Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края на решение Пермского краевого суда от 09 июля 2019 года, которым постановлено:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Компания МВМ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (4-этажного здания дома быта с подвалом) общей площадью 3649 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 106191279 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22 мая 2019 года.

Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., пояснения представителя административного ответчика ФИО1, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Компания МВМ» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в настоящее время Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания (4-этажного здания дома быта с подвалом) общей площадью 3649 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 106191279 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания, которое включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости спорного здания на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ссылаясь на ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ч. 4 ст. 246 КАС РФ, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3).

По мнению заявителя жалобы, представленный административным истцом отчет об оценке объекта недвижимого имущества является недопустимым доказательствам, поскольку составлен с нарушениями требований вышеуказанных законов. Судом первой инстанции необоснованно не учтены доводы Министерства о том, что оценщиком подобраны объекты –аналоги для определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом изначально с заниженной стоимостью на 43 % от средних цен предложения объектов недвижимости, близких к объекту оценки, исходя из анализа рынка объекта оценки, содержащегося в Отчете. При применении корректировок не учтено локальное местоположение объекта оценки относительно «красной линии» крупных автодорог. Судом необоснованно отклонено ходатайство административного ответчика о назначении по делу судебной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений и градостроительной деятельности доводы апелляционной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание представителей не направили, о его времени и месте извещены надлежащим образом, от администрации г. Перми поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

На основании части 2 статьи 150, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в порядке ст. 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. 245 КАС РФ, статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что Обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание (4-этажного здания дома быта с подвалом), общей площадью 3649 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составила 166885081,03 руб. и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края».

Согласно отчету об оценке от 25.03.2019 № **, составленного оценщиком ИП Ш., рыночная стоимость указанного выше объекта капитального строительства по состоянию на 01.01.2018 составила 106191279 руб.

Руководствуясь ч.1 ст.77, ст.84, ч.5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, п. 2 ст.375, ст. 378.2 НК РФ, ст. ст. 14, 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», п. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края», постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», п.3 ФСО № 4, п. 25 ФСО №7, п.25 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2-15 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», проанализировав отчет об оценке от 25.03.2019 № 11/Н-19, составленный оценщиком ИП Ш., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее его вероятную кадастровую стоимость.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции правильно исходил из того, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик привел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, рынка купли-продажи, как на первичном рынке, так и вторичном рынке, рынка аренды объектов торговой недвижимости, подготовленный специалистами ООО «АЦ «КД-консалтинг». На стр. 28 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который, по мнению оценщика, не является репрезентативным, так как состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик. Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО2 подтвердил выводы, изложенные в отчете, и указал, что верхняя и нижняя границы диапазона цен предложений, указанные в таблице на стр. 28 отчета не являются ориентиром для определения рыночной стоимости конкретного объекта. Анализ ООО «АЦ «КД-консалтинг» необходим только для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение.

Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объекта оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми на дату оценки, суд обоснованно отклонил их как неосновательные.

Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми и районам города Перми, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «АЦ «КД-консалтинг» без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и стоимостью принятых в качестве аналогов объектов недвижимости (с учетом их конкретного местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтены стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении стоимости единого объекта, как и для земельного участка, оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для здания и для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгового назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Указание административного ответчика о том, что оценщиком неверно применена корректировка по локальному местоположению объекта оценки и аналогов, так как не учтена интенсивность автомобильных дорог и интенсивность пешеходного трафика (категория автодорог), судом правомерно отклонено.

Как пояснил оценщик при допросе его в качестве свидетеля в суде первой инстанции, объект оценки и объекты-аналоги расположены на первой линии относительно главных улиц района, по которым обеспечены выходы на другие магистральные улицы и по ним проходит общественный транспорт. При этом ФСО не содержат требований о необходимости учета категории автомобильных дорог, так как отсутствуют доказательства влияния категории дорог на стоимость объектов. В связи с чем, категория автомобильных дорог не учитывалась при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов. Кроме того, категория дорог больше относится к внегородским дорогам, но не к внутригородским улицам.

Оснований ставить под сомнение показания свидетеля, судом не установлено, поскольку они не противоречивы, свидетелем сообщены и раскрыты те выводы и обстоятельства, которые учитывались при составлении отчета об оценке.

Из представленного в отчете об оценке обзора рынка ООО «АЦ «КД-консалтинг» следует, что местоположение оказывает непосредственное влияние на стоимость объекта оценки, при этом формирование стоимости объекта в зависимости от местоположения зависит, в том числе, и от приближения к основным магистралям, расположение на 1 линии общегородских и районных дорог, по которому ходит общественный транспорт. Характеризуется расположение на 1 линии и тем, что здание просматривается с дороги, имеет удобные подъезды.

Принимая во внимание, что объект оценки не отличается по локальному местоположению от объектов-аналогов, оценщиком правомерно не вводилась корректировка по данному элементу.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне рыночной стоимости единых объектов аналогичного назначения за 1 кв.м – 40524 рубля (от 20725 руб./кв.м до 100000 руб./кв.м – стр. 28 и 62 отчета об оценке), с учетом НДС и стоимости земельного участка.

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Разрешая ходатайство Министерства о назначении судебной экспертизы, суд, учитывал характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, и пришел к выводу об отсутствии достаточных оснований для назначения судебной экспертизы.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда.

В силу ст. ст. 59, 84 КАС РФ экспертиза является одним из доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Из содержания ходатайства административного ответчика о назначении судебной экспертизы следует, что фактически заявителем ставились вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, которые носят правовой характер, в связи с чем не относятся к вопросам, требующим специальных познаний.

Каких-либо доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, отличную от рыночной стоимости, определенной оценщиком ИП ФИО2, административным ответчиком в суд первой инстанции представлено не было, не имеется ссылок на такие доказательства и в апелляционной жалобе.

С учетом изложенного, отказ суда в ходатайстве административного ответчика о назначении судебной экспертизы не влечет отмену решения суда.

Выводы суда первой инстанции являются правильными и обоснованными, оснований для их переоценки не имеется. Судебный акт требованиям статьи 180 КАС Российской Федерации соответствует, нарушений норм материального и (или) процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, сводятся к переоценки обстоятельств дела и имеющихся доказательств, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не влекут отмену законно постановленного решения суда.

Руководствуясь ст. 309 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского краевого суда от 09 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи