Гражданский кодекс часть 1

Требования мотивированы тем, что 12.01.2011 года между ним и ответчиком был заключен договор аренды сооружения, площадью 236 кв.м., расположенного по <адрес> <адрес> с правом выкупа.

В силу п. 1.3 договора, на момент его заключения сооружение, сдаваемое в аренду, находится в стадии оформления права собственности, не заложено, не арестовано, не является предметом исков третьих лиц.

В силу п. 1.10 договора право собственности на объект переходит Арендатору после истечения срока аренды и полной уплаты арендатору выкупной стоимости объекта в размере <данные изъяты>

В силу п. 5.1. договора арендная плата составляет <данные изъяты> в месяц и в настоящее время уплачена ответчику в размере <данные изъяты>.

В соответствии с п. 2.2 договора арендодатель был обязан передать арендатору вместе со сдаваемым в аренду сооружением относящиеся к нему документы.

Объект в аренду был передан ему 12.01.2011 г. на основании акта от 12.01.2011 г. Однако, ни относящиеся к объекту документы, ни их копии (кроме технического паспорта) ответчиком до настоящего времени ему переданы не были.

В настоящее время ему стало известно о том, что сооружение, сданное ответчиком в аренду с правом выкупа, на момент заключения договора являлось самовольной постройкой, которая в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не могла являться объектом гражданско-правовых сделок, в том числе не могла быть сдана в аренду, соответственно, даже после уплаты всей выкупной стоимости никакие права на данное имущество в установленном законом порядке к арендатору перейти на основании вышеуказанного договора не могут, о чем указано и в п. 11 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73.

В соответствии со ст. ст. 608, 222 п. 2, 166, 167, 168 ГК РФ считает, что заключенный 12.01.2011 г. договор аренды является ничтожным, следовательно, ответчик обязан возвратить ему денежные суммы, полученные им по данной сделке в размере <данные изъяты> поскольку они являются неосновательным обогащением ответчика.

Кроме того, заведомо зная о том, что сдаваемый в аренду объект является самовольной постройкой, ответчик допустил злоупотребление правом, поскольку его, как арендатора имущества, о данном обстоятельстве не уведомил. Права на вышеуказанный объект ответчик зарегистрировал лишь 10.06.2013 г. на основании решения суда от 19.06.2012 г., из которого и следует, что объект являлся самовольной постройкой.

Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки: договора аренды сооружения с правом выкупа, площадью 236 кв.м., расположенного по <адрес>, заключенного ФИО2 и ФИО1 и взыскать с ФИО2 в его пользу <данные изъяты>, уплаченные по договору аренды, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> коп.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал.

Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 04 июля 2014 г. постановлено:

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды сооружения с правом выкупа, расположенного по <адрес> <адрес>, заключенного 12.01.2011 года между ФИО2 и ФИО1, и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму, уплаченную по договору аренды - <данные изъяты>, расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>

В остальной части заявленных требований ФИО1 отказать.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить. Указывает, что вывод суда первой инстанции о взыскании с ФИО2 суммы уплаченной истцом арендной платы является ошибочным.

Судом при рассмотрении спора было установлено, что нежилое помещение было передано ответчиком истцу, истец пользовался им и вносил за него плату. При этом, заключая договор аренды сооружения с правом выкупа №01/2011 от 12.01.2011г., истец знал о том, что на указанное сооружение не оформлено право собственности, каких-либо возражений относительно данного факта у истца не возникло, договор был подписан.

В дальнейшем, право собственности было оформлено. В настоящий момент ответчик является собственником сооружения, расположенного по <адрес>

Признание договора аренды недействительным не освобождает истца от обязательства нести расходы по оплате фактического пользования имуществом.

Требуемые истцом денежные средства были перечислены им за пользование нежилым помещением, поэтому в данном случае не могут быть признаны неосновательным обогащением и не подлежат возврату на основании пункта 2 статьи 167 ГКРФ.

Относительно апелляционной жалобы ФИО1 поданы возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика ФИО2 – ФИО5, действующего на основании доверенности от 23.09.2014 года сроком на 3 года, поддержавшего доводы жалобы и просившего отменить решение суда, а также отменить обеспечительные меры, проверив в соответствии со ст. 327.1. ГПК РФ законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или, собственником сдавать имущество в аренду.

На основании п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом первой инстанции установлено, что 12.01.2011 года между ФИО2, именуемым арендодателем, и ФИО1, именуемым арендатором, заключен договор аренды сооружения, общей площадью 236,5 кв.м., расположенного по <адрес> в <адрес> с правом выкупа.

Согласно п. 1.1. договора, предметом договора является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору недвижимого имущества с правом последующего выкупа имущества в соответствии с условиями настоящего договора.

В силу п. 1.10 договора право собственности на объект переходит Арендатору после истечения срока аренды и полной уплаты арендатору выкупной стоимости объекта, определенной сторонами в <данные изъяты> (п. 5.6).

В силу п. 5.1. договора арендная плата составила <данные изъяты> в месяц.

Согласно п. 11.1, 11.2 договор вступает в силу (считается заключенным) с момента подписания акта приема-передачи и действует в течение 6 месяцев с момента подписания (л.д. 7-12)

Согласно акту приема-передачи сооружения от 12.01.2011 г., объект был передан ответчиком истцу 12.01.2011 г.

На момент заключения договора аренды право собственности на сооружение не было оформлено.

Как прямо указано в пункте 1.3. договора аренды, на момент заключения договора сооружение, сдаваемое в аренду, находится в стадии оформления на него права собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц.

Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 19.06.2012 года за ФИО2 признано право собственности на нежилые здания, в том числе, здание ангара, общей площадью 268 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> решения суда следует, что право собственности на данный объект признано на основании ст. 222 ГК РФ, т.е. данное нежилое помещение являлось самовольной постройкой (л.д. 38-39).

Из свидетельства о государственной регистрации права №42 АД 248797, выданного 10.06.2013 года следует, что на основании данного решения суда за ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 268, 2 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 40).

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 к ФИО2 и применяя последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды сооружения с правом выкупа, расположенного по <адрес> корпус 3 в г.Новокузнецке, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку на момент заключения договора аренды от 12.01.2011 года, предмет договора являлся самовольной постройкой, ответчик ФИО2, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ, не вправе был распоряжаться им, в том числе сдавать его в аренду.

Соглашаясь с выводами суда о том, что заключенная сделка является ничтожной, судебная коллегия, вместе с тем находит выводы суда о взыскании с ответчика в пользу истца суммы уплаченных за время пользования имуществом арендных платежей необоснованными, постановленными без учета установленных обстоятельств дела и норм материального права.

Судом не учтено, что оснований для применения положений ст. 1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации не имеется.

Доводы истца о возврате арендных платежей за фактически используемое нежилое помещение являются несостоятельными (абзац 6 п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды"). Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Исходя из изложенного, денежные средства, перечисленные ответчику в счет арендной платы по договору аренды нежилого помещения, не являются неосновательным обогащением в силу положений статей 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, и основания для удовлетворении исковых требований отсутствуют.

ФИО1 не оспаривал то обстоятельство, что он использовал переданное ему имущество по указанному выше договору, в связи с чем, судебная коллегия находит, что взыскание денежных средств, оплаченных истцом по договору аренды, приведет к его неосновательному обогащению.

В результате исполнения договора аренды, истец фактически пользовался предоставленным ему имуществом и обязан возместить ФИО2 в денежной форме стоимость этого использования.

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. В данном случае характер отношений сторон свидетельствовал об отсутствии обогащения на стороне ответчика - арендодателя.

Также нельзя говорить о том, что переданные истцом ответчику денежные средства являлись оплатой выкупной стоимости имущества и подлежат возврату в связи с незаключением договора купли-продажи и ничтожности договора аренды.

Как указано в п. 5.7. договора аренду, суммы оплаченной арендной платы в период действия договора входят в оплату выкупной цены полностью.

Вместе с тем, пунктом 10.7. договора аренды было предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора сумма внесенной арендной платы возврату арендатору и перерасчету не подлежит.

Поскольку между сторонами договор купли-продажи заключен не был, размер арендных платежей за время пользования имуществом не превысил размера выкупной цены имущества, определенный сторонами в договоре, судебная коллегия полагает, что уплаченные ФИО1 суммы за период 2011-2014 годы по договору аренды являлись именно арендными платежами за пользование имуществом и возврату по тем основаниям, что приводит истец, не подлежат.

Ввиду изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды сооружения с правом выкупа, расположенного по <адрес> <адрес>, заключенного 12.01.2011 года между ФИО2 и ФИО1, и взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 <данные изъяты> и судебных расходов.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отменить обеспечительные меры, которые были приняты судом первой инстанции по настоящему делу, в связи с отказом в иске.

В соответствии с ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Определением Куйбышевского районного суда <адрес> от 18 июня 2014 г. было удовлетворено заявление ФИО1 об обеспечении иска, наложен арест на здание (нежилое, 2-этажное, общей площадью 268,2 кв.м., расположенное по <адрес>, наложен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области осуществлять регистрационные действия с указанным зданием, а также запрет ФИО2 совершать сделки по отчуждению указанного здания.

Учитывая, что судебная коллегия отменяет решение суда первой инстанции и отказывает ФИО1 в иске в полном объеме, апелляционное определение в силу ст. 335 ГПК РФ вступает в законную силу со дня его вынесения, в связи с чем, обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 04 июля 2014 г. отменить полностью и принять новое решение.

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды сооружения с правом выкупа, расположенного по <адрес>, заключенного 12.01.2011 года между ФИО2 и ФИО1, и взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 <данные изъяты> и судебных расходов.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 18 июня 2014 г., в виде наложения ареста на здание (нежилое, 2-этажное, общей площадью 268,2 кв.м., расположенное по <адрес>, запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области осуществлять регистрационные действия с указанным зданием, запрета ФИО2 совершать сделки по отчуждению указанного здания.

Председательствующий Жуленко Н.Л.

Судьи Емельянов А.Ф.

ФИО3