Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе начальника межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району ФИО1 на решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 06 марта 2017 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю (Туапсинский отдел) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Туапсинский отдел) №23/013/601/2016-4892 от 19.12.2016 года об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.12.2014 года с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды данного земельного участка от 25.12.2014 года, заключенного между администрацией МО Туапсинский район и ФИО2 В обоснование требований указано, что ФИО2 предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью <...>, с кадастровым номером <...>. ФИО2 подал заявление о государственной регистрации права аренды в Управление Росреестра по Краснодарскому краю (Туапсинский отдел). Однако согласно уведомлению Управления Росреестра №23013/600/2015-93 от 19.01.2015 года государственная регистрация договора аренды земельного участка приостановлена, в связи с тем, что земельный участок, который ему предоставлен по договору находится в аренде у ГСК №151. Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером <...> усматривается, что договор аренды земельного участка у ГСК №151 действовал в период с 27.07.2002 года по 27.07.2007 года. Однако ответом Управления Росреестра №23/013/600/2015-93 от 18.05.2015 года ему было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка. На испрашиваемом земельном участке имелись бесхозные металлические гаражи, в связи с чем, ФИО2 обратился в администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района с вопросом об освобождении данного земельного участка. Данный земельный участок 10.11.2016 года был освобожден от металлических гаражей, в связи с чем, 16.11.2016 года ФИО2 обратился с пакетом необходимых документов для регистрации в Туапсинский отдел Управления Росреестра. Однако согласно уведомлению №23/013/601/2016-4892 от 17.11.2016 года государственная регистрация договора аренды приостановлена. Сообщением №23/013/601/2016-4892 от 19.12.2016 года ФИО2 было отказано в регистрации договора аренды земельного участка. Считает вышеуказанные отказы незаконными.

Обжалуемым решением Туапсинского городского суда от 06 марта 2017 года административное исковое заявление ФИО2 удовлетворено.

В апелляционной жалобе начальник межмуниципального отдела по г.Горячий Ключ и Туапсинскому району ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указано, что решение незаконно и необоснованно, поскольку вынесено при неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3, представителя Туапсинского городского поселения по доверенности ФИО4, ФИО2, его представителя по доверенности ФИО5, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления администрации МО Туапсинский район № 4201 от 25.12.2014 года ФИО2 предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <...>, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>.

Между ФИО2 и администрацией МО Туапсинский район 25.12.2014 года заключен договор аренды указанного земельного участка.

В момент предоставления администрацией МО Туапсинский район земельного участка ФИО2 действовала ст. 36 Земельного кодекса РФ (утратила силу с 01.03.2015 года), согласно которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

На земельном участке с кадастровым номером <...> в момент заключения договора в 2014 году не имелось строений, зданий, сооружений.

В связи с чем, на основании ст. 36 ЗК РФ, а также на основании Закона Краснодарского края от 05.11.2002 года №532-К3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарскому крае» и Устава МО Туапсинский район, и в связи отсутствием иных заявителей на земельный участок, указанный в информационном сообщении, опубликованном в газете «Туапсинские вести» от 15.11.2014 года №216-220 (17897-17901), ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок.

В соответствии со ст. ст. 17, 18 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 16.01.2015 года ФИО2 было подано заявление о государственной регистрации права аренды в Управление Росреестра по Краснодарскому краю (Туапсинский отдел).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Краснодарскому краю №23013/600/2015-93 от 19.01.2015 года государственная регистрация договора аренды земельного участка приостановлена, в связи с тем, что земельный участок, который предоставлен по договору находится в аренде у ГСК №151.

Сообщением №23/013/600/2015-93 от 18.05.2015 года Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ФИО2 было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

После освобождения земельного участка ФИО2 вновь обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю за регистрацией договора аренды.

Согласно уведомлению №23/013/601/2016-4892 от 17.11.2016 года государственная регистрация договора аренды приостановлена, в связи с тем, что ФИО2 не предоставлены документы о принадлежности ему гаражных боксов, расположенных на земельном участке.

Сообщением №23/013/601/2016-4892 от 19.12.2016 года ФИО2 было отказано в регистрации договора аренды земельного участка, по следующим основаниям: «Согласно представленных документов, в аренду передан земельный участок под фактически установленными гаражными боксами, в момент предоставления земельного участка в аренду действовала ст. 36 ЗК РФ, согласно которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Отказано в регистрации вышеуказанного договора, в связи с тем, что по результатам проверки государственного земельного контроля выявлено, что на земельном участке размещены не принадлежащие ФИО2 металлические гаражи, т.е. данный земельный участок не свободен от строений, принадлежащих иным лицам, т.е. был передан земельный участок, под фактически установленными гаражными боксами, обремененный правами владельцев данных гаражей. Однако по результатам проверки государственного земельного контроля за период, действующий при приостановлении данной государственной регистрации, выявлено, что данный земельный участок свободен от строений. Полагают, что данный земельный участок должен быть предоставлен в порядке, предусмотренном нормой ст. 39.6. ЗК РФ. Таким образом, согласно ч.ч. 1, 4, 10 ст. 20 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ФИО2 не были представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, что и послужило основанием для отказа в государственной регистрации».

Вместе с тем, согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, обременении на момент предоставления земельного участка не имелось, в связи с чем, ФИО2 был предоставлен земельный участок в аренду.

На основании п. 1 ст. 17 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации № 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством РФ.

Частью 1 статьи 18 № 122-ФЗ о регистрации установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Статьей 20 Закона № 122-ФЗ предусмотрен перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав, который является исчерпывающим.

В соответствии с ч. 1 ст. 20 № 122-ФЗ, на который содержится ссылка в оспариваемом отказе, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Распиской, содержащей перечень документов, подтверждается, что в регистрирующий орган представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Порядок представления документов при государственной регистрации соблюден.

Отказывая в государственной регистрации договора аренды, административный ответчик ссылается на нарушение порядка предоставления земельного участка.

Регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других основании для отказа в государственной регистрации прав.

Однако регистрирующий орган как орган исполнительной власти не вправе проверять действительность договора аренды и не вправе проводить правовую экспертизу его содержания по критерию оспоримости. Проверка законности спорного договора аренды по критерию оспоримости может быть обеспечена исключительно в судебном порядке в соответствии с нормами процессуального закона.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Если сооружение не имеет фундамента, который обеспечивает его прочную связь с землей, это означает, что такой объект не может квалифицироваться как недвижимость. Гаражи, которые сварены из металла, возможно перенести без нанесения им ущерба, и потому они будут являться объектом движимого имущества. Соответственно, не имеющие фундамента быстровозводимые металлические гаражи не обладают признаками недвижимого имущества и относятся к движимым вещам. Права собственности на подобные объекты не подлежат государственной регистрации.

Доводы административного ответчика о том, что в Государственном фонде данных, находящемся на хранении в межмуниципальном отделе по г.Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю, по состоянию на 27.09.1999 года, содержится договор аренды земельного участка площадью <...>, расположенного по адресу: <...>, заключенного администрацией г.Туапсе с ГСК №151 сроком на 5 лет от 27.04.2002 года. Сведениями о дальнейшей судьбе указанного договора Управление Росреестра по Краснодарскому краю не располагает: является ли он пролонгированным или расторгнутым. Данное обстоятельство также вызывает сомнения в наличии оснований для проведения регистрации договора аренды, заключенного с ФИО2 судом признается не состоятельным.

Ссылка административного ответчика на то, что договор аренды земельного участка, заключенный администрацией МО Туапсинский район с ФИО2 от 25.12.2014 года, является ничтожным не состоятельна, поскольку согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В данном случае требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки сторонами не предъявлялись.

В силу ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, условия договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ, сохраняют свою силу, если иное не предусмотрено данным договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Кроме того, согласно справке №984/51 от 14.04.2016 года, выданной администрацией МО Туапсинский район, договор аренды земельного участка является действующим.

Также на основании договора купли-продажи металлического гаража от 30.10.2016 года ФИО2 приобретен металлический гараж <...> на земельном участке с кадастровым номером <...>, размером <...>, у ФИО6 Данный металлический гараж был передан ему на основании акта приема-передачи от 30.10.2016 года.

Отделом архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поселения 29.12.2016 года был выдан акт проверки органом муниципального контроля требований земельного законодательства №1645/12-08, согласно которого в ходе проведения проверки установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью <...>, земли населенных пунктов - под фактически установленными гаражными боксами. Земельный участок предоставлен на праве аренды ФИО2 (договор аренды земельного участка от 25.12.2014 года <...>). Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством и ему присвоен кадастровый номер <...>. Земельный участок по периметру не огражден. На проверяемом земельном участке расположен объект не капитального строительства - металлический гараж <...>. ФИО2 принадлежит металлический гараж на праве собственности (договор купли-продажи металлического гаража от 30.10.2016 года). Иные строения в границах земельного участка отсутствуют.

Также материалами дела установлено, что с момента действия договора с 25.12.2014 года ФИО2 оплачивается арендная плата за предоставленный ему земельный участок, что подтверждается справкой №984/51 от 14.04.2016 года.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных ФИО2 требований.

Доводы апелляционной жалобы о наличии законных оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка не соответствуют исследованным материалам дела.

Другие доводы апелляционной не могут быть приняты в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и направлены на ошибочное толкование норм материального и процессуального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не усматривается.

Доказательства, положенные судом первой инстанции в основу своих выводов, сомнений в достоверности не вызывают.

Судебная коллегия считает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 06 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу начальника межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи