Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес>28 сентября 2017 года дело по апелляционной жалобе ЗАО «Новосибирскжилстрой-2» на решение Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требований ЗАО «Новосибирскжилстрой-2» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности отказано.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Кузнецовой Н.Е., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ЗАО Новосибирскжилстрой-2» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о взыскании задолженности за содержание жилья и коммерческий наём жилого помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО «Новосибирскжилстрой-2» является собственником здания по адресу: <адрес> на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ №<адрес>.

Истцом была предоставлена ответчикам комната № общей площадью 18,4 кв.м, в возмездное пользование для проживания.

С ФИО1 заключен договор найма жилого помещения в общежитии № от ДД.ММ.ГГГГ на предоставление койко-места в комнате №.

С Гренадер (до брака ФИО3) С.В. заключен договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ на предоставление койко-места.

В связи с заключением брака между ответчиками на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ истцом была предоставлена им комната № для проживания. От заключения договора на предоставление комнаты № ответчики отказались. В настоящий момент между сторонами сложились отношения по фактическому коммерческому найму жилого помещения.

В настоящее время ответчики оплачивают содержание жилья в меньшем размере, чем производится начисление собственником. Стоимость коммерческого найма ответчиками не оплачивается. Кроме того ответчиками не оплачены коммунальные услуги за июнь 2016 в размере 2871,26 рублей.

С учётом принятых судом уточнений, всего задолженность ответчиков перед истцом за содержание жилья и коммерческий найм жилого помещения за период с ноября 2015 по январь 2017 составляет 80 820 рублей, которую истец просил взыскать.

Судом постановлено вышеуказанное решение (л.д.108, 109-111), с которым не согласился истец ЗАО «Новосибирскжилстрой-2», в апелляционной жалобе его представитель ФИО4 просит решение суда отменить в части, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объёме.

В обоснование жалобы указывает, что не согласны с выводом суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчиков суммы неоплаченных платежей за содержание жилья.

Выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела, нормам действующего законодательства, нарушают права истца, как собственника объекта недвижимого имущества, в составе которого находится спорное имущество, предусмотренные действующим законодательством, в т.ч. и ст.209 ГК РФ.

Разрешение на вселение в указанную комнату ответчикам было предоставлено при условии заключения сторонами в отношении нее договора коммерческого найма, от заключения которого, ответчики уклоняются до настоящего момента. Оплата за указанное помещение ответчиками не производится в полном объёме, в частности, оплата за содержание жилого помещения оплачивается частично, оплата за найм помещения ответчиками не производится. На момент подачи иска сумма задолженности за содержание и найм жилого помещения № за период с ноября 2015 по январь 2017 составила 80 820 рублей.

Решение суда содержит противоречивые выводы, в частности, указывая, что ранее существовавшие отношения по найму помещений в здании по <адрес>, в отношении ФИО2, должны сохраняться в настоящий момент, судом применяются нормы социального найма, в то время, как, социального найма в отношении занимаемого ответчицей помещения не существовало, а койко-место, которое ответчица занимала до вселение в спорное помещение, было предоставлено ей на условиях коммерческого найма.

Кроме того, судом не учтён тот факт, что вселение ответчицы в здание по <адрес> было осуществлено после даты приватизации государственного предприятия и выбытия приватизированного имущества из государственной собственности, трудовые отношения также возникли после указанной даты, т.е. после 1993. Таким образом, вывод суда о том, что правоотношения по найму жилого помещения возникли у ответчицы в связи с трудовыми отношениями до периода приватизации предприятия, неверен.

ФИО1 также был вселён в общежитие после даты приватизации предприятия, т.е. в 2008 году на период трудовых отношений, которые прекратились в 2015, что подтверждается материалами дела. Ему также предоставлялось за плату койко-место, согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор коммерческого найма в отношении жилого помещения, занимаемого ответчиками в настоящий момент, с ответчиками не заключался по причине уклонения последних.

Однако фактические отношения свидетельствуют о характере коммерческого найма между сторонами. Отношения по социальному найму между сторонами не устанавливались ни договорными отношениями, ни в судебном порядке.

К отношениям по занимаемому ответчиками помещению не могут быть применены условия по социальному найму.

Из содержания норм действующего законодательства, в частности Закона «О приватизации жилищного фонда РФ» от 04.07.2001 года №1541-1, следует, что предметом социального найма являются помещения государственного и муниципального жилищного фонда, в состав которого спорное помещение не входит.

Напротив, указанное помещение входит в состав здания - жилого дома по <адрес>, которое принадлежит ЗАО «Новосибирскжилстрой-2» на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права <адрес>. Следовательно, собственник жилого помещения вправе по своему усмотрению определять размер оплаты за сдачу в наём, помещения, принадлежащего ему на праве собственности.

Вывод суда о том, что истец не применяет тарифы установленные органом местного самоуправления, - не соответствует действительности. Поскольку составляющая в структуре платежей за помещение, в т.ч., плата за жилищно-коммунальные услуги, а также плата за содержание общего имущества, рассчитывается в т.ч. по тарифам, установленным действующим законодательством.

В структуру платы за жилое помещение входят в т.ч. обязательная составляющая, которая не подлежит государственному регулированию.

В частности, в содержание жилья входит не только оплата за водо-, тепло, - электроснабжение, но в том числе и оплата услуг, работ, выполняемых собственниками самостоятельно, либо с привлечением соответствующих организаций. Бремя содержания имущества определено ст.209 ГК РФ и лежит на собственнике. Собственником здания, в составе которого находится спорное жилое помещение является истец. Полномочия по определению стоимости услуг по обслуживанию и содержанию имущества возложены жилищным законодательством на собственников объектов. Структура платежей за пользование жилыми помещениями в составе жилого дома по <адрес> той части, в отношении которой установлены тарифы, взимается согласно этим тарифам. В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие указанный вывод. Ответчики собственниками занимаемого помещения не являются, а следовательно, не могут влиять своим мнением на размер составляющей в структуре платежей за жилое помещение, которая не подлежит обязательному государственному регулированию.

В ходе судебного заседания, истцом неоднократно были даны пояснения по указанному вопросу, однако они не нашли отражения в обжалуемом судебном акте.

Решением суда нарушены права истца, как собственника здания по <адрес>.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалоб и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции ЗАО «Новосибирскжилстрой-2» является юридическим лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке, собственником жилого <адрес> в <адрес>.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного взамен свидетельства № серия № от ДД.ММ.ГГГГ основанием возникновения права собственности истца на данный жилой дом явился План приватизации государственного имущества строительного арендного треста «Новосибирскжилстрой-2» АОЗТ «Новосибирскжилстрой-2» - правопреемником строительного арендного треста «Новосибирскжилстрой-2», утвержденного ДД.ММ.ГГГГ, Акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по тресту «Новосибирскжилстрой-2»; Акта оценки стоимости имущества предприятия по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по тресту «Новосибирскжилстрой-2».

Ответчик ФИО5 в указанное общежитие была вселена ДД.ММ.ГГГГ в связи с трудовыми отношениями с истцом. Трудовые отношения между ответчиком ФИО2 и истцом сохранены до настоящего времени.

ДД.ММ.ГГГГ году ответчик ФИО1 был вселен в спорное общежитие на основании договора найма жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 682 Гражданского кодекса РФ установлено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Поскольку ответчики были вселены в общежитие после окончания приватизации истца и общежития (ДД.ММ.ГГГГ), то судебная коллегия соглашается с доводами апеллянта о том, что право пользования ответчиками общежитием основано на договоре коммерческого найма.

Как указано выше между ответчиком ФИО2ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор коммерческого найма, предметом которого являлась не конкретная комната, а койко-место, общей площадью 6,0 кв.м., в указанном выше общежитии.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что наниматель оплачивает проживание в общежитии согласно тарифов по оплате жилищно –коммунальных услуг по Постановлениям Мэрии. Тарифы по оплате жилищно-коммунальных услуг для населения применяются только для нанимателей, работающих в ЗАО «Новосибирскжилстрой-2» и членов их семей (приложение №,2 Постановления Мэрии № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.79-80).

Из договора найма жилого помещения в общежитии № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком ФИО1, следует, что предметом договора является койко-место, в комнате № общей площадью 12.8 кв.м., расположенное на 4 этаже в общежитии по адресу <адрес> для временного проживания в нем. Койко-место предоставляется нанимателю в связи с заключением сторонами трудового договора.

Согласно пункта 4.1 договора наниматель оплачивает проживание в общежитии в соответствии с тарифами по оплате жилищно-коммунальных услуг для населения устанавливаемых в постановлении мэрии <адрес>. Изменение тарифов по оплате жилищно- коммунальных услуг соответственно влечет изменение платы нанимателя за проживание в общежитии.

Таким образом, из названных выше норм права и обстоятельств дела следует, что между истцом и ответчика были заключены договоры коммерческого найма, предметом которых являлись не конкретные комнаты в общежитии, а койко-место. Порядок оплаты за содержание жилья определены по Тарифам, установленным Постановлениями Мэрии, плата за коммерческий наём не предусмотрена.

На основании заявления ответчика ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.82) ответчикам истцом была предоставлена для совместного проживания комната 67 в указанном выше общежитии, которую, исходя из пояснений сторон в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчики заняли в январе 2015 года и в которой проживают по настоящее время.

Оценивая указанные выше обстоятельства в совокупности, судебная коллегия, приходит к выводу, что условия договоров между сторонами не изменялись, поскольку по взаимному соглашению сторон ответчики из разных комнат заняли одну комнату, при этом не изменяя предмет договора- койко-место.

Таким образом, т.к. по заключенным между истцом и ответчиками договорами плата за коммерческий наём не предусмотрена, то требования истца о взыскании данной платы являются необоснованными.

Учитывая, что условиями договоров размер платы за содержание жилья установлен в соответствии с Постановлениями мэрии <адрес>, то суд первой инстанции, исходя из действовавшего в спорный период размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в муниципальных общежитиях, с учетом произведенных ответчиками оплат, пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчиков задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны основаниями для отмены состоявшегося судебного решения.

Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО «Новосибирскжилстрой-2» без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: