Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 2а-3838/2021 (УИД 44RS0001-01-2021-007275-93) по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 30 ноября 2021 года, которым административное исковое заявление Торопова Александра Юрьевича удовлетворено, признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 16 июля 2020 года № о приостановлении государственной регистрации ипотеки (залога) в отношении жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем проведения государственной регистрации ипотеки (залога) в отношении жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, на основании заявления Торопова Александра Юрьевича от 13 июля 2021 года № и приложенных к нему документов.

Заслушав доклад судьи Кулаковой И.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Торопов А.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра по Краснодарскому краю, Управление), государственному регистратору Могилевской Е.В. о признании незаконным решения государственного регистратора от 16 июля 2020 года, обязании произвести государственную регистрацию залога.

Требования мотивировал тем, что 6 июля 2021 года между ним и ИП Кузнецовым А.С. заключен договор займа. Пунктом 3.1 указанного договора с целью обеспечения договора займа ему в залог передается следующее имущество (предмет залога): <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 98,1 кв.м, назначение: жилое, этаж: мансарда № б/н. Предмет залога принадлежит на праве собственности Никитину А.Ю. Условия залога недвижимого имущества согласованы сторонами в договоре залога от 7 июля 2021 года. 13 июля 2021 года договор залога от 7 июля 2021 года был сдан на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

16 июля 2021 года ему выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №. Основанием для приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости послужил тот факт, что предметом залога является лишь жилое помещение, тогда как, по мнению государственного регистратора, предметом залога должна быть также принадлежащая Никитину А.Ю. 1/64 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено жилое помещение. При этом залог указанной доли должен быть удостоверен в нотариальном порядке. В обоснование приостановления государственной регистрации государственный регистратор сослалась на положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

С решением о приостановлении государственной регистрации прав он не согласен, считает его принятым с нарушением норм действующего законодательства. Особенности ипотеки жилых домов, квартир и залога прав требования участника долевого строительства регламентированы главой XIII Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом в соответствии со статьей 74 указанного закона данные особенности применяются в случаях, когда предметом ипотеки являются предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, а также части жилого дома или части квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Предметом договора залога от 7 июля 2021 года является жилое помещение. Таким образом, к отношениям, возникшим между залогодателем и залогодержателем, применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующие залог объектов, предназначенных для постоянного проживания. Положения статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», входящей в главу XI указанного закона («Особенности ипотеки земельных участков»), на основании которой государственным регистратором было принято решение о приостановлении процедуры государственной регистрации, к возникшим правоотношениям не применимы ввиду иного предмета регулирования. Земельный участок либо доля в праве на него предметом договора залога от 7 июля 2021 года не являются. По смыслу действующего законодательства доля в праве общей долевой собственности на земельный участок следует судьбе расположенного на нем здания, квартиры (помещения), находящейся в многоквартирном доме (здании), и не является самостоятельным предметом сделки. В связи с тем, что земельный участок, на котором расположено жилое помещение, не является самостоятельным предметом сделки, и залог в отношении него возникает в силу закона, а не в силу договора, нотариальное удостоверение такого залога не требуется. Приостановление государственной регистрации залога существенным образом нарушает его права как залогодержателя и кредитора, исполнение обязательств должника перед которым до настоящего времени остается необеспеченным.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 30 ноября 2021 года административное исковое заявление Торопова А.Ю. удовлетворено.

Признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 16 июля 2020 года № о приостановлении государственной регистрации ипотеки (залога) в отношении жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем проведения государственной регистрации ипотеки (залога) в отношении жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, на основании заявления ФИО1 от 13 июля 2021 года № и приложенных к нему документов.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО2, считая решение суда постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска. Ссылаясь на пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке», указывает, что предметом представленного на государственную регистрацию договора залога от 7 июля 2021 года является жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, входящее в состав жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. Согласно сведениям ЕГРН залогодателю ФИО3 принадлежат 1/64 доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора дарения от 8 февраля 2021 года. Отмечает, что жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> было образовано в результате раздела индивидуального жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, по настоящее время жилой дом с этим кадастровым номером является актуальным и расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>. В жалобе апеллянт приводит положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником по договору займа от 7 июля 2021 года залогодержатель вправе получить удовлетворение заложенным имуществом и соответственно в силу закона к залогодержателю переходит 1/64 доля земельного участка. Таким образом, предметом представленного на государственную регистрацию договора должны быть жилое помещение и 1/64 доля земельного участка. Действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю являются правомерными.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. На основании части 6 статьи 226, статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 6 июля 2021 года между ФИО1 и ИП ФИО4 заключен договор займа, согласно которому ФИО1 передал в заем ИП ФИО4 денежные средства в сумме 4 000 000 руб. под 8 % годовых на срок до 31 декабря 2021 года включительно. Денежные средства предоставлены на личные цели, не связанные с ведением предпринимательской деятельности. В силу п. 3.1 договора займа с целью обеспечения настоящего договора займа в залог ФИО1 передается помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, назначение: жилое, этаж: мансарда № б/н, принадлежащее на праве собственности ФИО3

Пунктом 3.2 договора займа предусмотрено, что порядок и условия залога имущества, указанного в п. 3.1 договора и предоставленного в качестве обеспечения выполнения ИП ФИО4 своих обязательств по настоящему договору определяются сторонами в договоре залога, заключенном между ФИО1, ИП ФИО4 и ФИО3 Указанные лица обязуются заключить указанный договор залога в течение 3 дней со дня заключения настоящего договора займа.

7 июля 2021 года между ФИО1 (залогодержатель), ИП ФИО4 (должник) и ФИО3 (залогодатель) заключен договор залога, по которому залогодержателю с целью обеспечения исполнения обязательств должника перед залогодержателем по договору займа от 6 июля 2021 года передано принадлежащее залогодателю на праве собственности помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, назначение: жилое, этаж: мансарда №б/н.

13 июля 2021 года ФИО1 в лице своего представителя по доверенности ФИО5 и ФИО3 обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ипотеки в отношении вышеуказанного объекта недвижимости, предоставив договор залога от 7 июля 2021 года.

Уведомлением Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 16 июля 2021 года ФИО1 извещен о том, что, начиная с 16 июля 2021 года осуществление действия по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) <данные изъяты>, приостановлено по основаниям, предусмотренным пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно в связи с тем, что предметом договора залога должна быть, в том числе 1/64 доля в праве общей долевой собственности залогодателя на земельный участок, на котором расположено выступающее предметом договора залога жилое помещение, при этом договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции проанализировал положения части1 статьи 21, части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 10, пункта 1 статьи 5, статьи 69, пункта 4 статьи 74, статьи 75, пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и пришел к выводу о том, что пункт 1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда предметом ипотеки является жилое помещение. Суд также указал, что в рассматриваемом случае доля в праве общей собственности на земельный участок предметом договора залога от 7 июля 2021 года не является, в связи с чем у государственного регистратора не имелось оснований полагать, что составление договора залога только в отношении жилого помещения противоречит действующему законодательству. По мнению суда, ипотека доли в праве собственности на земельный участок, на котором находится предмет залога – жилое помещение возникает в силу закона, и нотариальное удостоверение договора залога не требуется.

Данные выводы судом мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и закону, правильно примененному к спорным правоотношениям, оснований для несогласия с выводами суда судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 названного закона основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ закреплены основания, препятствующие государственной регистрации прав, в том числе в случае отсутствие документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; несоответствие по форме и (или) содержанию документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункты 5,7).

Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Таким образом, требования законодательства по нотариальному удостоверению договора предъявляются лишь к сделкам по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. В данном случае жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, принадлежит ФИО3 на праве единоличной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (подпункт 3 пункта 1 статьи 5 Закона № 102-ФЗ).

К ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, а также к залогу прав требования участника долевого строительства применяются правила главы XIII Закона № 102-ФЗ.

Согласно статье 75 Закона № 102-ФЗ при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

В силу абзаца 2 пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с абзацем 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

По смыслу приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок следует судьбе расположенного на нем здания, квартиры (помещения), находящейся в многоквартирном доме и не является самостоятельным предметом сделки.

Таким образом, договор ипотеки, предметом которого является квартира (помещение) одновременно с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором расположена такая квартира (помещение), не подлежит нотариальному удостоверению.

При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о том, что ипотека доли в праве собственности на земельный участок, на котором находится предмет залога, возникает в силу закона и нотариальное удостоверение договора залога в данном случае не требуется.

Доводы административного ответчика о том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, являются ошибочными.

Проанализировав положения главы XI Закона № 102-ФЗ «Особенности ипотеки земельных участков», суд пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 1 статьи 64 Закона № 102-ФЗ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, к спорным правоотношениям не применим, поскольку не распространяется на жилые помещения в многоквартирном доме.

То обстоятельство, что земельный участок, на котором расположен жилой дом по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, правового значения для разрешения спора не имеет, так как фактические обстоятельства, установленные по делу, свидетельствуют о том, что жилой дом общей площадью 1964,9 кв.м. по указанному адресу был разделен на жилые помещения, одно из которых принадлежит ФИО3 на праве единоличной, а не долевой собственности.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием считать решение по делу ошибочным. Они являются аналогичными приводимым административным ответчиком в возражениях на административный иск мотивам. Им дана оценка и, как отмечено выше, последняя является правильной. Приведенные в апелляционной жалобе основания несогласия с решением суда не соответствуют положениям действующего законодательства либо неправильно толкуются заявителем.

Федеральный законодатель в статье 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяя исчерпывающий перечень нарушений, влекущих безусловную отмену решения суда, указал, что нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции только в том случае, если это привело к принятию неправильного решения; правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по формальным соображениям (части 1, 4 и 5).

При рассмотрении настоящего административного дела судом такого рода процессуальных нарушений не допущено, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 30 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – без удовлетворения.

На судебные акты может быть подана кассационная жалоба через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: