Гражданский кодекс часть 1

Межмуниципальному отделу по Любинскому и Марьяновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области аннулировать запись относительно регистрации права собственности ФИО3 по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от <...>, расположенных по адресу: <...>, между продавцами ФИО1, ФИО2 и покупателем ФИО3, зарегистрировав переход права собственности на указанные объекты за ФИО1, ФИО2.

Вернуть стороны в первоначальное положение, обязав ФИО1, ФИО2 возвратить денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от <...> в сумме <...>ФИО3, а ФИО3 передать жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, – ФИО1, ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <...> по <...> в размере <...>, затраты на проведение регистрационных действий в размере <...>, расходы за проведение экспертизы в сумме <...>, за изготовление нотариальной доверенности в сумме <...>, на оказание юридических услуг <...>.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать в равных долях с ФИО1, ФИО2 в бюджет Любинского муниципального района Омской области государственную пошлину в сумме <...> - по <...> с каждого».

Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

установила:

ФИО3 обратился с иском к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным.

В обоснование указал, что <...> между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенных по адресу: <...>. Жилой дом и земельный участок передавались ему по акту приема-передачи в холодное время года, когда на улице лежал снег. Он осматривал дом внутри и снаружи, однако, не обладая специальными познаниями, не обнаружил в нем никаких недостатков. В <...> года, когда началось таяние снега, оказалось, что все опоры в доме подгнившие, что в свою очередь привело к обрушению крыши. На момент заключения договора и подписания акта приема-передачи, технические документы на дом ему переданы не были. При получении их в <...> года выяснилось, что процент износа указанного в договоре дома составляет <...> %.

С учетом уточнений просил признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <...> незаключенным, взыскать с ответчиков в равных долях сумму в размере <...>, включающую стоимость по договору и проценты за пользование чужими денежными средствами, а также затраты на проведение регистрационных действий в размере <...>, расходы по проведению экспертизы – <...>, расходы по оплате юридических услуг – <...> и расходы по оформлению нотариальной доверенности.

Представитель истца ФИО3 – ФИО4 исковые требования с учетом уточнений поддержала, указала, что по результатам экспертизы установлено, что на земельном участке возведен новый объект, который не является жилым помещением и не имеет разрешительной документации, то есть возведен ответчиками самовольно, что в свою очередь сторонами при заключении договора согласовано не было.

Представители ответчиков ФИО1 и ФИО2 – ФИО5 и ФИО6 с исковыми требованиями не согласились, полагали, что истец имел возможность осмотреть объект перед покупкой, приезжал для осмотра не один, при этом был поставлен ответчиками в известность о том, что старое строение полностью ликвидировано, включая фундамент, и на земельном участке построен другой объект с иными параметрами. В договоре прописан старый дом, так как на новый объект разрешительная и техническая документация отсутствует.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО3, ответчиков ФИО1 и ФИО2, третьего лица Управления Росреестра по Омской области.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 просят решение суда отменить. Полагают, что норма ст. 554 Гражданского кодекса РФ не подлежала применению к рассматриваемым правоотношениям, поскольку самовольное строение не является объектом недвижимости. Считают, что в удовлетворении исковых требований надлежало отказать, так как истцом был выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку к сделкам по реализации самовольных строений подлежат применению нормы о недействительности сделки. Смена позиции истца по делу свидетельствует о его недобросовестном поведении. Также ссылаются на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Указывают, что воля сторон при заключении договора была направлена на отчуждение и приобретение земельного участка с расположенными на нем постройками. Кроме того, полагают, что суд нарушил процессуальные права ответчиков, не предоставив им время для подготовки позиции по уточненному иску, в котором были изменены его предмет и основание, тогда как ходатайство об отложении судебного заседания представителями ответчиков было заявлено. Третье лицо по делу – Управление Росреестра по Омской области с уточненным иском также ознакомлено не было.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ФИО3. – ФИО4 просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (<...>).

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО3 – ФИО4, полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены обжалуемого решения не находит.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

По п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При этом согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что <...> между ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого истец приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв. м, и находящийся на нем жилой дом, площадью <...> кв. м, с хозяйственными постройками, расположенные по адресу: <...>, по цене <...>.

Расчет между сторонами произведен, указанные объекты переданы покупателю по акту приема-передачи <...>, государственная регистрация права собственности на них за ФИО3 произведена <...>.

Ссылаясь с учетом уточнений иска на то, что фактически находящийся на земельном участке объект не является жилым домом, указанным в договоре купли-продажи, был возведен ответчиками без разрешительной документации, и соответственно право собственности на него у продавцов отсутствует, ФИО3 обратился в суд с вышеназванными требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что истец фактически приобрел иной объект, который отличается от объекта, определенного в договоре, пришел к выводу о незаключенности договора купли-продажи недвижимости ввиду несогласованности сторонами в договоре условия о недвижимом имуществе.

Судебная коллегия данные выводы суда полагает верными.

Так, в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из условий договора купли-продажи от <...>, жилой дом по адресу: <...>, являющийся предметом договора, принадлежал ответчикам на праве совместной собственности на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от <...>, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от <...> серии № <...>, выданным Управлением Росреестра по Омской области, запись о регистрации № <...>.

Согласно техническому паспорту объект, расположенный по указанному адресу, является жилым домом, <...> года постройки, общей площадью <...> кв. м, и имеет <...> % износа основного строения.

Вместе с тем истцу по договору купли-продажи от <...> в действительности был продан иной объект, значительно отличающийся от объекта, определенного сторонами в договоре.

В частности, из представленных в материалы дела доказательств, пояснений ответчика и его представителей усматривается, что жилой дом, указанный в договоре, а также техническом паспорте, был снесен, переданный же истцу объект был построен ответчиками без разрешительной документации позже, имеет площадь около <...> кв. м. Право собственности на него на момент заключения рассматриваемого договора купли-продажи за ответчиками (продавцами по договору) зарегистрировано не было.

Изложенное подтверждается представленными в материалы дела фотографиями, а также заключением № <...> проведенной ООО «ОМЭКС» по делу судебной экспертизы, согласно выводам которой фактическое строение, расположенное по адресу: <...>, не соответствует представленной в материалы дела технической документации; данный объект в большей степени не соответствует требованиям нормативной документации, имеются дефекты строительства, не позволяющие эксплуатировать его как жилое.

При таких обстоятельствах, в связи с тем, что указанные в договоре характеристики недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю, не соответствуют характеристикам объекта, фактически приобретенного и переданного истцу по договору, коллегия соглашается с выводом суда о том, что при заключении договора купли-продажи от <...> стороны не определили такое его существенное условие как предмет сделки.

При этом также учитывает, что фактически переданный истцу объект не может являться предметом сделки купли-продажи недвижимости, поскольку не может быть отнесен к недвижимому имуществу, передаваемому в силу ст. 549 ГК РФ в собственность покупателя (т.к. не может быть отнесен к недвижимым вещам в понимании ст. 130 ГК РФ), поскольку не имеет разрешительной документации и фактически является самовольной постройкой.

Таким образом, вывод суда о том, что рассматриваемый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <...> не может считаться заключенным, вопреки доводам жалобы, является верным, в связи с чем коллегия не находит оснований не согласиться с постановленным решением в части признания данного договора незаключенным и как следствие возвращением сторон в первоначальное положение.

Довод жалобы о неприменении к рассматриваемым правоотношениям положений ст. 554 ГК РФ ввиду того, что самовольное строение в силу закона не является объектом недвижимости, основано на неправильном применении ее подателями норм права. Статья 554 ГК РФ верно применена судом ввиду заключения между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка и жилого дома, а то обстоятельство, что фактически вместо жилого дома была передана самовольная постройка, и явилось в данном случае основанием для признания его незаключенным.

Указание в жалобе на то, что истцом был выбран ненадлежащий способ защиты права, и мнение подателей жалобы о том, что применению подлежали нормы о недействительности сделки, признаются коллегией несостоятельными, поскольку выбор способа защита права является прерогативой истца по делу. При этом суд рассмотрел спор в пределах заявленных истцом требований, наличие оснований для удовлетворения которых нашло свое подтверждение.

Изменение истцом оснований и предмета иска о недобросовестности его поведения, вопреки доводам жалобы, не свидетельствует, доказательств того, что ФИО3 на момент заключения договора и обращения в суд с иском о признании сделки недействительной знал о несоответствии переданного ему объекта характеристикам объекта, указанного в договоре, суду не представлено.

Ссылки в жалобе на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а также довод о том, что воля сторон при заключении договора была направлена на отчуждение и приобретение именно земельного участка с расположенными на нем постройками, на правильность выводов суда о признании договора незаключенным повлиять не может, поскольку как следует из условий договора, его предметом являлся не только земельный участок, но и расположенные на нем объекты - жилой дом и постройки, индивидуальные признаки которых также должны быть оговорены сторонами. При этом согласованность условий в отношении одного из нескольких предметов договора, не может повлечь признание его заключенным полностью либо незаключенным в части.

Оспаривая постановленное решение, авторы жалобы также ссылаются на нарушение судом их процессуальных прав, выразившееся в отказе в удовлетворении ходатайства стороны ответчиков об отложении судебного заседания для подготовки позиции по заявленному в процессе уточненному иску. Между тем доводы жалобы в данной части в силу ч. 3 ст. 330 ГПК РФ не могут повлечь отмену законно постановленного судебного акта, поскольку данное нарушение не привело к принятию неправильного решения. При этом коллегия учитывает, что время для подготовки судом было предоставлено, в судебном заседании был объявлен перерыв.

Довод жалобы о том, что с уточненным иском не было ознакомлено третье лицо по делу – Управление Росреестра по Омской области, не может быть принято коллегией во внимание, поскольку данное обстоятельство права ответчиков не затрагивает.

Поскольку в остальной части решение суда сторонами не обжалуется, в том числе в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов на проведение регистрационных действий, а также судебных расходов и госпошлины, то предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для его проверки в апелляционном порядке в полном объеме не имеется.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

определила:

решение Любинского районного суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: