Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу административных истцов Р.Е.Э., Р.П.Э. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 26 сентября 2016 года

по делу по административному исковому заявлению Р.Е.Э., Р.П.Э. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Межмуниципальному Новоалтайскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, государственному регистратору Г. о признании незаконными действий по государственной регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, отмене государственной регистрации заявлений.

Заслушав доклад судьи Мокрушиной В.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Р.Е.Э. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Межмуниципальному Новоалтайскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, государственному регистратору Г., требуя признать незаконными действия государственного регистратора по государственной регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома; отменить государственную регистрацию №*** от ДД.ММ.ГГ заявлений о расторжении данных договоров.

Р.П.Э. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Межмуниципальному Новоалтайскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, государственному регистратору Г., требуя признать незаконными действия государственного регистратора по государственной регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома; отменить государственную регистрацию №***,976,977,978,980,982,985,987,988,989,991,992,994,996,997 от ДД.ММ.ГГ заявлений о расторжении данных договоров.

В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГ между ООО «Строй-Тактика» и Р.Е.Э. заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> №***. Между ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» и Р.П.Э. заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГ №***, от ДД.ММ.ГГ №***, ***, от ДД.ММ.ГГ***. ДД.ММ.ГГ ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» направило в адрес административных истцов уведомления о необходимости погашения задолженности по договорам участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГ административными истцами получены уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, в которых сообщено о регистрации заявлений ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» о расторжении вышеперечисленных договоров участия в долевом строительстве. Действия ответчиков по государственной регистрации заявлений о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве, по мнению административных истцов, являются незаконными, поскольку государственным регистратором не проверено, соблюден ли порядок расторжения договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке. Между тем в нарушение п. 4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» не направляло в адрес административных истцов уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров, такое уведомление, почтовая квитанция и опись вложения в отдел регистрации не представлялись. Кроме того, в нарушение п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уведомление о поступлении от одной из сторон договора участия в долевом строительстве заявления о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве направлено другой стороне не в течение одного дня, фактически заявления поступили ДД.ММ.ГГ, уведомления о регистрации заявлений датированы ДД.ММ.ГГ, а направлены они только ДД.ММ.ГГ.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе Р.Е.Э., Р.П.Э. просят отменить решение суда. В обоснование жалобы ссылаются на то, что судом дано неправильное толкование ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой к заявлению о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Кроме того, в пункте 4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указано, что уведомление о расторжении договора должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. В данном случае государственному регистратору было представлено предупреждение об отказе от исполнения договоров от ДД.ММ.ГГ без отметки об отправке и не форме заказного письма. Изложенное свидетельствует о нарушении государственным регистратором вышеназванных норм при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов. Также необоснованным является вывод суда о том, что внесение в государственный реестр записи о расторжении договоров не нарушает прав административных истцов. Кроме того, дана ненадлежащая оценка тому обстоятельству, что орган по государственной регистрации при предъявлении ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» заявления о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве в течение рабочего дня не уведомил в письменной форме об этом Р.Е.Э., Р.П.Э., что повлекло нарушение их прав как участников долевого строительства и незаконное расторжение договоров.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Управления Росреестра по Алтайскому краю С., представитель административного ответчика Межмуниципального Новоалтайского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю И., представитель заинтересованного лица ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» К. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации апелляционную жалобу возможно рассмотреть в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, проверив административное дело в полном объеме в соответствии с ч. 1 ст. 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части по основанию, предусмотренному п. 3 ч. 2 ст. 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела).

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что законных оснований для отказа в государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве у государственного регистратора не имелось, поскольку представленные застройщиком документы отвечали установленным требованиям, само по себе внесение в реестр записи о государственной регистрации расторжения договоров не нарушает права административных истцов и не препятствует обжалованию в установленном порядке действий застройщика по расторжению договоров.

С такими выводами согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи (ч. 3).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4).

Согласно ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Таким образом, после одностороннего отказа одной из сторон договора участия в долевом строительстве от исполнения договора в Единый государственный реестр прав вносится запись о расторжении договора участия в долевом строительстве по заявлению этой стороны договора, к которому прилагается копия уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» (застройщик) и Р.Е.Э. (участник долевого строительства) заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома №***. Между ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» (застройщик) и Р.П.Э. (участник долевого строительства) заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ №***, от ДД.ММ.ГГ №***, от ДД.ММ.ГГ***.По данным договорам застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 3.1).

Предметом каждого из договоров является отдельная квартира, расположенная в доме по адресу: <адрес>, обозначенная в п. 3.3.

Согласно п. 3.8 договоров срок передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства – ДД.ММ.ГГ.

Цена каждой из квартир определена пунктом 4.2 договоров, в соответствии с которым цена квартиры не подлежит изменению, если участник долевого строительства оплатил 100 % стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. В том случае, если участник долевого строительства не оплатил 100 % стоимости по данному договору в течение трех дней после регистрации договора, то стороны составляют график оплаты, по которому участник долевого строительства оплачивает стоимость квартиры частями, из расчета цены за 1 кв.м, действующей на момент оплаты.

Согласно пункту 4.3 договоров участник долевого строительства рассчитывается за указанную в договоре квартиру путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или внесения денежных средств в кассу согласно графику оплаты. Первый взнос по графику оплаты вносится в течение трех суток после регистрации договора.

Судом установлено, что после заключения вышеперечисленных договоров долевого участия в строительстве административные истцы денежные средства в счет оплаты квартир в рамках исполнения вышеперечисленных договоров не вносили.

ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГР.Е.Э., Р.П.Э. обратились в ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» с заявлениями о зачете требований истцов к застройщику по договорам займа с элементами предварительного договора по приобретению недвижимости от ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, договорам уступки прав требований от ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ застройщик направил в адрес Р.Е.Э., Р.П.Э. уведомления о расторжении договоров в одностороннем порядке в связи с тем, что участники долевого строительства Р.Е.Э., Р.П.Э. не перечислили причитающиеся по всем соглашениям денежные средства на расчетный счет застройщика, не внесли деньги в кассу предприятия.

Не согласившись с расторжением договоров, Р.Е.Э., Р.П.Э. обратились в суд с исковыми заявлениями о признании недействительными сделок по расторжению в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве и применении последствий недействительности сделок в виде сохранения договорных обязательств между сторонами, о признании исполненными обязательств по указанным договорам участия в долевом строительстве в части оплаты объектов долевого строительства.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГ, исковые требования Р.Е.Э. удовлетворены частично. Признан незаконным односторонний отказ ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» от исполнения заключенных с Р.Е.Э. договоров от ДД.ММ.ГГ №*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГ, исковые требования Р.П.Э. удовлетворены частично. Одностороннее расторжение договоров ООО Строительная компания «Строй-Тактика», заключенных с Р.П.Э.ДД.ММ.ГГ №*** и ДД.ММ.ГГ*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного в <адрес>, признано незаконным. В остальной части исковых требований отказано.

ДД.ММ.ГГ застройщиком в адрес Р.Е.Э. заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении направлено предупреждение от ДД.ММ.ГГ о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве №*** и о последствиях неисполнения данного требования, в котором указано на необходимость погашения задолженности по уплате цены договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома в обозначенных в предупреждении суммах в течение 30 дней со дня получения требования и на последствия неисполнения данного требования в соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу которой застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Аналогичные предупреждения таким же способом направлены в адрес Р.П.Э. в отношении договоров долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГ №***, от ДД.ММ.ГГ №***, от ДД.ММ.ГГ***.

Предупреждениями от ДД.ММ.ГГ ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» уведомило Р.Е.Э., Р.П.Э. об отказе от исполнения договоров ввиду того, что ни по одному из вышеперечисленных договоров участия в долевом строительстве оплата не поступила. Доказательств направления этих документов заказными письмами с описью вложения суду не представлено.

Согласно объяснениям представителя ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» предупреждения от ДД.ММ.ГГ были направлены в адрес административных истцов простыми письмами.

ДД.ММ.ГГ представитель ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» обратился в КАУ «МФЦ Алтайского края» с заявлениями о расторжении договоров участия в долевом строительстве №*** приложив предупреждения от ДД.ММ.ГГ, оборотно-сальдовые ведомости по счету, почтовые кассовые чеки от ДД.ММ.ГГ, описи вложения от ДД.ММ.ГГ и уведомления о вручении от ДД.ММ.ГГ, предупреждения об отказе от исполнения договоров от ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ государственным регистратором Межмуниципального Новоалтайского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о расторжении спорных договоров участия в долевом строительстве.

В адрес Р.Е.Э. направлены уведомления от ДД.ММ.ГГ о поступлении от ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» заявлений о расторжении договоров участия в долевом строительстве №***, в адрес Р.П.Э. - уведомления о поступлении от ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» заявлений о расторжении договоров участия в долевом строительстве №***

Таким образом, из материалов дела усматривается, что застройщиком ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» на государственную регистрацию, а также в суд не представлено доказательств направления в адрес Р.Е.Э., Р.П.Э. уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Как следует из приведенных выше положений части 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома считается расторгнутым со дня направления одной стороной договора другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора заказным письмом с описью вложения. В рассматриваемом случае таких юридических действий на момент обращения с заявлением о государственной регистрации застройщиком не было совершено, документов, предусмотренных частью 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, государственному регистратору представлено не было, соответственно не имелось правовых оснований для государственной регистрации расторжения договоров.

При таких обстоятельствах действия государственного регистратора по внесению ДД.ММ.ГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении спорных договоров участия в долевом строительстве нельзя признать правомерными.

Ссылки суда на то, что ДД.ММ.ГГ ООО «Строительная компания «Строй-Тактика» в установленном порядке направило в адрес Р.Е.Э., Р.П.Э. предупреждения о необходимости погашения задолженности, в которых разъяснено право застройщика в случае непогашения задолженности по уплате цены договоров в одностороннем порядке отказаться от исполнения договоров, не принимаются, поскольку не опровергают факт непредставления всех предусмотренных законом документов, необходимых для внесения в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Действия государственного регистратора влекут за собой нарушение прав административных истцов, поскольку государственной регистрацией подтверждено расторжение договоров, при том, что стороной, инициировавшей одностороннее расторжение договоров, не были совершены предусмотренные законом действия.

Направление в адрес Р.Е.Э., Р.П.Э. уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договоров в форме заказного письма с описью вложения ДД.ММ.ГГ, а также утверждение суда о том, что административные истцы вправе обжаловать действия застройщика, и, в случае признания этих действий незаконными, запись будет восстановлена, также не могут подтверждать законность оспариваемых действий государственного регистратора.

Вместе с тем судом обоснованно отказано в удовлетворении требований об отмене регистрации заявлений от ДД.ММ.ГГ о расторжении спорных договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, так как каких-либо оснований для отказа в регистрации таких заявлений законом не установлено. В соответствии с п. 114 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ*** (зарегистрировано в Минюсте России ДД.ММ.ГГ***), основания для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, отсутствуют.

Ссылки административных истцов на то, что государственным регистратором нарушен срок направления уведомления о представлении заявления о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве, также обоснованно отклонены судом, поскольку само по себе данное обстоятельство не влияет на законность или незаконность действий по внесению такой записи.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене в части отказа в признании незаконными действий по государственной регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома с принятием в указанной части нового решения о признании незаконными действий государственного регистратора по внесению ДД.ММ.ГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении спорных договоров участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в части отказа в признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Межмуниципального Новоалтайского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, государственного регистратора Г. по государственной регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома отменить.

Принять в указанной части новое решение, которым признать незаконными действия государственного регистратора Межмуниципального Новоалтайского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по внесению ДД.ММ.ГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ №***, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Строй-Тактика» и Р.Е.Э., и по внесению ДД.ММ.ГГ в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ №***, от ДД.ММ.ГГ №***, 105 - 109, 112, 113, 116 - 118, от ДД.ММ.ГГ***, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Строй-Тактика» и Р.П.Э..

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.Е.Э., Р.П.Э. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи