Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 03 сентября 2012 года по делу

по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложено имущество.

Заслушав доклад судьи Ковалюк Л.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что (дата) между ЗАО КБ «И.» и солидарными заемщиками-залогодателями ФИО1, ФИО2 заключен договор займа, по условиям которого истец предоставил ответчикам денежные средства в сумме < >. сроком на 180 месяцев для приобретения в общую совместную собственность ответчиков жилого помещения, состоящего из 4-х комнат и расположенного по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью < >. Государственная регистрация права собственности заемщиков на указанную квартиру произведена (дата). Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой указанной квартиры, удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной является истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой о смене владельца закладной. Поскольку заемщики обязательства по кредитному договору не исполняли надлежащим образом, с (дата) платежи в счет погашения суммы кредита и процентов за пользование им не производили, истцом в адрес ответчиков направлено требование о досрочном исполнении обязательств, которое ФИО1, ФИО2 оставлено без удовлетворения. По состоянию на (дата) задолженность ответчиков по договору займа составила < >., из которых < >. – остаток неисполненных обязательств по основному долгу, < >. – сумма процентов за пользование кредитом, < >. – неустойка.

На основании изложенного истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по кредитному договору в указанном размере, а также, начиная с (дата) по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу; обратить взыскание на заложенное имущество, расположенное по вышеуказанному адресу, определив способ его реализации в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости, исходя из оценки, указанной в отчете от (дата), в размере < > взыскать расходы по уплате госпошлины в размере < >

Решением Рубцовского городского суда Алтайского края от (дата) исковые требования удовлетворены частично.

Взыскано солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: задолженность по договору в сумме < >., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме < >., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом < >., начисленные пени в размере < >., а также начиная с (дата) и по день реализации квартиры проценты за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - < >.

Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена квартиры в размере < >.

Взыскано в равных долях с ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате госпошлины < >.

В удовлетворении остальной части требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказано.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от (дата) решение суда отменено в части обращения взыскания на заложенное имущество, дело направлено в данной части на новое рассмотрение, предложено установить действительную стоимость квартиры на момент принятия решения.

При повторном рассмотрении решением Рубцовского городского суда от 03.09.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы жалобы аналогичны доводам, изложенным в иске. Дополнительно указано, что первоначальный отчет о рыночной стоимости предмета ипотеки (дата) изготовлен по заказу ответчиков и представлен кредитору для получения займа. На момент заключения договора с выводами эксперта ответчики были ознакомлены. Характеристики квартиры, указанные в данном отчете, были прописаны и в договоре займа, и в закладной. Таким образом, подписывая договор займа, а также закладную ответчики соглашались с техническими характеристиками предмета ипотеки – квартиры, состоящей из 4-х комнат. При этом ни кредитный договор, ни договор залога ответчиками не оспаривался. В связи с этим отказ суда в удовлетворении исковых требований по причине изменения технических характеристик объекта является незаконным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика ФИО1 – А., возражавшей против отмены решения, проверяя законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п.4 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Судом установлено, что (дата) между ЗАО «И.» и солидарными заемщиками ФИО1, ФИО2 заключен договор займа № №, по условиям которого заемщикам предоставлены денежные средства в сумме < > руб. сроком на 180 мес. для приобретения в общую совместную собственность квартиры по адресу: <адрес>

ФИО1. ФИО2 на основании договора купли-продажи от (дата) приобрели в общую совместную собственность вышеуказанную квартиру, состоящую из 4-х комнат, общей площадью < > кв.м., в том числе жилой площадью < > кв.м., расположенную на < > этаже 5-ти этажного жилого дома, стоимостью < > руб.

(дата) произведена государственная регистрация права собственности на данное жилое помещение.

Таким образом, продавец и покупатель при заключении договора купли-продажи согласовали все его существенные условия, в том числе о предмете договора.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, на жилое помещение, приобретенное за счет кредитных средств и указанное в договоре купли-продажи от (дата), возникла ипотека в силу закона.

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой в силу закона, удостоверены закладной.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в законе требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 54.1 названного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Факт неисполнения заемщиками обязательств по договору займа установлен вступившим в законную силу решением Рубцовского городского суда от (дата), которым с ответчиков в солидарном порядке взыскана в пользу истца задолженность по договору в сумме < >

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество не оспариваются ответчиками.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что установленные идентифицирующие признаки заложенного имущества в настоящее время не соответствуют признакам, установленным договором об ипотеке и отчетом об оценке имущества по состоянию на (дата), таким образом, отсутствует предмет залога, на который истец просит обратить взыскание, обращение взыскания на имущество, указанное истцом, приведет к невозможности исполнения судебного акта.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

В пункте 1.1, 1.3. договора купли-продажи от (дата), п.1.3. договора займа от (дата), закладной указаны характеристики приобретаемого ответчиками имущества, являющегося предметом залога – квартира по адресу: <адрес> состоящая из 4-х комнат, общей площадью < > кв.м., в том числе жилой площадью < > кв.м., расположенная на < > этаже, а также кадастровый номер недвижимого имущества №.

Таким образом, на момент заключения указанных договоров условие о предмете ипотеки было согласовано сторонами, характеристики приобретаемого жилого помещения ответчикам были известны, с условиями договора они были согласны.

Ипотека на данное жилое помещение установлена в силу закона (ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно ст. 343 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества.

В силу ст. 344 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю.

Если в результате повреждения предмета залога он изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещение за его утрату.

Согласно ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

В силу п.3 ч.1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом.

В соответствии со ст. 36 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Из обстоятельств дела следует, что в квартире, являющейся предметом ипотеки, произведена перепланировка, в результате которой изменилось количество комнат (с 4-х до 3-х), размер помещений, а также произошло совмещение санузла.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, назначенной в ходе рассмотрения дела по инициативе ответчиков и проведенной экспертом НП «С» Ф. технические характеристики по факту не соответствуют техническим характеристикам по проекту в жилой квартире по <адрес>, период производственных изменений в жилой квартире по <адрес> приходится на период между (дата) (дата осмотра квартиры при составлении технического паспорта и датой осмотра квартиры оценщиком при составлении отчета об оценке №.) (дата).

Однако, довод ответчиков о том, что квартира была приобретена ими уже в перепланированном состоянии, опровергается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе договором купли-продажи от (дата), закладной, отчетом об оценке от (дата), составленном по инициативе заемщиков для получения займа, из которого следует, что квартира состоит из 4-х комнат.

Вывод суда об отсутствии в настоящее время предмета залога в связи с произведенной перепланировкой не соответствует обстоятельствам дела.

Преобразование предмета ипотеки в период действия залоговых отношений не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации ни Закон об ипотеке в указанном случае не требует для сохранения ипотеки, возникшей в силу закона, заключение соглашений или внесение изменений в договор займа, касающихся описания предмета ипотеки, его оценки и регистрации этих изменений.

Кроме того, согласно ст. ст. 25, 28 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с ч.3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке (ч.6 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Ответчиками не представлен кадастровый паспорт на квартиру, содержащий изменения ее технических характеристик, а также документы, подтверждающие возможность сохранения квартиры в перепланированном состоянии. Таким образом, перепланировка является самовольной.

В связи с изложенным ссылка ответчиков на произведенную перепланировку не может служить основанием для отказа в обращении взыскания, поскольку фактически произведенная перепланировка квартиры не препятствует обращению на нее взыскания, не изменились такие существенные характеристики предмета залога, как назначение помещения – жилое, его кадастровый номер, который позволяет вычленить его из другого имущества.

Кроме того, залог прекращается по основаниям, предусмотренным законом. Основания для прекращения ипотеки по делу отсутствуют. И поскольку ипотека не прекращена у суда не имелось оснований для отказа в иске.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество с принятием в данной части нового решения об удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч.2 ст. 54 названного Федерального закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно заключению судебной экспертизы № от (дата) рыночная стоимость квартиры <адрес> по состоянию на момент осмотра с учетом округления составляет < >.

С учетом требований ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» судебная коллегия полагает необходимым установить начальную продажную стоимость квартиры < >.

Учитывая, что оплата за проведенную экспертизу не произведена, судебная коллегия полагает необходимым уточнить резолютивную часть решения, указав на взыскание стоимости экспертизы в пользу экспертного учреждения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 03 сентября 2012 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество и принять в данной части новое решение.

Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру <адрес>. Определить способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость данного имущества в размере < >

В остальной части решение оставить без изменения.

Уточнить абзац третий резолютивной части решения, изложив его в следующей редакции:

«Взыскать с ФИО1, ФИО2 расходы по оплате экспертизы в пользу Некоммерческого партнерства «С» в размере < >. в равных долях.

Председательствующий

Судьи