Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело № 2-687/2021 по иску Адамяна Е. М. к судебному приставу-исполнителю Волжского городского отдела судебных приставов №1 УФССП по Волгоградской области Кагриманян В. В., ООО «Омега Плюс», ТУ Росимущество в Волгоградской области, ООО «Департамент аукционных продаж», Бойко Л. В. об оспаривании акта описи и ареста имущества, результата оценки, признании недействительными торгов, акта передачи арестованного имущества, договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе Бойко Л. В.

на решение Волжского городского суда Волгоградской области от
7 апреля 2021 года, которым иск Адамяна Е. М. к судебному приставу-исполнителю Волжского городского отдела судебных приставов №1 УФССП по Волгоградской области Кагриманян В. В., ООО «Омега Плюс», ООО «Департамент аукционных продаж», Бойко Л. В. об оспаривании акта описи и ареста имущества, результата оценки, признании недействительными торгов, акта передачи арестованного имущества, договора купли-продажи – удовлетворен,

установила:

Адамян Е.М. обратился в суд с иском к судебному приставу-исполнителю Волжского городского отдела судебных приставов №1 УФССП по Волгоградской области Кагриманян В.В., ООО «Омега Плюс», ООО «Департамент аукционных продаж», Бойко Л.В. об оспаривании акта описи и ареста имущества, результата оценки, признании недействительными торгов, акта передачи арестованного имущества, договора купли-продажи.

В обосновании исковых требований указал, что он является собственником земельного участка, кадастровый № <...>, и здания кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>.

2 декабря 2014 года судебным приставом-исполнителем Волжского городского отдела судебных приставов № <...> на основании исполнительного листа от 2 июня 2014 года, выданного Мещанским районным судом г.Москвы, в отношении него возбуждено исполнительное производство № <...>-ИП с имущественным предметом взыскания: задолженность в размере 3 475 444 рубля 48 копеек в пользу взыскателя комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области.

25 ноября 2020 года при ознакомлении с материалами исполнительного производства он обнаружил существенные нарушения его прав, как должника. Так, 16 мая 2019 года судебным приставом-исполнителем Кагриманян В.В. составлен акт описи и ареста имущества должника, а именно объектов недвижимости: здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в отсутствии соответствующего постановления, которое вынесено судебным приставом только 17 мая 2019 года. В нарушение статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации судебным приставом-исполнителем обращено взыскание на земельный участок без судебного решения.

Кроме того, рыночная стоимость арестованного имущества определена оценочной организацией ООО «Омега Плюс» согласно отчету об оценке № <...> от 23 июля 2020 года, в 1 250 000 рублей, в то время, как в указанном исполнительном производстве имеется решение Волжского городского суда Волгоградской области от 15 января 2019 года по делу № <...>, которым установлена рыночная стоимость спорных объектов в размере 3 556 800 рублей.

В постановлении о передаче арестованного имущества на торги от 29 сентября 2020 года площадь земельного участка с кадастровым номером 34:35:030120:12 указана 290,8 кв.м, вместо действительных 319 кв.м, а недостоверные сведения в извещении о торгах создают у потенциальных покупателей видимость того, что участок образован с нарушением градостроительного регламента, а именно минимальных размеров земельных участков в территориальной зоне Ж-4 «Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки».

16 ноября 2020 года ООО «Департамент аукционных продаж» проведены торги по продаже арестованного имущества, в том числе земельного участка и здания, расположенных по адресу: <адрес>, победителем признана ИП Бойко Л.В. 27 ноября 2020 года между ООО «Департамент аукционных продаж» и ИП Бойко Л.В. подписан договор купли-продажи имущества должника по исполнительному производству № <...>-ИП.

Полагает, что торги проведены с нарушением действующего законодательства, поскольку извещение опубликовано в ненадлежащем периодическом издании газете «Дон», распространяемой на территории Клетского района Волгоградской области тиражом менее 2000 тыс. экземпляров, нарушены установленные законом требования к извещению о публичных торгах в части указания сведений о предмете торгов, обременений, условий договора, порядке проведения торгов, порядке определения лица, выигравшего торги, сведения о предмете торгов указаны некорректно, что является основанием для признания торгов недействительными.

Кроме того, протокол по результатам торгов составлен 16 ноября 2020 года, соответственно, договор купли-продажи мог быть заключён не ранее, чем через 10 рабочих дней, то есть 1 декабря 2020 года, в связи с чем считает сделку купли-продажи недействительной (ничтожной) и не влекущей юридических последствий.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, с учетом уточнений требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просил суд признать недействительным акт описи и ареста имущества должника от 16 мая 2019 года, составленный судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП № 1 УФССП России по Волгоградской области Кагриманян В.В. в рамках исполнительного производства № <...>-ИП от 2 декабря 2014 года;

признать недействительным отчёт № <...> от 23 июля 2020 года ООО «Омега Плюс» об оценке рыночной стоимости принадлежащих Адамян Е.М. строения склада площадью 211 кв.м, кадастровый № <...> и земельного участка площадью 319 кв.м, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>;

признать величину рыночной стоимости, определённую в отчёте ООО «Омега Плюс» № <...> от 23 июля 2020 года строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...> и земельного участка, площадью 319 кв.м, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 1 250 000 рублей недостоверной;

признать недействительным постановление о передаче арестованного имущества на торги от 29 сентября 2020 года, составленное судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП № 1 УФССП России по Волгоградской области Кагриманян В.В. в рамках исполнительного производства № <...>-ИП от 2 декабря 2014 года;

признать недействительными результаты торгов, проведённых ООО «Департамент аукционных продаж», отражённые в протоколе № <...> от 16 ноября 2020 года о результатах торгов № <...> по продаже арестованного имущества (торговая процедура № <...>) в части лота № <...>: земельного участка кадастровый № <...> и здания кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>;

признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 27 ноября 2020 года, заключенный между ООО «Департамент аукционных продаж» и Бойко Л.В. в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № <...>, № <...>.

Судом постановлено указанное выше решение, которым исковые требования Адамяна Е.М. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе Бойко Л.В. обжалует законность и обоснованность решения суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права неверное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, просит решение суда отменить, в иске Адамяну Е.М. отказать. В обоснование доводов жалобы указала, что поскольку должник не являлся стороной по сделке – договору купли-продажи, заключенному по результатам проведения торгов, последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, в отношении него не могут быть применены. До проведения торгов, истец, извещенный об оценке арестованного и переданного на реализацию имущества, не оспорил её. Кроме того, считает, что истец при наличии задолженности с июля 2014 года намеренно затягивает исполнение судебного акта, тем самым злоупотребляет правом.

Судебной коллегией установлено, что решением Волжского городского суда Волгоградской области от 7 апреля 2021 года разрешены требования, затрагивающие права и законные интересы ТУ Росимущество в Волгоградской области – непосредственного продавца имущества должника Адамяна Е.М., арестованного во исполнение судебного решения, что в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является существенным нарушением норм процессуального права и безусловным основанием для отмены указанного выше судебного акта.

Ввиду изложенного судебная коллегия на основании определения от
1 сентября 2021 года перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве соответчика привлечено ТУ Росимущество в Волгоградской области.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции постановленное с существенным нарушением норм процессуального права подлежащим отмене с принятием по делу нового решения.

Истец Адамян Е.М., ответчики Бойко Л.В., судебный пристав-исполнитель Волжского городского отдела № 1 УФССП по Волгоградской области Кагриманян В.В., представители ответчиков ООО «Омега Плюс», ООО «Департамент аукционных продаж», ТУ Росимущество в Волгоградской области, представители третьих лиц УФССП по Волгоградской области, комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, о причинах неявки суд апелляционной инстанции не уведомили, в связи с чем, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно частям 1 и 2, пункту 1 части 3 статьи 68 Федерального закона от 2 октября 2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. Меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства. Если в соответствии с настоящим Федеральным законом устанавливается срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, то меры принудительного исполнения применяются после истечения такого срока. Мерами принудительного исполнения является обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги.

Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона от 2 октября 2007 № 229-ФЗ обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

В силу части 4 указанной статьи при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Согласно статье 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В силу части 1 статьи 80 Федерального закона от 2 октября 2007 № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации (часть 1 статьи 87 Закона об исполнительном производстве).

В соответствии с частью 3 статьи 90 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 449.1 указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (пункт 3).

В статье 93 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений статьи 449 названного кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

В соответствии с частью 1 статьи 89 Закона об исполнительном производстве реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

В пункте 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 432, предусмотрено, что Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество. Росимущество организует в установленном порядке реализацию, выступает продавцом имущества (в частности, имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений (пункт 5.5 указанного Положения).

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, решением Мещанского районного суда г.Москвы от 2 июня 2014 года с Адамяна Е.М. в пользу комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области взыскана задолженность в размере 3 190 513 рублей 74 копейки, проценты в сумме 284 930 рублей 74 копейки, а всего 3475 444 рубля 48 копеек. Решение суда вступило в законную силу 3 июля 2014 года, а 19 ноября 2014 года исполнительный лист № <...> выдан взыскателю.

С целью принудительного исполнения вышеуказанного судебного акта
2 декабря 2014 года судебным приставом-исполнителем Волжского городского отдела судебных приставов-исполнителей № 1 УФССП по Волгоградской области Е.Ю,Н. в отношении должника Адамяна Е.М. возбуждено исполнительное производство № <...>-ИП, ему установлен 5-дневный срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с момента получения должником постановления.

В рамках указанного исполнительного производства, 16 мая 2019 года составлен акт описи и ареста имущества должника, согласно которому судебным приставом-исполнителем Кагриманян В.В. произведены опись и арест имущества должника: земельного участка, площадью 290,8 кв.м, кадастровый № <...>, и строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...>, этажность – 1, инвентарный № <...>, литер: А, А1, распложённых по адресу: <адрес>. Акт составлен с участием понятых в отсутствие должника Адамяна Е.М.

17 мая 2019 года судебным приставом-исполнителем Кагриманян В.В. вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника, согласно которому произведен арест имущества, принадлежащего должнику Адамяну Е.М. в размере и объеме, необходимом для исполнения требований исполнительного документа.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 19 августа 2019 года ответственным хранителем арестованного имущества назначен Адамян Е.М.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Кагриманян В.В. от 19 августа 2019 года для оценки арестованного имущества, расположенного по адресу: <адрес>, привлечен специалист ООО «Омега Плюс» Зенин И.А.

Согласно отчету ООО «Омега Плюс» № <...> от 23 июля 2020 года об оценке арестованного имущества, рыночная стоимость строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1150 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 319 кв.м, расположенного по тому же адресу, составляет 100 000 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Кагриманян В.В. от 28 июля 2020 года данные результаты оценки приняты, общая стоимость арестованного имущества, принадлежащего должнику Адамян Е.М., составляет 1 250 000 рублей. Копия постановления от 28 июля 2020 года направлена должнику 3 августа 2020 года по двум адресам: <адрес> (идентификатор 80080951748417); <адрес> (идентификатор 80080951746400).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Кагриманян В.В. о передаче арестованного имущества на торги от 29 сентября 2020 года арестованное имущество, общей стоимостью 1250 000 рублей, передано в ТУ Росимущество в Волгоградской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. На ТУ Росимущество в Волгоградской области возложена обязанность в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи разместить информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В течение семи рабочих дней после опубликования извещения письменно сообщить судебному приставу-исполнителю информацию о соответствующем сайте информационно-коммуникационных сетей общего пользования. Обеспечить прием заявок на участие в торгах в форме аукциона по месту нахождения арестованного имущества.

13 октября 2020 года судебным приставом-исполнителем Кагриманян В.В. составлен акт о передаче на торги имущества, арестованного по акту ареста имущества от 17 мая 2019 года, на реализацию передано имущество: земельный участок, площадью 290,8 кв.м, кадастровый № <...>, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 100 000 рублей; строение склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...>, инвентарный № <...>, этаж. 1, Литер А, А1, расположенное по адресу: <адрес>, стоимостью 1150 000 рублей.

9 января 2020 года ТУ Росимущества в Волгоградской области заключило с ООО «ДАП» государственный контракт № <...> на оказание услуг по реализации движимого и недвижимого арестованного имущества.

На основании указанного контракта, 7 октября 2020 года ТУ Росимущество в Волгоградской области передало ООО «ДАП» на реализацию арестованное имущество должника Адамяна Е.М. по исполнительному производству № <...>-ИП – земельный участок и строение, расположенные по адресу: <адрес>.

14 октября 2020 года ООО «ДАП» разместило извещение № <...> о проведении торгов на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, где под Лотом № <...> обозначена недвижимость в виде земельного участка, площадью 290,8 кв.м и строения склада, площадью 211 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, стоимостью 1250 000 рублей.

Аналогичное извещение ООО «ДАП» опубликовало 14 октября 2020 года в печатном издании газеты «ДОН».

Прием заявок по всем лотам осуществлялся с 15 октября 2020 года по 11 ноября 2020 года на электронной торговой площадке, подведение торгов назначено на 16 ноября 2020 года в 10-00 (по МСК).

Кроме того, в печатном издании газеты «Волгоградская правда» № <...>- 21 октября 2020 года размещено объявление ООО «ДАП» о проведении публичных торгов 16 ноября 2020 года в 10 часов (по МСК) в электронной форме по продаже арестованного имущества должников в количестве 20 лотов с начальной ценой 100 000 рублей до 1300 000 рублей.

Согласно протоколу ООО «ДАП» № <...> от 16 ноября 2020 года о результатах торгов по продаже арестованного имущества (торговая процедура № <...>) победителем торгов признана ИП Бойко Л.В.

По результатам торгов 27 ноября 2020 года на основании договора купли-продажи ИП Бойко Л.В. приняла в собственность принадлежащее Адамяну Е.М. арестованное имущество: земельный участок, площадью 290,8 кв.м, и строение склада, площадью 211 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, общей стоимостью 1270 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.2. договора купли-продажи арестованного имущества от 27 ноября 2020 года, заключенного по результатам проведенных торгов, имущество оплачено покупателем в полном объеме, факт оплаты имущества удостоверен выпиской со счета продавца ТУ Росимущества в Волгоградской области, подтверждающей поступление денежных средств в счет оплаты имущества.

По условиям договора, передача имущества осуществляется в течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего договора путем подписания сторонами акта приема-передачи документов, характеризующих имущество. Право собственности на указанное имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующем законодательством порядке.

Договор приема-передачи имущества подписан сторонами ООО «ДАП» и ИП Бойко Л.В. 27 ноября 2020 года.

Разрешая требования истца Адамяна Е.М. о признании недействительным акта описи и ареста имущества должника от 16 мая 2019 года, составленного судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП № 1 УФССП России по Волгоградской области Кагриманян В.В. в рамках исполнительного производства № <...>-ИП от 2 декабря 2014 года по мотиву того, что он составлен в отсутствие соответствующего постановления, которое вынесено судебным приставом только 17 мая 2019 года, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», арест в качестве исполнительного действия может быть наложен судебным приставом-исполнителем в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях (п. 7 ч. 1 ст. 64, ч. 1 ст. 80 Федерального закона № 229-ФЗ).

Частью 5 статьи 80 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73.1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества).

В части 7 статьи 80 указанного Закона указано, что копии постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника, акта о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), если они составлялись, направляются сторонам исполнительного производства, а также в банк или иную кредитную организацию, профессиональному участнику рынка ценных бумаг, в регистрирующий орган, дебитору, собственнику государственного или муниципального имущества, другим заинтересованным лицам не позднее дня, следующего за днем вынесения постановления или составления акта, а при изъятии имущества - незамедлительно.

Таким образом, по смыслу статьи 80 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника может фиксироваться разными документами: постановлением о наложении ареста, актом описи и ареста имущества, актом изъятия. В этой связи вынесение судебным приставом-исполнителем 17 мая 2019 года постановления об аресте имущества, указанного в акте описи от 16 мая 2019 года, не свидетельствует о незаконности указанного исполнительного действия (ареста имущества должника).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что наложенный судебным приставом-исполнителем арест на имущество должника в виде строения склада и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, отвечает целям и задачам исполнительного производства, направлен на обеспечение соблюдения интересов взыскателя по исполнению судебного акта, содержащего требования об имущественных взысканиях. В удовлетворении требования Адамяна Е.М. о признании акта описи и ареста имущества должника от 16 мая 2019 года, составленного судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП № 1 УФССП России по Волгоградской области Кагриманян В.В. в рамках исполнительного производства № <...>-ИП от 2 декабря 2014 года, недействительным судебная коллегия отказывает.

Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам (часть 1 статья 85 Федерального закона от 2 октября 2007 № 229-ФЗ). При этом для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель в силу пункта 1 части 2 статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 № 229-ФЗ обязан привлечь независимого оценщика.

В силу статьи 11 Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) отчет об оценке должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В статье 3 Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Пункт 3 части 4 статьи 85 Закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ устанавливает, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. Возможность оспаривания в суде результатов оценки в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, предусмотрена также статьей 13 Закона № 135-ФЗ.

Судебная коллегия отклоняет возражения ответчика Бойко Л.В. о пропуске истцом Адамян Е.М. 10-дневного срока на оспаривание результатов оценки, поскольку, как следует из материалов дела, постановление о принятии результатов оценки вынесено судебным приставом-исполнителем Кагриманян В.В. 28 июля 2020 года и, по утверждению последнего, направлено сторонам, в том числе и должнику Адамяну Е.М., 3 августа 2020 года.

Вместе с тем, согласно общедоступным сведениям сайта Почта России «отслеживание почтового отправления с идентификатором 80080951748417» копия постановления судебного пристава от 28 июля 2020 года, направленная по месту регистрации Адамяна Е.М. в г.Москва, не получена должником: 3 августа 2020 года – присвоен трек-номер, а в отделении связи принято только 12 августа 2020 года, 16 августа 2020 года – неудачная попытка вручения, а 15 сентября 2020 года – почтовое отправление возвращено по иным обстоятельствам и направлено для передачи на временное хранение. Почтовое отправление фактически направлено по истечении 10 дней со дня вынесения постановления, должником не получено, что лишило последнего право на обжалования результатов оценки в установленном законом порядке. Сведений о получении копии постановления судебного пристава-исполнителя от 28 июля 2020 года по адресу в г.Волжском материалы дела не содержат, на сайте Почта России почтовое отправление с идентификатором 80080951746400 отследить не представилось возможным, так как указано на неправильный трек-номер.

С учетом нарушения судебным приставом-исполнителем положений Закона об исполнительном производстве о своевременном направлении должнику постановления о принятии результатов оценки арестованного имущества, судебная коллегия полагает, что срок для оспаривания истцом таких результатов не пропущен.

Оспаривая результаты оценки арестованного имущества, Адамян Е.М. указывал на несоответствие определенной оценщиком ООО «Омега Плюс» стоимости имущества действительным рыночным ценам объектов недвижимости.

Как следует из оспариваемого истцом отчета ООО «Омега Плюс», оценка строения склада произведена без осмотра данного помещения, в качестве аналогов земельного участка, фактического расположенного в общественно-деловой зоне жилой застройки, с наличием инженерных коммуникаций, взяты объекты, расположенные в зонах, предназначенных для размещения промышленных объектов с условием отсутствия либо частичного наличия инженерных коммуникаций, что существенно отразилось на стоимости объектов оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу.

В связи с несогласием стороны истца с принятым судебным приставом отчетом об оценке арестованного имущества, определением суда от 25 января 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертпроект».

Согласно экспертному заключению ООО «Экспертпроект» № СО01/02-21 рыночная стоимость земельного участка, площадью 319 кв.м, кадастровый № <...>, строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес> на дату 17 июля 2020 года составляет 3 221 787 рублей, в том числе: земельный участок – 219 791 рубль, здание строения склада – 2 990 996 рублей. Рыночная стоимость указанных объектов недвижимости на дату производства экспертизы (4 марта 2021 года) составляет 3 080 600 рублей, в том числе: земельный участок – 252 648 рублей, здание строения склада – 2 827 952 рубля.

Судебная коллегия признает заключение судебной экспертизы ООО «Экспертпроект» допустимым доказательством, поскольку оно является полным, научно обоснованным, в нем содержатся соответствующие объективные данные, полученные из представленных судом в распоряжение документов, а также данные полученные в результате визуального и непосредственного осмотра объектов оценки, в заключении указывается на применение методов исследований, анализ данных рынка недвижимости, которыми эксперты руководствовались при исследовании, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

В суде первой инстанции эксперты ООО «Экспертпроект» Крученок Д.Э. и Чугунов Р.Ю. подтвердили выводы данного ими заключения, пояснив, что при проведении исследования они учитывали реальную, зарегистрированную в установленном законом порядке площадь земельного участка, в качестве сравнения приняты объекты-аналоги, находящиеся в зоне общественно-деловой застройки, учтены результаты непосредственного осмотра здания склада, состоящего фактически из двух помещений – производственно-складского и офисного, в связи с чем дана оценка состояния данного объекта, учтено выгодное место расположения спорных объектов.

Оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с иными доказательствами по делу, судебная коллегия приходит к выводу о недостоверности оценки арестованного имущества, произведенной ООО «Омега Плюс», принятой постановлением судебного пристава-исполнителя от 28 июля 2020 года. В связи с этим исковые требования Адамяна Е.М. в указанной части подлежат удовлетворению.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано на то, что в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Учитывая данные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации судебная коллегия полагает необходимым признать надлежащей оценкой земельного участка, площадью 319 кв.м, кадастровый № <...>, строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 3 080 600 рублей, установленную экспертным заключением ООО «Экспертпроект» № СО01/02-21 на дату производства экспертизы 4 марта 2021 года.

Разрешая требования Адамяна Е.М. о признании недействительными постановления о передаче арестованного имущества на торги от 29 сентября 2020 года, результатов торгов, проведённых ООО «ДАП», отражённых в протоколе № <...> от 16 ноября 2020 года, и договора купли-продажи арестованного имущества от 27 ноября 2020 года, заключенного между ООО «ДАП» и Бойко Л.В. в отношении спорного имущества, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» согласно статье 278 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности (статья 30 ГПК РФ и статья 38 АПК РФ).

Правом заявить в суд требование об обращении взыскания на земельный участок обладают лица, заинтересованные в применении данной меры принудительного исполнения, то есть взыскатель и судебный пристав-исполнитель.

После принятия решения суда об обращении взыскания на земельный участок оценка земельного участка осуществляется судебным приставом-исполнителем по правилам статьи 85 Закона об исполнительном производстве.

Как разъяснено в пункте 71 данного постановления Пленума публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

На то, что предусмотренный пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 года № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года, согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Как следует из материалов дела, при вынесении судебным приставом-исполнителем постановления о передаче арестованного имущества на торги от 29 сентября 2020 года судебный акт об обращении взыскания на земельный участок должника с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <адрес>, в рамках исполнительного производства отсутствовал, следовательно, возможность обращения взыскания на указанное имущество должника судебным приставом-исполнителем не устанавливалась.

С учетом изложенного, постановление о передаче арестованного имущества на торги от 29 сентября 2020 года, составленное судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП № 1 УФССП России по Волгоградской области Кагриманян В.В. в рамках исполнительного производства № <...>-ИП от 2 декабря 2014 года нельзя признать законным.

Как указывалось выше по результатам проведенных 16 ноября 2020 года торгов между ООО «ДАП» и ИП Бойко Л.В. 27 ноября 2020 года подписан договор купли-продажи спорного недвижимого имущества общей стоимостью 1 270 000 рублей.

В соответствии с пунктом 5 статьи 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия полагает необходимым признать недействительными постановление о передаче арестованного имущества на торги от 29 сентября 2020 года, составленное судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП № 1 УФССП России по Волгоградской области Кагриманян В.В. в рамках исполнительного производства № <...>-ИП от 2 декабря 2014 года, результаты торгов, проведённых ООО «ДАП», отражённые в протоколе № <...> от 16 ноября 2020 года о результатах торгов № <...> по продаже арестованного имущества (торговая процедура № <...>) в части лота № <...>: земельного участка кадастровый № <...> и здания кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>, а также признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 27 ноября 2020 года, заключенный между ООО «ДАП» и Бойко Л.В. в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, удовлетворив исковые требования Адамяна Е.М. в указанной части.

Исходя из положений пункта 2 статьи 449, статьи 167
Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду признания судебной коллегией торгов от 16 ноября 2020 года и договора купли-продажи арестованного имущества от 27 ноября 2020 года недействительными, продавец ТУ Росимущества в Волгоградской области обязан возвратить покупателю ИП Бойко Л.В. уплаченные по договору денежные средства в размере 1 270 000 рублей. В связи с чем судебная коллегия применяет последствия недействительности сделки и взыскивает с ТУ Росимущества в Волгоградской области в пользу ИП Бойко Л.В. денежные средства в размере 1 270 000 рублей. Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ИП Бойко Л.В. на имущество, являющееся предметом указанного договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

определила:

решение Волжского городского суда Волгоградской области от 7 апреля 2021 года – отменить, иск Адамяна Е. М. к судебному приставу-исполнителю Волжского городского отдела судебных приставов №1 УФССП по Волгоградской области Кагриманян В. В., обществу с ограниченной ответственностью «Омега Плюс», Территориальному Управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Волгоградской области, обществу с ограниченной ответственностью «Департамент аукционных продаж», индивидуальному предпринимателю Бойко Л. В. об оспаривании акта описи и ареста имущества, результата оценки, признании недействительными торгов, акта передачи арестованного имущества, договора купли-продажи – удовлетворить частично.

Признать недействительным отчёт № <...> от 23 июля 2020 года общества с ограниченной «Омега Плюс» об оценке рыночной стоимости принадлежащих Адамяну Е. М. строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...> и земельного участка, площадью 319 кв.м, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>

Признать недостоверной величину рыночной стоимости, определённую в отчёте общества с ограниченной ответственностью «Омега Плюс» № <...> от 23 июля 2020 года, в отношении строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...> и земельного участка, площадью 319 кв.м, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 1 250 000 рублей.

Считать надлежащей оценкой объектов недвижимости: земельного участка, площадью 319 кв.м, кадастровый № <...>, строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 3 080 600 рублей, в том числе: земельный участок – 252 648 рублей, здание строения склада – 2 827 952 рубля, установленной экспертным заключением ООО «Экспертпроект» № СО01/02-21 по состоянию 4 марта 2021 года.

Признать недействительным постановление о передаче арестованного имущества на торги от 29 сентября 2020 года, составленное судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП № 1 УФССП России по Волгоградской области Кагриманян В. В. в рамках исполнительного производства № <...>-ИП от 2 декабря 2014 года.

Признать недействительными результаты торгов, проведённых обществом с ограниченной ответственностью «Департамент аукционных продаж», отражённые в протоколе № <...> от 16 ноября 2020 года о результатах торгов № <...> по продаже арестованного имущества (торговая процедура № <...>) в части лота № <...>: земельного участка кадастровый № <...> и здания кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 27 ноября 2020 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Департамент аукционных продаж» и индивидуальным предпринимателем Бойко Л. В. в отношении строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...> и земельного участка, площадью 319 кв.м, кадастровый № <...>, расположенных по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с Территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Волгоградской области в пользу индивидуального предпринимателя Бойко Л. В. денежные средства в размере 1 270 000 рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности индивидуального предпринимателя Бойко Л. В. на строение склада, площадью 211 кв.м, кадастровый № <...>, и земельный участок, площадью 319 кв.м, кадастровый № <...>, расположенные по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований Адамяна Е. М. о признании недействительным акта описи и ареста имущества должника от 16 мая 2019 года, составленного судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП № 1 УФССП России по Волгоградской области Кагриманян В. В. в рамках исполнительного производства № <...>-ИП от 2 декабря 2014 года – отказать.

Председательствующий:

Судьи: