Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Туровой Т.В.,
судей Гареевой Е.Б., Авходиевой Ф.Г.,

при секретаре Карнаевой Н.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гареевой Е.Б.,

гражданское дело по иску Бришко Станислава Ивановича к администрации г.Красноярска о признании права собственности на объект недвижимого имущества, признании объекта недвижимости отсутствующим и снятии его с кадастрового учета,

по апелляционной жалобе представителя Бришко С.И. – Кузнецова И.В.,

на решение Советского районного суда г.Красноярска от 16 апреля 2019 года, которым постановлено:

«Исковое заявление Бришко Станислава Ивановича к администрации г.Красноярска о признании права собственности на объект недвижимого имущества, признании объекта недвижимости отсутствующим и снятии его с кадастрового учета оставить без удовлетворения».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Бришко С.И. обратился с иском к администрации г.Красноярска о признании права собственности на объект недвижимого имущества, признании объекта недвижимости отсутствующим и снятии его с кадастрового учета.

Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 08.08.2007 года истец приобрел объект незавершенного строительства по адресу: <данные изъяты>. Распоряжением администрации г.Красноярска от 20.10.2009 года №1375-ж истцу для строительства здания торгово-офисного назначения с инженерным обеспечением предоставлен в аренду земельный участок в кадастровым номером <данные изъяты>, занимаемый объектом незавершенного строительства. 09.10.2015 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и истцом заключен договор аренды данного земельного участка для использования в целях завершения строительства объекта – здания торгово-офисного назначения. 22.08.2016 года администрацией г.Красноярска истцу выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «завершение строительства здания торгово-офисного назначения» по утвержденной проектной документации. Генеральным подрядчиком ООО «СибСтройПроект» выполнены строительные работы, объект строительством завершен и передан истцу по акту приемки законченного строительством объекта 03.03.2017 года. 06.02.2018 года истцом подано заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Но ответом от 15.02.2018 года отказано в выдаче разрешения на строительство по трем причинам: ошибочное указание в техническом плане года завершения строительства – 2012 вместо 2017; отсутствие в техническом плане функционального указания на помещения торговли и приемки вещей, подсобное, персонала и офиса; расположение в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> помимо спорного объекта второго объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>. В настоящее время технические причины, связанные с осуществлением строительства и оформлением документации, послужившие основанием отказа, истцом устранены. Однако, наличие в ЕГРП сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> не может быть устранено истцом. В ответ на заявление истца Управлением Росреестра по Красноярскому краю отказано в снятии с кадастрового учета указанного объекта со ссылкой на то, что снятие возможно только по заявлению собственника, тогда как таковой отсутствует. Однако, градостроительный план участка утвержден 28.01.2016 года. Пунктом 3.1 Градостроительного плана зафиксировано наличие в границах земельного участка нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, поставленного на временный кадастровый учет. Наличие указанного здания не послужило препятствием выдачи ответчиком разрешения на строительство. Наличие в границах застраиваемого земельного участка в кадастровым номером <данные изъяты> нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> делает для истца невозможным оформление законченного строительством объекта и прав на него.

С учетом уточнения исковых требований просит признать право собственности на завершенный строительством объект капитального строительства – нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 367.48кв.м., застроенной площадью 311.2кв.м., расположенное по адресу: г.<адрес> признать отсутствующим и снять с государственного кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером <адрес>

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представителя Бришко С.И. – Кузнецов И.В. просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Указывает на неверное определение судом обстоятельств дела. Ссылается, что суд, отказывая в удовлетворении исковых требований по причине существования объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, неверно установил, что данный объект образован из другого объекта. Фактически данный объект не создан и физически он не существует. Кроме того, суд неверно пришел к выводу о том, что ответчиком выявлено несоответствие построенного объекта проекту и разрешению на строительство. Ответчиком выявлено несоответствие сведений об объекте указанных в техническом плане данной документации, что не является основанием для отказа во вводе в эксплуатацию, не свидетельствует о нарушении технических норм и правил. Повторно обратиться за вводом в эксплуатацию истец не имеет возможности, поскольку срок действия договора аренды истек и не может быть продлен. Указывает, что за двумя кадастровыми номерами имеет место существование одного и того же объекта недвижимости, данный факт не может являться препятствием для признания права собственности на новый объект недвижимости на основе указанного объекта, дважды учтенного в ЕГРП.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации г. Красноярска Грищенко Ю.А. указывает на законность и обоснованность решения.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие участников процесса, уведомленных о рассмотрении дела, проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Бришко С.И. – Кузнецова И.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя администрации г. Красноярска Грищенко Ю.А., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Из норм статей 218, 219 ГК РФ следует, что право собственности на недвижимую вещь, созданную лицом для себя, возникает с момента государственной регистрации права, при этом необходимым условием возникновения такого права является создание вещи при наличии на это установленных законом разрешений и согласований.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона от 18.10.1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент обращения истца с иском) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, определено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи 08.08.2007 года Бришко С.И. приобрел объект незавершенного строительства – одноэтажное нежилое кирпично-бетонное здание застроенной площадью 311.2кв.м. по адресу: г.<адрес>. (т. 1 л.д. 10)

Распоряжением администрации г.Красноярска №1375-ж от 20.10.2009 года Бришко С.И. предоставлен земельный участок с кадастровым номером <адрес> в аренду на три года для строительства здания торгово-офисного назначения с инженерным обеспечением. Распоряжением администрации г.Красноярска №1275-арх от 17.09.2012 года срок предоставления земельного участка с кадастровым номером <адрес>

09.10.2015 года между ДМИиЗО и Бришко С.И. заключен договор аренды №1569 земельного участка с кадастровым номером <адрес> для использования в целях завершения строительства объекта – здания торгово-офисного назначения, общей площадью 1 200 кв.м. Срок аренды земельного участка установлен по 22.09.2018 года. 15.07.2016 года заключено дополнительное соглашение договору аренды <данные изъяты>, согласно которого п. 1.1 договора дополнен следующим содержанием: «вид разрешенного использования: бытовое обслуживание – код 3.3».(т. 1 л.д. 13-14, 22)

Распоряжением администрации г.Красноярска №9-арх от 28.01.2016 года утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 0.1200га по адресу: г.Красноярск, <данные изъяты> Согласно разделу 3 плана, в границах земельного участка расположен объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>.(т. 1 л.д. 24-26)

22.08.2016 года Бришко С.И. выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «завершение строительства здания торгово-офисного назначения» на земельным участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Их технического плана здания с кадастровым номером <данные изъяты>

06.02.2018 года Бришко С.И. обратился к заместителю главы города – руководителю департамента градостроительства администрации г. Красноярска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства «завершение строительства здания торгово-офисного назначения».

Ответом департамента градостроительства администрации г. Красноярска от 15.12.2018 года Бришко С.И. отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Отказ мотивирован тем, что в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположены объекты недвижимости с кадастровыми <данные изъяты>, тогда как в техническом плане от 07.11.2017 года указано, что на земельном участке по адресу: <адрес> распложено нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> же выявлено несоответствие характеристики объекта недвижимости акту приемки законченного строительство объекта №48: год завершения строительства объекта недвижимости, согласно техническому плану от 07.11.2017 года указан 2012, тогда как акт оформлен 03.03.2017 года. В ходе осмотра объекта установлено, что построенный объект не соответствует проектной документации шифр 17-15 «сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений», а именно: проектом предусмотрено, что здание торгово-офисного назначения предназначено для осуществления бытовых услуг населению, ведения административно-хозяйственной деятельности предприятия, связанное с приемом и выдачей одежды для химчистки, и продажи средств бытовой химии для населения города. Здание торгово-офисного назначения не оснащено всем необходимым оборудованием. Функциональное назначение объекта капитального строительства: отсутствует помещение торговли и приемки вещей, подсобное помещение (3); помещение персонала; помещение офиса.(т. 1 л.д. 30)

13.03.2018 года Управление Росреестра по Красноярскому краю уведомило Бришко С.И. о приостановлении осуществления действий по снятию с государственного кадастрового учета объекта недвижимости права на которые не зарегистрированы в ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером <данные изъяты>, тогда как с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости может обратиться собственник такого объекта. (т. 1 л.д. 31)

Из выписки из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, сведения об объекте недвижимости имеют статус учтенные (т.1 л.д. 160-161)

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствуют установленные законом основания для удовлетворения требований Бришко С.И. о признании отсутствующим и снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости, о признании за истцом права собственности на завершенный строительством объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> При этом суд исходил из того, что представленные доказательства опровергают доводы истца об отсутствии объекта с кадастровым <данные изъяты> который расположен на предоставленном истцу земельном участке. Кроме того, снятие с государственного кадастрового учета объектов недвижимости в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, возможно при заявлении такого требования собственником здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, каковым Бришко С.И. не является, а обращение с иском в данном случае направлено на подмену установленного законом административного порядка получения разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку. Кроме того, суд учел, что отказ органа местного самоуправления в получении разрешения на ввод объект в эксплуатацию истцом не обжаловался, повторно с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документами, подтверждающими устранение причин, послуживших основанием к отказу в выдаче разрешения, истец не обращался.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами о том, что на земельном участке, предоставленном истцу на праве аренды, фактически расположено два объекта недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>

Часть 4 статьи 24 Закона о кадастре недвижимости (действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусматривала, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носили временный характер. Такие сведения утрачивали временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Согласно действующему на момент постановки на кадастровый учет спорных объектов правовому регулированию (пункт 9 статьи 4 Закона о кадастре) сведения, которые носят временный характер и внесены в ГКН, до утраты ими в установленном названным Законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Согласно выписке из ЕГРН, запись об объекте с кадастровым номером <данные изъяты> имеет статус временной, площадь объекта 282,1 кв. м., строительство объекта завершено в 2012 году, государственная регистрация прав на данный объект не производилась. (т. 1 л.д. 42)

Из кадастрового паспорта от 12.08.2016 года в отношении объекта с номером <данные изъяты> Сведения об объекте недвижимости имеют статус временных. (т. 1 л.д. 172-173)

Заключением кадастрового инженера Пенькова П.Н. установлено, что исключение кадастровых сведений их ЕГРП в отношении здания с кадастровым номером <данные изъяты> невозможно, с заявлением об исключении сведений может обратиться только собственник объекта недвижимости, который у объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, кроме того заключением установлено, что объект физически не существует. (т. 1 л.д. 204)

Таким образом, представленные доказательства свидетельствуют о том, объект с кадастровым номером <данные изъяты> права на который не зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, нарушает право истца на регистрацию права собственности на объект завершенного строительства, вследствие чего решение об отказе в удовлетворении требований о признании данного объекта отсутствующим и снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости подлежит отмене, а требования истца удовлетворению.

Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что обращение с иском истцом использовано для упрощения регистрации прав на созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок ввода в гражданский оборот объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела, спорный завершенный строительством объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> находится в границах предоставленного Бришко С.И. в установленном порядке на основании договора аренды земельного участка, его назначение соответствует виду разрешенного использования для данной территориальной зоны. Более того, Бришко С.И. получено разрешение на строительство объекта капитального строительства «завершение строительства здания торгово-офисного назначения». Вместе с тем, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию департаментом градостроительства администрации г. Красноярска отказано.

Судебная коллегия не усматривает в действиях истца намерений уклониться от установленного порядка, при том, что меры по легализации спорного объекта истцом предпринимались, о чем свидетельствует обращение Бришко С.И. в департамент градостроительства администрации г. Красноярска с заявлением в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Материалы дела свидетельствуют, что причины, послужившие основанием отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не могли быть устранены истцом, с заявлением о снятии с кадастрового учета объекта с номером <данные изъяты> мог обратиться только его собственник, однако право на данный объект не зарегистрировано, в связи с чем Управлением Росреестра приостановлены действия по снятию с государственного кадастрового учета объекта недвижимости. Кроме того, договор аренды земельного участка истек, а в силу пп.10. п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ для завершения строительства он мог быть предоставлен без проведения торгов однократно, что также является препятствием для легализации объекта во внесудебном порядке.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из представленных истцом заключений ООО «КАИККиМЗ «БТИ Красноярского края» от 18.07.2019 года, ООО «ФСЭБ» от 31.05.2019 года, ООО «Аргус Групп» от 17.07.2019 года №059, следует, что спорный объект соответствует санитарным, эпидемиологическим, гигиеническим, противопожарным, техническим нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что возможна дальнейшая безопасная эксплуатация спорного объекта завершенного строительства в соответствии с его назначением, назначением земельного участка, который был передан истцу в аренду для возведения в целях завершения строительства объекта – здания торгово-офисного назначения. При таких обстоятельствах единственным признаком самовольной постройки является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого истец предпринимал меры, следовательно, исковые требования Бришко С.И. о признании права собственности на объект капитального строительства - завершенный строительством объект капитального строительства – нежилое здание, расположенное по адресу: <данные изъяты> подлежит удовлетворению, обжалуемое решение суда подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Красноярска от 16 апреля 2019 года отменить.

Исковые требования Бришко Станислава Ивановича удовлетворить.

Признать за Бришко Станиславом Ивановичем право собственности на завершенный строительством объект капитального строительства – нежилое здание, <данные изъяты>

Признать отсутствующим и снять с государственного кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

Председательствующий:

Судьи: