Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Самарского областного суда от 29 мая 2017 года, которым постановлено:

«Административный иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 15.02.2017 № 17/4с-9 об отклонении заявления ФИО1, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ФИО1

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО1 поданного 30.01.2017 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу ФИО1 судебные расходы: возврат оплаченной государственной пошлины 300 рублей, почтовые расходы – 453 рубля, оплата услуг представителя 5 000 рублей, всего 5 753 рубля.».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., объяснения представителя Управления Росреестра по Самарской области – ФИО2 (по доверенности), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, возложении обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 15.02.2017 №17/4с-9 отклонено заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание база «Вторчермета», расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 361 550 руб., на основании отчета об оценке от 19.12.2016 №237-16И, выполненного ООО «Институт независимой оценки», по причине несоответствия отчета об оценке требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Считает, решение незаконным, поскольку представленный в Комиссию отчет свидетельствует о том, что содержащаяся в ГКН кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, установленная по состоянию на 30.09.2015 в размере 1 215 700 руб., существенно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Ссылаясь на указанные обстоятельства с учетом уточнений, административный истец просил суд признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 15.02.2017 №17/4с-9 об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости незаконным, нарушающим его права, свободы и законные интересы; обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 30.01.2017 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № на основании ранее поданного отчета об оценке, взыскать с Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области понесенные судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб., по оплате почтовых расходов в размере 453 руб., а также оплаченной государственной пошлины в размере 300 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель Управления Росреестра по Самарской области, в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного, указав, что решение суда не соответствует положениям ст.ст. 176, 226 КАС РФ.

В заседании судебной коллегии представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО2 (по доверенности) доводы апелляционной жалобы поддержала и просила решение суда отменить по основаниям изложенным в жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч. 2 ст. 306, ст. 150 КАС РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя Управления Росреестра по Самарской области, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с п. 1 ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться в том числе юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в су-де и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 06.02.2012 NП/48 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 N263, определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (ч.3 ст.17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ).

Материалами дела подтверждено, что ФИО1 на основании договора дарения от 30.10.2015 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание база «Вторчермета», расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 30.09.2015 составляет 1 215 700 руб.

30.01.2017 ФИО1 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости названного выше земельного участка, приложив к заявлению полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19.12.2016 №237-16И, выполненный ООО «Институт независимой оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 361 550 руб.

Решением Комиссии от 15.02.2017 №17-4с-9 заявление ФИО1 отклонено, в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

1. Мнение оценщика (стр. 26 отчета) об объединении сегмента рынка коммерческого и промышленного назначения не подтверждаются анализом рынка (стр. 25 отчета), данным по рынку, используемым оценщиком (данные «Волга-Инфо») для расчета стоимости объекта оценки. Нарушен п.13 ФСО №3, п. 5 ФСО №3.

2. Отсутствует анализ рынка г. Жигулевск, отсутствует обоснование необходимости расширения сегмента рынка объекта оценки до именно г. Тольятти (а не других городов Самарской области), нарушен п. 11 ФСО №7.

3. В анализе рынка используется информация сделкам по Ставропольскому району Самарской области, при этом иные характеристики этого района никак не оценены. Нарушен п.11 ФСО №7 (не обосновано использование предложений по ставропольскому району).

Проверяя доводы комиссии, послужившие основанием для отклонения заявления, суд первой инстанции признал их необоснованными и пришел к выводу о соответствии отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия полагает необходимым согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они последовательны, мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка проводилась по состоянию на 30.09.2015, то есть на дату формирования перечня земельных участков Самарской области, в отношении которых в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 утверждены результаты кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

Отчет об оценке 19.12.2016 №237-16И, выполненный ООО «Институт независимой оценки», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

В расчетной части отчета приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, сбор сведений о ценообразующих факторах, определяющих стоимость объекта оценки, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в г.Жигулевск на дату оценки и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж.

Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО3, который подтвердил все выводы, сделанные в отчете об оценке, и пояснил, что им осмотрен оцениваемый земельный участок и сделан вывод о том, что он относится к земельным участкам промышленного назначения. Анализ рынка земельных участков промышленного назначения в г. Жигулевске не развит, в связи с чем, для подбора аналогов был выбран г. Тольятти, поскольку он расположен в непосредственной близости к г. Жигулевску. Для расчета рыночной стоимости объекта оценки были выдраны аналоги из сел, расположенных близко к г. Тольятти. Данные аналоги отобраны, поскольку территориально близки и цены предложений находятся в необходимом ценовом диапазоне по г. Тольятти. Подобранны 4 объекта-аналога, расположенные в Автозаводском и Комсомольском районах г. Тольятти. Введены корректировки на торг, на местоположение, на площадь и на коммуникации. После проведения всех необходимых корректировок стоимость 1 кв.м. земельного участка составила 361,55 рублей, а стоимость всего земельного участка составила – 361 550 рублей.

По изложенным в решении Комиссии замечаниям, ФИО3 дал следующие пояснения.

По первому замечанию Комиссии оценщик пояснил, что на стр. 24-26 отчета представлена сводная информация по количеству земельных участков коммерческого и промышленного назначения предлагаемых к продаже в г. Тольятти. Нормами ФСО оно не регламентируется. Фактически эти два назначения не были изменены, ни по количеству, ни по доле того или иного назначения. В данном разделе не приводятся диапазоны цен, которые существенно влияют на стоимость земельного участка. Указано только, что общее количество предложений составляет 20,84% от общего количества земельных участков представленных к продаже в г. Тольятти.

По второму замечанию, пояснил, что в отчете приведена информация о том, что рынок недвижимости в г. Жигулевске скуден и соответственно анализ рынка осуществить невозможно. В соответствии с ФСО оценщик может расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Им была расширена территория до населенного пункта округов по экономическим характеристикам. Был проведен рейтинг городских округов по экономическим показателям. В данном рейтинге используется 6 экономических показателей. В результате суммирования рейтингов, г. Тольятти набирает 30 баллов и г. Жигулевск тоже такое же количество – 30 баллов. Иные городские округа отличаются. Им учитывалось, что г. Жигулевск меньше по площади, количеству жителей и т.д., в связи с чем была введена корректировка на местоположение, которая составила 25%.

По третьему замечанию суду показал, что для анализа рынка были выбраны населенные пункты Ставропольского района сопоставимые с ценами земельных участков по г. Тольятти. Использование данных объектов обоснованно. Он имел право и должен был учитывать данные участки. При расчете стоимости земельные участки, расположенные в Ставропольском районе, не использовались. Присутствие в анализе рынка данных земельных участков не влияет на результат расчетов.

На вопрос представителя административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области оценщик пояснил, что если бы им были использованы в расчетах аналоги, расположенные в Ставропольском районе, то пришлось бы применять иную корректировку на местоположение. Ставропольский район – является обширным районом, со своим собственным ценообразованием, данные основания искажали бы статистику и результаты расчетов. Использовать земельные участки из данного района некорректно. Земельные участки промышленного назначения имеют свой ценовой диапазон, отличающийся от участков коммерческого назначения.

В силу ч.2 ст.47 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 данного Кодекса.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы заинтересованными лицами, в том числе подателем апелляционной жалобы, не заявлено.

Каких-либо иных доводов, которые свидетельствовали бы об ошибочности выводов суда либо о нарушении норм материального и процессуального права, в жалобе не приводится.

Как разъяснено в п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке Управлением Росреестра не представлено, суд первой пришел к правильному выводу о незаконности решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 15.02.2017, в связи с чем обоснованно возложил на Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области обязанность устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 30.01.2017, поданного административным истцом о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Вопрос о взыскании с Управления Росреестра по Самарской области в пользу ФИО1 судебных расходов разрешен, верно, по правилам ст.ст.111, 114 КАС РФ.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных в отчете оценщика недостатках, о наличии приведенных в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области препятствий для рассмотрения заявления от 30.01.2017, поданного ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № повторяют мотивы отказа в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и аналогичны доводам, изложенным в суде первой инстанции, которым судом дана надлежащая оценка. Оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.

Возражения представителя Управлении Росреестра по Самарской области относительно отчета об оценке от 19.12.2016 №237-16И, выполненного ООО «Институт независимой оценки», касаются нарушений оценщиком п. 11, п.13 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, а именно не подтверждением анализа рынка мнения об объединении рынка коммерческого и промышленного назначения, отсутствия обоснования необходимости расширения сегмента рынка объекта оценки до именно г.Тольятти, использование информации по сделкам Ставропольского района Самарской области при отсутствии характеристик этого района, однако представителем Управлении Росреестра по Самарской области ходатайства о проведении судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, не заявлено. Иных доказательств, подтверждающих необоснованность и неправильность выводов отчета об оценке, не представлено.

Существенное расхождение кадастровой и рыночной стоимости не может служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством, поскольку рыночная и кадастровая оценка земли основаны на различных принципах, поэтому их значения для каждого конкретного участка могут не соответствовать друг другу.

Суд исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую юридическую оценку, заявление разрешено в соответствии с действующим законодательством и представленными сторонами доказательствами.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом постановлено законное и обоснованное решение. Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского областного суда от 29 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий –

Судьи –