Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании от 13 мая 2019 г. дело по иску ФИО1 к АО «Континент проект» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства,

по апелляционной жалобе АО «Континент проект» в лице конкурсного управляющего ФИО2 на решение Химкинского городского суда Московской области от 25 сентября 2018 г.,

заслушав доклад судьи Ризиной А.Н.

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Континент проект» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, согласно условиям которого ответчик обязался в срок не позднее <данные изъяты> передать истцу кладовую, площадью 3,1 кв. м строительный номер <данные изъяты>, а истец в свою очередь оплатить предусмотренную договором цену в размере 107415 рублей. Истец свои обязательства по оплате цены договора исполнила в полном объеме.

Ссылаясь на то, что Публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» подано заявление в Арбитражный суд Московской области о признании ответчика несостоятельным (банкротом), истец полагала о возникновении риска причинения ей значительного ущерба.

ФИО1 просила суд признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, соответствующую объекту долевого строительства: вид объекта: нежилое помещение, наименование: кладовая <данные изъяты>, площадь 3,1 кв.м по строительному адресу: <данные изъяты>

Ответчик АО «Континет проект» в лице конкурсного управляющего в судебное заседание не явился.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 25 сентября 2018 г. иск удовлетворен.

За ФИО1 признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности, соответствующую объекту долевого строительства: нежилое помещение, наименование: кладовая <данные изъяты>, площадь 3,1 кв.м по строительному адресу: <данные изъяты>.

В апелляционной жалобе АО «Континент проект» в лице конкурсного управляющего ФИО2 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания (л.д. 94), учитывая отсутствие данных о причинах неявки сторон и третьего лица по повторному вызову провел судебное заседание в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.

Судом установлено, что <данные изъяты> между ЗАО «Континент проект» и ФИО1 заключен договор № <данные изъяты> участия в долевом строительстве, согласно условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать кладовую участнику, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять кладовую от застройщика по акту приема-передачи кладовой при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 2.2 договора объектом долевого участия является кладовая, общей площадью по проекту 3,1 кв.м, строительный номер <данные изъяты>, расположенная в подвальном этаже <данные изъяты> подъезда дома № <данные изъяты>

В соответствии с п. 2.3 договора срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома – <данные изъяты> Срок передачи застройщиком кладовой участнику – в течение 6 месяцев с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее <данные изъяты>, при условии полного и надлежащего исполнения участником финансовых обязательств по договору.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что цена договора определяется в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ и составляет 107415 рублей.

Из дела видно, что истец исполнила в полном объеме принятые обязательства по оплате цены договора (л.д. 16).

Суд первой инстанции указал также, что застройщик уведомлением от 15 июня 2018 г. приостановил строительство объектов; невведенный в эксплуатацию многоквартирный дом, в составе которого расположен спорный объект, строился на основании разрешения на строительство и имеет следующие характеристики: многоквартирный дом № <данные изъяты> с надземно-подземной автостоянкой находится в состоянии физической готовности на 70% (несущие конструкции 100%, ограждающие конструкции 100%, фасады 65%, наружные инженерные сети 94%, внутренние инженерные системы: электроснабжение 50%, теплоснабжение 50%, лифтовое оборудование 80%, отделка МОП 75 %).

Разрешая спор по существу при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 130, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из того, что незавершенное строительство спорного многоквартирного дома не может нарушать право истца на защиту гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку истец, как участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства требовать защиты своих прав, путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, так как такой способ защиты соответствует характеру допущенного нарушения.

Судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не отвечает и подлежит отмене по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу положений части 1 статьи 4, части 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из приведенных положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на нежилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств и обязательством у застройщика передать индивидуально-определенное нежилое помещение в строящемся объекте недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Участник долевого строительства также вправе расторгнуть договор и требовать возврата денежных средств в счет цены договора и уплаты процентов на эту сумму за пользование денежными средствами, по основанию, связанному с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, что предусмотрено пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 и части 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Поскольку из существа обязательства по передаче индивидуально-определенного нежилого помещения, являющегося местом хранения, не вытекает иное, постольку защитой права физического лица в отношении такого помещения в объекте незавершенного строительства в соответствии с приведенными положениями ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации является понуждение к исполнению обязательства в натуре.

Вместе с тем, в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Согласно "Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 в ред. от 04.03.2015), при вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 16, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, пункте 3 Обзора судебного практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утвержденных соответственно Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, 12.07.2017, требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежит удовлетворению, если участником долевого строительства исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве в виде полной оплаты стоимости объекта строительства и квартира ему фактически передана (пункты 16 и 17 Обзора от 04.12.2013). Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре от 04.12.2013 примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.

По смыслу указанных норм закона и разъяснений следует вывод о том, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению в отношении индивидуального жилищного строительства, а на долю в виде конкретного объекта недвижимости с учетом доказанности совокупности определенных условий, вытекающих из правоотношений участия в строительстве многоквартирного дома, то есть, когда заказчиком объекта строительства исполнены обязательства по оплате и объект фактически ему передан, либо может быть передан при доказанности степени строительства многоквартирного жилого дома не менее 80%, то есть возможности установления индивидуально-определенных признаков здания в целом, так как иное бы исключало возможность установления долевого соотношения выстроенного в МКД помещения (квартиры) в нем, поскольку многоквартирный дом, как единый объект, является сложной вещью (ст. ст. 134, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае предметом спора является место хранения, которое во владение истцу не передано, а данных позволяющих определить индивидуально-определенные признаки имущества в т.ч. и в долевом выражении, в материалах дела недостаточно.

В частности, в деле отсутствуют сведения о готовности многоквартирного дома более 80%, напротив суд исходил из того, что физическая готовность многоквартирного дома составляет около 70%.

Вместе с тем, существование объекта незавершенного строительства подразумевает возможность его дальнейшего изменения и преобразования в здание или сооружение, что может повлечь как изменение имущества, которое может быть отнесено к общему, так и изменение количества и характеристик помещений в таком объекте.

Таким образом, в рассматриваемом случае до окончания строительства многоквартирного дома сверх 80 % физической степени готовности невозможно установить ни число и характеристики помещений в нем, ни доли в общей собственности на общее имущество; до названной степени готовности невозможно нормальное использование инженерного оборудования, а, следовательно, и нормальная эксплуатация помещений. При этом фасадные конструкции МКД имеют степень готовности только 65%.

Вышеизложенное судом первой инстанции учтено не было, а ссылка в решении на разъяснения, изложенные в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), в спорных правоотношениях не является основополагающей, поскольку указанный пункт относится к требованиям о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в объекта (квартиры), имеющей индивидуально-определенные характеристики и учтенной в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В данном случае идентифицировать требуемый объект недвижимости, как конкретно определенное недвижимое имущество, а также определить размер доли истца при указанной судом степени готовности здания, в том числе, в отсутствие данных о количестве сособственников и размере их долей пропорционально вложениям в строительство многоквартирного дома, невозможно.

Кроме того, следует учесть, что правоприменительная практика в отношении недостроенных многоквартирных домом была сформирована с учетом положений действующего на тот период времени Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017, далее Закон №221-ФЗ) на основании которого мог быть осуществлен государственный кадастровый учет именно жилых помещений в многоквартирном доме без одновременного кадастрового учета такого многоквартирного дома.

С 01.01.2017 вступил в действие Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в силу положений которого в настоящее время предусмотрено лишь одновременное осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в том числе в связи с созданием объекта недвижимости за исключением случае, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, предоставленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией (часть 3 статьи 14 Закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости…

Частью 4 статьи 40 Закона N 218-ФЗ установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машиномест.

Исходя из положений ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 49 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, размер доли в праве общей долевой собственности указывается в виде правильной простой дроби.

Кроме того, как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

В силу требований статьи 13 Гражданского процессуального кодекса об обязательности судебных постановлений, статьи 210 Гражданского процессуального кодекса об исполнении решения суда во взаимосвязи с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение суда должно быть исполнимым.

В рассматриваемом случае применительно к названным нормам права и разъяснений следует вывод о том, что в отсутствие сведений, позволяющих рассчитать долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, в том числе по причине его физической готовности около 70% и отсутствия сведений о пропорциональности общих денежных вложений иными участниками долевого строительства к денежному эквиваленту вложений истца, а также в связи с тем, что право собственности на спорный объект подлежит регистрации одновременно в силу специального правого регулирования с кадастровым учетом, что возможно только при постановке на кадастровый учет многоквартирного дома, постольку у судебной коллегии имеются основания полагать, что постановленное решение о признании за истцом права собственности на долю (без указания правильной простой дроби), а виде проектной площади кладовой, нельзя отнести к судебному акту подлежащему исполнению.

В рассматриваемом случае подтверждается, что многоквартирный жилой дом, в котором испрашивается спорное место хранения, является объектом незавершенного строительства степенью готовности - менее чем на 80%, что не опровергнуто.

Объективных сведений о размере доли в виде кладовой площадью 3.1 кв.м. стоимостью вложений чуть более 100000 рублей в праве на многоквартирный жилой дом исходя из пропорциональности объема денежных вложений в строительство многоквартирного дома физической степенью готовности около 70% в деле не имеется.

Также отсутствуют сведения о постановке многоквартирного дома незавершенного строительством на кадастровый учет и сведения о индивидуализации спорного помещения (технический план или кадастровый учет).

Из дела видно, что на кадастровом учете стоит земельный участок, предоставленный для строительства МКД, кадастровый номер <данные изъяты> (л.д.30).

Указанные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без внимания.

Кроме того, следует отметить, что правоприменительный подход о степени строительства многоквартирного дома, как юридически значимой составляющей при рассмотрении споров участников долевого строительства был основан и оправдан именно объемом денежных вложений в строительство квартир, с учетом того, что участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов представляет собой один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации), на что прямо указана в преамбуле названного Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015).

В настоящем же деле заявлен спор в отношении имущества, обязанность по передаче которого в силу договора и Закона №214-ФЗ возникает у Застройщика лишь после окончания многоквартирного дома строительством, поскольку объем вложений в создание кладовой площадью 3,1 кв.м. – 107415 рублей является несоизмеримым с тем объемом материальных вложений, которые подлежали привлечению на строительство квартир, как одного из гарантированного Конституцией Российской Федерации права на жилище, что судом первой инстанции учтено не было.

Так, согласно проектным данным, общая площадь кладовых оставляет 778,5 кв.м., общая площадь квартир составляет – 15544, 5 кв.м., общая площадь помещений общего пользования – 6319, 9 кв.м., общая площадь технических помещений – 500 кв.м. и общая площадь помещений общественного назначения – 1305 кв.м., заявленная (планируемая) стоимость строительства МКД – 1250000000 руб. (л.д.21,32).

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для признания за истцом права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства– кладовой площадью 3.1 кв.м.

Ввиду указанного, решение суда первой инстанции подлежит отмене (п. 3 ч. 2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Химкинского городского суда Московской области от 25 сентября 2018 г. отменить.

Постановить по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Континент проект» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства – отказать.

Председательствующий

Судьи