Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Черкасова А.В, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности,

по апелляционным жалобам представителя административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области Токманцевой Е.К. и представителя заинтересованного лица ООО «Строительное управление № 5» Бритковой Ж.А. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 01.04.2016.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителей административного истца Клабуковой И.В., административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области Токманцевой Е.К., судебная коллегия

установила:

Черкасов А.В., действуя через представителя, обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управления Росреестра по Свердловской области) от 02.07.2015 № 66/002/366/2015-260 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: ..., кадастровый (условный) номер № возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности Черкасова А.В. на указанный объект недвижимости и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в течение 3-х дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В обоснование требований указал, что 18.02.2015 им в Управление Росреестра по Свердловской области были сданы документы на государственную регистрацию права собственности на квартиру по адресу: .... Однако 02.07.2016 государственным регистратором в регистрации права собственности было отказано. В качестве основания отказа указано, что документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку ООО «СУ № 5» представлено письмо о том, что заявление Черкасова А.В. на зачет взаимных требований не удовлетворено. Полагает такой отказ незаконным, поскольку все предусмотренные законом документы были им представлены и по форме и содержанию соответствовали требованиям закона; оплата произведена полностью посредством зачета взаимных требований. Считает, что оплата объекта не является обязательным условием для регистрации перехода права собственности и основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру.

В дополнениях к административному иску указал, что оплата стоимости объекта недвижимости произведена посредством зачета, который является односторонней сделкой и может быть оспорен только в судебном порядке, однако ООО «СУ № 5» эта сделка в судебном порядке не оспорена.

Решением суда требования административного истца удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Свердловской области от 02.07.2015 № 66/002/366/2015-260 в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер № на Управление Росреестра по Свердловской области возложена обязанность устранить нарушение прав заявителя: осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер № течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу, о чем сообщить административному истцу и суду. В остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Управления Росреестра по Свердловской области просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. В обоснование доводов указывает, что решение об отказе в государственной регистрации права собственности принято правомерно, поскольку документы, представленные на регистрацию не соответствовали требованиям действующего законодательства, в частности акт-приема передачи от 30.12.2014 содержит условие о возникновении ипотеки, между тем, Федеральный закон от 30.12.2004 № 241-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит нормы о возможности возникновения ипотеки в силу закона между застройщиком и участником долевого строительства в случае неоплаты или неполной оплаты цены договора. Черкасовым А.В. были поданы заявления на государственную регистрацию права собственности и на государственную регистрацию обременения права собственности – ипотеки в силу закона, в соответствии с которыми право собственности Черкасова А.В. должно возникнуть лишь при условии наличия обременения в виде ипотеки в силу закона. При таких обстоятельствах документы, представленные на государственную регистрацию, не являлись бесспорным основанием возникновения права собственности, в связи с чем государственный регистратор правомерно отказал в государственной регистрации права. Также полагает, что между Черкасовым А.В. и застройщиком имеет место спор о праве, подлежащий разрешению в судебном порядке.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо ООО «Строительное управление № 5» (далее – ООО «СУ №5») просит об отмене судебного акта и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных административным истцом требований. Считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии обязанности участника долевого строительства по передаче в залог застройщику объекта долевого строительства, в случае неисполнения условия договора по оплате цены договора. Ссылается, что наличие документов, подтверждающих оплату объекта недвижимости, является обязательным для регистрации права собственности дольщика. Также настаивает, что оплата Черкасовым А.В. за объект недвижимости не произведена.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика Управления Росреестра по Свердловской области Токманцева Е.К. доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель административного истца Клабукова И.В. возражала против доводов апелляционной жалобы.

Административный истец Черкасов А.В., заинтересованные лица ООО «Строительное управление № 5», ООО «Строительные технологии» в заседание судебной коллегии не явились.

Как следует из материалов дела, административный истец извещен по почте, заинтересованные лица ООО «Строительное управление № 5» 26.09.2016 по факсимильной связи, ООО «Строительные технологии» по почте.

Учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица извещены надлежащим образом, руководствуясь ч. 6 ст. 226 КАС РФ, судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 09.12.2014 между Черкасовым А.В. и ООО «СУ № 5» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно условиям которого, застройщик обязуется построить дом и после получения решения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) дольщику, а дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства; стоимость объекта долевого строительства составляет № руб., из них первоначальный взнос – № руб. дольщик обязуется оплатить после регистрации договора долевого участия (т. 1 л.д. 26-32). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Свердловской области.

30.12.2014 между сторонами составлен акт приема-передачи объекта долевого строительства – квартиры, расположенной по адресу: ......, который подписан застройщиком – ООО «СУ № 5» и дольщиком Черкасовым А.В. (т. 1 л.д. 33).

18.02.2015 Черкасов А.В. обратился в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на ..., кадастровый номер: № к которому приложил договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, квитанцию, заявление о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 34).

Решением Управления Росреестра по Свердловской области от 24.03.2015 государственная регистрация приостановлена по заявлению Черкасова А.В. и ООО «СУ № 5» на основании п. 3 ст. 19 Закона о государственной регистрации (т. 1 л.д. 175).

22.06.2015 Черкасовым А.В. представлен договор уступки права требования от 25.05.2015, уведомление о состоявшейся уступке права требования от 19.06.2015 № 3 и заявление на зачет взаимных требований от 16.06.2015 № 1 (т. 1 л.д. 180).

Согласно договору уступки права требования от 25.05.2015 Цедент (ООО «Строительные технологии») передает, а Цессионарий (Черкасов А.В.) принимает право требования к должнику (ООО «СУ № 5») по оплате выполненных Цедентом и принятых должником, но не оплаченных работ по договорам подряда, общей стоимостью № руб. (т. 1 л.д. 35-36).

Уведомление о состоявшейся уступке права требования от 19.06.2015 и заявление на зачет взаимных требований от 16.06.2015 направлены и получены ООО «СУ № 5» (т. 1 л.д. 37, 40)

02.07.2015 Управлением Росреестра по Свердловской области Черкасову А.В. отказано в государственной регистрации права собственности на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно Закон о долевом участии в строительстве не содержит нормы о возможности возникновения ипотеки в силу закона между застройщиком и участником долевого строительства в случае неуплаты или неполной уплаты цены договора. Для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, Черкасову А.В. предложено представить дополнительные документы, свидетельствующие о наличии (возникновении) права; согласно письму ООО «СУ № 5» заявление на зачет взаимных требований не удовлетворено. Таким образом, из представленных документов не возможно однозначно установить исполнение обязанности по оплате цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09.12.2014 (т. 1 л.д. 25).

Указанный отказ, выраженный в сообщении № 66/002/366/2015-260 от 02.07.2015, является предметом проверки по настоящему делу.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что административным истцом на государственную регистрацию были представлены все предусмотренные законом документы, по форме и содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства, в связи с чем у государственного регистратора отсутствовали основания для отказа в осуществлении государственной регистрации права Черкасова А.В. на объект недвижимости.

Между тем, судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона о регистрации, Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/156 от 19.04.2010, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

В соответствии с п. 1 ст. 17 основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, п. 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве) установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 17 Закона о регистрации правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации).

Согласно ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, подписание передаточного акта должно свидетельствовать об исполнении сторонами обязательств по договору.

Между тем, из акта приема-передачи от 30.12.2014 (п. 1.5.1) следует, что на квартиру возникает ипотека и длится до исполнения обязательств принимающей стороной перед передающей стороной по оплате стоимости квартиры. Таким образом, согласно указанному акту сторонами установлено неисполнение Черкасовым А.В. обязательства по оплате стоимости квартиры.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке).

Закон об участии в долевом строительстве не содержит нормы о возможности возникновения ипотеки в силу закона между застройщиком и участником долевого строительства в случае неоплаты или неполной оплаты цены договора. Таким образом, в силу закона в данном случае ипотека не возникает.

Согласно сообщению об отказе в государственной регистрации от 02.07.2015 № 66/002/366/2015-261, Черкасову А.В. на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации отказано в государственной регистрации ипотеки в силу закона на вышеуказанный объект недвижимого имущества, указанное решение административным истцом не оспаривается.

Принимая во внимание, что акт приема-передачи от 30.12.2014 составлен с нарушением закона, поскольку содержит условие о возникновении ипотеки, при отсутствии заключенного между сторонами договора об ипотеке, государственный регистратор, правомерно принял решение об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в связи с несоответствием представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).

Возникший же между застройщиком и дольщиком гражданско-правовой спор, связанный с исполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве, стороны договора не лишены возможности разрешить в порядке гражданского судопроизводства.

С учетом вышеизложенного решение суда не может быть признанно законным и обоснованным и подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 01.04.2016 отменить.

Принять новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления Черкасова А.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности от 02.07.2015 № 66/002/366/2015-260 отказать.

Председательствующий: Шурыгина Л.Г.

Судьи: Шабалдина Н.В.

Полевщикова С.Н.