Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Белоногого А.В.
судей	Ильичёвой Е.В., Ивановой Ю.В.
при секретаре	Чернышове А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 31 июля 2017 года административное дело № 3а-4/2017 по апелляционной жалобе ООО «Несте Санкт-Петербург» на решение Санкт-Петербургского городского суда от 2 мая 2017 года по административному иску ООО «Несте Санкт-Петербург» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

Выслушав доклад судьи Белоногого А.В., объяснения представителя административного истца, ООО «Несте Санкт-Петербург» Петровой Ю.В., действующей на основании доверенности от <дата>, настаивавшей на доводах жалобы, представителя административного ответчика, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В., действующего на основании доверенности от <дата>, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Несте Санкт-Петербург» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском, в котором, с учётом уточнений, просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, площадью №... кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.Савушкина, <адрес> кадастровый номер №..., в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 12 августа 2013 года 16 200 000 рублей; обязать административного ответчика, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости названного земельного участка его рыночную стоимость в вышеуказанном размере.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость данного земельного участка установлена в размере 27 259 513 рублей 20 копеек.

Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (далее – Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержащим в себе сведения о рыночной стоимости данного земельного участка на вышеуказанную дату в размере 16 400 000 рублей.

Решением от 25 января 2016 года Комиссия отказала в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость данного земельного участка, определённая административным ответчиком, является необоснованно завышенной и несоответствующей его действительной рыночной стоимости.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 2 мая 2017 года административный иск удовлетворён частично: установлена кадастровая стоимость земельного участка, площадью №... кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.Савушкина, <адрес>, кадастровый номер №..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 12 августа 2013 года, равной 27 200 000 рублей. Датой обращения ООО «Несте Санкт-Петербург» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, от <дата>№... в Санкт-Петербурге при территориальной органе в Санкт-Петербурге, суд определил 30 декабря 2015 года. В удовлетворении остальной части административных требований отказано.

В апелляционной жалобе административный истец ставит вопрос об отмене состоявшегося судебного акта и принятии нового об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

В заседание суда апелляционной инстанции административный ответчик, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, своего представителя не направило, извещено судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (том 5, л.д.123-124); о причинах неявки в судебное заседание не сообщило, об отложении судебного разбирательства не просило, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда.

Разрешая заявленные ООО «Несте Санкт-Петербург» требования, суд исходил из несоответствия представленного административным истцом отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства.

Также суд указал на отсутствие доказательств несоответствия заключения эксперта по результатам повторно проведённой судебной экспертизы требованиям, предъявляемых к подобному роду доказательствам, в связи с чем пришёл к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённом указанным заключением эксперта по повторной экспертизе.

В связи с обращением 30 декабря 2015 года административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд не усмотрел оснований для отказа в удовлетворении данного требования.

При этом суд не нашёл правовых оснований для удовлетворения требований административного иска о возложении обязанности на Управление Росреестра по Санкт-Петербургу по внесению в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, в связи с отсутствием доказательств нарушения прав административного истца.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, как постановленными в точном соответствии с нормами материального права, при правильной правовой оценке представленных доказательств.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Несте Санкт-Петербург» на основании договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от <дата>№... является собственником земельного участка, площадью №... кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.Савушкина, <адрес>, кадастровый номер №... (предыдущий кадастровый номер: №...) (том 1, л.д.12).

Согласно кадастровой справке от 29 декабря 2015 года, кадастровая стоимость земельного участка, содержащаяся в ЕГРН, по состоянию на <дата>, составляет 27 259 513 рублей 20 копеек, и определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от <дата>№... (том 1, л.д.13).

Административный истец 30 декабря 2015 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решением Комиссии от 25 января 2016 года № 19 отказано в удовлетворении данного заявления ООО «Несте Санкт-Петербург» (том 1, л.д.230-232).

При этом названным решением установлено, что содержание и оформление представленного административным истцом отчёта об оценке земельного участка №..., составленного 15 декабря 2015 года оценщиком Иванцовым Д.С. Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» (далее – НП СРО «ДСО»), а равно и положительного заключения эксперта №... от 28 декабря 2015 года, составленного экспертом НП СРО «ДСО» Ясногородским М.Г., не соответствует требованиям правовых предписаний статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»; нарушены существенно влияющие на результат оценки требования пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (том 1, л.д.230-232).

Согласно указанному отчёту от 15 декабря 2015 года №... об оценке, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оценивается суммой (округленно, НДС не облагается) по состоянию на <дата> и составляет 16 400 000 рублей (том 1, л.д.14-206).

Как следует из положительного заключения от 28 декабря 2015 года №..., расчёт стоимости объекта оценки, отражённый в отчёте от 15 декабря 2015 года №..., соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчётам нет. Отчёт соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (том 1, л.д.207-228).

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Правовые предписания статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предусматривают возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости юридическими лицами и гражданами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу нормативных предписаний статьи 12 данного закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата>№... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

В ходе судебного разбирательства с целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка проведена судебная экспертиза на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2016 года, результаты которой оформлены заключением эксперта Кузнецова Д.Д. ООО «КонсалтПроект» № 3а-56/2016 от 28 июня 2016 года (том 2, л.д.15-71).

По результатам исследования экспертом Кузнецовым Д.Д., сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.Савушкина, <адрес>, кадастровый номер №..., общей площадью №... кв.м., по состоянию на <дата> составляет 16 200 000 рублей.

По ходатайству стороны административного ответчика, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга определением Санкт-Петербургского городского суда от 14 сентября 2016 года назначена повторная комиссионная судебная экспертиза (Том 3, л.д.26-30).

Результаты названной судебной экспертизы оформлены заключением комиссии экспертов №..., составленным 29 ноября 2016 года экспертами Онищенко Н.И., Мягковым В.Н. под руководством председателя НО «СОО «Сообщество профессионалов оценки» Жуковского В.В. (том 3, л.д.56-263).

Согласно выводам данной экспертизы отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 декабря 2015 года №..., выполненный экспертом Иванцовым Д.С. ООО «Центр оценки Аверс» не полностью соответствует требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе при составлении отчёта имеются нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: не вся информация, использования оценщиком, является достаточной и проверяемой; допущены методологические и арифметические ошибки.

Рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на <дата> составляет 18 700 000 рублей.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по настоящему административному делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АЛЬФА Консалт» Ананьиной О.А. (том 4, л.д.172-183).

Результаты экспертизы оформлены в заключением от <дата>, согласно которым отчёт об оценке от <дата>№..., выполненный Иванцовым Д.С. ООО «Центра оценки Аверс» не соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер №..., площадью 1 665 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, по состоянию на <дата> составляет округлённо 27 200 000 рублей (том 4, л.д.191-250, том 5, л.д.1-9).

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 24.11 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 указанного закона устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта специалиста на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Из статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности следует, что под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте. Экспертиза отчёта проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчёта, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2011 года № 328, установлено, что под экспертизой отчёта об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Согласно статье 16.2 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признаётся член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, к квалификации экспертов, имеющих право на проверку отчёта об оценке, законом установлены специальные требования.

В ходе судебного разбирательства установлено, что эксперт Жуковский В.В. на дату проведения комиссионной судебной экспертизы (29 ноября 2016 года) с его участием, членом какой-либо саморегулируемой организации не являлся.

Таким образом, у Жуковского В.В. отсутствовала необходимая специальная квалификация на производство вышеупомянутой экспертизы, и отсутствовало право на её проведение и формулирование выводов по результатам её проведения.

Вследствие изложенного, судом первой инстанции обоснованно указано на недопустимость принятия в качестве надлежащего доказательства заключения комиссии экспертов от 29 ноября 2016 года №....

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом произведена оценка заключения эксперта Кузнецова Д.Д. ООО «Консалт Прокет» от 28 июня 2016 года № 3а-56/2016, с обоснованием причин, по которым данное экспертное заключение не принято в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, изложены в статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с которой заключение эксперта должно содержать подробное описание проведённого исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, част и второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требования, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение эксперта Кузнецова Д.Д., суд указал, что в названном заключении имеются явные противоречия, вызывающие сомнения в достоверности экспертного заключения. На странице 9 указанного заключения экспертом отмечено, что формальные требованиям ФСО к отчёту об оценке объекта недвижимости от 15 декабря 2015 года №... соблюдены оценщиком, о чём прямо свидетельствует экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Эксперт в процессе изучения отчёта не обнаружил никаких формальных нарушений пунктов ФСО 1, 2, 3, 7.

В то же время, отвечая на поставленный перед экспертом вопрос о соответствии проверяемого отчёта об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, эксперт указал на нарушение оценщиком пункта 22в ФСО 7.

Данные противоречия не были устранены и при опросе эксперта Кузнецова Д.Д. в заседании суда первой инстанции <дата>.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершённых сделок, так и цены предложений.

В силу пунктом 16 ФСО № 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Отказ от использования доходного подхода эксперт Кузнецов Д.Д. мотивировал анализом чувствительности результатов реализации доходного подхода к принятой ставке дисконтирования, при этом не указал на невозможность применения данного подхода для оценки в связи с отсутствием достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом расходы.

Применяя сравнительный подход для проведения оценки экспертом Кузнецовым Д.Д. допущено нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7, согласно которому при проведении оценки должен быть описан объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке.

Так, в заключении приведён 21 объект-аналог, из которых для реализации сравнительного подхода использовано 5 объектов – земельных участков, используемых под АЗС, со ссылкой, что оцениваемый объект по всем параметрам (свойствам) близок к среднему значению к схожим аналогам.

Между тем, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 экспертом должно быть составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, вида разрешённого использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Экспертом Кузнецовым Д.Д. в заключении не мотивирован отказ от использования в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки, то есть не учтены такие характеристики, как местоположение.

Иные характеристики для отбора объектов-аналогов также в должной мере не описаны и в заключении не проанализированы.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта Кузнецова Д.Д. обоснованно было критически оценено судом первой инстанции, с указанием на невозможность его принятия в качестве достоверного доказательства по делу.

При этом у суда первой инстанции действительно не имелось оснований не доверять заключению эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» Ананьевой О.А., поскольку экспертом изучены материалы административного дела; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчёта об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнена экспертом Ананьиной О.А., прошедшей профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшей единый квалификационный экзамен <дата>, о чём Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет» выдан аттестат №..., с <дата> являющейся членом Некоммерческого партнерства «Сообщество профессионалов оценки», застраховавшей свою гражданскую ответственность по страховым рискам, связанным с осуществлением оценочной деятельности, предупреждённой об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчёты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт Ананьина О.А. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более <дата> лет).

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного земельного участка.

Выбор экспертом доходного подхода к оценке, его методов, равно как применение сравнительного подхода в качестве проверочного подхода и для определения вероятного диапазона рыночной стоимости исследуемого объекта, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, пункта 22а Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Иными доказательствами выводы данного экспертного исследования не опровергаются.

При этом не могут быть положены в основу отмены решения суда доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта Аниньиной О.А. требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, которым предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из фактического использования оцениваемого объекта.

При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Данная норма фактически не содержит императивных требований, поскольку её требования обладают рекомендательным характером.

Судебная коллегия учитывает, что административным истцом доказательств того, что вследствие невыполнения экспертом указанных требований федерального стандарта оценки, определённая экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не является достоверной, не представлено.

Выдвигая возражения относительно исследуемого экспертного заключения по мотиву допущенных экспертом ошибок в арифметических расчётах, административный истец не представил в суд первой инстанции альтернативных расчётов.

В апелляционной жалобе административный истец ссылается на неверный расчёт срока полезного использования комплекса АЗС, в связи с указанием неверных данных о средних значениях интервалов.

Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1, согласно которой наземное технологическое оборудование (ТРК, электронная система управления) подлежит отнесению к шестой амортизационной группе со сроком полезного использования 10-15 лет, подземное оборудование (резервуары для топлива, трубопроводы с арматурой) – к пятой амортизационной группе - 7-10 лет, внешние конструкции и их отделка (навес, операторская, островки безопасности, ограждающие конструкции и т.п.) – к четвертой амортизационной группе – 5-7 лет.

Средневзвешенные значения нормативных сроков службы составляющих автозаправочную станцию конструктивных элементов, приведённые в расчёте эксперта, Ананьиной О.А., входят в пределы сроков полезного использования соответствующих амортизационных групп, приведенные в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утверждённой Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1.

Из содержания экспертного заключения от 14 апреля 2017 года следует, что маржинальный доход от продажи топлива определён на основании анализа рыночных данных, со ссылкой на источники информации, имеющиеся в распоряжении эксперта, что свидетельствует о соблюдении экспертом требований пунктов 11, 13 ФСО № 3, утверждённых Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Доводы жалобы о заинтересованности эксперта Ананьиной О.А. в составлении заключения в пользу административного ответчика, отсутствии у эксперта опыта оценки земельных участков с автозаправочными станциями, необоснованности отказа эксперта от применения сравнительного подхода при осуществлении оценки объекта, являются необоснованными, материалами дела не подтверждаются.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно принял в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка в размере 27 200 000 рублей, заключение эксперта ООО «АЛЬФАКонсалт» Ананьиной О.А.

Довод жалобы о том, что на данном земельном участке расположена автоматическая заправочная станция, стоимость строительства которой по заключению эксперта Ананьиной О.А. практически равна стоимости строительства сервисной станции с павильоном, не влияют на правильность указанного вывода эксперта, поскольку существенным образом на стоимость строительства автозаправочной станции влияет не наличие или размер торгового павильона, а стоимость строительства подземных коммуникаций, стоимость самих коммуникаций (резервуаров, оборудования, трубопроводов и т.п.), стоимость топливораздаточных автоматических колонок и прочего оборудования.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения Комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию.

Судом обоснованно установлена дата обращения ООО «Несте Санкт-Петербург» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 30 декабря 2015 года.

Отказывая в удовлетворении требований административного иска об обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость, суд правомерно исходил из отсутствия подтверждения нарушения прав административного истца данным органом.

Основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о рыночной стоимости объекта является решение суда.

Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию административного истца, изложенную в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с экспертным заключением от 14 апреля 2017 года, являлись предметом исследования суда, в решении им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия оснований не согласиться не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Санкт-Петербургского городского суда от 2 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Несте Санкт-Петербург» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: