Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Соболевой Т.Е.,
судей	Колпаковой А.В.,
	Бочкаревой Е.Ю.,
при секретаре судебного заседания	ФИО1,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 2а-535/2019 по административному исковому заявлению конкурсного управляющего имуществом ИП ФИО2 – ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации,

по апелляционной жалобе административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 16 мая 2019 года.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., объяснения представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ФИО4, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

конкурсный управляющий имуществом ИП ФИО2 – ФИО3 обратился с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра) об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 в отношении жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 44,9 м?, расположенного по адресу: ...

Обосновывая заявленные требования, административный истец сослался на то, что, обратившись с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на вышеуказанный жилой дом, он получил решение о приостановлении государственной регистрации от 30 ноября 2018 года № 52/003/100/2008-41 в связи с необходимостью предоставления заявления (согласия) залогодержателя имущества, на которое зарегистрировано обременение (ипотека).

По мнению административного истца, данное решение о приостановлении, вынесенное на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), является незаконным, нарушающим его права и интересы, поскольку не требуется предоставление заявления залогодержателя, так как объект недвижимого имущества был снесен и прекратил существование.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра Ф. возражал против удовлетворения заявленных требований подоводам, изложенным в отзыве, в котором указал, что ФИО2 при подаче заявления о регистрации прекращения права не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. Поскольку указанные замечания не были устранены, то решить вопрос о прекращении права собственности без погашения записи об ипотеке не представляется возможным. Дополнительно пояснил, что регистратор действовал в рамках своих полномочий, так как для регистрации прекращения права собственности требуется произвести одновременное погашение записи об ипотеке, что невозможно без согласия залогодержателей.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 16 мая 2019 года административное исковое заявление удовлетворено.

Признано незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации от 30 ноября 2018 года № 52/003/100/2008-41.

На Управление Росреестра возложена обязанность осуществить снятие с кадастрового учета и государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО2 на здание (жилой дом) общей площадью 44,9 м?, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер № на основании заявления от 22 ноября 2018 года № 52/003/100/2008-41.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик принес на него апелляционную жалобу, в которой указал на неверное применение судом норм, регламентирующих основания и порядок приостановления государственной регистрации, а также на необоснованность выводов суда об отсутствии необходимости предоставления заявления залогодержателей при изменении, прекращении государственной регистрации.

В судебное заседание судебной коллегии не явились административный истец конкурсный управляющий имуществом ИП ФИО2 – ФИО3, извещен телефонограммой 16 июля 2019 года, заинтересованные лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, извещены заказной почтой с уведомлением 16 июля 2019 года. Также информация о рассмотрении дела была своевременно размещена на сайте Свердловского областного суда. На основании части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Управления Росреестра, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представленные возражения, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных пунктами 3, 4 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При этом судебная коллегия исходит из следующего.

Предметом оспаривания в настоящем деле является вынесенное на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации от 30 ноября 2018 года № 52/003/100/2008-41 в отношении прекращения права собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 44,9 м?, расположенный по адресу: ....

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования и признавая незаконным оспариваемое решение, пришел к выводу, что поскольку на государственную регистрацию был представлен в качестве подтверждения сноса акт обследования здания с кадастровым номером №, из которого следовало, что на местности здание отсутствует, следовательно, оснований для приостановления у Управления Росреестра не имелось.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют обстоятельствам административного дела и основаны на неверном применении норм материального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) признан несостоятельным (банкротом) на основании решения Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2014 года по делу № А60- 38881/2013, в отношении должника открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02 октября 2014 года конкурсным управляющим ИП ФИО2 утвержден ФИО3

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11 сентября 2018 года № 66/001/041/2018-10788 В.А.АБ. на праве собственности принадлежит здание (жилой дом) общей площадью 44,9 м?, расположенное по адресу: ..., кадастровый №, в отношении которого зарегистрировано обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

22 ноября 2018 года представителем административного истца подано заявление о снятии с кадастрового учета и прекращении права собственности на жилой дом с кадастровым номером № с приложением акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости, однако, в ответ на данное заявление административный ответчик вынес оспариваемое решение (уведомление) о приостановлении государственной регистрации от 30 ноября 2018 года № 52/003/100/2008-41. Решение о приостановлении было мотивировано отсутствием согласия залогодержателя при наличии зарегистрированного обременения (ипотеки) на объект недвижимого имущества.

В соответствии с договором купли-продажи дома от 02 марта 2012 года ФИО2 приобрел у ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в собственность жилой дом общей площадью 44,9 м?, расположенный по адресу: ... кадастровый №. В соответствии с пунктом 5 договора, стороны пришли к соглашению, что до момента полной оплаты, отчуждаемые доли в праве собственности на объект будут находиться в залоге у продавца.

В 2018 году ФИО2 в лице конкурсного управляющего – ФИО3 принято решение о добровольном сносе указанного жилого дома.

21 ноября 2018 года на основании акта обследования здания, составленного кадастровым инженером ФИО9, установлено, что в результате осмотра объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № выявлено отсутствие здания на местности.

30 ноября 2018 года Управлением Росреестра приостановлена государственная регистрация права собственности на вышеуказанный объект недвижимости на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации, поскольку при проведении правовой экспертизы было установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении жилого дома общей площадью 44,9 м?, расположенного по адресу: ..., зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о регистрации, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

Из системного анализа указанных выше правовых норм следует, что если из представленных на государственную регистрацию документов следует, что лицом обращающимся за осуществлением записи о прекращении права собственности на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке, не соблюдены требования части 4 статьи 53 Закона о регистрации (получение согласия залогодержателя), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Поскольку в ходе правовой экспертизы представленных на регистрацию документов было установлено, что залогодержатели ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 не представили на регистрацию письменное согласие на внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости о таком объекте недвижимого имущества, при наличии зарегистрированного ограничения (обременения) в виде ипотеки, у регистрирующего органа отсутствовали основания для проведения государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 на основании акта обследования здания от 21 ноября 2018 года.

Из оспариваемого решения о приостановлении следует, что государственным регистратором разъяснено административному истцу, что на основании статьи 72 Федерального закона от ( / / ) № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации необходимо представить согласие залогодержателей на регистрацию прекращения права собственности.

При изложенных обстоятельствах выводы суда первой инстанции со ссылкой на нормы пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что в случае сноса объекта автоматически прекращается право собственности на него, что является безусловным основанием для внесения регистрационной записи о прекращении права, являются неправильными, так как разрешение вопроса об аннулировании регистрационной записи в отношении жилого дома обремененного ипотекой, в данном случае, исходя из требований части 4 статьи 53 Закона о регистрации является недопустимым без разрешения вопроса о правах залогодержателей такого объекта.

Что касается выводов суда о наличии нарушенных прав административного истца, подлежащих восстановлению, то они являются необоснованными.

Так, в силу пункта 3 части 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества.

Таким образом, обременение права собственности на жилой дом представляет собой привнесенное извне право третьих лиц (обременение), препятствующее собственнику свободно в полном объеме реализовать свои правомочия, то есть установление дополнительных гарантий прав залогодержателей на объект.

Между тем, исходя из представленных в деле доказательств, следует, что решение о добровольном сносе указанного жилого дома было принято собственником ФИО2 в лице конкурсного управляющего ФИО3 самостоятельно без участия залогодержателей.

Вместе с тем, в настоящем деле обременение (ипотека), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, ограничивало права собственника жилого дома, следовательно, административный истец должен был это учитывать при принятии решения о добровольном сносе.

Для правильного разрешения настоящего спора судом подлежал разрешению вопрос о законности, разумности и добросовестности действий собственника. Между тем, из обжалуемого судебного решения не усматривается, что вопрос квалификации действий административного истца незаконно производящего снос жилого дома, находящегося в залоге (ипотеке), был разрешен судом правильно.

С учетом установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу, что, удовлетворяя административный иск и признавая решение о приостановлении государственной регистрации незаконным, суд первой инстанции неправильно установил обстоятельства дела и неверно применил нормы материального права, в связи с чем, состоявшийся по делу судебный акт подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сысертского районного суда Свердловской области от 16 мая 2019 года отменить.

Принять по административному делу новое решение, которым отказать в удовлетворении административного искового заявления конкурсного управляющего имуществом ИП ФИО2 – ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации.

Председательствующий Т.Е. Соболева

Судьи Е.Ю. Бочкарева

А.В. Колпакова