Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску М.А.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, возложении обязанности произвести регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества,-

по апелляционной жалобе представителя административного истца М.А.Н. – К.О.В. на решение Холмского городского суда от 09 ноября 2015 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Лихачевой С.А., судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГМ.А.Н., действуя через своего представителя К.О.В., обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Управление Росреестра по Сахалинской области), в котором просила признать незаконным решение ответчика о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объект – 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, кадастровый номер №, к М.А.Н., в части требования о представления на государственную регистрацию документов, подтверждающих возникновение права на земельный участок; возложить на ответчика обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости к М.А.Н..

В обоснование заявленных требований указала, что между нею и Б.С.В. заключен договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на которое они совместно обратились в Управление Росреестра по Сахалинской области ДД.ММ.ГГГГ, приложив к данному заявлению доверенность, договор купли-продажи, передаточный акт, чек об уплате государственной пошлины. Впоследствии ею было получено от данного органа уведомление от ДД.ММ.ГГГГ№ о приостановлении государственной регистрации, которое истица полагала незаконным в части указания на отсутствие документов, подтверждающих возникновение права на земельный участок, права на который подлежат передаче в соответствии с совершаемой сделкой. В подтверждение своей позиции указала, что законом разрешено отчуждение объектов недвижимости без земельного участка, в случае, если права на такой участок у продавца строения отсутствуют. При этом статья 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на которую административный ответчик сослался в качестве основания для приостановления государственной регистрации, считала необоснованной, поскольку из смысла данной нормы следует, что предусмотренное правило действует только для случаев, когда продавец является собственником одновременно и отчуждаемого объекта недвижимости, и земельного участка. Иные требования государственного регистратора, содержащиеся в указанном уведомлении, были исполнены истицей и ею не оспариваются.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель административного истца М.А.Н. – К.О.В. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований о признании решения Управления Росреестра по Сахалинской области о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества незаконным в части; принять по делу в данной части новое решение, которым удовлетворить заявленные требования. Полагает, что к рассматриваемым правоотношениям не применима статья 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Считает, что в данном случае к покупателю объекта недвижимого имущества перешли права на использование части земельного участка, не требующие государственной регистрации, в связи с чем оспариваемые требования государственного регистратора необоснованны.

В возражениях на апелляционную жалобу руководитель Управления Росреестра по Сахалинской области Б.А.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь при этом на отсутствие в предоставленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Ф.М.С. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы; административный истец М.А.Н. и ее представитель К.О.В. не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом – посредством телефонограмм, в связи с чем судебная коллегия на основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрела дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив решение суда в полном объеме, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, решением Холмского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за Б.С.В. признано право собственности на 1/2 доли жилого дома, расположенного в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> квадратных метров.

По договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГБ.С.В. продал, а М.А.Н. приобрела указанный объект недвижимости с кадастровым номером №.

В этот же день представитель продавца К.О.В. и покупатель обратились в отделение по Холмскому городскому округу ГБУ СО «МФЦ» с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. К заявлению приложили: договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передаточный акт от этой же даты, чек об уплате государственной пошлины и доверенность.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Сахалинской области приостановило государственную регистрацию до ДД.ММ.ГГГГ и указало на необходимость предоставления заявителями документов, подтверждающих извещение иных участников долевой собственности о продаже доли в праве собственности на жилой дом, их отказы или согласие на приобретение отчуждаемой доли, а также документов, подтверждающих возникновение права на земельный участок, права на который подлежат передаче в соответствии с совершаемой сделкой.

Разрешая заявление М.А.Н. о признании незаконными действий указанного органа по приостановлению государственной регистрации в части требования о предоставлении документов, подтверждающих возникновение права на земельный участок, права на который подлежат передаче в соответствии с совершаемой сделкой, суд исходил из положений статьи 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Федеральный закон № 122-ФЗ) – «Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства».

Вместе с тем, как верно указано в апелляционной жалобе, положения приведенной статьи не регулируют возникшие между сторонами настоящего спора правоотношения.

При этом в силу части 5 статьи 310 КАС РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по формальным соображениям.

Постановленное судом решение по существу является верным.

Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 122-ФЗ.

Статьей 16 указанного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (часть 1). К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (часть 2).

Требования к документам, предоставляемым на государственную регистрацию прав, изложены в части 1 статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ, согласно которой документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ после приема документов на государственную регистрацию прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим кодексом оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 19 указанного Федерального закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 1 статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (часть 2 статьи 554 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи, представленном на государственную регистрацию, отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, что подтверждает доводы Управления Росреестра по Сахалинской области о несоблюдении сторонами сделки требований к содержанию договора продажи недвижимости.

Кроме того, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, который находит свое нормативное закрепление в положениях указанного кодекса, а также Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 122-ФЗ.

Так, согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (часть 1). Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (часть 4).

Согласно статье 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (часть 1). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (часть 2). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть 3).

Согласно статье 25.5 Федерального закона № 122-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Указанные правовые нормы закрепляют невозможность отчуждения здания, строения, сооружения без земельного участка, на котором они находятся, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.

В этой связи лица, обратившиеся с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на сооружение, должны представить доказательства, свидетельствующие о режиме землепользования, в целях проверки законности их действий по передаче строения без прав на земельный участок.

Из материалов дела следует, что к заявлению о государственной регистрации прав не приложено документов о форме землепользования Б.С.В., что исключало для государственного регистратора возможность проверки законности воли продавца по отчуждению недвижимости без передачи земельного участка.

При таких обстоятельствах, когда договор купли-продажи не соответствует требованиям, предъявляемым законом, и заявителем не представлено документов о форме землепользования продавца, регистрирующий орган правомерно приостановил государственную регистрацию и указал на необходимость предоставления дополнительных документов.

Доводы апелляционной жалобы о том, что законом разрешено отчуждать объекты недвижимости без отчуждения земельного участка в случае, если права, подлежащие государственной регистрации, на такой участок (право собственности, аренды) у продавца строения отсутствуют, отмену судебного акта не влекут, поскольку отсутствие у продавца такого права соответствующими доказательствами не подтверждено.

При этом апеллянтом оставлены без внимания положения части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, из содержания которой следует, что условия пользования земельным участком являются юридически значимым обстоятельством при отчуждении недвижимого имущества, находящегося на чужом земельном участке, в отсутствие согласия собственника этого участка на продажу недвижимости.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 309 КАС РФ оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Холмского городского суда от 09 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца М.А.Н. – К.О.В. – без удовлетворения.

Председательствующий С.А. Лихачева

Судьи И.О. Качура

Е.В. Неволина