Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в <адрес> 01 октября 2019 г. гражданское дело по апелляционной жалобе Демченко Г. В., Демченко Н. Ю. на решение Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении исковых требований Демченко Г. В., Демченко Н. Ю. к Пятковскому М. В., ООО «МИД» о признании торгов по продаже квартиры и договора купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Дмитриевой Л.А., объяснения представителя Демченко Г.В.- Харченко Ю.Г., Пятковского М.В., представителя ТУ ФАУГИ в НСО- Фадеевой Д.Е., представителя ПАО «Росбанк» - Цыбулько Н.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Демченко Г.В., Демченко Н.Ю. обратились в суд с иском к Пятковскому М.В., ООО «МИД» о признании торгов по продаже квартиры и договора купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование указано, что ДД.ММ.ГГГГ они заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств №-КП-2014 с Артеменко Т.Х., Артеменко С.А. и Бахтеевым З.Х. Согласно условиям договора они приобрели в совместную собственность 3-х комнатную жилую <адрес> по цене 3050000 рублей. Недвижимость была ими приобретена с помощью кредитных средств, взятых по ипотеке в ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит».

ДД.ММ.ГГГГ между ними и ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит» заключен кредитный договор №-КД-2014. Банк предоставил кредит на сумму: 2 897 500 рублей сроком на 242 месяца под 14,25% годовых.

При осуществлении сделки купли-продажи квартиры ими был использован материнский капитал на улучшение жилищных условий семьи.

ДД.ММ.ГГГГ ими было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру.

Демченко Г.В. регулярно осуществлял ежемесячные ипотечные платежи по кредиту в банк ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит» до июня 2017 года, однако последний год он не мог осуществлять ежемесячные платежи, поскольку потерял работу и доход. Он обращался в банк ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит» с заявлениями о предоставлении отсрочки платежа и пояснял причину своего обращения, однако банк отказывал, ссылаясь на то, что в результате проведенной реструктуризации категория качества кредита не соответствует тому уровню, при котором возможен пересмотр существенных условий кредитного договора.

ДД.ММ.ГГГГ они узнали, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи между поверенным Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> ООО «МИД» и Пятковским М.В. на основании проведенных торгов. Согласно данному договору купли-продажи квартира- единственное жилое помещение было продано ответчику Пятковскому М.В. по цене 2727324 руб.

Пятковский М.В. отправил истцам копию договора купли-продажи по мобильному телефону и написал СМС-сообщения об этом факте. Однако они об этой сделке ничего не знали и им никто не сообщил, что квартира выставлена на торги, что без них и органа опеки и попечительства <адрес> состоялись торги и сделка. У них имеется двое несовершеннолетних детей, которые останутся на улице без жилья.

Они обратились с заявлениями в УФРС по НСО и Росимущество по НСО о запрете регистрационных действий по отчуждению единственного жилья, однако от УФРС по НСО получили отказ в удовлетворении заявленного требования.

Договор купли-продажи имущества был заключен ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> УФССП России по НСО о передаче арестованного имущества на торги, уведомления о готовности к реализации арестованного имущества и поручения ТУ ФАУГИ в НСО.

Полагают, что торги проведены без соблюдения требований закона, поскольку извещение о торгах не содержит сведений о форме проведения торгов, предмете торга и определении лица, выигравшего торги, в извещении не указана площадь объекта, что является достаточным для признания торгов недействительными, поскольку данные обстоятельства повлияли на результат торгов, лишили потенциальных покупателей возможности принять участке в торгах, затронули интересы истцов, заинтересованных в продаже имущества за наиболее высокую цену.

Указывают, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными. Истцам не было известно о рассмотрении судом дела по иску об обращении взыскания на их имущество, об определении его начальной продажной цены, равно как и впоследствии им не было известно о действиях судебного пристава-исполнителя по возбуждению исполнительного производства и о продаже их имущества на торгах.

Они не были допущены к процессу реализации своего имущества, вследствие чего начальная продажная цена была установлена на основании оценки значительно ниже рыночной продажной цены по состоянию на 2018 года и квартира была продана по цене значительно ниже ее действительной стоимости.

Законом определено единственное основание для признания торгов недействительными - нарушение правил торгов, установленных законом.

Вместе с тем, истцы уверены, что извещение о проведении торгов было размещено в сети "Интернет" с нарушением срока, а в периодических печатных изданиях информация о проведении торгов вообще не публиковалась.

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должны соблюдаться условия: квартира не должна быть единственным жильем должника; если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира может быть продана с согласия органа опеки и попечительства.

Кроме того, истцы понесли расходы на услуги представителя в сумме 50000 рублей.

На основании изложенного истцы Демченко Г.В., Демченко Н.Ю. просили:

- признать проведенные торги ДД.ММ.ГГГГ по продаже <адрес> в <адрес> и договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Пятковским М.В. и поверенным Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> ООО «МИД», недействительными;

- применить последствия признания сделки недействительной, передав в собственность истцов недвижимое имущество: <адрес> в <адрес>.

Кроме того, просили взыскать с Пятковского М.В. понесенные затраты на судебные издержки и услуги представителя в сумме 50 000 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласны Демченко Г.В., Демченко Н.Ю., в апелляционной жалобе изложена просьба о его отмене.

Указывают, что в удовлетворении исковых требований отказано неправомерно, поскольку они не извещались о проведении торгов, торги проведены без соблюдения требований закона, им не было известно о рассмотрении дела по иску об обращении взыскания на их имущество, об определении их начальной продажной цены, также не было известно о действиях судебного пристава-исполнителя по возбуждению исполнительного производства и о продаже имущества на торгах.

Полагают, что квартира реализована по цене, которая существенно ниже ее рыночной стоимости, что нарушает их права.

Указывают также, что не соблюдены условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги, поскольку квартира является единственным жильем, не получено согласие органа опеки и попечительства, несмотря на то, что в квартире проживают несовершеннолетние.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Согласно ст. 84 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" изъятие имущества должника для дальнейшей реализации либо передачи взыскателю производится в порядке, установленном статьей 80 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 6 ст. 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию.

Согласно ч.1 ст. 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

Статьей 93 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно п.2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

На основании п. 2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно п. 3 ст. 57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Демченко Г.В., Демченко Н.Ю. и ЗАО «Коммерческий банк ДельтаКредит» заключен кредитный договор №-КД-2014, согласно которому банк предоставил заемщикам целевой кредит в сумме 2897500 руб. для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, сроком на 242 месяца под 14,25% годовых. Обеспечением исполнения обязательства является залог недвижимого имущества, возникающий на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования АО «КБ ДельтаКредит» к Демченко Г.В., Демченко Н.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество полностью удовлетворены, судом постановлено: взыскать солидарно с Демченко Г.В., Демченко Н.Ю. в пользу АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» задолженность по кредитному договору №-КД-2014 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2741863 рубля 95 копеек, проценты за пользование кредитом в размере 14,25% годовых от суммы задолженности по основному долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на принадлежащее Демченко Н.Ю. и Демченко Г.В. на праве общей совместной собственности недвижимое имущество: квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, определив начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 2272770 рублей 40 копеек; расторгнуть кредитный договор №-КД-2014 от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать солидарно с Демченко Г.В., Демченко Н.Ю. в пользу АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» расходы по оплате госпошлины 27909 рублей 32 копейки, расходы по оплате оценки 5000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 12600 рублей, всего 45509 рублей 32 копейки.

Согласно акту судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и постановлению судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> в <адрес> наложен арест.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> об оценке имущества должника судебным приставом-исполнителем от ДД.ММ.ГГГГ уставлена стоимость имущества в сумме 2272770,49 руб., то есть в соответствии с решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением старшего судебного пристава ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ арестованное имущество - <адрес> в <адрес> передано Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ТУФАУГИ по НСО поручило ООО «МИД» принять и осуществить реализацию имущества - <адрес> в <адрес>.

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по <адрес> специализированной организации ООО «МИД» переданы правоустанавливающие документы на квартиру.

Из извещения о проведении торгов от ДД.ММ.ГГГГ (то есть в установленный десятидневный срок) № следует, что организатором торгов ООО «МИД» проведение торгов назначено на ДД.ММ.ГГГГ на 10:30 часов.

Информационное извещение о проведении торгов по продаже арестованного имущества создано и размещено ДД.ММ.ГГГГ на официальном сайте Российской Федерации - http:/torgi.gov.ru, и опубликовано в периодическом издании газета «Советская Сибирь» ДД.ММ.ГГГГ.

Из протокола № заседания комиссии организатора торгов поверенного ТУ Росимущества в <адрес> ООО «МИД» по подведению итогов приема и регистрации заявок на участие в публичных торгах в форме открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ (время 09:00 - 10:00) следует, что для участия в торгах зарегистрировано пятнадцать участников: ФИО1, ФИО2 в лице ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в лице ФИО10, ООО «Жилфонд на Красном» в лице ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 в лице ФИО18, которые признаны участниками торгов.

Из протокола № о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ (10-30 ч. - 10-40 ч.) следует, что победителем торгов по продаже арестованного имущества признан ФИО1, предложивший наибольшую цену - 2727324 руб.

Из протокола № о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между поверенным ТУФАУГИ в <адрес> ООО «МИД» и ФИО1 согласованы условия заключения договора. ДД.ММ.ГГГГ победителю торгов ФИО1 переданы документы на имущество.

ДД.ММ.ГГГГ между организатором торгов поверенным ТУФАУГИ в <адрес> ООО «МИД» и ФИО1 как победителем торгов заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии нарушений при организации и проведении торгов.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, которым судом дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ, а также отвечают требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы входили в предмет исследования суда первой инстанции, наделены надлежащей и исчерпывающей оценкой.

Ссылка лиц, подавших апелляционную жалобу, на то, что квартира реализована по цене, которая существенно ниже ее рыночной стоимости, что нарушает их права, является несостоятельной, поскольку начальная продажная цена указанной квартиры установлена решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которое истцы по настоящему иску были вправе обжаловать, в том числе и в соответствующей части, кроме того, не были лишены возможности на обращение в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены в порядке ч. 1 ст. 203 ГПК РФ.

Не является заслуживающим внимания довод апелляционной жалобы о несоблюдении условий наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги, поскольку квартира является единственным жильем, не получено согласие органа опеки и попечительства, несмотря на то, что в квартире проживают несовершеннолетние дети.

Наделяя данные доводы критической оценкой, судебная коллегия полагает, что законность наложения ареста на спорную квартиру, исходя из заявленных требований, не входила в предмет исследования суда первой инстанции. Исковые требования рассмотрены судом в пределах заявленных требований согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, что в полной мере соответствует требованиям норм процессуального права.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что положениями ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также иными положениями закона, подлежащими применению при рассмотрении настоящего спора, в качестве условия для реализации жилого помещения, которое является предметом ипотеки, на торгах, не предусмотрена необходимость получения согласия органа опеки и попечительства на реализацию имущества.

Таким образом, изложенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты во внимание как направленные на переоценку представленных лицами, участвующими в деле доказательств, а также установленных на их основании обстоятельств дела, между тем, соглашаясь с оценкой, данной им судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает основания для предлагаемой переоценки.

Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО19, ФИО20 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: