Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Панорама» о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Самарского областного суда от 26 мая 2017 года, которым постановлено:

«Требования ООО «Панорама» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права и законные интересы ООО «Панорама» решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 27.01.2017 №17/3с-81.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «Панорама» от 29.12.2016 года № 62-1247.».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., объяснения представителя Управления Росреестра по Самарской области – ФИО1 (по доверенности), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО «Панорама» - ФИО2 (по доверенности) на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Панорама» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, возложении обязанности устранить допущенное нарушение путем пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований указано, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № 17/3с-81 от 27.01.2017 отклонено заявление ООО «Панорама» о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1 152,10 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 19 145 898,95 руб., согласно отчету об оценке №270-16И от 28.12.2016, выполненному ООО «Институт независимой оценки» по состоянию на 06.06.2011, по причине его несоответствия требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости административный истец считает незаконным, поскольку кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, установленная по состоянию на 06.06.2011 в размере 26 718 512,39 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права, поскольку влечет уплату налога на имущество в завышенном размере.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области №17/3с-81 от 27.01.2017 об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного им заявления от 29.12.2016 №62-1247.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель Управления Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного, указав, что решение суда не соответствует положениям ст.ст. 176, 226 КАС РФ.

В заседании судебной коллегии представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО1 (по доверенности) доводы апелляционной жалобы поддержала и просила решение суда отменить по основаниям изложенным в жалобе.

Представитель ООО «Панорама» - ФИО2 (по доверенности) в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. В силу ч. 2 ст. 306, ст. 150 КАС РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц участвовавших в судебном заседании, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с п. 1 ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно п. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться в том числе юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в су-де и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 06.02.2012 NП/48 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 N263, определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из материалов дела следует, что ООО «Панорамаявляется собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1 152,10 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12.02.2009.

Кадастровая стоимость указанного объекта капитального строительства утверждена Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 составила 26 718 512,39 руб.

29.12.2016 ООО «Панорама» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, приложив к заявлению полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества №270-16И от 28.12.2016, выполненного ООО «Институт независимой оценки», согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 06.06.2011 в размере 19 145 898,95 руб.

Решением Комиссии от №17/3с-81 от 27.01.2017 заявление Общества отклонено, в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

1. Правила отбора аналогов отсутствуют (на стр. 51 указано на наличие 882 объектов, при этом по неясным критериям отобраны 26 из них, а затем таким же образом 5 из 26). Нарушен п.22 ФСО №7;

2. Структура платежей за обслуживание по сегменту рынка никак не оценена (входит или нет в арендную плату), соответствующие корректировки отсутствуют. Нарушены п.п.11 и 22 ФСО №7. Указанная разница в структуре платежей подтверждается информацией по объектам-аналогам на стр. 65 отчета;

3. Расчет коэффициента капитализации противоречит п.23 в) ФСО №7.

Проверяя доводы комиссии, послужившие основанием для отклонения заявления, суд первой инстанции признал их необоснованными и пришел к выводу о соответствии отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия полагает необходимым согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они последовательны, мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка проводилась по состоянию на 06.06.2011, то есть на дату формирования перечня объектов недвижимости на территории Самарской области, в отношении которых в соответствии с постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 утверждены результаты кадастровой стоимости земель объектов недвижимости.

Отчет об оценке 270-16И от 28.12.2016, выполненный ООО «Институт независимой оценки» содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, изложен расчет рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.В расчетной части отчета приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, сбор сведений о ценообразующих факторах, определяющих стоимость объекта оценки, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объектов оценки.

Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.

Для расчета оцениваемых объектов оценщиком выбраны аналоги, наиболее близкие к оцениваемым нежилым помещениям по основным экономическим и физическим характеристикам, расположенные в г.о.Тольятти, относящиеся к сегменту рынка площадей торгового и офисного назначения.

Исследование величины рыночной стоимости объекта оценки произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Для расчета оцениваемого нежилого помещения оценщиком выбраны аналоги, наиболее близкие к оцениваемому объекту недвижимости по основным экономическим и физическим характеристикам.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице 34 на странице 44 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование вводимых корректировок на торг, на местоположение, на этаж, на масштаб, а также отказ от применения корректировок по другим элементам сравнения приведено на страницах 47-49 отчета. Стоимость нежилого помещения в рамках сравнительного подхода составила 22 724 953,60 рубля.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы/ п.п.15, 16 ФСО №1/.

В рамках расчета арендной ставки для объекта аналога, в ходе генеральной совокупности было отобрано 882 аналога, затем при репрезентативной выборки объявлений об аренде объектов торгово-офисного назначения было отобрано 26 аналогов, из которых впоследствии было выбрано 5. Отобранные объекты-аналоги наиболее близки по основным ценообразующим факторам к объекту оценки.

Оценщик проанализировал набор ценообразующих факторов для отбора тех из них, которые требуют корректировок. Факторы сравнения и диапазоны их значений указаны в таблице 33 на стр. 41 отчета. В соответствии с выбранными для расчета рыночной арендой ставки аналогами, корректировки введены по следующим факторам: на наличие отдельного входа, на местоположение, на этаж расположения, на масштаб. По всем остальным ценообразующим факторам по своим техническим характеристикам объекты-аналоги полностью соответствуют объекту оценки.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице 44 на странице 54 отчета.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО3, который подтвердил все выводы, изложенные в отчете об оценке. По изложенным в решении Комиссии замечаниям, пояснил, что в отчете об оценке в качестве объектов-аналогов использовались объекты недвижимости, относимые к сегменту рынка – нежилых помещений торгово-офисного назначения, расположенные в г. Тольятти.

Подробная характеристика ценообразующих факторов рынка объекта оценки содержится в разделе 10.5 на стр. 28-33 отчета.

Объем рыночных данных об объектах-аналогах представлен в разделе 10.3 – характеристика рынка продаж торгово-офисной недвижимости на стр. 24-25 и в разделе 10.4 отчета – характеристика рынка аренды торгово-офисной недвижимости на стр. 26-27 отчета.

Выборка объектов-аналогов для производства расчетов производилась таким образом, чтобы объекты-аналоги были сопоставимы с объектов оценки по максимальному количеству факторов, то есть, чтобы при расчете стоимости объекта оценки было произведено минимальное количество корректировок.

По второму замечанию пояснил, что структура платежей за обслуживание по сегменту рынка никак не оценена (входит или нет в арендную плату), соответствующие корректировки отсутствуют, оценщик пояснил, то на стр. 61 отчета приведена информация о том, что сумма коммунальных платежей, связанных с эксплуатацией нежилых помещений, в данной работе не использовалась, поскольку арендная ставка выбранных аналогов не включает в себя указанные затраты. На стр. 65 отчета приведено описание объектов-аналогов, используемых для расчета рыночной арендной ставки для объекта оценки. В описании объекта-оценки 1 присутствует комментарий «свет оплачивается отдельно». По остальным аналогам какие-либо комментарии по отношению к структуре платежей за обслуживание (входит или нет в арендную плат) отсутствуют. Анализ сложившихся на рынке недвижимости торгово-офисного назначения условий аренды показывает, что коммунальные затраты, как правило, являются обязательством по уплате для арендатора. Если бы в расчете стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода учитывалось, что коммунальные затраты несет арендодатель, то увеличились бы операционные расходы, что привело бы к снижению чистого операционного доход, а следовательно, к снижению стоимости объекта оценки.

По третьему замечанию пояснил, что расчет коэффициента капитализации противоречит п.23 в) ФСО №7, является не обоснованным. В отчете об оценке применялся метод капитализации по расчетным моделям, регламентированный п.23 д) ФСО №7, а не метод прямой капитализации. Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. Расчет коэффициента капитализации, представленный на стр. 60 отчета, не противоречит п. 23 д) ФСО №7.

Специалист ООО «Институт независимой оценки» - ФИО4, допрошенная в судебном заседании 26.05.2017 суду показала, что генеральная совокупность включает в себя 882 объекта, 26 аналогов – было выбрано по площади (которая варьируется от 500 до 1 000 кв.м.), 5 объектов-аналогов наиболее подходят по основным ценообразующим факторам к объекту оценки (л.д. 78 отчета), таким образом, правила отбора аналогов в отчете присутствуют.

В структуру арендной платы коммунальные платежи не входят. Арендная плата учтена без учета коммунальных платежей.

Коэффициент капитализации рассчитан оценщиком верно. В структуру коэффициента капитализации входит: ставка дисконтирования, норма возврата капитала, все это было учтено оценщиком при расчете.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что содержание отчета об оценке не противоречит п. 22 ФСО №7.

В силу ч.2 ст.47 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 данного Кодекса.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере заинтересованными лицами не представлено.

Каких-либо иных доводов, которые свидетельствовали бы об ошибочности выводов суда либо о нарушении норм материального и процессуального права, в апелляционной жалобе не приводится.

Как разъяснено в п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке Управлением Росреестра не представлено, суд первой пришел к правильному выводу о незаконности решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области №17/3с-81 от 27.01.2017, в связи с чем обоснованно возложил на Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области обязанность устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 29.12.2016, поданного ООО «Панорама» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Возражения представителя Управлении Росреестра по Самарской области относительно отчета об оценке №270-16И от 28.12.2016, выполненного ООО «Институт независимой оценки», касаются нарушений оценщиком п. 22 ФСО № 7, однако представителем Управлении Росреестра по Самарской области ходатайства о проведении судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, не заявлено, в том числе и в апелляционной жалобе.

Иных доказательств, подтверждающих необоснованность и неправильность выводов отчета об оценке, не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных в отчете оценщика недостатках, о наличии приведенных в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области препятствий для рассмотрения заявления от 29.12.2016, поданного ООО «Панорама» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, повторяют мотивы отказа в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и аналогичны доводам, изложенным в суде первой инстанции, которым судом дана надлежащая оценка. Оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.

Существенное расхождении кадастровой стоимости и рыночной стоимости не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством, поскольку рыночная и кадастровая оценка недвижимого имущества основаны на различных принципах расчета, поэтому их значения для каждого конкретного объекта могут не соответствовать друг другу.

Суд исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую юридическую оценку, заявление разрешено в соответствии с действующим законодательством и представленными сторонами доказательствами.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, и предусмотренных ст. 310 КАС РФ, судом при рассмотрении дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского областного суда от 26 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий –

Судьи –