Гражданский кодекс часть 1

на решение Славгородского городского суда Алтайского края от 05 июля 2017 года по иску ФИО1 к ФИО2 об установлении ограниченного права пользования земельным участком (сервитута),

Заслушав доклад судьи Секериной О.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Славгородский городской суд с иском к ФИО2 об установлении ограниченного права пользования земельным участком (сервитута), расположенным по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указал, что истцу по праву собственности принадлежат: земельный участок кадастровый *** площадью 1218 кв.м., (категория земель: земли населённых пунктов - для эксплуатации нежилых зданий (гаража и склада) по адресу: <адрес>, с расположенными на нем гаражным боксом общей площадью 91,6 кв.м., назначение: нежилое, а также зданием Литер А, назначение: нежилое, общей площадью 256,9 кв.м.

Также истцу по праву собственности принадлежат: земельный участок кадастровый *** площадью 1227 кв.м, (категория земель: земли населенных пунктов - универмаг) по адресу: <адрес>, с расположенным на нем зданием (Литер А), назначение: нежилое, общей площадью 1712,2 кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

Собственником смежного земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый *** и <адрес>, кадастровый *** является ответчик ФИО2

Здание универмага было возведено в 1956 году в соответствии с градостроительными нормами и правилами, действовавшими на момент строительства и ввода объекта в эксплуатацию, архитектурно-планировочные и конструктивные особенности здания сохранены с момента строительства по настоящее время. Архитектурно-планировочные решения для данного вида зданий выполнены в соответствии с нормами СНиП, ГОСТ, правилами торговли и предусматривают: грузовой лифт, пандус, наличие специального загрузочного помещения, необходимых для процесса приема-выдачи товара, а также запасной выход (пути эвакуации) со стороны земельных участков по адресу: <адрес> (кадастровый ***), <адрес> (кадастровый ***).

В настоящее время ФИО2 установила забор в границах принадлежащих ей участков, тем самым ограничив истцу доступ к зданиям магазина (универмага), склада и гаражного бокса. В связи с этим нет дальнейшей возможности эксплуатации и обслуживания этих зданий, так как конструктивные особенности здания предусматривают процесс загрузки товара через грузовой лифт и пандус со стороны участка ***а (кадастровый ***) по <адрес>, а ворота гаражного бокса для въезда в него транспортных средств расположены в направлении земельного участка ***а/1, по <адрес> (кадастровый ***), при этом альтернативных вариантов прохода и проезда не имеется.

При формировании земельных участков и оформлении права собственности ответчика ФИО2 на данные земельные участки не был учтен сложившийся порядок землепользования, а также не предусмотрена возможность прохода и проезда для эксплуатации и обслуживания смежных земельных участков с расположенными на них зданиями магазина (универмаг), склада и гаражного бокса, при этом принадлежащие истцу на праве собственности здания были построены, введены в эксплуатацию и эксплуатируются с 1956 года, т.е. значительно раньше, чем срок формирования и оформления права собственности на земельные участки, принадлежащие ответчице.

В адрес ФИО2 ДД.ММ.ГГ отправлено обращение с предложением о предоставлении бессрочного частного сервитута по одному из двух вариантов межевых планов, разработанных МУП «Ги3 <адрес>».

Первый вариант заключается в том, что для обеспечения прохода, проезда, обеспечения эксплуатации здания магазина (универмаг), склада и гаражного бокса необходимо установить сервитут на часть земельного участка ответчика площадью 72 кв.м, в границах точек н1-10-11-12-13-н1; часть земельного участка площадью 42 кв.м, в границах точек н2-н3-9-8-н4-н2 на земельный участок по адресу <адрес> (***) общей площадью 962 кв.м., а также часть земельного участка площадью 167 кв.м, в границах точек н1-н2-6-7-8-н1 на земельный участок по адресу <адрес> (***) общей площадью 772 кв.м. согласно межевых планов.

Второй вариант заключается в том, что для обеспечения прохода, проезда, обеспечения эксплуатации здания магазина (универмаг), склада и гаражного бокса необходимо установить сервитут на часть земельного участка ответчика площадью 347 кв.м, в границах точек н***н2-н1, на земельный участок по адресу: <адрес> (***) согласно межевому плану.

Степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута не изменится, так как сособственники изначально использовали часть земельных участков, отмеченную как сфера действия сервитута, только в целях прохода и проезда к принадлежащим истцу зданиям. Обременение сервитутом не повлияет на использование земельных участков по адресам: <адрес> и <адрес> в соответствии с его целевым назначением.

Установление сервитута истец считает необходимым, поскольку иная разумная, справедливая и целесообразная возможность обеспечения нормальной эксплуатации принадлежащих истцу зданий отсутствует.

В процессе гражданского судебного производства, ФИО2 произвела в установленном порядке объединение двух смежных земельных участков: <адрес> общей площадью 962 кв.м, (кадастровый ***) и <адрес> общей площадью 772 кв.м, (кадастровый ***), зарегистрировала ДД.ММ.ГГ право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на вновь образованный земельный участок: <адрес> «б», общей площадью 1734 кв.м., таким же образом, произошла замена кадастровых номеров: *** и *** на новый кадастровый ***.

Кроме того, ответчиком ФИО2 в ходе рассмотрения дела вдоль ограждения своего земельного участка были возведены вспомогательные объекты Литер ГЗ (навес), Г4 (павильон).

С учетом окончательного уточненного искового заявления истец просит:

1. Установить в его пользу бессрочный сервитут в отношении земельных участков, принадлежащих ответчику ФИО2:

- на часть земельного участка с кадастровым номером *** в точках 1-2-3-4-5-1, при этом площадь обременения составит 60 кв.м.;

- на часть земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 150 кв.м., в точках ******;

- на часть смежного земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 18 кв.м., в точках 18-19-20-21-18

для обеспечения, обслуживания, прохода и проезда к зданию магазина (универмаг), склада и гаражного бокса по адресам: <адрес> и <адрес>, принадлежащих ФИО1

2. Произвести демонтаж сооружения литера Г3 и Г4, расположенных на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: <адрес> за счет средств ответчика ФИО2

3. Произвести демонтаж ограждения между земельным участком с кадастровым номером *** по <адрес> и земельным участком с кадастровым номером *** по адресу: <адрес> и земельным участком с кадастровым номером *** по адресу: <адрес> (т.4, л.л.д.87-91).

Решением Славгородского городского суда Алтайского края от 05 июля 2017 года ФИО1 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять новое об удовлетворении заявленных требований. В качестве доводов указывает на то, что вывод суда об отсутствии соглашения с предыдущим собственником о пользовании земельным участком в том виде, как предлагает истец, противоречит показаниям свидетеля Г.Т.Н. об обратном. Суд необоснованно применил п.3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017, о невозможности установления сервитута к новым объектам. Судом при этом не учтено, что объекты недвижимости на земельном участке истца под литером А и литером Г построены в 1959 году. Суд ставит под сомнение вывод эксперта по вопросу № 5, указывая, что имеется проход к зданию без установления сервитута. Однако в своем заключении эксперт однозначно указывает на то, что ввиду отсутствия доступа к предусмотренным проектом и технологией производства торговли, местам погрузки и разгрузки товара нормативная эксплуатация здания универмага (литер А) нарушена. Эксплуатация здания гаража (литер Г) невозможна ввиду отсутствия возможности подъезда к нему и выезда в установленные в гараже ворота. Нормативное использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением для прохода, проезда легкового и грузового транспорта, а также пожарной техники к расположенным на них зданием без установления сервитута на смежные земельные участки невозможно.

Судом необоснованно приняты во внимание замечания специалиста Б.Г.Г., поскольку данный специалист не является экспертом в данной области, не давал подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение производилось без выезда на место, без привлечения специалистов с соответствующим образованием и допуском к СРО.

В возражениях на апелляционную жалобу, поступивших в судебную коллегию, ответчик ФИО2 с доводами жалобы не соглашается.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО3 на доводах жалобы настаивала.

Представитель ответчика ФИО4, ответчик ФИО2, третье лицо на стороне ответчика ФИО5 с доводами жалобы не согласились.

Иные лица, участвующие в дел, в Алтайский краевой суд не явились при их надлежащем извещении, с учетом п.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассматривать дело в отсутствии неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, проверяя его законность в соответствии со ст. 327-1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе истребовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1218 кв.м., (категория земель: земли населённых пунктов для эксплуатации гаража и склада) по адресу: <адрес> на основании договора купли – продажи земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ.

На данном земельном участке расположено здание общей площадью 256,9 кв.м. и гаражный бокс общей площадью 91,6 кв.м., собственником которых является ФИО1 на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГ.

Также истцу по праву собственности принадлежат: земельный участок кадастровый *** площадью 1227 кв.м, (категория земель: земли населенных пунктов - универмаг) по адресу: <адрес>, с расположенным на нем зданием (назначение: нежилое, этажность 2), общей площадью 1712,2 кв.м.

Права на вышеуказанные объекты зарегистрированы в установленном порядке.

ФИО2 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 962 кв.м, (назначение нежилое) и является собственником расположенного на нем нежилого строения (гаражного бокса) площадью 413,3 кв.м, по адресу: <адрес>, с. администрации <адрес> на основании договора купли-продажи от 11.09.2007(т.1,л.д.168,87).

ФИО2 по праву собственности принадлежал также: земельный участок кадастровый *** площадью 772 кв.м, (категория земель: земли населенных пунктов) по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли -продажи земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ (т.3,л.д.72).

В период рассмотрения дела ФИО2 путем объединения указанных двух смежных земельных участков зарегистрировала ДД.ММ.ГГ право собственности на вновь образованный земельный участок по адресу: <адрес> «б», общей площадью 1734 кв.м., таким же образом, произошла замена кадастровых номеров: *** и *** на новый кадастровый ***.

Кроме того, ответчиком ФИО2 в ходе рассмотрения гражданского дела по спорному земельному участку по адресу: <адрес> ГЗ (навес), Г4 (павильон).

Поскольку доступ к объектам недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности, расположенные на земельном участке по <адрес> (гараж и склад, здание магазина - литеры А и Г) возможен только с учетом проезда по территории смежного земельного участка, истец обратился в суд с иском об установлении сервитута.

По мнению истца, именно такой порядок пользования существовал до приобретения им в собственность объектов недвижимости. В период владения истцом указанными объектами, проезд транспортных средств к зданию магазина организован с юго – восточной стороны между домовой кухней и зданием магазина. Ширина проезда составляет 3,6 м. Вдоль данного проезда истцом в 2014 году проведены наземным способом трубы теплоснабжения.

Отказывая истцу в удовлетворении требований, суд исходил из отсутствия исключительной ситуации для установления сервитута в отношении земельного участка ответчика, а также нарушением прав ответчика путем установления такого сервитута.

Такие выводы суда первой инстанции основаны на совокупности исследованных доказательств, которым суд дал в соответствии со ст. 67 ГПК РФ правильную правовую оценку, подтверждены материалами дела и подробно мотивированы в решении, в связи с чем оснований не согласиться с ними у судебной коллегии не имеется.

Как видно из материалов дела, земельные участки как истца, так и ответчика используется в целях осуществления каждым из них предпринимательской деятельности.

Истец использует объекты недвижимости для осуществления торговой деятельности, ответчик для эксплуатации станции технического обслуживания автомобилей.

При этом невозможность эксплуатации истцом здания магазина (литер А) без установления сервитута, по мнению истца, заключается в том, что у левой наружной стены здания имеется площадка и пандус для разгрузки товаров, проезд к которым возможен только со стороны земельного участка ответчика; проезд к зданию гаража (литер Г) в устроенные гаражные ворота отсутствует.

При этом судом установлено, что здание гаража фактически не эксплуатируется истцом, равно как и не эксплуатировалось предыдущим собственником, находится в неработоспособном состоянии.

В связи с тем, что по делу требовались специальные познания, судом назначалась судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай-Эксперт».

По заключению экспертов эксплуатация зданий, расположенных на участках с кадастровыми номерами ***, относящихся к предмету исследования, возможна, доступ к их конструкциям имеется. При этом ввиду отсутствия доступа к предусмотренным местам погрузки и разгрузки товара, нормальная эксплуатация здания универмага (литера А) нарушена (ухудшены условия труда, возросла трудоемкость работ по погрузо-разгрузочным работам); эксплуатация здания гаража (литера Г) невозможна ввиду отсутствия возможности подъезда к нему и въезда в устроенные в гараже ворота.

Исходя из расположения ориентировочно построенных плановых границ исследуемых участков и участков, смежных с ними, относительно земель общего пользования и существующей на дату осмотра градостроительной ситуации на местности, экспертами проработан возможный вариант, наиболее приближенный к предлагаемому истцом и оптимальный с точки зрения минимального обременения для владельцев смежных участков.

Между тем, экспертами также указано, что при исследовании конструкций здания магазина, а так же положения в нем помещений и их целевого назначения, устройство пандуса для разгрузки (погрузки) товара в данном случае, при уже существующей у левой наружной стены разгрузочной (погрузочной) площадки, соответствующей нормативным требованиям, потребует реконструкции магазина, что экономически и технически нецелесообразно (т.3,л.л.д.2-45).

Эксплуатация здания гаража (литера Г), расположенного на участках с кадастровыми номерами *** (<адрес>) и *** (<адрес>), не возможна, ввиду отсутствия возможности подъезда к нему и въезда в устроенные в гараже ворота.

Конструкции и состояние строения литера Г (гараж) и литера Г2 (входной узел) позволяют устроить проемы для проезда автотранспорта, а также организовать въезд в помещение гаража не с северо-западной, а с юго-восточной стороны здания, с устройством ворот в наружной стене строения литера Г2 и проема между помещениями литера Г и литера Г2. При этом потребуется выполнение определенных работ.

Таким образом, экспертом установлено наличие иных возможностей для эксплуатации строений, принадлежащих истцу. При этом данные возможности признаны экспертами экономически нецелесообразными, поскольку требуют производства работ и финансовых вложений.

Кроме того, экспертами установлено, что при обременении сервитутом части участка по <адрес> (кадастровый ***), для прохода и проезда к зданиям, расположенным на смежных участках по <адрес> (кадастровый ***), по <адрес> (кадастровые номера ***) использовать его для ведения предпринимательской деятельности (СТО, магазин автозапчастей) будет возможно, но в уже в более стесненных условиях и с определенными ограничениями и неудобствами.

Кроме того, постановлением № 1306 администрации г. Славгорода от 26.09.2016 ФИО2 утвержден градостроительный план земельного участка.

Экспертами при анализе проектного положения планируемых построек, указанного в ГПЗУ (т.3,л.д.81,82), относительно мест, предлагаемых к обременению сервитутом, установлено, что строительство части построек на участке будет невозможно, а именно:

-невозможно строительство части планируемой постройки, обозначенной на схеме цифрой «3» - навес для стоянки автомобилей;

-невозможно строительство планируемой постройки, обозначенной на схеме цифрой «4» - планируемый склад для хранения авторезины (т.4,л.л.д.5-44).

Таким образом, в данном конкретном случае, экономический интерес истца (установление проезда к помещениям не за счет переустройства собственных, что влечет для него дополнительные финансовые затраты, а за счет смежного землепользователя) вступает в противоречие с экономическим интересом ответчика, который, помимо имеющихся объектов, получил разрешение на строительство новых в соответствии с целевым назначением земельного участка. Однако новые объекты не будет возможности возвести при установлении предложенного истцом сервитута.

Согласно Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (п. 7. 8. 9), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

С учетом указанного правового регулирования спорных правоотношений, представленных сторонами доводов и доказательств, судом первой инстанции правильно установлено, что нужды истца могут быть обеспечены без установления бессрочного сервитута и ограничения прав ответчика на пользование принадлежащим ему земельным участком, а истребуемый истцом сервитут по существу лишит собственника смежного земельного участка возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным землепользованием.

Доводы жалобы истца об обратном, направлены на иную оценку обстоятельств, с которой судебная коллегия не соглашается. Все приведенные в жалобе доводы не влияют на выводы суда по изложенным основаниям.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Славгородского городского суда Алтайского края от 05 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: