Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 14 января 2016 года административное дело по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области на решение Октябрьского районного суда г.Владимира от 12 октября 2015 года, которым постановлено:

Удовлетворить административное исковое заявление ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области о признании незаконными распоряжение по изменению вида разрешенного использования земельного участка и установлении вида разрешенного использования земельного участка.

Признать незаконным распоряжение директора Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области от 31 марта 2015 года №752 «О выборе вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ****» в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, расположенного по адресу: ****.

Установить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, расположенного по адресу: ****, – «для содержания автостанции».

Признать земельный участок с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, расположенного по адресу: ****, отнесенным к группе 11 видов разрешенного использования, установленных Приложением №4 к Постановлению Губернатора Владимирской области от 23 ноября 2012 года №1323 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Владимирской области».

Заслушав доклад судьи Семёнова А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании незаконным распоряжения директора Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области от 31 марта 2015 года №752 «О выборе вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ****» в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.

В обоснование административный истец указал, что ****. приобрел на торгах нежилое помещение площадью **** кв.м., по адресу **** в здании ****, находившееся в хозяйственном ведении ГУП Владимирской области «****» и являвшееся государственной собственностью Владимирской области. Право собственности на указанное помещение ФИО1 зарегистрировал ****. Оставшееся помещение площадью **** кв.м. он выкупил у физического лица по договору купли-продажи от ****. Право собственности на указанное помещение ФИО1 зарегистрировал ****. ФИО1 зарегистрировал право собственности на здание **** общей площадью **** кв.м.

Здание **** находится на земельном участке с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, расположенном по адресу: ****, имеющем вид разрешенного использования «для содержания автостанции». Участок является государственной собственностью Владимирской области и был предоставлен по договору аренды от 30.03.2007г. для содержания автостанции ГУП Владимирской области «****» сроком действия с **** по ****. включительно.

На момент приобретения указанных помещений договор аренды земельного участка действовал, в связи с чем согласно ст.552 ГК РФ при переходе права собственности на здания, сооружения, одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью, необходимый для ее использования. Покупатель недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, приобретает право пользования таким участком на тех же условиях, что и продавец.

ФИО1 полагает, что в соответствии с п.1.4 договора купли-продажи нежилого помещения от ****. к нему перешло и право аренды земельного участка на тех же условиях, то есть для содержания автостанции (****).

02.04.2015г. в соответствии со ст.ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ ФИО1 обратился в адрес Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области с заявлением о выкупе земельного участка. Письмом от 10.04.2015г. заявителю было сообщено, что в заявлении неправильно указан вид разрешенного использования земельного участка «автостоянка» вместо «автостанция». Исправленное заявление было направлено 27.04.2015г. Однако при подаче заявления до его представителя устно было доведено, что в настоящее время Департамент изменил вид разрешенного использования земельного участка, в связи с чем изменилась и его кадастровая стоимость, и выкупная цена, и арендная плата. В чем заключалось изменение, заявителю сообщено не было.

Сделав запрос в органы кадастрового учета, заявитель получил кадастровый паспорт земельного участка, согласно которому его вид разрешенного использования: объекты малого и среднего бизнеса: бизнес центры, офисные центры, объекты биржевой торговли, агентства недвижимости, инвестиционные фонды, конторы (офисы): кредитно-финансовые учреждения, юридические консультации, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры и другие подобные объекты, в т.ч. отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные. Кадастровая стоимость участка выросла с **** до **** руб.

ФИО1 полагает такое изменение незаконным, поскольку оно не соответствует фактическому назначению и использованию земельного участка. Просит признать незаконным распоряжение директора Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области от 31 марта 2015 года №752 «О выборе вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ****» в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, расположенного по адресу: **** и отнесения его к группе 5 видов разрешенного использования; установить вид разрешенного использования земельного участка – для содержания автостанции. Признать земельный участок отнесенным к группе 11 видов разрешенного использования, установленных Приложением №4 к Постановлению Губернатора Владимирской области от 23 ноября 2012 года №1323 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Владимирской области».

В связи с вступлением в силу с 15.09.2015г. КАС РФ, дело рассмотрено в порядке административного судопроизводства.

В судебном заседании административный истец ФИО1 не участвовал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Его представитель ФИО2 требования поддержал. Суду пояснил, что на момент передачи административному истцу нежилого помещения по договору купли-продажи от **** продолжал действовать договор аренды земельного участка, заключенный с ГУП ВО «****», в связи с чем права по этому договору в полном объеме, включая цель аренды – содержание ****, перешли покупателю объекта недвижимости. Распоряжение директора Департамента об изменении вида разрешенного использования издано без учета фактического использования объекта недвижимости и земельного участка и препятствует собственнику в дальнейшем использовать принадлежащий ему объект недвижимости в соответствии с его назначением. Указанные действия Департамента в значительной мере лишают сторону договора купли продажи недвижимого имущества того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно использовать недвижимость по назначению и пользоваться участком на условиях, существовавших на момент приобретения недвижимости, включая размер арендной платы.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области ФИО3 требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. Пояснила, что распоряжение директора Департамента об изменении вида разрешенного использования земельного участка было издано уполномоченным лицом в соответствии с законом. Его вынесению предшествовало получение заключения органа местного самоуправления.

В письменных возражениях административный ответчик указал, что земельный участок является собственностью Владимирской области. По договору аренды от **** г. участок предоставлен в аренду на 49 лет ГУП ВО «****» для содержания автостанции и использовался арендатором для содержания принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения нежилого помещения площадью **** кв.м. Распоряжением директора Департамента от 19.11.2014г. №1770 дано согласие ГУП ВО «****» на продажу государственного имущества Владимирской области нежилого помещения площадью **** кв.м. По договору купли-продажи от ****. указанное нежилое помещение продано ГУП ВО «****» ФИО1 и исключено из реестра государственной собственности Владимирской области. Земельный участок передан от ГУП ВО «****» Департаменту по передаточному акту от 20.02.2015г., договор аренды от **** по соглашению сторон от **** расторгнут с момента подписания передаточного акта.

Вид разрешенного использования земельного участка установлен в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО г.Владимир в установленном ими порядке. Для этого получено заключение Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации г.Владимира от 31.03.2015г. о том, что на земельный участок градостроительные регламенты установлены и что выбранный вид разрешенного использования не противоречит режиму зон с особыми условиями использования территории.

Полномочия по выбору основных и вспомогательных видов разрешенного использования для объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Владимирской области, отнесено к полномочиям Департамента. Выбранный вид разрешенного использования соответствует категории земель и назначению расположенного на участке объекта недвижимого имущества (нежилого помещения).

В соответствии с нормами ЗК РФ, имеющими в данном случае приоритет перед нормами ГК РФ, в соответствии со ст.35 ЗК РФ ФИО1 перешло право пользования земельным участком, находящимся под приобретенным им нежилым помещением и необходимым для его использования в соответствии с видом разрешенного использования, выбранным собственником земельного участка.

В договоре купли-продажи нежилого помещения не указано, что оно является автостанцией или автовокзалом, при этом административный истец сам признает, что для его использования в указанных целях необходима реконструкция.

Разрешение требования об отнесении земельного участка к той или иной группе видов разрешенного использования, определенных Приложением №4 к Постановлению Губернатора Владимирской области от 23 ноября 2012 года №1323, является полномочием органов Росреестра, в связи с чем, административным истцом избран неверный способ защиты.

Представитель заинтересованного лица ГУП ВО «****» ФИО4 поддержала позицию Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области. В письменных возражениях ГУП ВО «****» указано, что с 26.12.2011г. нежилое помещение, проданное ФИО1, в качестве автовокзала или автостанции не использовалось, поскольку не отвечало ряду обязательных требований к таким объектам, а устранение недостатков требовало существенных финансовых затрат. В 2012 году здание семь раз выставлялось на торги, однако желающих не было. В 2013 году свидетельство о государственной регистрации права было приведено в соответствие с данными кадастрового учета в части площади, а также указано наименование помещение, поскольку часть помещений в здании площадью **** кв.м. принадлежало физическому лицу. На основании распоряжения директора Департамента от 19.11.2014г. нежилые помещения площадью **** кв.м. вновь выставлены на аукцион, который не состоялся ввиду отсутствия заявок, повторный аукцион состоялся 22.01.2015г. Его победителем был признан ФИО1, с которым ****. заключен договор купли-продажи. Предметом аукциона и договора купли-продажи было нежилое помещение площадью **** кв.м.

Представитель заинтересованного лица ООО «Владимир Тур» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе административный ответчик просит решение отменить, как незаконное и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований. Полагает, что суд не применил закон, подлежащий применению, а именно п.2 ст.7 ЗК РФ и ч.2.1 ст.16 Закона Владимирской области «О регулировании градостроительной деятельности на территории Владимирской области», согласно которым вид разрешенного использования земельного участка выбирается самостоятельно из видов, предусмотренных зонированием территорий. Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области наделен соответствующими полномочиями по определению вида разрешенного использования для земельных участков, находящихся в собственности Владимирской области. Доказательства возможности установления соответствующего вида разрешенного использования земельного участка представлены суду, однако в решении им не дана надлежащая оценка. Также не дана надлежащая оценка информации, представленной ГУП ВО «****» о том, что здание на **** в качестве автостанции не использовалось с 2011 года. Договор аренды земельного участка расторгнут с ****. на основании соглашения от ****. Суд необоснованно отдал приоритет нормам гражданского законодательства, не применив положения ст.35 ЗК РФ. Перечисление ФИО1 12.10.2015г. арендной платы за период с **** по **** не может являться подтверждением надлежащего исполнения им договора аренды, поскольку оплата произведена только в ходе судебного разбирательства. Полагает, что со стороны административного истца имеет место злоупотребление правом, поскольку он искажает действительные обстоятельства приобретения им объектов недвижимости. В документах по проведению аукциона и договоре купли-продажи информация о том, что объект аукциона является автовокзалом или автостанцией, отсутствует, доказательства, что указанное здание после 26.12.2011г. эксплуатировалось как автовокзал или автостанция суду не представлено. Право собственности ФИО1 на здание автовокзала зарегистрировано только ****, то есть после вынесения спорного распоряжения. Таким образом, выводы суда о незаконности распоряжения Департамента и нарушении прав административного истца являются необоснованными. Решение в части определения вида разрешенного использования и отнесения земельного участка к определенной группе видов разрешенного использования противоречит установленной законом процедуры, в соответствии с которой такое решение принимается органами Росреестра.

Возражения относительно доводов жалобы представлены административным истцом.

Жалоба рассмотрена в отсутствие административного истца ФИО1, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, настаивавшей на удовлетворении жалобы, представителя административного истца, полагавшего оставить жалобу без удовлетворения, изучив материалы дела в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Основания для отмены, изменения решения суда первой инстанции предусмотрены ст. 310 КАС РФ.

Таких оснований судебная коллегия не усматривает.

В силу ст. 254 Гражданского процессуального кодекса РФ, действовавшей на момент обращения ФИО1 в суд, и ст.208 КАС РФ, вступившего в силу на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы.

Основанием для удовлетворения такого требования в силу ст.227 КАС РФ является установление судом факта нарушения прав, свобод или законных интересов гражданина (организации) незаконными действиями (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего.

В данном случае суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что незаконным решением органа государственной власти субъекта РФ нарушены права и законные интересы административного истца и созданы препятствия к их осуществлению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на полном и всестороннем рассмотрении дела в строгом соответствии с действующим законодательством, при этом отмечает следующее.

В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В данном случае, по мнению судебной коллегии, Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, как орган, наделенный полномочиями по распоряжению государственным имуществом, находящимся в собственности Владимирской области, злоупотребил предоставленным ему правом, поставив административного истца в крайне невыгодное положение с целью продать земельный участок в разы дороже, чем на это вправе был рассчитывать административный истец.

В силу ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Аналогичная по смыслу норма содержится в ст.35 ЗК РФ.

Судом установлено, что в **** находятся земельный участок кадастровым номером **** площадью **** кв.м., имевший изначально назначение для содержания автостанции, и расположенное на нем здание ****. Оба объекта находились в собственности Владимирской области. Здание автовокзала было передано ГУП Владимирской области «****» на праве хозяйственного ведения в целях осуществления хозяйственной деятельности, земельный участок передан тому же лицу по договору аренды от ****. сроком на 49 лет. С 2011г. в соответствии с решением хозяйствующего субъекта здание **** не используется в связи с экономической нецелесообразностью, однако данное имущество не было изъято у ГУП ВО «****», продолжая оставаться в его хозяйственном ведении. При этом представителем собственника принято решение (дано согласие) о продаже этого имущества с торгов. Из представленной в материалы дела информации следует, что в 2012г. семь раз назначались торги, которые не состоялись в связи с отсутствием заявок. В 2013г. осуществлена перерегистрация права хозяйственного ведения ГУП ВО «****», в результате которой в хозяйственное ведение переданы нежилые помещения площадью **** кв.м., а не здание ****, поскольку часть здания, а именно помещения площадью **** кв.м., принадлежала не Владимирской области, а физическому лицу.

Являясь представителем собственника в отношении и земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области не принял решения об одновременном отчуждении обоих объектов. Нежилые помещения были отчуждены лицом, в чьем хозяйственном ведении они находились, в связи с чем, исключалась одновременная передача с ними земельного участка на основании п.1 ст.552 ГК РФ и п.4 ст.35 ЗК РФ.

Однако, в любом случае, в силу ст.36 ЗК РФ (до 1 марта 2015г.) и ст.ст.39.3 и 39.20 ЗК РФ (с 1 марта 2015г.) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с действующим законодательством и арендная плата и выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, также от кадастровой стоимости исчисляется земельный налог. Таким образом, действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, повлекшие изменение кадастровой стоимости земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие гражданам и иным лицам, безусловно, затрагивают их права и законные интересы. При этом, если такие действия, не вызваны объективной необходимостью и приводят к существенному увеличению кадастровой стоимости, они нарушают права и законные интересы землепользователей, связанные с уплатой арендных платежей, земельного налога или выкупом земельного участка.

В данном случае распоряжением директора Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области от 31 марта 2015 года №752 «О выборе вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ****» для земельного участка установлен вид разрешенного использования: объекты малого и среднего бизнеса: бизнес центры, офисные центры, объекты биржевой торговли, агентства недвижимости, инвестиционные фонды, конторы (офисы): кредитно-финансовые учреждения, юридические консультации, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры и другие подобные объекты, в т.ч. отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные. Кадастровая стоимость участка выросла с **** до **** руб., то есть более чем в 19 раз.

Указанное решение принято уже после отчуждения из государственной собственности субъекта РФ нежилых помещений, находящихся в здании, расположенном на данном участке и перехода права собственности на все находящиеся в здании помещения к административному истцу.

Тем самым ФИО1 поставлен в крайне невыгодное положение, поскольку сможет реализовать свое намерение выкупить земельный участок, о котором заявил ****., по цене, которая в 19 раз больше той, на которую он вправе был рассчитывать, приобретая объект недвижимости, или вынужден будет платить арендную плату, в 19 раз превышающую ту, которая подлежала уплате до изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Судебная коллегия принимает во внимание доводы административного ответчика, что Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области наделен соответствующими полномочиями на распоряжение государственной собственностью Владимирской области, в том числе на изменение вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего на праве собственности Владимирской области, а также, что решение принято с соблюдением установленного порядка, а вид разрешенного использования соответствует территориальной зоне, в которой находится участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО г.Владимир.

Вместе с тем, в соответствии с п.1 ст.12 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир, утвержденных Решением Совета народных депутатов города Владимира от 31.10.2011 №183 (ред. от 25.12.2014) разрешенное использование земельных участков, предоставленных до вступления в силу настоящих Правил, является их основным видом разрешенного использования. Данное условие действует до момента изменения вида разрешенного использования правообладателем земельного участка.

Согласно представленным в материалы дела документам, в том числе кадастровому паспорту земельного участка по состоянию на 19.01.2015г. участок имел разрешенное использование: содержание автостанции. Согласно кадастровому паспорту от 19.05.2015г. здание по адресу **** имеет назначение «нежилое здание» наименование «****». В соответствии со свидетельством о праве собственности от ****. объектом права собственности ФИО1 является **** по адресу ****, площадью **** кв.м. Также из материалов дела следует, что иные объекты на указанном земельном участке отсутствуют.

До издания обжалуемого распоряжения и земельный участок, и находящееся на нем здание имели одно и то же назначение. До отчуждения здания (помещений в нем) собственник данного имущества в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области решений об изменении вида их разрешенного использования не принимал, новый собственник здания также не принимал решения об изменении его назначения, каких-либо действий, свидетельствующих об этом, не совершал. Напротив, в материалы дела представлены документы, свидетельствующие о намерении использовать данный объект по прямому назначению. Каких-либо иных объектов, на которых собственник земельного участка смог бы осуществлять виды деятельности в соответствии с распоряжением директора Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области от 31 марта 2015 года №752 на данном участке не имеется.

Таким образом, обжалуемое решение принято произвольно, без наличия к тому объективных причин.

То обстоятельство, что формально предметом договора купли-продажи являлись нежилые помещения, не свидетельствует о том, что здание, в котором они находятся, утратило свое назначение в качестве ****, поскольку в ином качестве никогда не использовалось, решение об изменении его назначения не принималось ни прежним, ни новым собственниками.

Согласно п.9 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, вид разрешенного использования устанавливается одновременно для земельного участка и для находящихся на нем объектов, а обжалуемое распоряжение создает собственнику здания препятствия по использованию его по назначению, поскольку оно не совпадает с установленным вновь видом разрешенного использования земельного участка.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что вынесение указанного распоряжения не было продиктовано объективной необходимостью, не связано с приведением вида разрешенного использования в соответствие с градостроительными регламентами, а вынесено исключительно с целью существенно увеличить размер выкупной стоимости земельного участка, что с учетом изложенных выше обстоятельств не может быть расценено иначе, как злоупотребление правом.

Доводы апелляционной жалобы об избрании административным истцом ненадлежащего способа защиты, не свидетельствуют о незаконности решения суда, поскольку в соответствии со ст.227 КАС РФ в решении о признании решения, действия (бездействия) незаконными суд указывает на способ восстановления нарушенных прав.

В силу ст.12 ГК РФ восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, относится к способам защиты гражданских прав.

Таким образом, указание в резолютивной части решения на установление в отношении земельного участка существовавшего до нарушения права вида разрешенного использования, а также отнесение его к группе 11 видов разрешенного использования, установленных Приложением №4 к Постановлению Губернатора Владимирской области от 23 ноября 2012 года №1323 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Владимирской области», является способом восстановления нарушенного права, соответствующим характеру нарушения. В связи с этим довод о превышении в указанной части судом своих полномочий является несостоятельным.

Иных оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 308-311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 12 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области – без удовлетворения.

Председательствующий: Р.Е. Судакова

Судьи: А.В. Семёнов

О.И. Емельянова