Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о взыскании арендной платы и пени, по встречному исковому заявлению ФИО1 к комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды прекращенным по апелляционной жалобе комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 28 октября 2015 года, которым исковые требования по первоначально предъявленному иску удовлетворены частично, встречные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи, объяснения ФИО1, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование требований истец указал, что 30 мая 2008 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,1300 га с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для размещения гаражей и автостоянок (временная автостоянка). Договор аренды заключен сроком на 5 лет – с 30 апреля 2008 года по 29 апреля 2013 года.

В период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность за период с 01 октября 2012 года по 30 июня 2915 года в сумме 150673 рубля 90 копеек, на которую подлежит начислению пени за период с 11 января 2013 года по 18 августа 2015 года в размере 11119 рублей 62 копейки. Указанные суммы истец просил взыскать с ответчика.

Ответчик обратился к комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, администрации Балаковского муниципального района Саратовской области со встречным исковым заявлением, в котором просил признать прекращенным договор аренды с 30 апреля 2013 года. В обоснование требований он указал, что до истечения срока действия договора аренды обратился в орган местного самоуправления по вопросу заключения договора на новый срок, однако ему было отказано, в связи с чем 29 апреля 2013 года он передал земельный участок арендодателю. После истечения срока действия договора он земельным участком не пользовался, на участке другими лицами осуществлялась продажа пиломатериалов. В 2013 и 2014 году ФИО1 была внесены сумма 5390 рублей, однако она внесена в счет погашения ранее образовавшейся задолженности, а не в счет текущих платежей. Истец по встречному иску полагает, что арендодатель уклоняется от принятия земельного участка, несмотря на направленное ФИО1 уведомление о прекращении срока действия договора аренды.

Решением суда от 28 октября 2015 года исковые требования комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворены частично, с ФИО1 в пользу комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области взыскана аридная плата за период с 01 февраля 2013 года по 29 апреля 2013 года в сумме 4098 рублей 97 копеек, пени за период с 11 января 2013 года по 18 августа 2015 года в размере 1059 рублей 22 копейки. С ФИО1 в бюджет Балаковского муниципального района Саратовской области взыскана государственная пошлина в сумме 400 рублей.

Встречные исковые требования удовлетворены, признано прекращенным действие договора аренды земельного участка с 30 апреля 2013 года. С ответчиков по встречному иску в пользу ФИО1 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Представителем комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.

По мнению автора жалобы, судом при принятии решения нарушены нормы материального права. Судом не принято во внимание, что земельный участок не был возвращен арендодателю в том состоянии, в котором арендатор получил при заключении договора, в связи с чем арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за весь период пользования земельным участком независимо от истечение срока действия договора аренды. Ответчиком не представлено доказательств передачи арендодателю земельного участка и его принятия. Кроме того, истцом составлены акты обследования земельного участка, из которых видно, что на участке имеется имущество, наличие которого препятствует принятию земельного участка.

В суде апелляционной инстанции ФИО1 возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, полагая решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В ст. 621 ГК РФ указано, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В ст. 622 ГК РФ закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из материалов дела, 30 мая 2008 года между комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области (в настоящее время - комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области) и ФИО1 был заключен договор аренды земли №223 в отношении земельного участка площадью 0,1300 га с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Разрешенное использование земельного участка - земельные участки для размещения гаражей и автостоянок (временная автостоянка). Договор заключен сроком на 5 лет – на период с 30 апреля 2008 года по 29 апреля 2013 года.

По условиям договора арендная плата должна была вноситься арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. В п. 3.5 -3.6 договора указано, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, в также в других случаях, предусмотренных нормативными актами РФ, Саратовской области и органами местного самоуправления. Уведомления о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору, являются обязательными для него и составляют неотъемлемую часть договора. Арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации.

Согласно п. 6.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере ставки рефинансирования Центробанка России от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

По условиям договора (п.п. 1.2, 1.4) на момент заключения договора на земельном участке каких-либо сооружений, зданий, ограждений не имелось. По окончании договора аренды арендатор обязался произвести демонтаж конструкций, ограждения и освободить занимаемую территорию. В п. 7.2 договора указано, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 июня 2008 года.

19 октября 2012 года ФИО1 обратился в администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок

31 октября 2012 года был дан ответ о том, что администрация Балаковского муниципального района Саратовской области отказывает ФИО1 в заключении договора аренды на новый срок.

Однако до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении и отказе от исполнения, в связи с чем в соответствии с положениями ст. 610 ГК РФ договор аренды следует считать продленным на тех же условиях и на неопределенный срок. Доказательств того, что арендатор сдал земельный участок арендодателю 29 апреля 2013 года в суд не представлено, обязанность доказывания данных обстоятельств лежит на арендаторе. Таким образом, вывод суда первой инстанции об удовлетворении встречного искового заявления противоречит положениям ст. 610 ГК РФ и представленным сторонами доказательствам.

02 июня 2014 года ФИО1 обратился в администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением, в котором указал, что он вернул участок 28 апреля 2013 года, однако 09 апреля 2014 года получил уведомление по арендной плате на 2014 год. Полагая действия органа местного самоуправления незаконными, просил провести проверку фактов, изложенных в обращении.

17 июля 2014 года ФИО1 администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области направлено обращение, в котором разъяснено, что направление уведомления по арендной плате на 2014 года обусловлено невозвращением земельного участка арендодателю.

05 ноября 2014 года ФИО1 обратился в управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Балаковского муниципального образования Саратовской области с заявлением, в котором просил прекратить договор аренды с 29 апреля 2013 года, принять участок с указанной даты, поскольку участком на праве аренды пользуется ООО «<данные изъяты>».

На данное обращение ФИО1 21 ноября 2014 года направлен ответ о том, что поскольку между сторонами не составлялся акт приема-передачи земельного участка, и арендатор продолжает пользоваться земельным участком, то договор аренды нельзя считать прекращенным с 29 апреля 2013 года. Земельный участок каким-либо другим лицам арендодателем не передавался, при выезде на местность установлено, что на участке размещен некапитальный объект – автомобильный кунг, доступ на обследуемый участок ограничен, имеется ограждение в виде сетки-рабицы и металлического профиля. ФИО1 разъяснено, что принятие земельного участка возможно после демонтажа ограждения и автомобильного кунга.

В материалах дела имеются акты обследования земельного участка от 04 июня 2014 года и от 14 ноября 2014 года, составленные заведующим сектором муниципального земельного контроля отдела землеустройства управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Балаковского муниципального образования Саратовской области. Из актов и фотографий к ним видно, что на земельном участке размещен некапитальный объект – автомобильный кунг, участок по периметру имеет ограждение в виде сетки-рабицы и металлического профиля.

Исходя из изложенного, при отсутствии документов, подтверждающих передачу арендатором земельного участка арендодателю в том состоянии, которое участок имел на момент заключения договора аренды (свободным от ограждений, сооружений), с ответчика подлежит взысканию арендная плата и пени за весь период пользования земельным участком в пределах заявленных требований (ст. 622 ГК РФ).

Доводы ответчика о том, что участком пользовались посторонние лица, которым участок был передан арендодателем, допустимыми доказательствами не подтверждены. В период действия договора аренды арендатор несет ответственность за характер использования земельного участка и его состояние (ст. 615 ГК РФ).

Материалы об отказе в возбуждении уголовного дела (КУС №18163 от 18 июля 2014 года) и выводы, содержащиеся в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 04 октября 2014 года, преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела не имеют и не могут служить доказательством передачи земельного участка от арендатора к арендодателю в надлежащем состоянии.

В период действия договора аренды размер арендной платы изменялся, поскольку изменился как удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (с 829,32 руб./кв.м до 4850,01 руб./кв.м), так и ставка арендной платы в процентном отношении к кадастровой стоимости участка (с 2% до 1,4%).

Изменения кадастровой стоимости произведены в связи с изданием комитетом по управлению имуществом Саратовской области распоряжения от 28 декабря 2012 года №989-р «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», новая кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 31 января 2013 года.

Изменение ранее установленного коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель обусловлено внесением изменений и дополнений в решение Собрания депутатов Балаковского муниципального образования Саратовской области от 26 января 2007 года №197 «Об арендной плате за земли Балаковского муниципального района» (изменения внесены решением Собрания депутатов Балаковского муниципального образования Саратовской области от 31 июля 2013 года №575).

Судебная коллегия полагает правильным представленный комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области расчет задолженности по арендной плате и пени, поскольку он соответствует действующему законодательству и условиям договора. Истцом учтены платежи на сумму 5390 рублей 58 копеек, перечисленные ФИО1 в 2013 году.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного и положений ст. 333.19 НК РФ с ФИО1 в бюджет Балаковского муниципального района Саратовской области должна быть взыскана государственная пошлина в размере 4435 рублей 87 копеек (3200+(161793,52-100000)*0,02).

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиями закона об их относимости и допустимости (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Суд первой инстанции в нарушение требований статей 56, 148, 67 ГПК РФ неправильно определил предмет доказывания по возникшему спору, нарушил нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и исследованным доказательствам, что согласно п.п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда с принятием нового решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 28 октября 2015 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о взыскании арендной платы и пени удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области задолженность по арендной плате за период с 01 октября 2012 года по 30 июня 2015 года в размере 150673 рублей 90 копеек, пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 11 января 2013 года по 18 августа 2015 года в размере 11119 рублей 62 копеек.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Балаковского муниципального района Саратовской области государственную пошлину в размере 4435 рублей 87 копеек.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды от 30 мая 2008 года №223 прекращенным с 30 апреля 2013 года отказать.

Председательствующий

Судьи