Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, и встречному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании пункта договора аренды земельного участка и уведомления об изменении арендной платы недействительными,

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2017 года.

Заслушав доклад судьи Тарасенко И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 09 апреля 2015 года по 28 июня 2016 года в размере <...> рублей <...> копеек, задолженности по пене по состоянию на 30 июня 2017 года в размере <...> рублей <...> копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что между администрацией муниципального образования Туапсинский район (далее – АМО Туапсинский район) и ООО «Гелиос» 17 ноября 2006 года заключен договор № <...> аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, предназначенного для строительства и эксплуатации курортного комплекса.

01 июня 2014 года между ООО «Гелиос» и ФИО3 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...>.

01 апреля 2015 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...>.

15 июня 2016 года между ФИО1 и ФИО4 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...>. Соглашение о передаче прав зарегистрировано 29 июня 2016 года.

Согласно п. 2.1 договора арендная палата, подлежащая уплате, устанавливается по результатам торгов и составляет <...> рублей.

В нарушение условий договора обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется.

За период с 09 апреля 2015 года по 28 июня 2016 года задолженность по арендной плате ответчика перед истцом составила <...> рубля <...> копеек.

ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании недействительными п. 2.7 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключаемого по результатам торгов от 17 ноября 2006 года № <...> и уведомления Департамента имущественных отношений Краснодарского края № <...> от 15 апреля 2016 года об изменении арендной платы.

Просит суд установить срок начисления платежей с 07 сентября 2015 года по 29 июня 2016 года и утвердить размер арендной платы за период с 07 сентября 2015 года по 29 июня 2016 года в размере <...> рублей <...> копеек, пеню в размере <...> рублей <...> копеек.

В обоснование встречных исковых требований указано, что в период с 09 апреля 2015 года по 07 сентября 2015 года не мог пользоваться земельным участком по назначению, в связи с тем, что 09 апреля 2015 года передача земельных участков по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...> от ФИО3 к ФИО1 пришлась на момент судебного спора. В суде было заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, которое было удовлетворено судебной коллегией.

07 сентября 2015 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...>.

При указанных обстоятельствах, ФИО1 не мог использовать земельный участок в соответствии с предусмотренным договором аренды видом разрешенного использования – для строительства и эксплуатации курортного комплекса. По мнению заявителя п. 2.7. договора аренды земельного участка, согласно которому «неиспользование участка Арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы» является недействительным и нарушает его права и законные интересы.

Кроме того, по состоянию на 2015 год размер арендной платы установлен в размере <...> рублей <...> копеек, ежеквартально по <...> рублей <...> копеек. На 2016 год размер арендной платы на год установлен в размере <...> рублей <...> копеек, ежеквартально по <...> рублей <...> копейке. Департамент имущественных отношений Краснодарского края с 01 апреля 2016 года второй раз за год изменил размер годовой арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов». Вышеуказанное постановление устанавливает арендную плату за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов. А земельные участки с кадастровыми номерами <...>, <...> были предоставлены ответчику по результатам торгов. Уведомление об изменение арендной платы ответчик не получал. В связи с этим, уведомление от Департамента имущественных отношений Краснодарского края №<...> от 15 апреля 2016 года об изменении арендной платы является незаконным и необоснованным. Соответственно, размер арендной платы за период с 07 сентября 2015 года по 29 июня 2016 года, по мнению ФИО1, составляет <...> рублей <...> копейки, пеня составляет <...> рубля <...> копеек.

Обжалуемым решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2017 года исковые требования Департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворены в части.

Суд своим решением постановил: взыскать со ФИО1 в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края задолженность по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от 17 ноября 2006 года № <...> за период с 09 апреля 2015 года по 28 июня 2016 года в размере <...> рублей <...> копеек, пеня в размере <...> рублей, а всего взыскано <...> рубля <...> копеек. Взыскать со ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину в размере <...> рублей <...> копеек.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 полагает решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2017 года незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит обжалуемое решение суда отменить в части взыскания суммы аренды в размере <...> рублей <...> копеек, принять по делу новое решение, которым признать п. 2.7. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов 17 ноября 2006 года № <...> недействительным и установить срок начисления арендных платежей с 07 сентября 2015 года по 29 июня 2016 года; признать уведомление Департамента имущественных отношений Краснодарского края № <...> от 15 апреля 2016 года об изменении арендной платы недействительным и утвердить размер арендной платы за период с 07 сентября 2015 года по 29 июня 2016 года в размере <...> рублей 43 копеек.

В представленных письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 просит решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании протокола о результатах торгов от 17 ноября 2006 года № <...> между АМО Туапсинский район и ООО «Гелиос» был заключен договор аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м.

В силу п. 1.1 указанного договора, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, предназначенный для строительства и эксплуатации курортного комплекса.

В соответствии с постановлением главы муниципального образования Туапсинский район от 06 апреля 2007 года № <...> «О формировании земельных участков образовавшихся в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <...>:6 в <...>» земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. разделен на два земельных участка, а именно: с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. и с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м.

Ввиду раздела земельного участка, между АМО Тупсинский район и ООО «Гелиос» заключено дополнительное соглашение от 24 сентября 2007 года, согласно которого, ООО «Гелиос» в аренду предоставлено два земельных участка с кадастровыми номерами <...> площадью <...> кв.м. и <...>, площадью <...> кв.м.

01 апреля 2015 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...>, который зарегистрирован в установленном законном порядке, о чем 09 апреля 2015 года в ЕГРН сделана соответствующая регистрационная запись № <...>.

07 сентября 2016 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 мая 2015 года.

15 июня 2016 года между ФИО1 и ФИО4 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...>.

Соглашение о передаче прав и обязанностей от 15 июня 2016 года зарегистрировано в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 июня 2016 года внесена соответствующая запись.

Согласно исковым требованиям, Департамент имущественных отношений Краснодарского края просит взыскать со ФИО1 задолженность по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17 ноября 2006 года № <...> в размере <...> рублей <...> копеек, в том числе: задолженность по арендной плате по указанному договору за период с 09 апреля 2015 года по 28 июня 2016 года в размере <...> рублей <...> копеек; задолженность по пене по состоянию на 30 июня 2017 года в размере <...> рублей <...> копеек.

Так, удовлетворяя исковые требования Департамента имущественных отношений Краснодарского края в части, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 не представлено объективных доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что на момент заключения договора аренды земельного участка Земельный кодекс РФ на предусматривал норм о запрете пересмотра расчёта арендной платы. Также суд исходил из того, что договор аренды не предусматривает освобождения арендатора от внесения арендных платежей в случае невозможности использования земельного участка.

С данными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО3 в сентябре 2014 года обратился в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части указания окончания срока строительства курортного комплекса до 2024 года, в связи с тем, что по результатам проведения торгов в форме конкурса ему принадлежит право аренды вышеуказанного земельного участка на 49 лет для целей строительства и эксплуатации курортного комплекса. Однако, согласно п. 10.1 договора аренды срок строительства курортного комплекса не более 4 лет. Протокол заседания комиссии о результатах торгов, проводимых в форме конкурса, не содержит условия об осуществлении строительства в течение 4 лет, а также не содержит информацию о том, что земельный участок не имеет водоснабжения.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края сообщением от 29 октября 2014 года № <...> отказал в изменении условий договора со ссылкой, что данный срок установлен согласно условиям конкурса, по результатам которого заключен договор аренды.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 24 ноября 2014 года отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 29 октября 2014 года № <...> об изменении пункта 10.1 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от 17 ноября 2006 года № <...> признан незаконным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 мая 2015 года решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 24 ноября 2014 года отменено. Принято по делу новое решение. Требования ФИО1 об обжаловании действий Департамента имущественных отношений Краснодарского края по отказу внести изменения в договор аренды земельного участка, удовлетворены. Отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 29 октября 2014 года № <...> об изменении п. 10 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от 17 ноября 2006 года № <...> признан незаконным.

В связи с тем, что 09 апреля 2015 года передача земельных участков по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...> от ФИО3 к ФИО1 пришлась на момент судебного спора, в суде было заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, которое было удовлетворено судебной коллегией.

07 сентября 2015 года между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...>.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Как следует из материалов дела, арендатор своевременно приступил к использованию земельного участка и надлежащим образом исполнял свои обязанности, предусмотренные договором аренды, арендатором проведен комплекс работ по подготовке к строительству объекта курортного комплекса – инженерно-геологические изыскания; научно-исследовательские охранно-спасательные археологические работы на объекте археологического наследия – позднепалеолитической стоянке «Широкий Мыс», находящегося на территории арендуемого земельного участка; проведена работа по разработке и реализации инвестиционного проекта «Строительство яхтенной марины на 300 мест», который представлен на Международном инвестиционном форуме в Каннах.

Однако, в результате проведенных работ между ООО «Гелиос» и АМО Туапсинского района 12 марта 2013 года заключено соглашение о намерениях в сфере реализации инвестиционного проекта на территории МО Туапсинский район. Срок реализации – не ранее 2020 года.

Тем самым, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии существенных причин, которые могли повлечь для ФИО3, а ныне для ФИО1 ущерб и, следовательно, ответчик, согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ, не может использовать земельный участок в соответствии с предусмотренным п. 1.1. договора аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...> его разрешенным использованием – для строительства и эксплуатации курортного комплекса.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Вместе с тем арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).

При этом, из содержания ч. 2 ст. 328 ГК РФ следует что, в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В связи с чем, в указанном выше адресованном Департаменту имущественных отношений Краснодарского края письме в сентября 2014 года ФИО3, ссылаясь на подписанное соглашение о намерениях в сфере реализации инвестиционного проекта на территории земельного участка, просил установить срок строительства не позднее срока аренды земельного участка 49 лет.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ, ответчик вправе приостановить либо отказаться от исполнения своего обязательства по возмещению арендных платежей и потребовать возмещения убытков.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, на основании вышеизложенного, п. 2.7. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключаемого по результатам торгов от 17 ноября 2006 года № <...> «не использование участка Арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы» является недействительным.

Согласно п. 2.6. договора аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...> «по истечении года со дня проведения торгов, то есть с 17 ноября 2007 года размер годовой арендной платы будет установлен в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами РФ, Краснодарского края и органов местного самоуправления, регламентирующими размеры арендной платы за земельные участки. В дальнейшем размер ежегодной арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления».

Как видно из материалов дела, на 2015 года размер арендной платы на год установлен в размере <...> рублей <...> копеек, ежеквартально по <...> рублей <...> копеек в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 01 декабря 2014 года № 384-Ф3 «О федеральном бюджете на 2015 год».

На 2016 год размер арендной платы на год установлен в размере 5 169 067 рублей 63 копеек, ежеквартально по <...> рублей <...> копейке в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 14 декабря 2015 года № 359-Ф3 «О федеральном бюджете на 2016 год».

При этом, истец с 01 апреля 2016 года второй раз за год изменил размер годовой арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

Вышеуказанное постановление устанавливает арендную плату за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов. Однако, земельные участки с кадастровым номером <...>, <...> были предоставлены ответчику по результатам торгов, что подтверждается договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключаемого по результатам торгов от 17 ноября 2006 года № <...>. Уведомление об изменение арендной платы ответчик не получал.

Таким образом, судебная коллегия полагает, уведомление от Департамента имущественных отношений Краснодарского края <...> от 15 апреля 2016 года об изменении арендной платы является незаконным и необоснованным.

На основании вышеприведенных положений закона в системном их толковании применительно к данным правоотношениям и учитывая то, что арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора, судебная коллегия полагает, что срок арендной платы у ФИО1 начинается с 07 сентября 2015 года (с момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...>) до 29 июня 2016 года (заключение соглашения с ФИО4 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2006 года № <...>).

Таким образом, размер арендной платы за период с 07 сентября 2015 года по 29 июня 2016 года составляет <...> рублей <...> копейки.

Расчет: с <...>

<...>

<...>.

Как разъяснено в п. 3 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако это не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Судом первой инстанции оставлено без должного внимания то, что материалы дела содержат доказательства наличия причин, объективно лишивших ФИО1 возможности использовать земельный участок (оспаривание существенных условий договора аренды в судебном порядке), которые устранены только после подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка; на момент заключения договор не содержал существенных условий об обязанностях арендатора завершить строительство в течении 4-х лет, что было добавлено в договор дополнительными соглашениями после судебного рассмотрения данного спора; договор аренды в первоначальной редакции не содержал сведений об отсутствии сетей водоснабжения на арендуемом земельном участке, что является важным условием для строительства оздоровительного комплекса в установленный договор срок.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для отмены обжалуемого судебного акта и принятия по делу нового решения об отказе Департаменту имущественных отношений Краснодарского края в удовлетворении заявленных требований и удовлетворении встречного иска ФИО1

Судебной коллегией принято решение о взыскании со ФИО1 в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края задолженности по арендной плате за период с 07 сентября 2015 года по 29 июня 2016 года в размере <...> рублей <...> копеек, пени в размере <...> рублей <...> копеек.

В силу пункта 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления прокурора суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

По вышеизложенным основаниям судебная коллегия считает, что решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2017 года следует отменить, как неправильное по существу, незаконное и необоснованное, и принять по настоящему делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований и удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2017 года отменить, принять по настоящему гражданскому делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании пункта договора аренды и уведомления об изменении арендной платы недействительными – удовлетворить.

Признать п. 2.7. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключаемого по результатам торгов от 17 ноября 2006 года № <...> недействительным и установить срок начисления арендных платежей за период с 07 сентября 2015 года по 29 июня 2016 года.

Признать уведомление Департамента имущественных отношений Краснодарского края № <...> от 15 апреля 2016 года об изменении арендной платы недействительным и утвердить размер арендной платы за период с 07 сентября 2015 года по 29 июня 2016 года в размере <...> рублей <...> копеек, пени в размере <...> рублей <...> копеек.

Взыскать со ФИО1 в доход государства госпошлину в размере <...> рублей <...> копеек.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть оспорено в течение 6 месяцев в Президиум Краснодарского краевого суда.

Председательствующий:

Судьи: