Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Усенко Н.В. административное дело по апелляционной жалобе ООО «Вега-Дон» на решение Ростовского областного суда от 11 апреля 2016 года,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Вега-Дон»» (далее – общество) обратилось в суд с заявлением о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 01.01.2014 года в размере рыночной –равной ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб; обязании ФГБУ «ФКП Росреестра » по Ростовской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

В обоснование требований общество указало на то, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого, установленная в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб., значительно превышает рыночную стоимость объекта, определенную отчетом независимого оценщика от 13.05.2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на которое заявителем представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков» от 27.05.2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Заявление ООО «Вега-Дон» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного участка решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24.08.2015 года было отклонено.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с рыночной стоимостью нарушает имущественные права общества, поскольку размер арендной платы за земельный участок зависит от размера его кадастровой стоимости.

Решением Ростовского областного суда от 11.04.2016 года заявленные требования удовлетворены частично - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установлена в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2014 года равной ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. В остальной части требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ООО «Вега -Дон» просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное, установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года, в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

В обоснование жалобы общество ссылается на несоответствие экспертного заключения от 15.03.2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, положенного в основу решения суда, требованиям федеральных стандартов оценки (ФСО), вследствие чего принятая судом оценка земельного участка, по мнению автора жалобы, оказалась значительно выше его реальной стоимости.

По мнению административного истца, подобранные экспертом аналоги не относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка - землям промышленного назначения г. Волгодонска. Кроме того, объекты сравнения имеют различия удельной стоимости на 58%, по площади -на 95%, чем грубо нарушаются требования п. 22 б. ФСО №7, п.1 «Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» №568-р. Автор жалобы считает, что выявленная ошибка является гносеологической ошибкой, влияющей на правильность выводов эксперта.

Кроме того, общество обращает внимание на то, что эксперт не выполнил анализ ценообразующих факторов в г. Волгодонске на дату оценки (как того требуют ФСО) с информированием о спросе на земельные участки производственного назначения, о зависимости цен предложений от площади, местоположения, наличия коммуникаций, разрешенного использования объектов. По мнению автора жалобы, экспертом нарушены и требования ФСО №3 раздел III п.8 «з», ФСО №7 раздел V п. 10, п. 11 «д». Выявленные недостатки заключения судебной экспертизы автор жалобы считает существенными.

Помимо того, эксперт, по мнению общества, в своих трактовках допустил неоднозначность их толкования. В качестве примера автор жалобы ссылается стр. 42-43 заключения судебной экспертизы, где объект-аналог №2 первоначально отнесен экспертом к спальным районам г. Волгодонска, далее - к политическому и культурному центру г. Волгодонска, а затем указано, что объект экспертизы и аналог №2 равноправны по местоположению. Для аналога №2 была введена понижающая корректировка в размере 30% по такому фактору, как местоположение, при этом основание введения этой корректировки, по мнению заявителя, остается неясным. Помимо прочего, автором жалобы указывается на наличие двойственности толкования формулировок экспертного заключения, что свидетельствует о нарушении норм действующего законодательства в сфере оценки и оценочной деятельности. Автор жалобы считает, что данный недостаток заключения судебной экспертизы является операционной ошибкой, приведшей к завышению стоимости объекта экспертизы примерно на 30%.

В части взыскания с ООО «Вега-Дон» в пользу ООО «Оценочно-экспертный Центр» ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» административный истец также выражает свое несогласие с решением, так как данный вывод суда, по мнению общества, противоречит нормам ст. 111 КАС Российской Федерации, в связи с чем упомянутые издержки подлежали взысканию с Правительства Ростовской области.

Представитель ООО «Вега-Дон» по доверенности ФИО1 в заседании суда апелляционной инстанции явился, просил решение суда отменить по доводам апелляционной жалобы.

В отношении неявившихся и надлежащим образом извещенных представителей Правительства Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, КУИ г.Волгодонска дело рассмотрено в порядке ч.2 ст.150 КАС Российской Федерации.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам ст. 308 КАС Российской Федерации, приходит к следующему.

На территории Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 01.01.2014 года, ее результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Пункт 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации в действующей редакции Федерального закона от 22.07.2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 66 ЗК Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Вега-Дон» по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.09.2013 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенному с КУИ г. Волгодонска, является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства производственной базы по изготовлению металлоконструкций.

По условиям договора основой для расчета арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Арендуемый административным истцом земельный участок с существующими характеристиками поставлен на кадастровый учет до 01.01.2014 года.

Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 года № 776 по состоянию на 01.01.2014 года, составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

В обоснование заявленных требований обществом представлен отчет об оценке от 13.05.2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, составленный оценщиком ФИО4, согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года составляла ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

Саморегулируемой организацией оценщиков «Российское общество оценщиков» 27.05.2015 года на указанный отчет дано положительное экспертное заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

30.07.2015 года ООО «Вега-Дон» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 24.08.2015 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления его рыночной стоимости по отчету оценщика ФИО2 от 13.05.2015 года отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В целях проверки обоснованности возражений административного ответчика и сведений о размере рыночной стоимости объекта судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 16.12.2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выполненному экспертом ООО «Оценочно-экспертный Центр» ФИО5, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года была равна ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

Учитывая несогласие административного истца с выводами указанной судебной экспертизы, судом назначена повторная экспертизы в ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» с постановкой на разрешение того же вопроса.

Согласно заключению ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2016 года рыночная стоимость того же объекта недвижимости на ту же дату составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.

Однако административный истец не согласился и с выводами повторной судебной экспертизы.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд посчитал возможным положить в основу решения суда выводы заключения ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2016 года, как содержащее более полное и подробное описание проведенного исследования, выводы которого наиболее точно отвечают на поставленный судом вопрос. Экспертом проведен подробный анализ рынка. Рыночная стоимость объектов оценки определена экспертом с использованием сравнительного подхода. От использования доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. В качестве объектов-аналогов были отобраны участки, приближенные по своим характеристикам к объекту оценки. Сведения об объектах-аналогах проанализированы экспертом с учетом всех пенообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

Использованная судебным экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Конкретных надлежаще аргументированных данных о необходимости иных корректировок, не примененных экспертом, или примененных неправильно, не приведено.

С выводами суда первой инстанции надлежит согласиться, поскольку они основаны на имеющихся в деле доказательствах при точном применении норм материального и процессуального права. Доводы жалобы о необоснованном подборе объектов-аналогов экспертом по виду разрешенного использования несостоятельны, при сравнении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на условия продажи и на местоположение участков.

В соответствии с положениями ст. 84 КАС Российской Федерации экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Отдавая предпочтение именно названному выше экспертному заключению от 15.03.2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что оно согласуется с иными представленными в деле доказательствами и наиболее полно и объективно отражает произведенный расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы авторы жалобы о необоснованности возложения на административного истца обязанности по оплате затрат на проведение судебных экспертиз также не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства. Суд первой инстанции правомерно исходил из положений ст.ст. 103,106,108 КАС Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указав в судебном акте на то, что решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем справедливо не усмотрел оснований для освобождения последнего от уплаты судебных расходов или уменьшения их размера.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда и, как следствие, отсутствии основании для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 309 КАС Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ростовского областного суда от 11 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Вега-Дон» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: