Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещении ущерба

по апелляционной жалобе ФИО3

на решение Урванского районного суда КБР от 07 мая 2015 года.

Судебная коллегия

Установила:

03 июня 2013 года между ФИО3 как арендодателем и ФИО5 как арендатором был заключён договор аренды нежилого здания кафе-магазина «Купол», расположенного по адресу: КБР, <адрес>, территория «Комсомольского парка», в соответствии с которым ФИО1 передал ФИО2 во временное пользование за плату в 20000 руб. в месяц на срок до 18 июня 2014 года это здание, а ФИО5 принял здание и обязался своевременно выплачивать арендную плату, следить за техническим состоянием здания и переданного вместе со зданием оборудованием, а по окончании срока арены по акту приёмки-передачи возвратить здание и оборудование в том же состоянии, в котором они были им получены в с учётом естественного износа.

Утверждая, что он лежащую на нём обязанность по передаче имущества в аренду ФИО5 исполнил, передав здание кафе-магазина с оборудованием ФИО5 в технически исправном состоянии, а ФИО5, приняв по акту приёма-передаче здание кафе-магазина с находящимся в нём оборудованием, предусмотренных договором аренды обязанностей не исполнил, ФИО3 обратился в Урванский районный суд КБР с иском к ФИО5 о расторжении договора аренды, о взыскании с ФИО5 в его пользу 140000 руб. арендной платы, 5776 руб. процентов за незаконное удержание причитающихся ему денежных средств, о взыскании 222328 руб. в возмещении ущерба, причинённого повреждением здания кафе-магазина. В судебном заседании ФИО3 уточнил иск, вместо требования о расторжении договора аренды требовал признания заключённого между ним и ФИО5 договора аренды расторгнутым с 18 июня 2014 года.

В обоснование заявленного иска ФИО3 указал на то, что в нарушение условий договора аренды ФИО5 с апреля 2014 года арендную плату не уплатил, по окончании предусмотренного договором аренды срока арендуемое имущество и здание не вернул, за переданным в аренду зданием не следил, допустив существенное ухудшение его технического состояния. Поскольку в установленный договором срок арендная плата не была выплачена, вплоть до ноября 2014 года имущество не было возвращено арендодателю и удерживалось ФИО5, в результате ненадлежащего обслуживания здание поражено грибком и плесенью, стены потрескались, штукатурка отслоилась и местами обвалилась, часть стены дала осадок и двери перекосились, что размер ущерба от повреждения здания составил 222328 руб., ФИО5 обязан возместить причинённый повреждением здания ущерб, за период с апреля по октябрь 2014 года уплатить арендную плату в размере 140000 руб. и на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации уплатить проценты за удержание денежных средств в сумме 5776 руб.

ФИО5 иск признал частично, признав, что он с апреля 2014 года арендную плату не выплачивает. Считая, что с 18 июня 2014 года договор аренды расторгнут, что его вины в повреждении здания нет, согласился с требованием о взыскании с него 60000 руб. задолженности по арендной плате за период с апреля по июнь 2014 года (за 3 месяца) и с требованием о взыскании процентов в размере 3301 руб. Требований о возмещении ущерба, причинённого ухудшением состояния арендуемого здания он не признал, утверждая, что здание возвращено в том виде, в котором оно было передано ему в аренду.

Решением Урванского районного суда КБР от 07 мая 2015 года заявленный ФИО3 иск удовлетворён частично. Решением суда постановлено взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 63301 руб., в том числе 60000 руб. арендной платы, 3301 руб. проценты. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, противоречащим фактическим обстоятельствам дела, исследованным судом доказательствам, ФИО3 подал на решение суда апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести по делу новое решение, которым удовлетворить заявленный иск в полном объёме. В обоснование апелляционной жалобы ФИО3 указано на то, что при разрешении дела судом необоснованно проигнорировано закреплённое в договоре аренды и в статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации положение о том, что по окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю здание по передаточному акту, что это требование ФИО5 исполнено не было. Полученное им в аренду здание и после окончания установленного договором аренды срока удерживалось ФИО5, что, удерживая здание, в соответствии со статьёй 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО5 обязан возместить потерпевшему, то есть ФИО3, то, что он сберёг вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование. Поскольку до настоящего времени ФИО5, имущество не возвратил, от подписания акта приёма-передачи имущества уклоняется, требования о взыскании установленной договором аренды суммы в 20000 руб. в месяц, подлежало удовлетворению. Таким образом, суд должен был удовлетворить иск о взыскании денежной суммы в размерах, заявленных истцом, взыскать установленные статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты в соответствии с представленным истцом расчётами.

Разрешая требования о взыскании ущерба, причинённого ФИО3 ненадлежащим содержанием арендованного ФИО5 имущества, суд необоснованно посчитал не доказанным, что имущество в аренду ФИО5 было передано в надлежащем состоянии. При этом суд необоснованно проигнорировал положения статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Приняв переданное ему в аренду здание, ФИО5 никаких замечаний по его состоянию не высказал, не отразил в акте передачи имущества наличие в имуществе каких бы то ни было изъянов. В соответствии со статьёй 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО3 как арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. ФИО5 как арендатор, обнаружив недостатки переданного ему в аренду имущества, вправе по своему усмотрению потребовать безвозмездного устранения арендодателем недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков; непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. В соответствии с пунктом 2.2 договора ФИО5 обязан возвратить переданное ему в аренду имущество в том состоянии, в котором оно было ему передано, с учётом нормального износа, а в случае, если арендуемое помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придёт в аварийное состояние, то арендатор обязан восстановить его своими силами, за счёт своих средств или возместить в полном объёме причинённый арендодателю ущерб. Представленной дефектной ведомостью, составленной в присутствии ФИО5 и нового арендатора ФИО7, доказано, что здание, являющееся предметом договора аренды, имеет значительные повреждения, частично требует капитального, частично простого ремонта. Представленным в дело сметным расчётом доказано, что размер ущерба, причинённого повреждением здания, составляет 222328 руб. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 10 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6\8 от 01 июля 1996 года ФИО5 обязан возместить ФИО3 как собственнику здания причинённый ненадлежащим содержанием здания ущерб.

Извещённые о месте и времени судебного разбирательства ФИО3 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки не сообщили. В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КБР Кучукова О.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные представителем ФИО3 ФИО4, выслушав возражения представителя ФИО5 ФИО6, просившего оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, изучив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленного ФИО3 иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие изложенных в решении суда выводов обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права. Разрешая дело, суд первой инстанции допустил такие нарушения.

Судом правильно установлено, и это не оспаривается в апелляционной жалобе, что между ФИО3 как арендодателем и ФИО5 как арендатором на указанных истцом условиях и при указанных им обстоятельствах был заключён договор аренды нежилого строения – здания кафе-магазина «Купол», расположенного по адресу: КБР, <адрес>, территория «Комсомольского парка», что в соответствии с договором ФИО5 обязан был в течение срока аренды здания следить за его техническим состоянием, не допуская его разрушения и повреждения, обязан был по окончании срока аренды возвратить здание по акту приёма-передачи, в надлежащем состоянии с учётом его естественного износа, нести ответственность за разрушение либо повреждение здания сверх норм естественного износа.

Судом также установлено, и это также не оспаривается в апелляционной жалобе, что ФИО5 обязанностей по возврату переданного ему в аренду здания по акту приёма-передачи не исполнил, здание ФИО3 не возвратил, что в настоящее время здание имеет значительные повреждения, требующие ремонта, что затраты по ремонту здания составят 222328 руб. Правильно установив эти обстоятельства, суд отказал ФИО3 в требованиях о взыскании 80000 руб. арендной платы, во взыскании части процентов, во взыскании ущерба, причинённого повреждением здания, требовании о признании договора аренды расторгнутым, ссылаясь на недоказанность того обстоятельства, что переданное в аренду здания до его передачи ФИО5 указанных истцом изъянов не имело, на то, что арендная плата и проценты за удержание арендной платы подлежат взысканию только за тот период, в течение которого согласно договору ФИО5 являлся арендатором здания.

Судебная коллегия находит подобные выводы суда неправильными, основанными на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права, противоречащими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Судом проигнорировано, что в соответствии со статьёй 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Всякие недостатки переданного в аренду имущества должны быть отражены в соответствующем акте. Приняв переданное ему ФИО3 в аренду здание, ФИО5 никаких замечаний по его состоянию не высказал, не отразил в акте передачи имущества наличие в имуществе каких бы то ни было изъянов. В соответствии со статьёй 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО3 как арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках, а ФИО5 как арендатор, обнаружив недостатки переданного ему в аренду имущества, вправе был по своему усмотрению потребовать безвозмездного устранения ФИО3 недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков; непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Поскольку ФИО5 никаких замечаний относительно качества и состояния переданного ему в аренды здания не высказал, пока не доказано иное, считается, что переданное ФИО3, ФИО5 здание дефектов не имело. Потребовав от ФИО3 представления доказательств отсутствия в здании на момент его передачи в аренду тех повреждений, которые были выявлены после окончания срока аренды и отражены в дефектной ведомости, суд неправильно распределил бремя доказывания. Учитывая, что при принятии здания в аренду ФИО5 ни о каких недостатках переданного ему в аренду здания не заявил, приняв здание в аренду и эксплуатируя его, ФИО5 не предпринял предусмотренных статьёй 612 Гражданского кодекса Российской Федерации мер, суду при разрешении дела следовало исходить из того, что здание кафе-магазина ФИО8 было передано ФИО5 в аренду в технически исправном состоянии, в состоянии, соответствующем для его нормального использования и эксплуатации.

Представленной в дело дефектной ведомостью, составленной в присутствии ФИО5 и нового арендатора ФИО7, доказано, что здание, являющееся предметом договора аренды, имеет значительные повреждения, частично требует капитального, частично простого ремонта. Представленным в дело сметным расчётом доказано, что размер ущерба, причинённого повреждением здания, составляет 222328 руб. Достоверность представленных доказательств сомнению не подвергнута, иных доказательств, опровергающих содержащихся в дефектной ведомости и в сметном расчёте сведений, материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах, разрешая дело, суду следовало исходить из того, что существующие в здании кафе-магазина дефекты возникли после передачи здания ФИО5

В соответствии с пунктом 2.2 договора ФИО5 обязан возвратить переданное ему в аренду имущество в том состоянии, в котором оно было ему передано, с учётом нормального износа, а в случае, если арендуемое помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придёт в аварийное состояние, то арендатор обязан восстановить его своими силами, за счёт своих средств или возместить в полном объёме причинённый арендодателю ущерб. Исходя из этого, суду первой инстанции следовало признать установленным, что техническое состояние принадлежащего ФИО3 здания во время нахождения его в аренде у ФИО5 ухудшилось, что произошедшее ухудшение его состояния не соответствует естественному износу здания, что на устранения последствий его ухудшения потребуется 222328 руб., что обязанность по приведению здания в надлежащее состояние лежит на ФИО5, который в добровольном порядке здание не отремонтировал. Поскольку ФИО3 как собственник здания вправе требовать от ФИО5 как виновника ухудшения имущества приведения здания в надлежащее состояние либо возмещения причинённого повреждением здания ущерба, заявленное требований о взыскании 222328 руб. ущерба подлежало удовлетворению.

Поскольку в установленные договором аренды сроки полученное ФИО5 в аренду здание не было возвращено собственнику, договор аренды мог быть признан пролонгированным на неопределённый срок и ФИО5 обязан был бы в этом случае выплачивать арендную плату в установленном договором аренды размере вплоть до расторжения договора. Однако ФИО3 требует признать договор аренды расторгнутым с момента, когда он должен был быть прекращён согласно условиям договора. Это требование подлежит удовлетворению, поскольку стороны признали, что начиная с 18 июня 2014 года ФИО5 принадлежащим ФИО3 зданием не пользуется, что фактически договор аренды прекращён.

Требование о взыскании 140000 руб. и процентов за незаконное удержание денежных средств в размере 5776 руб. также подлежало удовлетворению, поскольку материалами дела доказано, что ФИО5, не исполнив обязанности по возврату здания в надлежащем состоянии, незаконно препятствовал ФИО3 владеть и пользоваться им. Часть требуемой к взысканию денежной суммы (60000 руб.) составляет арендную плату за три месяца, предусмотренную договором аренды, а другая часть, неполученная ФИО3 от аренды здания выгода за 4 месяца (с 19 июня 2014 года по 18 октября 2014 года) удержания ФИО5 здания (уклонения от подписания акта о возврате здания). Отказав ФИО3 в удовлетворении требований о взыскании указанных сумм в полном объёме, суд принял неправильное противоречащее обстоятельствам дела и исследованным судом доказательствам решение.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленного ФИО3 иска в полном объёме. При этом судебная коллегия находит необходимым признать договор аренды нежилого здания кафе-магазина «Купол», заключённый 03 июня 2013 года между ФИО3 и ФИО5, расторгнутым 18 июня 2014 года и взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 368104 руб., из которых 222328 руб. составляют сумму ущерба, причинённого ненадлежащим содержанием здания, 60000 руб. арендную плату и 80000 руб. неполученная ФИО3 по вине ФИО5 выгода, 5776 руб. проценты за незаконное удержание денежных средств.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Урванского районного суда КБР от 07 мая 2015 года отменить и принять по делу новое решение, которым иск ФИО3 к ФИО5 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами и о возмещении ущерба удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого здания кафе-магазина «Купол», заключённый 03 июня 2013 года между ФИО3 и ФИО5, расторгнутым ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 368104 руб. (триста шестьдесят восемь тысяч сто четыре руб. 00 коп.).

Председательствующий: О.М. Кучуков.

Судьи: 1. М.Х. Хамирзов.

2. Н.М. Пазова.