залога имущественных прав Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята зарегистрированы в установленном законом порядке органами Росреестра по <адрес изъят>. Запись об обременении в пользу Банка объектов долевого участия, поименованных в договоре участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , произведенная на основании договоров залога имущественных прав Номер изъят от Дата изъята , внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Номер изъят от Дата изъята . Запись об обременении в пользу Банка объектов долевого участия, поименованных в договоре участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , произведенная на основании договоров залога имущественных прав Номер изъят от Дата изъята , внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Номер изъят от Дата изъята . Залог имущественных прав по договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята был установлен, в том числе, в отношении следующих объектов долевого строительства: квартира, строительный Номер изъят, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <адрес изъят>, залоговая стоимость 1 172 724 руб.; квартира, строительный Номер изъят, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <адрес изъят>, залоговая стоимость 1 172 724 руб. Залог имущественных прав по договору участия в долевом строительстве Номер изъят,4,П/3-СБ от Дата изъята был установлен, в том числе, в отношении следующих объектов долевого строительства: квартира, строительный Номер изъят, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв.м., местоположение: <адрес изъят>, залоговая стоимость 2 132 934 руб.; квартира, строительный Номер изъят, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв.м., местоположение: <адрес изъят>, залоговая стоимость 1 579 305 руб. Обременение объектов долевого строительства (квартир Номер изъят, Номер изъят) залогом имущественных прав подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на Дата изъята Номер изъят, где в строке 5.96 указаны объекты долевого строительства, права на которые принадлежат участнику долевого строительства ООО «СтройДом», а также содержится указание на регистрационную запись Номер изъят, которой произведена регистрация обременений залога права требования участника долевого строительства по договору участия долевого строительства в пользу ПАО «Сбербанк», дата государственной регистрации залога Дата изъята , срок, на который установлено ограничение права с Дата изъята по Дата изъята .

Запросив в июне-июле 2016 выписку о правах на недвижимое имущество, истец обнаружил следующее. В Выписке из ЕГРП по состоянию на Дата изъята Номер изъят в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в строке 5.97 среди объектов долевого строительства участника долевого строительства ООО «СтройДом», объекты долевого строительства в виде квартир со строительными номерами 94 и 96, обремененные залогом Банка, отсутствуют. Однако данные объекты значатся за иными участниками долевого строительства. Так, объект долевого строительства – <адрес изъят> (строка 5.102 выписки) отчужден по договору долевого участия в строительстве ООО «БайкалТехноТрейд», дата регистрации договора Дата изъята . Объект долевого строительства – <адрес изъят> (строка 5.103 выписки) отчужден по договору долевого участия в строительстве ФИО3, дата регистрации договора Дата изъята . При этом запись о залоге имущественных прав в отношении данных объектов долевого участия погашена. В Выписке из ЕГРП по состоянию на Дата изъята Номер изъят в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в строке 5.58 среди объектов долевого строительства участника долевого строительства ООО «СтройДом», объекты долевого строительства в виде квартир со строительными номерами 54 и 79, обремененные залогом Банка, отсутствуют. Однако данные объекты значатся за иными участниками долевого строительства. Так, объект долевого строительства – <адрес изъят> (строка 5.61 выписки) отчужден по договору долевого участия в строительстве Дин Жибо, дата регистрации договора Дата изъята . Объект долевого строительства – <адрес изъят> (строка 5.62 выписки) отчужден по договору долевого участия в строительстве генеральному директору ООО «СтройДом» ФИО2, дата регистрации договора Дата изъята . При этом запись о залоге имущественных прав в отношении данных объектов долевого участия погашена.

Правоотношения, возникшие из договоров залога имущественных прав Номер изъятз от Дата изъята , Номер изъятз от Дата изъята , заключенные между Банком и ООО «СтройДом», регулируются нормами закона об ипотеке (залоге недвижимости). ПАО Сбербанк, являясь залогодержателем имущественных прав, возникших у ООО «СтройДом» из договоров участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята , своего заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке не представляло, следовательно залог имущественных прав сохраняет свою силу. Согласно п. 3.1.2. договора залога имущественных прав залогодатель (ООО «СтройДом») не вправе совершать уступку, отчуждение третьим лицам предмета залога без письменного согласия залогодержателя (Банка). Согласно п. 3.1.7. вышеуказанных договоров залога имущественных прав залогодатель принял на себя обязательства не вносить изменения в договоры долевого участия, затрагивающие предмет залога, без предварительного письменного согласования с залогодержателем. В нарушение договорного и законодательного запрета залогодателем и заемщиком заключены дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве, предусматривающие отчуждение части заложенного имущества в отсутствие согласия залогодержателя. В частности, залогодателем и заемщиком были заключены дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята , которыми из Приложений Номер изъят к договорам исключены объекты долевого участия в строительстве: <адрес изъят>Номер изъят (б/с Номер изъят), Номер изъят и Номер изъят (б/с Номер изъят). Впоследствии данные объекты отчуждены застройщиком по договорам долевого участия в строительстве третьим лицам – ООО «БайкалТехноТрейд», ФИО3, ФИО2 (руководителю залогодателя), Дин Жибо. Данные договоры по отчуждению предмета залога также заключены в отсутствие согласия Банка как залогодержателя.

Истец обращался в Управление Росреестра по Иркутской области с запросами о разъяснении действий регистрирующего органа, осуществившего регистрацию дополнительных соглашений к договорам долевого участия Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята , а также договоров долевого участия с ответчиками в нарушение установленного законом порядка. В своих ответах Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята , Управление признало незаконность действий по осуществлению государственной регистрации в отсутствие согласия Банка как залогодержателя имущества, предложило обратиться в суд с исками о признании сделок недействительными, сообщило о депремировании государственных регистраторов, осуществивших неправомерные действия по государственной регистрации. Кроме того, согласно сведениям, представленным Управлением Росреестра по Иркутской области, в отношении объекта долевого строительства – квартира, строительный Номер изъят, были совершены следующие регистрационные действия: Дата изъята запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята была погашена на основании передаточного акта от Дата изъята , в связи с регистрацией права собственности ФИО2 на квартиру; Дата изъята в раздел ЕГРП, открытый на вышеуказанную квартиру, внесена запись о праве общей долевой собственности ФИО5, ФИО4 на основании договора купли-продажи от Дата изъята , заключенного с ФИО2Дата изъята запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве Номер изъят,82 от Дата изъята была погашена на основании передаточного акта от Дата изъята , в связи с регистрацией права собственности ФИО2 на квартиру; Дата изъята в раздел ЕГРП, открытый на вышеуказанную квартиру, внесена запись о праве собственности ФИО6 на основании договора купли-продажи от Дата изъята , заключенного с ФИО2Дата изъята в отношении объекта долевого строительства – квартира, строительный Номер изъят в период действия обеспечительных мер по запрету регистрационных действий запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята была погашена на основании передаточного акта от Дата изъята . Дата изъята между Дином Жибо и ФИО7 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, также прошедший государственную регистрацию. Таким образом, приобретатели заложенных имущественных прав изменились. Более того, имущественные права трансформировались в готовые объекты недвижимого имущества.

Истец ПАО «Сбербанк России» просил суд:

Ответчики ФИО4, ФИО5 предъявили встречный иск к ПАО «Сбербанк России» указав, что Дата изъята между ФИО2 и ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>. По акту приёма-передачи от Дата изъята продавец передал покупателям вышеуказанную квартиру, а ФИО4 и ФИО5 произвели оплату за квартиру. Сделка подтверждена документально. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена регистрация перехода права собственности от ФИО2 к ФИО4 и ФИО5 на основании договора купли-продажи от Дата изъята , рег. Номер изъят от Дата изъята , что подтверждает отсутствие каких-либо препятствий для такой регистрации. Так как часть стоимости квартиры была оплачена за счет кредитных ипотечных средств ПАО Сбербанк, то до момента регистрации сделки и оплаты ее стоимости как покупатели, так и сотрудники ПАО Сбербанк проверили документы на квартиру. Никаких ограничений, обременений и прочих препятствий для регистрации сделки выявлено не было. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО4, ФИО5 являются добросовестными приобретателями недвижимого имущества. Право собственности ФИО2 было зарегистрировано Дата изъята , рег. Номер изъят без каких-либо ограничений и обременений приобретенного имущества. Последующий переход права собственности к ФИО4, ФИО5 также прошел государственную регистрацию. Соответственно, ФИО4, ФИО5 не знали и не могли знать о заявленных Банком обстоятельствах. Они, как покупатели, не знали и не должны были знать об обстоятельствах, заявленных Банком, добросовестно полагаясь на запись об отсутствии обременений. Считают, что ПАО Сбербанк не доказано возникновения права залога на спорную <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, что подтверждается документами, предоставленными регистрирующим органом.

ФИО4, ФИО5 просили суд признать их добросовестными приобретателями <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>.

Ответчик ФИО7 предъявил встречный иск к ПАО Сбербанк, указав, что Дата изъята между Дин Жибо и ФИО7 был заключен договор купли-продажи <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>. По акту приёма-передачи от Дата изъята продавец передал покупателю вышеуказанную квартиру, а ФИО7 произвел оплату за квартиру в полном объеме, что подтверждается расписками: от Дата изъята на сумму 500 000 руб., от Дата изъята на сумму 2 950 000 руб., от Дата изъята на сумму 100 000 руб. Сделка подтверждена документально. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена регистрация перехода права собственности от Дин Жибо к ФИО7 на основании договора купли-продажи от Дата изъята , рег. Номер изъят от Дата изъята , что подтверждает отсутствие каких-либо препятствий для такой регистрации. Право собственности Дин Жибо было зарегистрировано Дата изъята , рег. Номер изъят без каких-либо ограничений и обременений приобретенного имущества. Последующий переход права собственности к ФИО7 также прошел государственную регистрацию. Соответственно, ФИО7 не знал и не мог знать о заявленных Банком обстоятельствах. ФИО7 указывает, что он, как покупатель, не знал и не должен был знать об обстоятельствах, заявленных банком, добросовестно полагаясь на запись об отсутствии обременений. Считает, что ПАО Сбербанк не доказано возникновения права залога на спорную <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, что подтверждается документами, предоставленными регистрирующим органом.

ФИО7 просил суд признать его добросовестным приобретателем <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>.

Ответчик ФИО6 предъявил встречный иск к ПАО Сбербанк, указав, что Дата изъята между ФИО2 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>. По акту приёма-передачи продавец передал покупателю вышеуказанную квартиру. Согласно расписке от Дата изъята ФИО6 произвел оплату купленной квартиры в сумме 2 150 000 руб. В силу положений п. 3 договора купли-продажи от Дата изъята продавец гарантирует, что данная квартира на момент заключения договора никому не продана, не подарена, не обещана быть подаренной, не пожертвована, не заложена, не сдана в аренду, в споре и под арестом не состоит, свободна от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена регистрация права собственности ФИО6 на основании договора купли-продажи от Дата изъята , рег. Номер изъят, дата регистрации – Дата изъята . До момента покупки квартиры ФИО6 произвел осмотр объекта недвижимости, проверил документы на квартиру. Кроме того, ФИО6 произвел оплату объекта недвижимости в полном объеме наличными денежными средствами. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО6 является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества. Соответственно, он не знал и не мог знать о заявленных Банком обстоятельствах. ФИО6 указывает, что он, как покупатель, не знал и не должен был знать об обстоятельствах, заявленных Банком, добросовестно полагаясь на запись об отсутствии обременений. Считает, что ПАО Сбербанк право залога на <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят не возникло, что подтверждается копиями регистрационных дел, представленными регистрирующим органом.

ФИО6 просил суд признать его добросовестным приобретателем <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>.

Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 25.04.2017 исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 отказано.

В апелляционной жалобе, дополнительной апелляционной жалобе ФИО6 просит решение суда отменить в части признания недействительными договоров купли-продажи квартиры номер 82, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>, и применении последствий недействительности таких договоров, а также в части отказа в признании ФИО6 добросовестным приобретателем по встречному иску и вынести по делу новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований в указанной части. Встречный иск ФИО6 удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд пришел к неверному выводу о тождественности спорного объекта недвижимости - квартиры имеющей строительный Номер изъят, б/с Номер изъят этаж 14, площадь 53,29 кв. местоположение <адрес изъят> объекту, который приобрел ФИО6, квартире номер 82, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>. Указанные объекты имеют разные адреса, разную площадь. Полагает, что истец не доказал наличие зарегистрированного права залога на квартиру с кадастровым номером Номер изъят

Суд допустил нарушение и неправильное применение норм материального права. Выражает несогласие с выводами суда о недействительности сделок в отношении спорного объекта недвижимости. Указывает на добросовестность приобретения спорной квартиры. Полагает, что вынесенное решение не исполнимо, поскольку ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. В связи с чем ответчик не сможет возвратить денежные средства, согласно решения суда.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы указывает, что решение суда необоснованно и немотивированно. Повторно излагает доводы встречного искового заявления о добросовестности приобретения спорной квартиры. Указывает, что спорная квартира перешла к заявителю жалобы по возмездной сделке, доказательств обратного стороной истца не представлено, однако, суд не дал должной оценки указанным обстоятельствам.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» ФИО1 просит решение суда отменить в части признания недействительными следующих сделок: договор участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , заключенный между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ФИО2; договор участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , заключенный между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «БайкалТехноТрейд»; договор участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , заключенный между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ФИО3; договор участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , заключенный между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и Дином Жибо; дополнительное соглашение Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , заключенное между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «СтройДом»; дополнительное соглашение Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , заключенное между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «СтройДом»; дополнительное соглашение Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , заключенное между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «СтройДом»; дополнительное соглашение Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , заключенное между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «СтройДом», и вынести по делу новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что судом дана неполная оценка доказательствам, имеющимся в деле, а также вынесено неправомерное и незаконное решение. ПАО Сбербанк не доказало наличие зарегистрированного права залога на квартиры, переданные по договорам долевого участия в строительстве. Считает, что ответчики не могли знать о претензиях ПАО Сбербанк России в отсутствие информации о залоге в ЕГРП. Суд неправомерно признал заключенные между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «СтройДом» дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве недействительными, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Указывает на добросовестность приобретения спорных квартир ответчиками. Полагает, что вынесенное решение не исполнимо, поскольку ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. В связи с чем ответчик не сможет возвратить денежные средства, согласно решения суда.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционных жалоб представитель ПАО «Сбербанк России» просит решение суда оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО2, Дин Жибо, представители ответчиков ЗАО «ИркутскГорРемСтрой», ООО «СтройДом», ООО «БайкалТехноТрейд», представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах своей неявки в судебное заседание не известили, об отложении дела не просили, в связи с чем, судебная коллегия в порядке ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы, дополнительную апелляционную жалобу, в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Васильевой И.Л., объяснения представителя ответчика ФИО6 - ФИО11, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей истца ПАО Сбербанк ФИО12, ФИО13, возражавших против доводов апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб, дополнительной апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб, дополнительной апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Дата изъята между ОАО «Сбербанк России» (далее – Банк, истец) – на стороне кредитора и ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (далее – застройщик) – на стороне заёмщика был заключён договор Номер изъят об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому Банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по строительству объекта жилой недвижимости «Многоквартирные дома с подземной автопарковкой, расположенные по адресу: <адрес изъят>». Условия предоставления кредитных денежных средств на основании основного кредитного договора в процессе его исполнения корректировались по договоренности между сторонами согласно дополнительных соглашений к нему - Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята .

Дата изъята между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (на стороне застройщика) и ООО «СтройДом» (на стороне дольщика) заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят по условиям которого ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» приняло на себя обязательства в установленный договором срок построить многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: <адрес изъят>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома передать ООО «СтройДом» (дольщику) объекты долевого строительства, указанные в Приложении Номер изъят к договору, в том числе, и объекты настоящего судебного спора – квартиры со строительными номерами 94 и 96 на 14 этаже.

Дата изъята между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (на стороне застройщика) и ООО «СтройДом» (на стороне дольщика) также был заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят по условиям которого ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» приняло на себя обязательства в установленный договором срок построить многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: <адрес изъят> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома передать ООО «СтройДом» (дольщику) объекты долевого строительства, указанные в Приложении Номер изъят к договору, в том числе, и объекты настоящего судебного спора – квартиры со строительными номерами 54 и 79 на 14 этаже.

Дата изъята между ОАО «Сбербанк России» (на стороне кредитора) и ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (на стороне заемщика) было заключено Дополнительное соглашение Номер изъят к кредитному договору от Дата изъята , по условиям которого статью 9 («Обеспечение») кредитного договора стороны дополнили пунктами Дата изъята и Дата изъята ., в соответствии с содержанием которых установлено, что обязательства заемщика по возврату кредита обеспечиваются залогом имущественных прав ООО «СтройДом», возникших из договоров участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята в соответствии с условиями договоров залога имущественных прав Номер изъятз от Дата изъята , Номер изъятз от Дата изъята .

Согласно договорам залога имущественных прав Номер изъятз от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята и дополнительных соглашений к ним ООО «СтройДом» (на стороне залогодателя), будучи участником долевого строительства, предоставило в обеспечение исполнения обязательств заемщика ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» по вышеуказанному кредитному договору имущественные права (требования) по договорам участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята в отношении перечня объектов долевого строительства, установленного данными договорами, в том числе, и в отношении спорных объектов – квартира, строительный Номер изъят, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <адрес изъят>, залоговая стоимость 1 172 724 руб.; квартира, строительный Номер изъят, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <адрес изъят>, залоговая стоимость 1 172 724 руб.; квартира, строительный Номер изъят, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв.м., местоположение: <адрес изъят>, залоговая стоимость 2 132 934 руб.; квартира, строительный Номер изъят, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв.м., местоположение: <адрес изъят>, залоговая стоимость 1 579 305 руб.

Указанные договоры залога имущественных прав Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята в установленном законом порядке были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> – рег. Номер изъят от Дата изъята и рег. Номер изъят от Дата изъята .

Установлено, что в нарушение условий договора и требований закона стороны – заемщик и залогодатель при отсутствии на то согласия залогодержателя в лице Сбербанка заключили: дополнительное соглашение Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята (рег. Номер изъят), дополнительное соглашение Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята (рег. Номер изъят), дополнительное соглашение Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята (рег. Номер изъят), дополнительное соглашение Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята (рег. Номер изъят), которыми из Приложений Номер изъят к договорам исключены объекты долевого участия в строительстве: <адрес изъят>Номер изъят (б/с Номер изъят), Номер изъят и Номер изъят (б/с Номер изъят).

С учётом внесённых изменений в условия договоров участия в долевом строительстве впоследствии ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» указанные объекты недвижимости были отчуждены третьим лицам: ООО «БайкалТехноТрейд» - в соответствии с договором участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята ; ответчику ФИО3 – в соответствии с договором участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята ; ответчику ФИО2; ответчику Дин Жибо - в соответствии с договором участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята .

Дата изъята между ФИО2 и ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>. Квартира передана от продавца к покупателям по акту приёма-передачи от Дата изъята продавец передал покупателям вышеуказанную квартиру, а ФИО4 и ФИО5 произвели оплату за квартиру. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена регистрация перехода права собственности от ФИО2 к ФИО4 и ФИО5 на основании договора купли-продажи от Дата изъята , рег. Номер изъят от Дата изъята .

Дата изъята между ФИО2ФИО6 заключен договор купли-продажи <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>. По акту приёма-передачи продавец передал покупателю квартиру. Согласно расписке от Дата изъята ФИО6 произвел оплату купленной квартиры в сумме 2 150 000 руб. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена регистрация права собственности ФИО6 на основании договора купли-продажи от Дата изъята , рег. Номер изъят, дата регистрации – Дата изъята .

Дата изъята между Дин Жибо и ФИО7 заключен договор купли-продажи <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, расположенной по адресу: <адрес изъят>. По акту приёма-передачи от Дата изъята продавец передал покупателю вышеуказанную квартиру, а ФИО7 произвел оплату за квартиру в полном объеме, что подтверждается расписками: от Дата изъята на сумму 500 000 руб., от Дата изъята на сумму 2 950 000 руб., от Дата изъята на сумму 100 000 руб. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена регистрация перехода права собственности от Дин Жибо к ФИО7 на основании договора купли-продажи от Дата изъята , рег. Номер изъят от Дата изъята .

Разрешая заявленные требования, установив, что правоотношения, возникшие из договоров залога имущественных прав Номер изъятз от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята , заключенных между Банком и ООО «СтройДом», регулируются нормами закона об ипотеке, при этом залогодатель (ООО «СтройДом») не вправе был совершать уступку, отчуждение третьим лицам предмета залога без письменного согласия залогодержателя (Банка), учитывая факт нарушения прав залогодержателя в лице ПАО Сбербанк России, суд пришел к выводу о правомерности заявленных Банком исковых требований о признании сделок недействительными, а также о недействительности последующих договоров купли-продажи спорных квартир, заключенных на основании недействительных договоров долевого участия в строительстве.

Разрешая встречные исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании добросовестными приобретателями недвижимого имущества, суд с учётом выводов суда о признании сделок недействительными и о применении последствий их недействительности, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда и оценкой исследованных им доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Учитывая, что в судебном заседании достоверно установлено, что залогодатель без согласия ПАО Сбербанк России, совершил действия по регистрации права собственности на спорные квартиры, без указания на существующее обременение права в виде ипотеки и совершил отчуждение предмета залога, заключив договоры купли-продажи с ответчиками, суд обоснованно удовлетворил исковые требования истца и, признав вышеуказанные сделки, договоры купли-продажи недействительными, применил последствия недействительности сделок.

Доводы апелляционных жалоб несостоятельны и не могут повлиять на законность, обоснованность оспариваемого решения суда.

Договоры залога имущественных прав Номер изъят от Дата изъята , Номер изъят от Дата изъята были зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, и соответственно они считаются заключенными, вступившим в силу с момента государственной регистрации. Регистрационная запись об ипотеке не погашена, сохраняет силу.

Поскольку из представленных документов: дополнительного соглашения Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята ; дополнительного соглашения Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята ; дополнительного соглашения Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята ; дополнительного соглашения Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят,4,П/3-СБ от Дата изъята ; дополнительного соглашения Номер изъят от Дата изъята к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от Дата изъята , следует, что спорные квартиры образованы из находящегося в залоге у истца объекта долевого строительства, путем исключения квартир из оспариваемых договоров участия в долевом строительстве, доводы апелляционных жалоб о том, что суд первой инстанции пришел неверному выводу о тождественности спорных квартир объекту залога, являются необоснованными.

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений, поскольку изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

Следовательно, тот факт, что спорные квартиры были исключены из договоров участия в долевом строительстве, не означает прекращение существования предмета залога и создание нового объекта, вследствие чего договор ипотеки можно было бы считать прекращенным.

Доводы апелляционных жалоб о том, что ответчики являются добросовестными приобретателями спорных квартир, основаны на неправленом толковании норм права, поскольку положения ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным спорным правоотношениям неприменимы, они регулируют правоотношения, связанные с истребованием собственником своего имущества из чужого незаконного владения, в том числе и от добросовестного приобретателя. В данном случае истец не является собственником спорных жилых помещений, а является залогодержателем и исковые требования предъявлены в силу ст. 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Закон не устанавливает зависимости сохранения права залога от добросовестности или недобросовестности нового собственника имущества, осведомленности или неосведомленности последнего об обременениях приобретаемого имущества залогом. Основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано и в ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей прекращение залога.

Доводы апелляционных жалоб о том, что вынесенное решение не исполнимо, поскольку ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, судебная коллегия не принимает. Суд первой инстанции, применяя последствия недействительности сделок установил, что ФИО2 необходимо возвратить ФИО4, ФИО5, ФИО6 денежные средства за продажу квартир. Таким образом, банкротство ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» не препятствует исполнению обязательств ФИО2

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат сведений, опровергающих выводы суда, а также данных, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении решения, а в действительности направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, с которой не может согласиться судебная коллегия.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что все обстоятельства по делу судом были проверены, изложенные в решении выводы суда первой инстанции соответствуют собранным по делу доказательствам, они не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

определила:

решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 25 апреля 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы, дополнительную апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья - председательствующий	С.С. Амосов

Судьи	И.Л. Васильева Б.А. Ринчинов