Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бахаревой М. А. к ООО «Фокса» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора, взыскании неустойки, судебных расходов,

по апелляционной жалобе Бахаревой М. А. на решение Красногорского городского суда Московской области от 7 декабря 2021 года,

заслушав доклад судьи Капралова В.С.,

объяснения истца и ее представителя Бахарева А.О., представителя ответчика Трусова Е.В.,

установила:

Бахарева М.А. обратилась в суд с иском к ООО «ФОКСА», которым, с учетом последующего уточнения своих исковых требований просила суд обязатьответчиказаключитьс ней договор купли-продажи земельного участка на условиях, указанных в заключенном сторонами спора в предварительном договоре от 03.11.2020г. №203-П/ФА/03.11.20, а также взыскать с ответчика в свою пользу судебную неустойку в размере 10000 рублей за каждый день не заключения такого договора за период с 15 марта 2021г. по дату вынесения судом решения по данному делу.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывала, что 03.11.2020 между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № 203-П/ФА/03.11.20, в котором были согласованы все существенные и необходимые условия будущего основногодоговоракупли-продажитакого имущество. Пунктом 1.4 и 1.5 предварительного договора предусмотрено, что земельный участок, который будет продан ответчиком истцу по основному договору, должен быть образован ответчиком путем раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и регистрации права собственности ответчика на такой образуемый земельный участок в срок не позднее 01.03.2021. Площадь продаваемого земельного участка должна составлять не менее 500 и не более 700 кв.м. Примерное месторасположение продаваемого земельного участка согласовано сторонами путем его указания на схеме расположения земельных участков КП «Артек-2», являющейся приложением №1 к предварительному договору; земельный участок на такой схеме имеет условный номер 203. 09.03.2021г. данному земельному участку в результате его выдела согласно п.1.5.2 предварительного договора был присвоен кадастровый номер <данные изъяты>. Согласно условиям пункта 2.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор после раздела земельного участка ответчиком в соответствии с п. 1.4 договора, но не позднее 15.03.2021. Отдельно пунктом 2.2 предварительного договора были предусмотрены цена продаваемого земельного участка и условия его оплаты. Цена продаваемого земельного участка определялась, исходя из стоимости 2000 рублей за 1 кв.м. такого участка и подлежала оплате безналичным платежом не позднее 5-ти рабочих дней с момента заключения основного договора. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществлялась только после оплаты истцом ответчику предусмотренной договором цены данного имущества, все расходы на такую регистрацию возлагались на истца, как на покупателя. Пунктом 3.1. предварительного договора было предусмотрено, что истец в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора в срок не позднее пяти рабочих дней со дня заключения предварительного договора обязуется выплатить ответчику денежную сумму в размере 50000 рублей. Вышеуказанное обязательство было исполнено истцом, однако, в предусмотренный предварительным договором срок ответчик не заключил с ней основной договор. Истец обращался к ответчику с требованиями заключить такой договор, а также 07.08.2021г. направил ответчику претензию о заключении основного договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения. В связи с чем истец полагал, что ответчик уклоняется от заключения основного договора.

При рассмотрении данного дела представитель ответчика возражал относительно заявленных истцом исковых требований, ссылаясь на то, что в предусмотренный предварительным договором срок, т.е. до 15.03.2021г. ни истец, ни ответчик не потребовали друг от друга заключения основного договора, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором, были прекращены 15.03.2021г.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 17 июня 2021 года в удовлетворении вышеуказанных исковых требований истцу отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею исковых требований.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы истец ссылается на то, что в период предусмотренного предварительным договором срока, в течение которого должен был быть заключен основной договор, ею были совершены действия, направленные на заключение основного договора в виде оплаты обеспечительного платежа, вела с ответчиком переговоры о заключении основного договора, от заключения основного договора не отказывалась, но не имела возможности отслеживать выполнение ответчиком условий предварительного договора по формированию являвшегося предметом купли-продажи земельного участка, при этом сам ответчик сформировал такой земельный участок 09.03.2021г., присвоив ему кадастровый <данные изъяты>; с данным иском она обратилась в суд в течение предусмотренного п.5 ст.429 ГК РФ срока. По изложенным обстоятельствам истец полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении ее исковых требований.

В судебном заседании истец и его представитель апелляционную жалобу истца по изложенным в ней доводам поддержали.

В судебном заседании представитель ответчика возражал относительно доводов апелляционной жалобы истца.

Выслушав истца и ее представителя, представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что обжалуемое судебное решение подлежит отмене, по делу следует вынести новое решение о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.11.2020 между сторонами спора заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № 203-П/ФА/03.11.20, согласно п.1.1 и 1.2. которого ответчик принял на себя обязательства передать в собственность истца по заключенному в будущем основному договору купли-продажи земельный участок, а истец принял на себя обязательства принять такой земельный участок и оплатить его стоимость. Согласно условиям п. 1.4 и 1.5 данного предварительного договора, земельный участок, который будет продан ответчиком истцу по основному договору, должен быть образован ответчиком путем раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и регистрации права собственности ответчика на такой образуемый для продажи земельный участок в срок не позднее 01.03.2021. Площадь продаваемого земельного участка должна составлять не менее 500 и не более 700 кв.м. Примерное месторасположение продаваемого земельного участка согласовано сторонами путем его указания на схеме расположения земельных участков КП «Артек-2», являющейся приложением №1 к предварительному договору, где земельный участок имеет условный номер 203. Согласно условиям пункта 2.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор после раздела земельного участка ответчиком в соответствии с п. 1.4 договора, но не позднее 15.03.2021г. Пунктом 2.2 предварительного договора были предусмотрены цена продаваемого земельного участка, которая определялась, исходя из стоимости 2000 рублей за 1 кв.м. такого участка за вычетом предусмотренного предварительным договором обеспечительного платежа, и подлежала оплате истцом безналичным платежом на расчетный счет ответчика не позднее 5-ти рабочих дней с момента заключения основного договора. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществлялась только после оплаты истцом ответчику предусмотренной договором цены данного имущества, все расходы на такую регистрацию возлагались на истца, как на покупателя. В соответствии с п.3.1. предварительного договора истец в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора в срок не позднее пяти рабочих дней со дня заключения предварительного договора был обязан выплатить ответчику денежную сумму в размере 50000 рублей (л.д.10-13).

В соответствии с п.1,2 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно положениям п.3 ст.429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В свою очередь, вышеуказанный предварительный договор был заключен сторонами спора в форме, установленной законом для основного договора, в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом для заключения основного договора купли-продажи земельного участка, определен предмет и цена продаваемого имущества, порядок оплаты его стоимости и передачи имущества.

Таким образом, данный предварительный договор полностью соответствует правовым требованиям ст.429 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом исковых требований, также ссылаясь на правовые положения ст.429 ГК РФ, установив, что поскольку ни одна из сторон предварительного договора не обратилась к другой стороне с письменным предложением заключить основной договор купли-продажи земельного участка в срок, установленный таким предварительным договором, т.е. до 15 марта 2021 года, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренные предварительным договором обязательства были прекращены.

Действительно, как следует из материалов дела, письменное требование о заключении основного договора было направлено истцом ответчику только 07.08.2021г., т.е. по истечении предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора.

И действительно, в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В тоже время, судом первой инстанции не учтено, что в соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно материалам дела с иском о понуждении ответчика к заключению основного договора истец по данному делу обратилась через организацию почтовой связи 10.09.2021г. (л.д.147,148), т.е. в предусмотренный п.5 ст.429 ГК РФ срок.

Как следует из разъяснений п.27 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, с учетом обращения истца с данным иском в предусмотренный п.5 ст.429 ГК РФ срок и с учетом вышеизложенных разъяснений п.27 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 суду первой инстанции при разрешении данного спора было необходимо установить, совершались ли сторонами спора в течение предусмотренного предварительным договором срока, установленного для заключения основного договора, какие-либо действия, направленные на заключение такого основного договора, либо интерес в заключении основного договора сторонами был утрачен.

В свою очередь, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора, и содержание этой категории не ограничивается лишь направлением письменного предложения о заключении основного договора.

Данный вывод судебной коллегии подтверждается и соответствующей судебной практикой судов вышестоящих инстанций по аналогичным спорам. В частности, определениями Первого кассационного суда общей юрисдикции

от 8 сентября 2021 г. N 88-18664/2021, от 24 марта 2022 г. по делу N 88-5419/2022(2-1684/2021) и другими.

Однако указанные обстоятельства судом не устанавливались и не исследовались.

При этом, как уже изложено выше, 10.09.2021г. истцов в подтверждение совершения действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи земельного участка и во исполнение условий п.3.1. предварительного договора была совершена оплата ответчику обеспечительного платежа по договору в сумме 50000 рублей (л.д.8). Каких-либо требований о возврате такого платежа истцом к ответчику в дальнейшем не предъявлялось, что свидетельствует о намерении истца заключить с ответчиком предусмотренный в предварительном договоре основной договор. Данный платеж ответчиком истцу также не возвращался. Какие-либо уведомления о прекращении обязательств по предварительному договору, которые бы были направлены ответчиком истцу, ответчиком в материалы дела не предоставлены. Напротив, как следует из условий п.1.4 и 1.5 предварительного договора от 03.11.2020г., невозможность заключения сразу основного договора купли-продажи земельного участка и необходимость заключения именно предварительного договора были обусловлены тем, что являвшийся предметом купли-продажи земельный участок не был сформирован как объект права, формирование такого земельного участка должно было быть осуществлено именно ответчиком путем раздела другого земельного участка и государственной регистрации права собственности ответчика на такой вновь образуемый земельный участок. Из выписки из ЕГРН на спорный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, имевший ранее условный номер 203 и отраженный сторонами предварительного договора на схеме расположения земельных участков КП «Артек-2», являющейся приложением №1 к предварительному договору, следует, что государственная регистрация права собственности ответчика на спорный земельный участок была осуществлена 09.03.2021г., т.е. с нарушением срока, предусмотренного п. 1.4 предварительного договора (до 01.03.2021г.), но в тоже время, в течение действия предусмотренного п.2.1 предварительного договора срока, когда между сторонами должен был быть заключен основной договор (не позднее 15.03.2021г.). Каких-либо доказательств того, истец был надлежащим образом уведомлен об исполнении ответчиком условий п.1.4 предварительного договора относительно государственной регистрации права собственности ответчика на являющийся предметом купли-продажи земельный участок и тем самым об отсутствии препятствия для заключения основного договора, материалы дела не содержат. Такие доказательства не предоставлены ответчиком, который осуществлением государственной регистрации своего права собственности на продаваемый земельный участок в течение предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора тем самым также совершил фактически действия, направленные на заключение такого основного договора. При этом, в силу имевшегося по условиям предварительного договора обязательства осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, без которой заключение основного договора купли-продажи не являлось возможным, ответчик при той степени добросовестности поведения, которая от него требовалась исходя из указанного обстоятельства, должен был уведомить истца об исполнении им принятых на себя по предварительному договору обязательств. Однако, этого не сделал.

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства и их доказательства в совокупности свидетельствуют о том, что как истцом, так и ответчиком в течение определенного предварительным договором срока, установленного для заключения основного договора, были совершены действия, направленные на заключение такого основного договора (осуществлены обеспечительный платеж, а также государственная регистрация права собственности на земельный участок, о факте которой ответчик не сообщил надлежащим образом истцу). В таком случае, поскольку истец с иском о понуждении ответчика к заключению основного договора обратилась в предусмотренный п.5 ст.429 ГК РФ срок, заявленные истцом исковые требования в части обязания ответчика заключить с ней основной договор на условиях предварительного договора от 03.11.2020г. №203-П/ФА/03.11.20 подлежали удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение следует отменить. Исковые требования истца в вышеуказанной части следует удовлетворить.

Согласно разъяснениям п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Учитывая вышеуказанные разъяснения п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, исходя из вышеизложенных условий предварительного договора и характеристик сформированного ответчиком спорного земельного участка, сведения о которых содержатся в ЕГРН, следует обязать ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи земельного участка на нижеследующих условиях предварительного договора от 3 ноября 2020г. №203-П/ФА/03.11.20.

1.Продавец ООО «Фокса» передает в собственность покупателю Бахаревой М. А. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 +/-8кв.м., категорией земель: земли населенных пунктов; с видом разрешенного использования: для размещения многофункционального жилого комплекса с развитой инфраструктурой, расположенный по адресу: Московская область, <данные изъяты>

2. Цена продаваемого земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определяется исходя из стоимости 2000 рублей за 1 кв.м. данного земельного участка и составляет 1200000 рублей.

3. Оплата указанной в п.2 цены (стоимости) земельного участка осуществляется в безналичной форме путем перечисления покупателем продавцу ее в полном объеме за вычетом уже ранее оплаченных по предварительному договору денежных средств в сумме 50000 рублей, т.е. в размере 1150000 рублей в срок не позднее 5-ти рабочих дней, т.е. не позднее 27 апреля 2022 года, на расчетный счет ООО «Фокса» <данные изъяты> в ПАО «Сбербанк» г. Москва к/сч <данные изъяты>, БИК <данные изъяты>.

4. Государственная регистрация перехода права собственности продавца ООО «Фокса» на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> к покупателю Бахаревой М. А. осуществляется только после полной оплаты покупателем продавцу предусмотренной п.2 цены (стоимости) продаваемого земельного участка. В связи с чем для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок покупатель предоставляет в регистрирующий орган оригинал или надлежащим образом заверенную копию платежного документа, подтверждающую осуществление оплаты продавцу.

5. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности возлагаются на покупателя.

6. В остальном, что не предусмотрено условиями договора, изложенными в настоящем апелляционной определении, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

7. Договор купли-продажи земельного участка на изложенных в настоящем апелляционном определении условиях считается заключенным с 20 апреля 2022 года.

В настоящем апелляционном определении следует также указать, что оно является основанием для осуществления государственной регистрации в ЕГРН перехода права собственности ответчика к истцу на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и государственной регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество.

В соответствии с п.1 ст.308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Согласно разъяснениям п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Таким образом, взыскание истребуемой истцом с ответчика в уточненном иске судебной неустойки допустимо только в случае не исполнения судебного акта о понуждении ответчика исполнить обязательство в установленный судом срок. В своих уточненных исковых требования истец просит взыскать с ответчика такую неустойку в размере 10000 рублей за каждый день не заключения договора за период с 15 марта 2021г. по дату вынесения решения по делу, что не соответствует требованиям ст.308.3 ГК РФ. При этом, данным апелляционным определением на ответчика не возлагается обязанность совершения каких-либо конкретных действий по непосредственному подписанию договора, или государственной регистрации, поскольку в силу требований п.5 ст.429 ГК РФ вышеуказанный являющийся предметом настоящего спора основной договор в данном случае считается заключенным с момента вступления в законную силу настоящего апелляционного определения независимо от совершения или не совершения каких-либо действий ответчиком. Какая-либо неустойка за просрочку заключения основного договора самим предварительным договором сторонам спора в нем также не предусмотрена.

Следовательно, в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика неустойки в размере 10000 рублей за каждый день не заключения договора за период с 15 марта 2021г. по дату вынесения решения по делу, истцу следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногорского городского суда Московской области от 7 декабря 2021 года отменить, постановить по делу новое решение, которым исковое заявление Бахаревой М. А. к ООО «Фокса» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора, взыскании неустойки, судебных расходов удовлетворить частично.

Обязать ООО «Фокса» заключить с Бахаревой М. А. основной договор купли-продажи земельного участка на следующих условиях предварительного договора от 3 ноября 2020г. №203-П/ФА/03.11.20

Настоящее апелляционное определение является основанием для осуществления государственной регистрации в ЕГРН перехода права собственности ООО «Фокса» к Бахаревой М. А. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и государственной регистрации права собственности Бахаревой М. А. на указанное недвижимое имущество.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания с ООО «Фокса» неустойки в размере 10000 рублей за каждый день не заключения договора за период с 15 марта 2021г. по дату вынесения решения по делу, Бахаревой М. А. отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 апреля 2022г.