Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Строй Дом» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Самарского областного суда от 13 июня 2017 года, которым постановлено:

«Административные исковые требования ООО «СТРОЙ ДОМ» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 № 17/2с-58 об отклонении заявления ООО «СТРОЙ ДОМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «СТРОЙ ДОМ» от 29 декабря 2016 года № 62-1131.».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «СТРОЙ ДОМ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, возложении обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 №17/2с-58 отклонено заявление ООО «СТРОЙ ДОМ» о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 79756 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 148 521 623,20 руб., на основании отчета об оценке от 23.12.2016 № 75/16, выполненного ООО АНОЭ «АВАНТИ», по причине несоответствия отчета об оценке требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Указанное решение административный истец считает незаконным, поскольку представленный в Комиссию отчет свидетельствует о том, что содержащаяся в ГКН кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, установленная по состоянию на 19.04.2016 в размере 413 384 121,6 руб., существенно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 №17/2с-58, обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить в полном объеме допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного им заявления от 29.12.2016 №62-1131 и установления рыночной стоимости на основании отчета об оценке от 23.12.2016 № 75/16.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился не согласился представитель Управления Росреестра по Самарской области, в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного, указав, что решение суда не соответствует положениям ст.ст. 176, 226 КАС РФ.

В заседание судебной коллегии лица участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч. 2 ст. 306, ст. 150 КАС РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с п. 1 ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться в том числе юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 06.02.2012 NП/48 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 N263, определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (ч.3 ст.17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ).

Материалами дела подтверждено, что ООО «СТРОЙ ДОМ» на основании договора купли-продажи от 07.07.2015 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 79756 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в составе земель населенных пунктов Самарской области», по состоянию на 19.04.2016 составляет 413 384 121,16 руб.

29.12.2016 ООО «СТРОЙ ДОМ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости названного выше земельного участка, приложив к заявлению полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 23.12.2016 №75/16, выполненный ООО АНОЭ «АВАНТИ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 148 521 623,20 руб.

Решением Комиссии от 23.01.2017 №17/2с-58 заявление ООО «СТРОЙ ДОМ» отклонено, в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

- мнение оценщика об отсутствии сложностей с подведением коммуникаций и равенстве всех объектов аналогов и объекта оценки по данному фактору стоимости противоречит данным рынка. Указанные в отчете аналоги имеют различное значение по данному фактору стоимости (наличие коммуникаций), нарушены п.13 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7;

- диапазон значений фактора стоимости «площадь» в соответствующем разделе отчета 10.5 отсутствует, нарушен п.22 ФСО № 7;

- анализ рынка недостаточен, нарушен п.5 ФСО № 3. выводы по анализу рынка выполнены не по сегменту рынка объекта оценки, а по выборке из 10 аналогов, сделанной самим оценщиком, анализ рынка отсутствует – п.11 ФСО № 7, выводы по рынку не соответствуют содержанию отчета – п.5 ФСО № 3, п.25 ФСО № 7;

- анализ рынка под многоэтажное жилищное строительство отсутствует – нарушен п.11 ФСО № 7, отсутствует описание доступного оценщику объема информации по сегменту рынка объекта оценки – п.22 ФСО № 7;

- отсутствуют правила отбора аналогов – нарушен п.22 ФСО № 7;

- диапазоны значений по сегменту рынка объекта оценки имеет диапазон значение 250-6000 рублей за кв.м. и среднее значение – 2 380 руб./кв.м. При этом оценщик указывает диапазон значений 429-6000 руб./кв.м. и среднее значение 2071 руб./кв.м. – нарушен п.5 ФСО № 3, п.25 ФСО № 7.

Проверяя доводы комиссии, послужившие основанием для отклонения заявления, суд первой инстанции признал их необоснованными и пришел к выводу о соответствии отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия полагает необходимым согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они последовательны, мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка проводилась по состоянию на 19.04.2016015, то есть на дату формирования перечня земельных участков Самарской области, в отношении которых в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 утверждены результаты кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

Отчет об оценке от 23.12.2016 №75/16, выполненный ООО АНОЭ «АВАНТИ», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

В расчетной части отчета приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, сбор сведений о ценообразующих факторах, определяющих стоимость объекта оценки, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Исследование величины рыночной стоимости объекта оценки произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. На страницах 62-65 отчета приведено обоснование выбора подхода и методики к оценке объекта и обоснование неприменимости иных методов и подходов к оценке объекта.

В соответствии с п.12-17 ФСО № 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Для расчета оцениваемого нежилого помещения оценщиком выбраны аналоги, наиболее близкие к оцениваемому объекту оценки по основным экономическим и физическим характеристикам.

Описание объектов-аналогов приведено на страницах 67-72 отчета, аналоги имеют сходные с объектом оценки характеристики.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении метода корректировок, каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование введенных корректировок на торг, на площадь и отсутствие необходимости в применении корректировок на потенциал местоположения, на транспортную доступность приведено на страницах 73-77 отчета. Стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода составила 148 521 623,20 руб.

Согласовав результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 19.04.2016 составляет 148 521 623,20 руб.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 поддержала выводы отчета об оценке, по первому замечанию Комиссии пояснила, что на странице 57 отчета, при анализе фактора «обеспеченность инженерными коммуникациями» сделано предположение, что фактор «обеспеченность инженерными коммуникациями» имеет только два значения – «возможность подключения к коммуникациям есть» - «возможность подключения к коммуникациям нет», что является бинарной переменной. Все аналоги, указанные в таблице 10.3 раздела 10.4 на странице 47-48 отчета являются незастроенными земельными участками, расположенными в границах <адрес> является городом с развитой инфраструктурой. В приведенных объявлениях по объектам-аналогам никакой информации опровергающей предположение оценщика о возможности подключения коммуникаций не содержится. Таким образом, оценщик проводит оценку в предположении равных прав объекта оценки и объектов-аналогов на подключение необходимых коммуникаций. Считает, что требования п.13 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7 не нарушены.

П.22 ФСО № 7 содержит требования к проведению расчетов сравнительным подходом к оценке и в данном пункте нет требований к описанию диапазонов значений факторов стоимости. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов, согласно п.11 ФСО № 7 должен быть приведен в разделе анализа рынка, что и приведено на странице 59 отчета: при анализе фактора «площадь участка» оценщик определяет, что фактор «площадь участка» является количественным параметром и может принимать любые значения, причем не только целочисленные.

В отношении третьего замечания Комиссии, пояснила, что все источники рыночной информации, указанные на странице 45 отчета были изучены и проанализированы оценщиком. Существенная информация представлена только в информационной базе «Волга-Инфо». Изучение данной базы позволило провести анализ фактических данных о ценах предложений с земельными участками под многоэтажную жилую застройку в Автозаводском районе г.Тольятти, результат представлен в разделе 10.4 отчета. Всего взято 10 аналогов. В соответствии с разделом 5 «Анализ рынка» ФСО № 7 – объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. При этом были соблюдены принципы, описанные в п.5 ФСО № 3. Анализ фактических сделок по сегменту рынка достаточен, п.11 ФСО № 7 не нарушен и не требует внесения исправлений.

При анализе рынка земельных участков было отмечено, что земли под МЖС декларируются риелторами как земли коммерческого назначения, поэтому был определен диапазон цен предложений данного сегмента. Затем, путем выделения из общего числа оферт предложений к продаже земельных участков под МЖС в <адрес> была сформирована первичная выборка аналогов (табл.10.3). В соответствии с п.11 ФСО № 7 на стр.49 отчета приведен интервал значения цен предложений из сегмента ранка, к которому принадлежит объект оценки. Описание доступного оценщику объема информации по сегменту рынка объекта оценки присутствует в разделе 10.4 отчета. Требования п.11 и п.22 ФСО № 7 соблюдены и не требуют внесения изменений.

Описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах приведено в таблице 10.3 (стр.47-48) в разделе, посвященного анализу рынка. Правило отбора части из доступных оценщику объектов-аналогов приведено в расчетной части отчета на стр.68-69. Требования п.22 ФСО № 7 соблюдены и не требуют внесения изменений.

Основные выводы относительно рынка недвижимости, необходимые для оценки объекта недвижимости приведены в разделе 10.6 отчета на стр.59. Одним из выводов является: диапазон цен предложений по продаже земельных участков под МЖС в <адрес> составляет с округлением от 429 руб. за 1 кв.м. до 6 000 руб. за 1 кв.м. При этом среднее значение составляет 2 071 руб. за 1 кв.м. Требования п.5 ФСО № 3 соблюдены, указание на нарушение оценщиком п.25 ФСО № 7 не обоснованно.

Согласно положительному экспертному заключению НПСО «Деловой Союз Оценщиков» от 04.04.2017 № 8216 на отчет № 75/16 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расчет стоимости объекта оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков».

В силу ч.2 ст.47 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 данного Кодекса.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы заинтересованными лицами, в том числе представителем Управления Росреестра по Самарской области, не заявлено.

Каких-либо иных доводов, которые свидетельствовали бы об ошибочности выводов суда либо о нарушении норм материального и процессуального права, в жалобе не приводится.

Как разъяснено в п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке Управлением Росреестра не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017, в связи с чем обоснованно возложил на Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области обязанность устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 29.12.2016, поданного административным истцом о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных в отчете оценщика недостатках, о наличии приведенных в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области препятствий для рассмотрения заявления от 29.12.2016, поданного ООО «СТРОЙ ДОМ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, повторяют мотивы отказа в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и аналогичны доводам, изложенным в суде первой инстанции, которым судом дана надлежащая оценка. Оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.

Возражения представителя Управлении Росреестра по Самарской области относительно отчета об оценке от 23.12.2016 №75/16, выполненного ООО АНОЭ «АВАНТИ», касаются нарушений оценщиком п. 22 ФСО № 7, п. 8 ФСО № 3, а именно отсутствие в объявлениях информации о невозможности подведения коммуникаций, отсутствие анализа сегмента рынка, анализа фактора «площадь участка», не приведение правил отбора объектов-аналогов, однако ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, представителем Управления Росреестра по Самарской области не заявлено. Иных доказательств, подтверждающих необоснованность и неправильность выводов отчета об оценке, не представлено.

Существенное расхождение кадастровой стоимости и рыночной стоимости не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством, поскольку рыночная и кадастровая оценка земли основаны на различных принципах, поэтому их значения для каждого конкретного участка могут не соответствовать друг другу.

Суд исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую юридическую оценку, заявление разрешено в соответствии с действующим законодательством и представленными сторонами доказательствами.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом постановлено законное и обоснованное решение. Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Самарского областного суда от 13 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий –

Судьи –