Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гавриляченко М.Н. гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Корпорация Инком-Недвижимость Красноярск», ООО ТД «Маршал», Департаменту градостроительства администрации города Красноярска о признании недействительным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части, включении трансформаторной подстанции в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, признании права общей долевой собственности, признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды,

по апелляционной жалобе представителя ООО «Корпорация ИНКОМ – Недвижимость – Красноярск» ФИО2,

на решение Октябрьского районного суда г.Красноярска от 28 июня 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18 августа 2014 года № RU243080000-01/6427-дг в части ввода в эксплуатацию ТП 11 (почтовый адрес: <адрес>).

Включить сооружение электроэнергетики (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 51,3 кв.м., расположенное по адресу: г<адрес>, в состав общего имущества собственников помещений жилого дома <адрес>.

Признать за ФИО1 право на долю в общей долевой собственности на сооружение электроэнергетики (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 51,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> пропорционально размеру общей площади, принадлежащей ему на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав регистрационной записи № от 24 октября 2014 года о праве собственности ООО «Корпорация Инком-Недвижимость Красноярск» на сооружение электроэнергетики (трансформаторную подстанцию) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 51,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Взыскать с ООО «Корпорация Инком-Недвижимость Красноярск» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 77 978 руб. 13 коп.

Взыскать с ООО «Корпорация Инком-Недвижимость Красноярск» в доход местного бюджета государственную пошлины в размере 600 руб.».

Выслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Корпорация Инком-Недвижимость Красноярск», ООО ТД «Маршал», Департаменту градостроительства администрации города Красноярска о признании недействительным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части, включении трансформаторной подстанции в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, признании права общей долевой собственности, признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды. Требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры по адресу: <адрес> Право собственности у истца возникло на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 19.04.2012 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2014 года, акта приема-передачи квартиры от 13.03.2014 года. В число объектов, введенных в эксплуатацию в составе многоквартирного дома, вошла трансформаторная подстанция, которая является объектом общего пользования собственников помещений многоквартирного дома и входит в состав инженерного обеспечения. Указанная подстанция была запроектирована для обслуживания трёх жилых домов (корпусов 7, 8 и 9) в соответствии с разделом 3.2.2 Положительного заключения государственной экспертизы от 24.09.2010 года. Вместе с тем, в нарушение условий, указанных в заключении государственной экспертизы ООО «Корпорация Инком-Недвижимость Красноярск» осуществило присоединение питающих кабелей от ТП-11 для электроснабжения не корпусов 7,8,9 жилого дома № 3 по ул. Живописной, а таунхаусов. Кроме этого, ответчик ООО «Корпорация Инком-Недвижимость Красноярск» незаконно получил разрешение на ввод ТП-11 в эксплуатацию как самостоятельного объекта недвижимого имущества не смотря на то, что ТП-11 уже была введена в эксплуатацию в составе многоквартирного дома и не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

В уточненном исковом заявлении ФИО1 просил признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.08.2014 года в части ввода в эксплуатацию ТП 11, раздел I.II, погасить в ЕГРП запись регистрации от 24.10.2014 года о праве собственности ООО «Корпорация Инком-Недвижимость Красноярск» на сооружение электроэнергетики (трансформаторную подстанцию) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 51,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, район совхоза «Удачный» Октябрьского района, поле № 10; включить сооружение электроэнергетики (трансформаторная подстанция) в состав общего имущества собственников помещений жилого дома № 3 (корпуса №№ 7,8,9) по ул. Живописной в г. Красноярске; признать за ФИО1 право на долю в общей долевой собственности на сооружение электроэнергетики (трансформаторная подстанция) пропорционально размеру общей площади, принадлежащей ему на праве собственности квартиры; признать недействительным пункт 7 и подпункт 8.1 дополнительного соглашения № 2 от 06.11.2014 года к договору аренды от 01.10.2014 года, заключенному между ООО «Корпорация Инком-Недвижимость-Красноярск» и ООО ТД «Маршал»; взыскать с ответчиков в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 42 978,13 руб. и расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Корпорация ИНКОМ – Недвижимость – Красноярск» - ФИО2 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. При вынесении решения судом не принято во внимание, что ТП-11 в составе энергоустановки была допущена в эксплуатацию по постоянной схеме электроснабжения еще в сентябре 2013 года, до ввода дома в эксплуатацию. В акте Ростехнадзора от 12.09.2013 года указаны характеристики ТП-11 и ее предназначение, а именно, что ТП-11 обеспечивает электроснабжение дома №5 корпуса 7-13, следовательно, ТП -11 никогда не предназначалась и не использовалась для обслуживания дома №3 корпусов 7-9. Земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома истца и земельный участок, в пределах которого расположена ТП № 11, имеют разные кадастровые номера. В акте осмотра электроустановки от 25.03.2014 года в п. 1.1 указано, что временные распределительные устройства (ВРУ) корпусов 10,11,12 подключены к ТП-10 соседнего дома. Данная схема электроснабжения утверждена Енисейским управлением Ростехнадзора, соответствует требованиям нормативно-правовых и нормативно-технических актов. Данным актом схема электроустановки корпусов 7,8,9 (строительный 10,11,12), через ТП-10 допущена к эксплуатации по постоянной схеме, отвечает установленным требованиям безопасности, а также требованиям правил эксплуатации. Согласно Акту Ростехнадзора от 12.09.2013 года характеристики ТП-10 соответствуют характеристике, указанной в положительном заключении экспертизы. Данная подстанция обеспечивает электроснабжение дома №3 корпуса 7-9. Выводы суда о том, что строительство ТП-11 осуществлялось за счет финансирования участниками долевого строительства, также ничем не подтверждены. В п. 2.1.2 проектной декларации указано, что встроенная в цокольный этаж трансформаторная подстанция не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. В п. 2.1.3 указана информация о составе общего имущества в доме, которое будет находиться в общей долевой собственности после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. ТП в данный перечень не включена. Вывод суда о том, что ТП-11 введена в эксплуатацию в составе многоквартирного дома повторно с изменением характеристики стен (с кирпичных на металлические) и с уменьшением площади на 0,1 кв.м. после передачи объекта долевого участия в собственность истцу, какими – либо доказательствами не подтвержден. Также полагает, что размер взысканных судебных расходов завышен, а расходы на выполнение кадастровых работ и изготовление технического паспорта не могут быть отнесены к судебным.

Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителей ООО «Корпорация ИНКОМ – Недвижимость – Красноярск» - ФИО3, ФИО4, представителя ООО ТД «Маршал» - ФИО3, представителя Департамента градостроительства администрации города Красноярска – ФИО5, представителей Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края – ФИО6, ФИО7, представителей ФИО1 – ФИО8, ФИО9, а также ФИО10, ФИО11, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как следует из материалов дела, 19 апреля 2012 года между ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить жилой дом с инженерным обеспечением и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность истцу <данные изъяты> квартиру <адрес>

По договору уступки права требования, заключённому 14 мая 2012 года с ООО «ИНКОМ-СОСНЫ», ФИО1 приобрел право на получение в собственность 1/30 доли в нежилом помещении – встроено-пристроенной автопарковке, общей площадью 1 525, 39 кв.м. на 30 машиномест (место №), расположенной в жилом доме № 3 по указанному выше строительному адресу, после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Квартира и доля в нежилом помещении (автопарковке) переданы застройщиком ФИО1 по актам приема-передачи от 13 марта и 30 июня 2014 года соответственно.

17 апреля 2014 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру <адрес>

Из представленных доказательств следует, что 27 октября 2010 года и 27 ноября 2013 года ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – дома № 3, корпуса 10, 11, 12 со встроено-пристроенной автопарковкой и инженерным обеспечением по адресу: г.Красноярск, Октябрьский район, пос. Удачный, поле № 10, в котором указана общая площадь автопарковки 1 751,79 кв.м., в том числе: встроенной трансформаторной подстанции – 51,40 кв.м., строительный объем автопарковки – 7 687,0 м. куб.

28 февраля 2014 года застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома № 3, корпуса 10,11,12 со встроенно-пристроенной автопарковкой по адресу: г.Красноярск, Октябрьский район, пос. Удачный, поле № 10 (почтовый адрес ул.Живописная, д.3, корпуса 7, 8, 9).

18 августа 2014 года ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – внутриплощадочных сетей электроснабжения жилого района микрорайона «Удачный». 2 этап: строительство встроенных ТП № 11, 10, РТП № 7 и сетей электроснабжения к ним, расположенных по адресу: г.Красноярск, Октябрьский район, пос. Удачный, поле № 10 (почтовый адрес: район совхоза «Удачный», поле № 10; район пос.Удачный, поле № 10, участок № 6, ул. Живописная).

24 октября 2014 года за ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» зарегистрировано право собственности на сооружение, назначение: сооружение электроэнергетики, общей площадью 51,3 кв.м по адресу: г.Красноярск, район совхоза «Удачный» Октябрьского района, поле № 10.

По договору аренды от 01 октября 2014 года и дополнительному соглашению к нему от 06 ноября 2014 года ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» передало в аренду ООО ТД «Маршал» сооружения коммунального хозяйства и сооружения электроэнергетики, в том числе распределительную трансформаторную подстанцию (РТП-7) в пос. Удачный, поле № 10, участок № 6 и трансформаторные подстанции, площадью 49,6 кв.м. (ТП-10) и 51,3 кв.м. (ТП-11) в пос. Удачный, поле № 10.

01 октября 2014 года между ФИО1 и ООО Управляющая компания «Сосны» заключён договор управления, по условиям которого (п.1.2, приложение № 1 к договору) в состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, включена, в том числе трансформаторная подстанция.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что трансформаторная подстанция (ТП-11) изначально запроектирована, возведена и введена в эксплуатацию в составе многоквартирного жилого дома по ул.Живописная, д.3, корп. 7,8,9, предназначена для обслуживания и эксплуатации этого жилого дома, построена на средства участников долевого строительства и, как следует из её технических характеристик, непосредственно связана с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома по ул.Живописная, 3 в г.Красноярске, что на основании ст. 290 ГК РФ позволяет её отнести к общему имуществу многоквартирного дома.

При этом, учитывая, что ТП-11 введена в эксплуатацию в составе многоквартирного жилого дома по ул. Живописная, 3, корп. 7,8,9, повторно введена в эксплуатацию в связи с изменением характеристик стен (с кирпичных на металлические) и уменьшением площади на 0,1 кв.м. после передачи объекта долевого строительства истцу, в то время как повторный ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен и нарушает права истца на признание общей долевой собственности на этот объект, суд первой инстанции признал недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» 18 августа 2014 года в части ввода в эксплуатацию ТП-11.

Исходя из этих выводов, суд первой инстанции включил сооружение электроэнергетики (ТП-11) в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по ул.Живописная, 3 (корпуса 7,8,9) в г.Красноярске и признал за ФИО1 право на долю в общей долевой собственности на это сооружение пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности квартиры <адрес>

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Так, в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Перечень элементов общего имущества многоквартирного дома приведен в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1 части 1).

Состав общего имущества определен и в пункте 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», которым в состав общего имущества, помимо перечисленных, включены иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п.п. «ж»).

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п.3 Постановления № 491).

По смыслу приведённых норм права, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях обслуживания более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, приведенные положения закона не исключают возможность нахождения в многоквартирном доме и иного недвижимого имущества самостоятельного назначения, не предназначенного для обслуживания квартир в этом доме.

При этом при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома сам по себе факт наличия в таком помещении коммуникаций не является значимым, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей, что согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определениях от 19 мая 2009 года № 489-О-О, от 25 сентября 2014 года № 2110-О, от 18 июля 2017 года № 1677-О, согласно которой помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Однако приведенные положения закона судом первой инстанции во внимание не приняты, вопрос о том, является ли трансформаторная подстанция помещением вспомогательным по отношению к другим помещениям в многоквартирном доме № 3 по ул.Живописная либо она используется для самостоятельных целей судом фактически не исследован.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что имеются два самостоятельных объекта недвижимости, финансирование которых осуществлялось за счет привлечения средств дольщиков: жилой дом № 3, состоящий из 3 корпусов, и встроенно-пристроенная автопарковка. При этом спорная трансформаторная подстанция площадью 51,4 кв.м. расположена на территории автопарковки общей площадью 1 751,79 кв.м.

Также из материалов дела следует, что рабочим проектом ООО «Архитектурно-проектное бюро «Модуль», подготовленным по заказу ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» в 2008 году, предусмотрено встраивание в надземной части автопарковки трансформаторной подстанции с РУ 0,4 кВ и РУ 6 кВ, которая предназначена для обслуживания близ лежащих жилых домов – таунхаусов. Трансформаторная подстанция отделяется от автопарковки противопожарной кирпичной стеной и имеет изолированные входы.

Из положительного заключения государственной экспертизы КГАУ «Красноярская краевая государственная экспертиза» объекта капитального строительства, утверждённого 24 сентября 2010 года, усматривается, что на отметке минус 4,17 запроектирована трансформаторная подстанция, предназначенная для обслуживания жилых домов. Трансформаторная подстанция запроектирована у наружной стены и отделяется от автопарковки противопожарной кирпичной стеной и имеет изолированные от неё входы.

Кроме того, согласно акту осмотра электроустановки от 12 сентября 2013 года, составленному Енисейским управлением Ростехнадзора, проведена проверка технической, исполнительной, пусконаладочной и эксплуатационной документации и осмотр технического состояния ТП №9, ТП №10, ТП № 11, ТП №12, ТП №13, ТП № 14 запитанных от РТП-7 (ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск»).

На основании этого акта Енисейским управлением Ростехнадзора 12 сентября 2013 года ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» выдано разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки - ТП №9, ТП №10, ТП № 11, ТП №12, ТП №13, ТП № 14, отходящие линии 0,4 кВ, кафе и наружное освещение посёлка по адресу: <...> поле № 10 (ул.Дивная, ул.Живописная) по постоянной схеме электроснабжения.

Из схемы присоединений следует, что ТП-11 входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона Удачный по кольцевой сети - ТП №9, ТП №10, ТП № 11, ТП №12, ТП №13, ТП № 14 – с одним центром питания – РТП-7.

28 февраля 2014 года застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – жилого дома со встроено-пристроенной автопарковкой по адресу: ул.Живописная, 3, корпуса 7,8,9, а 18 августа 2014 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию другого объекта – внутриплощадочных сетей электроснабжения жилого района микрорайона «Удачный» - встроенных ТП № 11, ТП № 10, РТП № 7 и сетей электроснабжения к ним, что не противоречит положениям ст.55 Градостроительного кодекса РФ.

Также из материалов дела следует, что от ТП № 11 осуществляется энергоснабжение таунхаусов, тогда как энергоснабжение жилого дома № 3 по ул. Живописная осуществляется от ТП № 10, расположенной внутри соседнего жилого дома.

Кроме того, из договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного 19 апреля 2012 года между застройщиком и ФИО1, видно, что предметом договора является <данные изъяты> квартира, <данные изъяты> Трансформаторная подстанция предметом договора участников долевого строительства не являлась. Данные о том, что трансформаторная подстанция №11 передана в управление управляющей организации в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что поскольку трансформаторная подстанция № 11 не предназначена исключительно для эксплуатации жилого дома по ул.Живописная, 3 (корпуса 7,8,9) в г.Красноярске, то оснований для удовлетворения заявленных требований и признания трансформаторная подстанция общим имуществом собственников помещений в этом многоквартирном доме не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 28 июня 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Корпорация Инком-Недвижимость Красноярск», ООО ТД «Маршал», Департаменту градостроительства администрации города Красноярска о признании недействительным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части, включении трансформаторной подстанции в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, признании права общей долевой собственности, признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, - отказать.

Председательствующий:

Судьи: