Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 25 января 2021 года по гражданскому делу №2-34/2021 по иску ФИО4 к СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», КИО Санкт-Петербурга о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием, возврате неосновательного обогащения, взыскании судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Луковицкой Т.А., объяснения истца ФИО4 и его представителя – ФИО5 (доверенность № 78АБ8271436 от 16.03.2020, выдана сроком на три года), поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» – ФИО6 (доверенность № 20-21 от 12.01.2021, выдана сроком до 31.12.2021) и представителя ответчика Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербурга – ФИО7 (доверенность № 05-22-4/21-0-0 от 11.01.2021, выдана сроком по 31.12.2021), полагавших решение суда законным и обоснованным и возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменных возражениях, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратился в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с иском к СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», КИО Санкт-Петербурга, в котором, уточнив заявленные исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил признать договор №035-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 1 ноября 2016 года между Комитетом имущественных отношений в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и ФИО4 С,В. не заключённым; исключить из ЕГРП произведенную 12 января 2017 года запись о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок и здание, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>; взыскать с СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в пользу ФИО4: неосновательное обогащение – денежные средства в размере 7 200 000 руб., уплаченные по договору; денежные средства в размере 360 000 руб., уплаченные в качестве вознаграждения за участие в аукционе (торгах) по продаже государственного имущества; расходы по уплате государственной пошлины в размере 51 000 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО4, ссылаясь на то обстоятельство, что договор №035-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 1 ноября 2016 года, согласно которому здание является объектом культурного наследия регионального значения «Казарма», входящим в состав комплекса «Казармы 148-го пехотного Каспийского полка»; земельный участок находится в границах территории данного объекта культурного наследия регионального значения, не содержал условий охранного обязательства в отношении отчуждаемых объектов, являющихся в силу специфики договора существенным условием, а также указывая, что установленный договором срок осуществления реконструкции здания значительно отличается от срока реконструкции, установленного охранным обязательством, утвержденным 23 января 2018 года и полученным истцом 12 февраля 2018 года, полагал, что между сторонами договора при его подписании не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем договор является незаключенным.

Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 25 января 2021 исковые требования ФИО4 к СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», КИО Санкт-Петербурга о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием, возврате неосновательного обогащения, взыскании судебных расходов, признаны необоснованными, в связи с чем в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ФИО4 подал апелляционную жалобу, в которой, просит отменить решение суда, полагая незаконным и необоснованным, и принять по делу новое решение удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме.

Третьи лица Комитет финансов Санкт-Петербурга, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в Санкт-Петербурге, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с положениями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в заседание судебной коллегии своих представителей не направили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в Санкт-Петербурге представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, содержащий ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, с учетом мнения участников процесса, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу на основании части 3 статьи 167, частей 1,2 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав пояснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы и доводы письменных возражений на апелляционную жалобу ответчика СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и третьего лица Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в Санкт-Петербурге, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору и цена этого имущества являются существенными условиями договора продажи недвижимости, в отсутствие согласования которых сторонами договор не считается заключенным.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются положениями Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в связи с чем, положения данного Федерального закона распространяются на правоотношения сторон при совершении действий по владению, пользованию и распоряжению объектом культурного наследия.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 03.08.2016 подлежал продаже расселенный многоквартирный дом <адрес> в Санкт-Петербурге, одновременно с отчуждением земельного участка. Приложением к распоряжению КИО установлен перечень обременений (ограничений) объекта и земельного участка.

01.11.2016 года по результатам проведенного 26.10.2016 года аукциона между КИО СПб в лице АО «Фонд имущества СПб» и ФИО4 заключен договор № 036-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием.

Предметом договора явились земельный участок площадью 1189 кв.м. и здание по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

В разделе 1 указаны сведения об обременениях\ограничениях Участка, указано на необходимость осуществления реконструкции Здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Часть Участка площадью 1146 кв.м. находится в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Казармы 148-го пехотного Каспийского полка (с территорией)» в соответствии с решением Исполкома Ленгорсовета от 16.07.1990 года № 608.

В договоре купли-продажи указано, что в отношении указанной части земельного участка действует режим использования согласно ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» № 73-ФЗ.

В договоре также указаны обременения\ограничения здания, которое является объектом культурного наследия регионального значения «Казарма», входящим в состав комплекса «Казармы 148-го пехотного Каспийского полка». Все ремонтно-строительные и реставрационные работы по Зданию подлежат обязательному согласованию с КИГИОП.

В соответствии с п.2.1 договора купли-продажи цена продажи объекта составляет 7 200 000 рублей.

Согласно пункту 3.2.3 договора покупатель обязуется осуществить реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Согласно акту приема передачи земельного участка и жилого здания от 21 ноября 2016 года, покупатель ФИО4 принял без претензий по составу переданные в соответствии с договором от 1 ноября 2016 года № 036-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием жилое здание, земельный участок и документацию.

Право собственности истца на объекты недвижимого имущества зарегистрированы в установленном законом порядке.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривалось, что охранное обязательство на объект культурного наследия на период заключения договора купли-продажи отсутствовало. Охранное обязательство утверждено Распоряжением КГИОП СПб от 23.01.2018.

В сентябре 2019 года истцом получено разрешение КГИОП на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

С достаточной полнотой установив обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства и установив, что охранное обязательство на день заключения между сторонами договора не существовало, в связи с чем не могло являться неотъемлемой частью договора, вместе с тем, как в договоре купли-продажи, так и в материалах по проведению аукциона указаны сведения об обременении здания, установленные пунктами 1-3 ст. 47.3 Федерального закона №73-ФЗ, истец, подавая заявку на участие в торгах, был ознакомлен со всей документацией в отношении продаваемого объекта, который имел статус объекта культурного наследия, а также с состоянием объекта, суд пришел к выводу о том, что по договору купли-продажи стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, не усмотрев оснований для признания договора купли-продажи незаключенным.

При этом суд, отклонил ссылку истца на отказ СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от 21.06.2021 года в продлении истцу срока выполнения работ по договору купли-продажи, как не опровергающую наличия соглашения между сторонами договора по всем существенным условиям договора.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда правильными, основанными на совокупной оценке собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующих возникшие спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемый договор в нарушение положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и распоряжения КИО СПб от 03.08.2016 не содержит условий охранного обязательства, в связи с чем является незаключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, подлежит отклонению как несостоятельный ввиду следующего.

Из пункта 5.3 распоряжения КИО СПб №1989-рз от 03.08.2016 следует обязанность обеспечить ознакомление претендентов на участие в торгах с обременениями Объекта и Земельного участка, подлежащими включению в информационное сообщение и договор купли-продажи согласно приложению (п.2 распоряжения), с условиями охранного обязательства собственника или иного законного владельца: в соответствии с требованиями Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (п.3 распоряжения), и с условиями договора купли-продажи.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Распоряжение КИО СПб №1989-рз от 03.08.2016 указания на включение в условия договора условий охранного обязательства не содержит.

В соответствии с п. 7 ст. 48 Федерального закона №73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Учитывая, что на момент заключения Договора Охранное обязательство отсутствовало и не было утверждено КГИОП, правовых оснований применения в отношении Договора положений пункта 7 статьи 48 Федерального закона №73-ФЗ, судебная коллегия не усматривает.

В силу п.9 ст. 48 Федерального закона №73-ФЗ В случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 настоящего Федерального закона или пунктом 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона, соблюдать установленный статьей 5.1 настоящего Федерального закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 настоящего Федерального закона.

Принимая во внимание, что разделы Договора, а именно: «Обременения земельного участка и здания» содержат требования по исполнению положений статей 47.3 и 5.1 Федерального закона №73-ФЗ, что соответствует условиям, установленным пунктом 9 статьи 48 указанного закона, оснований полагать, что сторонами не согласованы существенные условия договора вопреки доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в отсутствие Охранного обязательства между сторонами не могли быть согласованы объем работ по реконструкции здания и срок выполнения такой реконструкции, в связи с чем существенное условие договора, предусмотренное п. 3.2.3 не является согласованным, а в целом договор не может считаться заключенным подлежит отклонению ввиду следующего.

В соответствии с п. 3.2.3 договора покупатель принял на себя обязательство в осуществить реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Обязанность по сохранению объекта культурного наследия и его предмета охраны возникает у собственников и законных владельцев объекта культурного наследия на основании Федерального закона 73-ФЗ.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 40 Федерального закона №73-ФЗ сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Согласно ч.1 ст. 45 Федерального закона №73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия.

Таким образом, Федеральный закон №73-ФЗ не связывает процедуру проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (реконструкции), предусмотренную статьей 45 закона, с наличием утвержденного охранного обязательства, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о невозможности проведения работ по реконструкции Объекта и установление сроков выполнения таких работ в отсутствии охранного обязательства не обоснованы и противоречат действующему законодательству.

Отказывая в удовлетворении требований о признании договора незаключенным, суд также принял во внимание заявлении ответчика о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

При этом суд, правильно применив положения статей 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно исходил из того, что о предполагаемом нарушении своих прав истцу должно было стать известно при заключении договора 01.11.2016, в то время как с настоящим иском истец обратился в суд 28.04.2020, то есть по истечении срока исковой давности. При этом судом учтено, что уважительных причин пропуска срока истцом не представлено, а в судебном заседании не добыто.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, поскольку он в полной мере соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Довод апелляционной жалобы о том, что об отсутствии согласования между сторонами существенного условия – срока выполнения работ по реконструкции здания истцу стало известно после получения 12.02.2018 охранного обязательства, согласно которому работы по реставрации приобретенного по договору здания должны быть выполнены истцом в срок 48 месяцев с момента получения охранного обязательства, то есть до 12.02.2022, в связи с чем срок исковой давности подлежит исчислению с 13.02.2018 и с учетом направления иска в суд посредством почтовой связи 24.04.2020 не является пропущенным подлежит отклонению как несостоятельный ввиду следующего.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Учитывая основания иска, а именно не согласование между сторонами существенных условий договора в связи с отсутствием охранного обязательства: не включением в условия договора условий охранного обязательства, установление срока для выполнения работ по реконструкции здания без учета условий охранного обязательства и сроков его исполнения, о нарушении своих прав истец должен был узнать не позднее подписания договора № 036-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием – 1 ноября 2016 года.

Принимая во внимание, что заявленные истцом требования о признании договора незаключенным не связаны с регистрацией права собственности истца на объекты недвижимости, доводы апелляционной жалобы об исчислении срока исковой давности с момента государственной регистрации права собственности истца 12.01.2017 подлежат отклонению, поскольку доказательством момента, когда истец узнал или должен был узнать о предполагаемом нарушении своих прав не являются.

Принимая во внимание, что срок исковой давности, установленный положениями ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежащий исчислению с даты заключения договора 1 ноября 2016 года истек 1 ноября 2019 года, в то время как с настоящим иском истец обратился в суд только 24 апреля 2020 года, судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности.

При этом доводы апелляционной жалобы о том, что срок исковой давности был пропущен истцом по уважительной причине, в связи с чем подлежит восстановлению в порядке ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку обстоятельства, на которые истец ссылается в качестве уважительных причин пропуска срока исковой давности не связаны с личностью истца, а кроме того возникли по истечении срока исковой давности.

Не установив в процессе рассмотрения дела оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием от 01.11.2016 незаключенным, суд отказал в удовлетворении производных от основного требований об исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности истца, взыскании с ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в качестве неосновательного обогащения 7 200 000 рублей, уплаченных по договору, а также 360 000 рублей, уплаченных в качестве вознаграждения за участие в аукционе. При этом судом учтено. Что ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» стороной по договору купли-продажи не являлось, действовало по доверенности и по поручению от имени КИО Санкт-Петербурга.

Доводов направленных на оспаривание указанного вывода суда апелляционная жалоба не содержит.

Иные изложенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствующие по мнению истца о недобросовестности действий ответчика правильности выводов суда первой инстанции не опровергают, ссылок на юридически значимые для правильного рассмотрения спора обстоятельства дела, не исследованные судом при принятии решения не содержат, в связи с чем основанием для отмены или изменения обжалуемого решения не являются.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.

С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 25 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: