Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зиновьевой К.В. административное дело по апелляционной жалобе Подъяпольского Д.В. на решение Центрального районного суда города Новокузнецка от 15 июня 2016 года

по делу по административному исковому заявлению Подъяпольского Д. В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л А:

Подъяпольский Д.В. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что 19.04.2016г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на встроенное нежилое помещение по <адрес>. С указанным отказом не согласен, поскольку 29.02.2016г. ООО «Управляющая компания Ново Дент» и он заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015г. Соглашение о расторжении договора было обусловлено тем, что ООО «Управляющая компания Ново Дент» не произвело оплату по договору купли-продажи. При регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи ответчику были представлены документы, которые подтверждали факт оплаты по договору. В последующем выяснилось, что назначение платежа, указанное в платежном поручении, не соответствует фактическим обстоятельствам, и плательщик направил в его адрес соответствующее уведомление об изменении назначения платежа. Таким образом, оплата по договору произведена не была и договор купли-продажи не исполнен до настоящего времени.

Просил признать отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>, на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 29.02.2016 года незаконным.

Решением Центрального районного суда города Новокузнецка от 15 июня 2016 года в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе Подъяпольский Д.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. Указывает, что суд сделал не соответствующий обстоятельствам дела вывод о том, что договор купли-продажи от 21.12.2015г. в отношении встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> исполнен, в то время как согласно доводам сторон договора указанный договор купли-продажи до настоящего времени не исполнен в части оплаты по договору. Считает, что в соответствии с принципами гражданского законодательства ответчик не имеет право вмешиваться в частные дела и препятствовать осуществлению гражданских прав. Соглашение о расторжении договора купли-продажи не затрагивает права третьих лиц и не противоречит действующему законодательству.

На апелляционную жалобу административным ответчиком Управлением Росреестра по Кемеровской области Отдел по г. Новокузнецку принесены возражения. Просят решения суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения (л.д. 66).

На апелляционную жалобу заинтересованным лицом ООО «Управляющая Компания Ново Дент» принесены возражения, согласно которым с доводами жалобы оно согласно (л.д. 68).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ст. 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 21.12.2015 года между Подъяпольским Д.В. (Продавцом) и Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания Ново Дент» (Покупателем) был заключен договор купли-продажи, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, в Покупатель принять и оплатить объект недвижимого имущества, а именно встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом доме общей площадью 272,4 кв.м., по адресу: <адрес>. Продажная цена объекта договора составила <данные изъяты> руб. (п.2.1 договора).

При государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи сторонами был представлен Акт приема-передачи встроенного нежилого помещения от Продавца к Покупателю (л.д.9) и платежное поручение от 30.12.2015 года № 5, согласно которому ООО «Управляющая Компания Ново Дент» оплатило Подъяпольскому Д.В. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. В назначении платежа указано: оплата за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015 года (л.д.45).

10.02.2016 года произведена государственная регистрация перехода права собственности и права собственности ООО «Управляющая Компания Ново Дент» на указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи от 21.12.2015 года.

31.03.2016 года в Управление Росреестра по Кемеровской области были поданы заявления ООО «Управляющая Компания Ново Дент» о государственной регистрации перехода права собственности, и Подъяпольского Д.В. о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости (л.д.41-43).

В качестве правоустанавливающего документа заявителями на государственную регистрацию представлено соглашение от 29.02.2016 года о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015 года, заключенное между ООО «Управляющая Компания Ново Дент» в лице представителя Подъяпольского Д.В. и Подъяпольским Д.В., согласно пункту 3 которого на момент расторжения договора оплата по договору не произведена (л.д.10).13.04.2016 года Управлением Росреестра по Кемеровской области отделом по г.Новокузнецку в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности было отказано на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (л.д.5-6).

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований суд исходил из того, что Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда по следующим основаниям.

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В силу абз.4 п.1 ст.20 указанного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При подаче 28.01.2016 года заявлений о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи от 21.12.2015 года сторонами договора было предоставлено платежное поручение об оплате стоимости объекта недвижимости, что заявителем жалобы не оспаривается.

Поскольку стороны подтвердили полную оплату по договору при регистрации перехода права собственности на данное имущество, то в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникновении ипотеки в силу закона в пользу продавца (п.5 ст.488 ГК РФ) регистрирующим органом внесена не была.

Между тем, заключенное после оплаты по договору купли-продажи соглашение о расторжении договора, содержащее условие о том, что оплата по договору не произведена, не соответствует п.4 ст.453 ГК РФ, согласно которому о возврате исполненного по договору должно быть указано в соглашении о расторжении договора.

Доводы административного истца о том, что в платежном поручении от 30.12.2015 года допущена ошибка при указании назначения платежа не могут быть приняты во внимание, поскольку письмо генерального директора ООО «Управляющая компания Ново Дент» Подъяпольского Д.В. об изменении назначения платежа без указания адресата датировано 30.12.2015 года, однако после этого 28.01.2016 года при подаче заявлений о переходе права собственности на спорный объект недвижимости на основании договора купли-продажи от 21.12.2015 года (л.д.46-49) сторонами договора было представлено данное платежное поручение в подтверждение оплаты по договору купли-продажи, тем самым стороны договора подтвердили правильность платежа и оплату по договору. Обязательство по оплате прекратилось его надлежащим исполнением. Одностороннее письмо об изменении назначения платежа не может рассматриваться как соглашение сторон об изменении порядка исполнения договора, поскольку не соответствует форме такого соглашения, которое должно заключаться сторонами путем составления одного документа.

Поскольку представленное на регистрацию соглашение о расторжении договора не соответствовало требованиям действующего законодательства, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода права собственности является правомерным.

При таких обстоятельствах доводы жалобы не являются основанием к отмене решения суда. Правильное по существу решение суда первой инстанции в силу ч.5 ст.310 КАС РФ не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Руководствуясь ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда города Новокузнецка от 15 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Подъяпольского Д.В. – без удовлетворения.

Председательствующий: Зиновьева К.В.

Судьи: Евтифеева О.Э.

Пронченко И.Е.