Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» в лице отделения № 8646 Сибирского банка, АО «Российский аукционный дом» обособленное подразделение в городе Красноярске, ФИО3 о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

по апелляционной жалобе ФИО3,

на решение Советского районного суда г. Красноярска от 03 октября 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» в лице отделения № 8646 Сибирского банка, АО «Российский аукционный дом» обособленное подразделение в городе Красноярске, ФИО3 о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительными торги от 09.08.2018 года по реализации во внесудебном порядке предмета залога по договору ипотеки от 30.03.2017 года – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> этаж 4, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

Признать недействительным договор купли-продажи от 09.08.2018 года, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3 по итогам торгов от 09.08.2018 года.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО3 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> этаж 4, общей площадью № кв.м., кадастровый номер №.

Возвратить в собственность ФИО2 нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, этаж 4, общей площадью № кв.м., кадастровый номер №.

Взыскать с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО3 денежные средства в размере 600 000 рублей.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу ПАО «Сбербанк России» запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки по договору от 30.03.2017 года, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 в отношении нежилого помещения № <адрес> этаж 4, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к ПАО «Сбербанк России» в лице отделения № 8646 Сибирского банка, АО «Российский аукционный дом» обособленное подразделение в г. Красноярске, ФИО3, в котором просила признать недействительными торги от 09.08.2018 г. по реализации во внесудебном порядке предмета залога по договору ипотеки от 30.03.2017 г. № № – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, признать недействительным договор купли-продажи от 09.08.2018 г., заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО3 по итогам проведенных торгов от 09.08.2018 г., применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО3 на указанное нежилое помещение, обязав ФИО3 возвратить ФИО2 нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в феврале-марте 2017 года между ООО НПО «ЭПРИС» и ПАО «Сбербанк России» в лице отделения №8646 Сибирского банка заключено три кредитных договора на общую сумму 6 000 000 руб. В целях обеспечения исполнения обязательства ООО НПО «ЭПРИС» по кредитному договору от 30.03.2017 г. на сумму 1 400 000 руб. ФИО2 по договору ипотеки от 30.03.2017 г. в залог предоставлено банку принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №. Ввиду неисполнения ООО НПО «ЭПРИС» своих обязательств по указанным кредитным договорам, банк обратился в суд с иском к ООО НПО «ЭПРИС», ФИО2, ФИО4 о взыскании задолженности по кредитным договорам и об обращении взыскания на заложенное имущество. Определением суда от 06.11.2017 г. исковое заявление было принято к производству суда, приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на имущество ответчиков. На основании выданного исполнительного листа, 26.12.2017 г. возбуждено исполнительное производство.

При этом, истцу на основании данных из ЕГРН стало известно, что спорное нежилое помещение реализовано банком во внесудебном порядке, в отношении указанного имущества был заключен договор купли-продажи с ФИО3

ФИО2 полагает, что указанные сделки не соответствуют закону, поскольку она, являясь собственником, никаких уведомлений о предстоящих торгах не получала, банк не уведомлял о проведении торгов, как формировалась начальная продажная цена не известно, нет сведений о порядке проведения торгов, торги проведены с существенными нарушениями норм права. В результате незаконных действий банка, истец лишена права собственности на спорное имущество.

ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2, в котором просит признать его добросовестным приобретателем нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

Требования мотивированы тем, что 09.08.2018 г. на основании Протокола подведения итогов открытых торгов, между ним и ПАО Сбербанк был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, цена продажи объекта составила 600 000 руб. 10.09.2018 г. он зарегистрировал на себя право собственности на данный объект, о чем имеется запись в ЕГРН.

Полагает, что договор купли-продажи заключен в соответствии с действующим законодательством и не может быть признан недействительным. На момент приобретения объекта недвижимости, никакими сведениями о спорности недвижимости он не обладал, знать о них не мог, поскольку продавец (банк) об этом не говорил, в договоре купли-продажи также не указано, с ФИО2 не знаком. О проведении торгов на спорное имущество ему стало известно из объявления на сайте http://avito.ru, которое было размещено ПАО Сбербанк. Спорное имущество помимо него осматривали и другие лица с целью покупки. В день проведения торгов сотрудники банка и организаторы торгов уведомили всех участников о том, что ФИО2 сообщила о намерении присутствовать на данных торгах и просила дождаться её, однако к назначенному времени проведения торгов так и не явилась. Данные обстоятельства свидетельствуют об осведомленности ФИО2 о дате, времени и месте проведения торгов. Кроме того, после приобретения спорного помещения, им был выполнен ремонт, произведены значительные улучшения для введения бизнеса.

Судом постановлено выше приведенное решение.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Ссылается на то, что он стал собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: : <адрес> по результатам проведенных 09.08.2018 г. торгов, в которых он стал победителем. Право собственности на данное имущество оформлено им в соответствии с требованиями действующего законодательства, при этом, он не знал и не мог знать о нарушении прав ФИО2

Указывает, что суд в качестве доказательства о рыночной стоимости спорного имущества принял оценочную экспертизу предоставленную истцом. Однако, данный документ нельзя считать объективными, поскольку экспертное учреждение было выбрано без учета мнения ПАО Сбербанк. Кроме того, экспертиза была проведена после проведенного заявителем дорогостоящего ремонта, в связи с чем, рыночная стоимость объекта значительно изменилась.

Также указывает, что реальная площадь приобретенного им помещения не соответствует указанной в правоустанавливающих документах и технической документации.

Просит обратить внимание на то, что в суд первой инстанции предоставлялись документы о сумме, по которой ФИО2 приобретено спорное имущество - 175 000 руб. Таким образом, вывод суда о том, что заявитель приобрел спорное имущество по заниженной цене не является объективным.

Полагает, что выводы суда об отсутствии конкуренции между участниками торгов не обоснованы и не подтверждены объективными доказательствами.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что он знал или мог знать о нарушении прав ФИО2, а также с тем, что его нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку извещение о проведении торгов не было опубликовано в официальном источнике. Полагает, что судом не учтено то обстоятельство, что извещение о проведении торгов было опубликовано в сети интернет на сайте «Авито», который является открытым, а также на официальном сайте организатора торгов. Кроме того, в договоре купли-продажи, на основании которого им было приобретено спорное имущество, содержится пункт согласно которому продавец гарантирует, что объект договора не продан, не заложен 3-м лицам, не передан в уставной капитал каких-либо организаций, в споре и под арестом не состоит, не обременен иными правами третьих лиц. При этом, суд не уточнил в обжалуемом решении какие меры должен был принять заявитель для того, для того, чтобы выяснить правомочия продавца на отчуждение спорного имущества.

Считает, что суд не исследовал и не дал оценку представленным им доказательствам о понесенных затратах на спорное помещение, проведение в нем ремонта.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО5 просит в удовлетворении жалобы отказать в полном объеме.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом уведомленных о месте и времени рассмотрения дела, проверив материалы дела, решение суда по правилам апелляционного производства в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ, выслушав ФИО3, принимающего участие в судебном заседании посредством ВКС с Никулинским районным судом г. Москвы, поддержавшего доводы жалобы в полном объеме, представителя истца - ФИО6, согласившегося с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу решения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежало на праве собственности истцу ФИО2, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 17.06.2016 г. и выпиской из ЕГРН.

30.03.2017 года между ФИО2 (залогодатель) и ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель, кредитор) заключен договор ипотеки № 8646 №, в соответствии с которым ФИО2 передала в залог банку принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> этаж 4, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, в обеспечение обязательств заемщика ООО НПО «ЭПРИС» по кредитному договору от 30.03.2017 года, заключенному с ПАО «Сбербанк России», на сумму 1 400 000 рублей.

Как видно из условий договора, п.1.4, оценочная стоимость объекта недвижимости установлена сторонами в сумме 3 218 738 руб.

Стороны также пришли к соглашению, что обращение взыскания на предмет залога, осуществляется в порядке, изложенном в приложении №1, которое является неотъемлемой частью договора, п. 6.1 договора. При этом, в приложении №1 установлено, что предмет ипотеки может быть реализован залогодержателем посредством продажи с торгов (открытый аукцион), проводимых в соответствии с законодательством РФ (п.4).

20.10.2017 года ФИО2 получила требование банка о досрочном возврате суммы кредита, поскольку платежи в счет погашения задолженности по кредитам, в том числе по кредиту обеспеченному договором ипотеки № от 30.03.2017 г., производились заемщиком – ООО НПО «Эприс» не своевременно и не в полном объеме, с нарушением установленных сроков. В данном требовании также указана сумма образовавшейся задолженности по состоянию на 20.10.2017 года, а также то, что в случае не погашения задолженности банк будет проводить взыскание задолженности в судебном порядке, обращение взыскания на предметы залога.

31.10.2017 г. ПАО «Сбербанк России» направил в Свердловский районный суд г. Красноярска исковое заявление к ответчикам ООО НПО «ЭПРИС», ФИО2, ФИО4 о взыскании суммы долга по кредитам, обращении взыскания на предметы залога, включая обращение взыскания на спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

06.11.2017 г. Свердловским районным судом г. Красноярска указанный иск принят к производству суда, а также удовлетворено заявление банка о принятии судом обеспечительных мер в виде наложения ареста на имущество ООО НПО «ЭПРИС», ФИО2, ФИО4

На основании выданного исполнительного листа, было возбуждено исполнительное производство № от 26.12.2017 г.

Вместе с тем, 23.10.2017 г. между ПАО «Сбербанк России» (доверитель) и АО «Российский аукционный дом» (поверенный) заключен договор поручения №, по условиям которого доверитель поручил поверенному совершать от его имени юридические и фактические действия по продаже объектов, находящихся у него в залоге, в том числе на спорное нежилое помещение (п.1.2.1. договора).

Согласно п.2.1 договора поручения №, продажа объектов осуществляется на торгах в форме электронного либо классического аукциона, открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений с применением метода повышения начальной цены продажи («английский аукцион») либо с применением метода понижения начальной цены («голландский аукцион»), по цене и в порядке, предусмотренным настоящим договором.

Так, начальная цена спорного нежилого помещения устанавливается в размере 3 218 738 руб., минимальная цена (цена отсечения) составляет 1 609 369 руб., сумма задатка 100 000 руб., шаг на повышение: 30 000 руб., шаг на понижение 321 873 руб., то есть условием продажи объектов сторонами заранее установлен метод понижения начальной цены («голландский аукцион»).

В последующем было заключено ряд дополнительных соглашений, согласно последнему (№№), стороны изменили п.1.2 договора и изложили его в следующей редакции: фактическая площадь объекта не соответствует информации о площади помещения, содержащейся в Сведениях о характеристиках объекта недвижимости из ЕГРН; п.1.3 договора: «до совершения настоящего договора объект никому не продан, не является предметом судебного разбирательства, не находится под арестом, не обременен правами третьих лиц (за исключением обременений, указанных в п.1.2 настоящего договора»; п.2.1.1. договора: «в случае реализации объекта с применением метода понижения начальной цены («голландский аукцион») начальная цена объекта, указанного в п.1.2. договора устанавливается в размере 3 218 738 руб., минимальная цена 600 000 руб., сумма задатка 200 000 руб., шаг на повышение 20 000 руб.».

Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 15.03.2017 г., величина рыночной стоимости объекта на дату оценки составляет 3 218 738 руб., ликвидационная стоимость спорного объекта составила 2 643 408 руб.

Оценка начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, залогодержателем не производилась, в материалы дела не представлена, сторона ответчика ПАО «Сбербанк России» ссылалась на проведение оценки перед торгами только в соответствии с отчетом № об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 19.01.2018 г., рыночная стоимость предмета залога была определена в интервале от 3 556 935 руб. до 2 682 247 руб.

Также из материалов дела видно, что 14.11.2017 г. ФИО2 получила уведомление залогодержателя, удостоверенное нотариусом, в котором банк предложил в течение 7-ми дней с момента получения данного уведомления исполнить обязательство, обеспеченное залогом, возвратив банку денежные средства в размере 1 384 095,09 руб. Кроме того, в данном уведомлении банк предупредил, что предмет ипотеки может быть реализован залогодержателем посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с законодательством РФ. Начальная цена заложенного имущества составит 1 609 369 руб. В случае неисполнения обязательств должником, будет обращено взыскание на предмет ипотеки, путем совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре о залоге. Иной информации о торгах в уведомлении не указывалось.

29.11.2017 г. нотариусом совершена исполнительная надпись, проставлена на договоре ипотеки, по взысканию в пользу банка задолженности с ФИО2 по состоянию на 24.10.2017 г. в сумме 1 384 095,09 руб., за счет обращения взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки от 30.03.2017 г.

Согласно протоколу проведения торгов от 09.08.2018 г. торги в отношении спорного объекта (Лот № №), расположенного по адресу: <адрес>, этаж 4, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, проводились 09.08.2018 г. в 14-00 часов по адресу: <адрес> конференц-зал, извещение о проведении торгов опубликовано в журнале «Каталог Российского аукционного дома», а также размещено на сайте организатора торгов - www.аuction-house.ru. Начальная цена спорного объекта составила 3 218 738 руб., сумма задатка 200 000 руб., цена отсечения 600 000 руб., шаг на повышение 20 000 руб., шаг на понижение 261 873 руб. «голландский аукцион».

Участие в торгах приняли 3 человека, победителем торгов признан ФИО3, цена приобретения 600 000 руб.

Торги проведены на основании договора поручения № от 23.10.2017 года, с учетом дополнительных соглашений № № от 24.11.2017 года, № № от 15.01.2018 года, № № от 05.03.2018 года, № № от 09.04.2018 года, № № от 21.05.2018 года и № № от 09.07.2018 г.

По результатам торгов спорное имущество перешло к победителю торгов ФИО3, при этом организатор торгов АО «РАД» всю вырученную на торгах сумму, за вычетом вознаграждения за работу по проведению этих торгов, в размере 566 470 рублей перечислило взыскателю - ПАО «Сбербанк России».

С 10.09.2018 г. право собственности на спорное нежилое помещение перешло к ФИО3, согласно данным ЕГРН, по договору купли-продажи от 09.08.2018 г., акту приема-передачи к договору купли-продажи от 09.08.2018 г.

Разрешая при изложенных обстоятельствах заявленные ФИО2 требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, проанализировав и применив положения ст. ст. 349, 350.1, 431, 447-449 Гражданского кодекса РФ, а также положения Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге, недвижимости)», Федерального закона от 26.07.2006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции», пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для их удовлетворения, поскольку в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения процедуры проведенных 09.08.2018 г. торгов по реализации имущества, принадлежащего залогодателю ФИО2

Так, стороной ответчика не представлено объективных доказательств того, что сведения о проведении 09.08.2018 г. торгов по реализации спорного объекта, как того требует установленный законом порядок, были опубликованы ответчиками на официальном сайте РФ в сети «Интернет» - www.torgi.gov.ru, а также в газете «Наш Красноярский край». При этом суд правомерно указал на то, что публикация о торгах на сайте АО «Российский аукционный дом» - www.аuction-house.ru. и в журнале «Каталог Российского аукционного дома», не соответствует требованиям законодательства РФ.

Также, суду не представлено надлежащих доказательств вручения залогодателю ФИО2 уведомления о проведении торгов, при том, что было достоверно установлено только вручение истцу уведомлений о необходимости в срочном порядке погасить задолженность перед банком, с указанием от залогодержателя на возможность инициировать процедуру торгов либо судебное разбирательство, в случае неисполнения его требований.

Кроме того, в обжалуемом решении судом также указано на то, что фактически спорный объект недвижимости, в сравнении с согласованной сторонами залоговой стоимостью, был продан по заниженной цене и при отсутствии действительной конкуренции.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку представленные в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что торги по реализации во внесудебном порядке предмета залога по договору ипотеки от 30.03.2017 г. № – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, проведенные 09.08.2018 г., были проведены с грубыми нарушениями процедуры их проведения и вывод суда первой инстанции о том, что допущенные нарушения процедуры проведения торгов являются существенными, привели к ограничению круга лиц, заинтересованных в принятии участия в торгах, не отвечают целям торгов по реализации имущества должника, является законным и обоснованным.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права.

В связи с тем, что судом был установлен факт нарушения процедуры проведенных 09.08.2018 г. торгов по реализации имущества, принадлежащего залогодателю ФИО2, судом первой инстанции правомерно применена реституция в правоотношениях между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3, в частности признан недействительным договор купли-продажи от 09.08.2018 г., заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3, применены последствия недействительности сделки, в частности прекращено право собственности ФИО3 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, этаж 4, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, спорное помещение возвращено в собственность истца ФИО2, с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО3 взысканы денежные средства в размере 600 000 руб. оплаченные им по договору купли-продажи, восстановлена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу ПАО «Сбербанк России» запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки по договору от 30.03.2017 г., заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 в отношении спорного нежилого помещения.

Доводы жалобы ФИО3 о проведении торгов в соответствии с требованиями закона, в том числе в части извещения о предстоящих публичных торгах, а также в части несогласия с выводом суда о том, что спорный объект был приобретен им по заниженной цене, не опровергают выводы суда, а напротив опровергаются приведенными выше материалами дела, не содержат каких либо не принятых во внимание судом обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, а направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

В обжалуемом решении суд верно указал, что банк при заключении кредитного договора и договоров залога, минимизируя предпринимательские риски, получил в залог недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО2 по согласованной сторонами залоговой стоимости имущества в размере 3 218 738 руб., в связи с чем, реализация объекта недвижимости по цене 600 000 руб. является недобросовестным поведением банка,

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 о признании его добросовестным приобретателем, суд первой инстанции оснований для применения положений ст. 302 ГК РФ, в силу которой добросовестный приобретатель получает защиту от истребования приобретенного им имущества, не усмотрел.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом, поскольку полагает, что ФИО3, не проявил должной разумности, осмотрительности и осторожности, которая требуется от него в обычных условиях гражданского оборота, в том числе при приобретении на аукционе залогового имущества, при том, что извещение о проведении аукциона не было опубликовано в официальных источниках, залогодателю ФИО2 уведомления о проведении торгов вручено не было, имущество было выставлено на торги по стоимости значительно ниже его залоговой стоимости.

Ссылка в апелляционной жалобе ФИО7 на то, что в спорном помещении им был осуществлен дорогостоящий ремонт, в связи с чем, решение суда способствует неосновательному обогащению истца ФИО2 за его счет, не может повлечь отмены обжалуемого решения, поскольку не подтверждает позиции ответчика ни об отсутствии нарушений при проведении торгов 09.08.2018 г. ни о его добросовестности, в связи с чем, правового значения в рамках рассмотрения не имеет. Вместе с тем, ФИО7 в последующем не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском к ФИО2 о взыскании средств, потраченных им на ремонт спорного помещения.

Иных доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил положения законодательства, регулирующие спорные отношения. Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для безусловной отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановленное судом первой инстанции решение соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда г. Красноярска от 03 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: