Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Щелковского городского суда Московской области от 17 августа 2021 г. по её административному исковому заявлению о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 29 марта 2021 г. о приостановлении государственной регистрации погашения записи об ипотеке, о возложении обязанности,

заслушав доклад судьи Соколовой Н.М., объяснения представителя ФИО1 – ФИО2,

у с т а н о в и л а :

ФИО1 оспорила в суде решение Управления Росреестра по Московской области от 29 марта 2021 г. о приостановлении государственной регистрации погашения записи об ипотеке на объект недвижимости – комнату № 99-100, общей площадью 28,9 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенную по адресу: Московская область, г. <данные изъяты> просила обязать осуществить действия по государственной регистрации прав – погасить регистрационную запись об ипотеке на указанный объект недвижимости на основании её заявления от 25 марта 2021 г. и представленных документов.

В обоснование своего нарушенного права ссылалась на то, что 26 ноября 2018 г. она, как победитель торгов, заключила с ФИО3, признанным судом несостоятельным (банкротом), договор купли-продажи указанной выше квартиры. Расчеты по сделке купли-продажи завершены, что подтверждается платежными поручениями № 12548 от 15 ноября 2018 г. и № 2051 от 13 декабря 2018 г. Объект недвижимости был передан ей по передаточному акту от 26 декабря 2018 г. На объект недвижимости установлено обременение (залог) в пользу ПАО «Сбербанк». Решением Щёлковского городского суда Московской области от 23 сентября 2020 г. прекращено право долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на квартиру, признано за ней право собственности на данный объект недвижимости. На основании решения суда административный ответчик осуществил государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, однако регистрационная запись об ипотеке ФИО3 на квартиру не погашена, обременение перенесено на неё. ПАО «Сбербанк» отказался представить на государственную регистрацию закладную по причине того, что обязательство ФИО3 и ФИО4 по кредитному договору <***> от 18 марта 2013 г. исполнено только в части, вырученной от реализации предмета залога. При этом банк представил административному ответчику письмо об отсутствии возражений против погашения записи об ипотеке объекта недвижимости.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 17 августа 2021 г. в удовлетворении административного иска отказано.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, ФИО1 в апелляционной жалобе просит его отменить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Управление Росреестра по Московской области, ПАО «Сбербанк», извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в установленном законом порядке, своих представителей не направили. Судебная коллегия в соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Судом установлено, что ФИО1 является победителем торгов, состоявшихся 19 ноября 2018 г., лота № 1 – комната № <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенная по адресу: Московская область, г. <данные изъяты>, заключила 26 ноября 2018 г. с ФИО3 договор купли-продажи недвижимого имущества. Спорный объект недвижимости был передан ФИО1 по передаточному акту от 26 декабря 2018 г. На основании решения Щёлковского городского суда Московской области от 23 сентября 2020 г. зарегистрировано её право собственности на указанную комнату, регистрационная запись об ипотеке ФИО3 на объект недвижимости не погашена, обременение перенесено на нового собственника.

25 марта 2021 г. ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением № КУВД-001/2021-11243937 об осуществлении государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости.

Решением Управления Росреестра по Московской области от 29 марта 2021 г. № КУВД-001/2021-11243937/1 государственная регистрация приостановлена до 29 июня 2021 г. в связи с непредставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (л.д. 26-27).

Признавая законным оспариваемое решение, суд исходил из того, что причины, препятствующие погашению регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости ФИО1, не были устранены в установленный срок, на государственную регистрацию не представлена закладная, содержащая отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, выданной 18 марта 2013 г. Письмо ПАО «Сбербанк» от 24 марта 2021 г. № М5-60-исх/156, на которое ссылается административный истец, согласно которому обязательство ФИО3 и ФИО4 по кредитному договору от 18 марта 2013 г. <***> исполнено в части, вырученной от реализации предмета залога, таким документом не является. Кроме того, суд принял во внимание, что 29 июня 2021 г. принято решение № КУВД-001/2021-11243937/5 об отказе государственной регистрации, которое не оспаривается.

Судебная коллегия не усматривает оснований сомневаться в правомерности выводов суда первой инстанции, основанных на правильном применении норм материального права, на полном и всестороннем исследовании всех обстоятельств дела, оцененных в соответствии с частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подробно изложенных в мотивировочной части решения.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел тот факт, что ФИО1 не является залогодателем недвижимого имущества, а приобрела имущество в результате открытых торгов в связи с банкротством залогодателя – ФИО3, как добросовестный приобретатель, не может повлечь отмену состоявшегося по делу решения.

Пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства, залог сохраняется.

Ни в административном иске, ни в апелляционной жалобе не указаны случаи, перечисленные в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключая договор купли-продажи, ФИО1 было известно о том, что недвижимое имущество является предметом залога у ПАО «Сбербанк».

Реализация объекта недвижимости осуществлялась в рамках Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется по общим правилам, установленным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Перечень документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке в случае, если выдана закладная, определен в части 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно, при поступлении в орган регистрации прав:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

При этом отметка на документарной закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца документарной закладной и заверена его печатью (при наличии печати), если владельцем такой закладной является юридическое лицо (часть 2 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Частью 1 статьи 50 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него, согласно которым государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя, и представления, при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда, в том числе документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги).

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке в порядке, предусмотренном статьей 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», возможно лишь при наличии подачи одного из указанных выше заявления и соответствующих документов.

Ссылка в апелляционной жалобе на пункт 5 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», на пункт 4 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» несостоятельны, основаны на неправильном понимании приведенных выше норм применительно к спорным правоотношениям, направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств.

ФИО1 не является конкурсным кредитором в отношении спорного имущества и положения пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на неё не распространяются.

В пункте 4 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» законодатель связывает прекращение регистрационной записи об ипотеке с регистрацией права собственности приобретателя в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом. В данном случае такое решение не выносилось.

Доказательств представления в регистрирующий орган заявления о погашении регистрационной записи об ипотеки в отношении спорного имущества совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена, административным истцом не представлено, в связи с чем у административного ответчика отсутствовали основания для погашения регистрационной записи об ипотеки в отношении объекта недвижимости.

Судом приведенные выше обстоятельства и нормы права были учтены, в связи с чем обжалуемое решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Щелковского городского суда Московской области от 17 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи