Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 июля 2018 года административное дело №3а-26/18 по апелляционной жалобе Акционерного общества «Балтийский завод» на решение Санкт-Петербургского городского суда от 4 апреля 2018 года, принятое по административному исковому заявлению Акционерного общества «Балтийский завод» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В.,

выслушав объяснения представителя административного истца – Кондэ П.В., представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – Проволоцкого В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО «Балтийский завод» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило суд установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности – земельных участков:

- площадью 58466 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>., кадастровый №..., кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 199 235 173 рубля (далее – участок 1);

- площадью 48756 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №..., кадастровую стоимость равную рыночной стоимости в размере 167 755 744 рубля (далее – участок 2);

- площадью 511 891 кв. м, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый №..., кадастровую стоимость равную рыночной стоимости в размере 1 036 082 741 рубль (далее – участок 3).

Обосновывая заявленные требования, сторона административного истца полагала кадастровую стоимость необоснованно завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости приведенных в иске объектов, что приводит к нарушению ее прав и законных интересов необоснованным увеличениям налоговых обязательств АО «Балтийский завод», рассчитываемых исходя из кадастровой стоимости.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылался на статью 24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 4 апреля 2018 года (с учетом определения от 24 мая 2018 года об исправлении описки) административное исковое заявление АО «Балтийский завод» удовлетворено частично.

Постановленным решением суда установлена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 12 августа 2013 года:

- площадью 58466 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>., кадастровый №..., кадастровая стоимость, равная рыночной стоимости в размере 293 621 000 рублей;

- площадью 48756 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №..., кадастровая стоимость равная рыночной стоимости в размере 249 403 000 рублей;

- площадью 511 891 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №..., кадастровая стоимость равная рыночной стоимости в размере 2 050 752 000 рублей.

Также решением суда указано на то, что датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 18 августа 2017 года.

В апелляционной жалобе АО «Балтийский завод» ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

Учитывая, что неявившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт – Петербургу, а также заинтересованное лицо ООО «Иола» о времени и месте рассмотрения дела извещены заблаговременно (28 июня 2018 года) и надлежащим образом (посредством направления электронной почты), доказательств уважительности причин неявки не представили, руководствуясь положениям статьей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости юридическими лицами и гражданами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО «Балтийский завод» на праве собственности принадлежат земельные участки:

- площадью 58 466 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>., кадастровый №...;

- площадью 48 756 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №...;

- площадью 511 891 кв. м, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый №....

Исходя из данных, содержащихся в ЕГРН, кадастровая стоимость приведенных земельных участков определена в размере: участок 1 – 283 040 337,26 рублей, участок 2 – 232 809 412,44 рублей, участок 3 -2 129 502 392,37 рублей по состоянию на 12 августа 2013 года.

Полагая установленную кадастровую стоимость объектов недвижимости неправомерно завышенной по состоянию на 12 августа 2013 года, административный истец ссылался на отчеты, составленные оценщиком ООО «Иола» об оценке рыночной стоимости данных объектов от 26 июня 2017 года, согласно которых рыночная стоимость объектов составляет указанные выше отыскиваемые суммы.

В ходе рассмотрения дела истцом представлены иные отчеты от 18 апреля 2017 года, составленные ООО «Иола», об оценке данных объектов на эту же дату (12 августа 2013 года), согласно которых рыночная стоимость участка 1 составляет 174 463 129 рублей, участка 2 составляет 147 354 771 рублей, участка 3 составляет 940 676 496 рублей.

В ходе рассмотрения спора определением суда от 23 января 2018 года по ходатайству стороны ответчика по делу была назначена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости земельных участков №№ 1-3 и соответствия отчетов оценщика требованиям нормативных правовых актов.

Экспертное заключение являлось предметом исследования в судебном заседании суда первой инстанции.

Стороны административного дела, заинтересованное лицо не представили суду первой инстанции возражений относительно содержания и выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» В.Т.Ю.

Сторона административного истца оставила оценку выводов эксперта на усмотрение суда.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части, поскольку стороной ответчика при рассмотрении спора были представлены доказательства в подтверждение возражения о том, что отчеты, составленные ООО «Иола», не соответствуют действующему законодательству в области оценочной деятельности, так как информация, использованная оценщиком не во всех случаях являлась достоверной, достаточной, проверяемой, кроме того оценщиком допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда основан на правильном применении к рассматриваемым правоотношениям положений Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 3, 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, что подтверждается представленными при рассмотрении спора доказательствами, которым судом первой инстанции дана полная и всесторонняя оценка в соответствии со статьями 59, 62, 63 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Так, в силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 23 того же постановления Пленума указано, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

В ходе судебного разбирательства, с целью проверки соответствия представленных стороной административного истца отчетов, предъявляемым требованиям установления рыночной стоимости спорных земельных участков, определением Санкт-Петербургского городского суда от 23 января 2018 года назначена судебная экспертиза.

Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы №ИО-0218-70/3а-26/18 от 14 марта 2018 года, отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков (отчеты от 18 апреля 2017 года) не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчетов допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, внесенные в рамках проведения расчетов корректировки носят формальный характер и лишены экономического смысла; информация, использованная оценщиком, не во всех случаях является достоверной, достаточной проверяемой.

Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 12 августа 2013 года экспертизой установлена в следующих размерах:

участок 1 – 293 621 000 рублей,

участок 2 – 249 403 000 рублей,

участок 3 – 2 050 752 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принял во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: стажем работы более 15 лет, является оценщиком 1 категории, имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков и свидетельство судебного эксперта.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия соглашается с такой оценкой доказательства, представленного при рассмотрении дела.

Так, требования, предъявляемые к заключению эксперта, изложены в статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В соответствии с названной нормой права заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требования, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Доводы апелляционной жалобы истца, что экспертное заключение носит противоречивый характер, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии по следующим основаниям.

Обосновывая этот довод апелляционной жалобы, истец указал, что при проверке отчета ООО «Иола» эксперт, с одной стороны (пункт 3.2.3 заключения), ссылается на отсутствие в отчете прилагаемых к нему материалов, используемых в качестве источников информации, а с другой стороны, ссылается на то, что процесс отбора аналогов (формирование выборки объектов-аналогов) описан в отчете в достаточном объеме.

Как следует из пункта 3.2.3 экспертного заключения, поименованного как «Проверка точного описания объекта оценки. Цель: определить наличие информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, о текущем использовании объекта оценки, других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость. Определить наличие анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость» в нем сделан вывод о несоответствии отчета ООО «Иола» положениям пункта 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", поскольку в качестве источника информации приведена ссылка на интернет портал с указанием точного интернет адреса, однако при переходе по ссылке, приведенная в отчете ценовая информация не отображается.

Кроме того, в названном пункте указано, что в качестве источника информации о стоимости земельных участков, приведено периодическое печатное издание, но информация, подтверждающая информация в отчете, не приведена.

Оценивая этот довод апелляционной жалобы, судебная коллегия принимает во внимание, что проверка достаточности и достоверности используемой в отчете информации дана в пункте 3.2.4 «Проверка достаточности и достоверности используемой в Отчете об оценке информации» экспертного заключения, согласно которому используемая в отчете информация может быть признана достаточной и достоверной (за исключением нарушений требований пункта 11 ФСО №3, указанного в предыдущем разделе (3.2.3)). Указано на нарушение пункта 5 ФСО № 3.

Также судебная коллегия учитывает, что исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении N 66-АПГ15-3 от 1 июля 2015 года, при выборе объектов-аналогов важно, чтобы информация, содержащаяся в представленном заявителем отчете и использованная для определения рыночной стоимости спорного объекта, являлась проверяемой, в противном случае будет считаться не достоверной.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что экспертное заключение №ОИ-0218/703а-26/18 не содержит противоречий, на которые ссылается административный истец в апелляционной жалобы и которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.

Доводы апелляционной жалобы, что в случае непринятия представленного стороной административного истца отчета суд должен был признать его недостоверным, чего сделано не было, не могут быть положены в основу отмены решения суда, поскольку предметом судебной проверки, в рассматриваемом случае, является законность установленной органом кадастрового учета стоимости конкретных объектов недвижимости, в связи с чем представленный одной из сторон отчет об оценке, является лишь доказательством в подтверждение своей позиции, оценка которому дана в установленном Законодателем порядке.

Кроме того, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В статье 24.15 названного закона указано, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Кроме того, нормами статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами этой саморегулируемой организации.

Цель проведения экспертизы - проверка отчета об оценке на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета специалиста на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Доводы апелляционной жалобы, что экспертом не обоснованно приняты во внимание незначительные формальные нарушения, допущенные при составлении отчета, как повлекшие неверное определение стоимости оцениваемых объектов, не могут быть положены в основу отмены решения суда, поскольку экспертная оценка дана исследуемому отчету в совокупности со всеми выявленными нарушениями, и незначительные, по мнению истца, нарушения, сами по себе, не послужили самостоятельным основанием для вынесения оспариваемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы, что экспертом в пункте 1.19 заключения не обоснованно указано на отсутствие в отчете анализа возможности использования при оценке объектов недвижимости других методов как сравнительного подхода, так и других методов доходного подхода, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку основаны на неверном толковании норм права, не соответствуют содержанию экспертного заключения.

Как следует из экспертного заключения, указанный «пункт 1.19» содержится в пункте 3.2.2 экспертного заключения, поименованном «Проверка отчета об оценке на формальное соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, Таблица № 16 «Общие требования законодательства к отчету об оценке», подпункт 1.19 «Описание процесса оценки, последовательность определения стоимости».

Так, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В силу пункта 16 ФСО N 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из экспертного заключения следует, что мотивируя указанный в пункте 1.19 таблицы № 16 вывод, эксперт ссылается на то, что согласно действующему законодательству, для получения итоговой величины стоимости объекта оценки в соответствии с ФСО N 1 оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки, преимущества каждого из подходов к оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются оценщиком по следующим критериям:

- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца;

- тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;

- способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

- способность используемых методов учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Оценка сравнительным подходом использует информацию по сравнимым продажам объектов, сравнимых с оцениваемым. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка.

Однако недостаток подхода состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, в то время как различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Использование такого рода подхода представляется наиболее обоснованным, когда имеется исчерпывающая и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Оценка доходным подходом приводит к текущей стоимости сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов дисконтирования.

Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в сложности оценки ставок дисконтирования и капитализации.

В рамках доходного подхода оценщиком применен метод остатка, в основу которого положена идея, что застройщик покупающий землю, собирается построить на ней то, что будет пользоваться спросом на рынке. При этом, экономически осмысленная для него цена земли такова, что разница между ожидаемым доходом и затратами на проект, включая покупку прав на землю, должна оставлять ему приемлемую прибыль.

Вместе с тем, оцениваемый земельный участок используется для размещения производственно-складских объектов. В соответствии с пунктом 20 ФСО №7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В Отчете в качестве исходных данных, используемых при реализации доходного подхода, используются данные о фактическом использовании земельного участка для функционирования АО «Балтийский завод», более того - в расчетах учитывается не только площадь оцениваемого земельного участка, но площадь еще двух земельных участков АО «Балтийский завод», не входящих в состав Объекта оценки. Параметры застройки приняты на основе фактических данных, но коэффициент арендопригодной площади и прочие параметры учтены в соответствии со среднерыночными данными.

Таким образом, в рамках проведенных расчетов, были использованы сравнительный и доходный подход. Вместе с тем, результаты доходного и сравнительного подхода показали существенную разницу по величине рыночной стоимости (более чем в 2,5 раза).

Однако оценщик анализирует лишь расхождение результатов и предполагает возможным принять в качестве итоговой величины результат, определенный по итогам сравнительного подхода, вместе с тем, оценщиком использован только метод выделения и распределения, а при доходном подходе использован только метод остатка.

В то время как в силу подпункта 1 пункта 15 ФСО №1, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

При этом, применение в оценке недвижимости доходного подхода может проявляться в виде использования метода прямой капитализации, метода дисконтирования денежных потоков или метода капитализации по расчетным моделям.

В ситуациях, когда фактическое использование объекта недвижимости и является его наиболее эффективным использованием, применяется метод прямой капитализации, при котором не нужно производить ремонт объекта, вкладывать денежные средства в иные улучшения.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что эксперт обоснованно в качестве недостатка представленного отчета об оценке указал на отсутствие анализа невозможности использования иных методов сравнении и соответственно оценке объектов.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, что таблица № 16 экспертного заключения содержит недопустимые в данном случае значения (+/-), свидетельствующие о частичном, условном выполнении оценщиком требований закона, в связи с чем отсутствует причинно-следственная связь между данными пунктами и определением стоимости объектов оценки, судебная коллегия учитывает, что в пояснении к этой таблице, сформулированном в виде вывода указано, что отчет содержит несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков. Подробно выявленные несоответствия указаны далее по тексту заключения эксперта.

Из заключения эксперта следует, что оно содержит подробное и мотивированное описание исследований и выводов эксперта относительно отчета, составленного ООО «Иола».

При таких обстоятельствах, суд обоснованно принял в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельных участков, заключение судебного эксперта №ИО-0218-70/3а-26/18 от 14 марта 2018 года.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в судебном заседании суда первой инстанции от 4 апреля 2018 года представитель административного истца указал, что с экспертным заключением ознакомился, вопросов к эксперту не имеет, оценку представленного заключения оставляет на усмотрение суда.

Также судебной коллегией принято во внимание, что, выражая в апелляционной жалобе несогласие с представленных экспертным заключение, стороной административного истца не заявлено ходатайств о проведении повторной экспертизы либо о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобе, по существу, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Санкт-Петербургского городского суда от 4 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: