Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г.Калининграда от 15 октября 2018 года, которым отказано в административном иске ФИО1 к комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» об оспаривании отказа в заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителей ФИО1 – ФИО2 и ФИО3, поддержавших апелляционную жалобу, возражения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» - ФИО4, полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд 21 июня 2018 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что 17 мая 2018 года он подал заявление в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, предназначенного под строительство автосервиса и расположенного по <адрес>, который принадлежит ФИО1 на праве аренды на основании соглашения от 11 декабря 2017 года об уступке прав и обязанностей по договору № 011586 от 24 января 2013 года на передачу в аренду городских земель и на котором расположено нежилое здание площадью 239 кв.м с кадастровым номером №, принадлежащее ФИО1 на праве собственности с 26 декабря 2017 года. Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» в уведомлении от 14 июня 2018 года № 028-7/угр-87-1866 сообщил об отказе в заключении на новый срок договора аренды по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, а именно: заявитель в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. При этом комитет исходил из того, что в соответствии с договором аренды от 24 января 2013 года и положениями ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному на срок свыше пяти лет, только с согласия арендодателя, которое не было получено при неоднократной передаче прав и обязанностей арендатора по данному договору, а сама по себе государственная регистрация права собственности на нежилое здание не является обязательным условием для признания его объектом недвижимости, под строительство которого предоставлялся земельный участок. Такой отказ в заключении на новый срок договора аренды земельного участка, по мнению административного истца, не соответствует закону и нарушает его права, поскольку администрация городского округа «Город Калининград» была уведомлена о состоявшихся соглашениях об уступке прав и обязанностей по договору № 011586 от 24 января 2013 года, взимала арендную плату с каждого из арендаторов, не оспорила зарегистрированное право собственности на нежилое здание, по окончании 14 декабря 2017 года календарного срока договора аренды присвоила распоряжением от 7 февраля 2018 года этому объекту и земельному участку адрес, продолжает до настоящего времени производить начисление и взимание арендной платы, по результатам рейдового осмотра от 25 апреля 2018 года отдел проверок и муниципального контроля комитета муниципального имущества и земельных ресурсов указал на использование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием. С учетом изложенного административный истец просил признать незаконным уведомление комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 14 июня 2018 года № 028-7/угр-87-1866 об отказе в заключении на новый срок договора аренды земельного участка и обязать комитет заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Судом вынесено решение, изложенное выше.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении административного иска, настаивая на наличии у него права на заключение договора аренды сроком на три года для окончания строительства автосервиса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене вследствие неправильного применения судом первой инстанции норм материального права.

Из материалов дела следует, что 24 января 2013 года между администрацией городского округа «Город Калининград» и К. был подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 8014 кв.м, предназначенного под строительство автосервиса, сроком с 14 декабря 2012 года до 14 декабря 2017 года.

Права и обязанности по этому договору были уступлены по соглашению от 15 февраля 2013 года У., по соглашению от 27 февраля 2014 года - Ц., по соглашению от 11 декабря 2017 года – ФИО1

Договор аренды земельного участка и все перечисленные соглашения об уступке прав и обязанностей по договору зарегистрированы в установленном порядке.

Отказывая ФИО1 в административном иске, суд первой инстанции согласился с мнением административного ответчика о незаконности уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя и в этой связи пришел к выводу о строительстве нежилого здания с кадастровым номером № в отсутствие законного арендатора, а также без получения разрешения на строительство, в связи с чем отказ в заключении на новый срок договора аренды земельного участка соответствует п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ.

С такими выводами с учетом фактических обстоятельств настоящего дела коллегия не может согласиться.

В соответствии с п.п. 4 п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований.

В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, в частности, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

Пунктом 5 этой статьи предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Как следует из материалов дела, ФИО1 в заявлении от 17 мая 2018 года, поданном посредством МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» по установленной форме, указал цель использования испрашиваемого земельного участка – под нежилое здание.

При этом основание предоставления земельного участка без проведения торгов с указанием конкретной нормы закона в заявлении отсутствовало.

Такое заявление не было возвращено в порядке п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ и принято к рассмотрению.

С учетом этого обстоятельства, а также положений п.п. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ о необходимости указания всех оснований отказа в предоставлении земельного участка у комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» возникла обязанность по проверке наличия или отсутствия всех оснований, предусмотренных законом, для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Однако, отказывая ФИО1 в заключении договора аренды, комитет муниципального имущества и земельных ресурсов высказался только относительно отсутствия основания для предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, предусмотренного п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 (ст. 39.20 ЗК РФ).

Согласно п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом (п.п. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Действующее законодательство различает строения и сооружения основного и вспомогательного использования, относя строения вспомогательного использования к объектам, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер, будучи связанными с осуществлением строительства или реконструкции основных здания или сооружения (п.п. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, п.п. 9, 10 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Из приведенных положений закона следует, что на срок до 49 лет может быть предоставлен в аренду без проведения торгов земельный участок в границах и площадью, который действительно необходим для обслуживания и эксплуатации основного здания или сооружения.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что испрашиваемый земельный участок площадью 8014 кв.м является неделимым и что для обслуживания и эксплуатации одноэтажного нежилого здания площадью 239 кв.м с кадастровым номером № необходим участок площадью 8014 кв.м.

Кроме того, согласно заключению кадастрового инженера в составе технического плана объекта, на основании которого нежилое здание площадью 239 кв.м поставлено на кадастровый учет и произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на это здание, данная постройка является объектом вспомогательного использования.

При таких обстоятельствах коллегия полагает правильной позицию административного ответчика об отсутствии у ФИО1 права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов по основанию, предусмотренному п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Вместе с тем, само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о том, что ФИО1 является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ).

Ни административный ответчик, ни суд первой инстанции не учли, что к спорным правоотношениям применимы специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года № 427-ФЗ, действовавшей до 1 марта 2015 года, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" был сформулирован следующим образом: собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Из приведенной нормы следовало, что право приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов имел лишь титульный собственник объекта незавершенного строительства, то есть субъект, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке.

Однако Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации» была изменена и установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из буквального содержания этих норм, с 1 марта 2015 года пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ предусмотрены два самостоятельных основания для реализации права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, а именно:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года.

В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1 утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 33 Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основанию, предусмотренному пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства.

При этом в пункте 33 Перечня прямо указано, что в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства.

К таким документам до 1 января 2017 года могли быть отнесены, в частности, правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения (ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а после 1 января 2017 года – правоустанавливающие документы на земельный участок, технический план на объект незавершенного строительства (ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Такое правовое регулирование позволяет сделать вывод о том, что под собственником, указанным в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и в пункте 33 Перечня, понимается не титульный правообладатель объекта незавершенного строительства, а фактический владелец такого объекта при возможном отсутствии государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов на срок в 3 года (в отличие от срока, предусмотренного п.п. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) исключительно в целях завершения строительства объекта, под которое предоставлялся испрашиваемый земельный участок, и однократно.

В целях реализации права на предоставление земельного участка без проведения торгов, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» должна быть установлена совокупность следующих условий:

- земельный участок предоставлен в аренду для целей строительства до 1 марта 2015 года (или право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года);

- на испрашиваемом земельном участке фактически расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю;

- ранее испрашиваемый земельный участок не предоставлялся никому из предыдущих арендаторов земельного участка (собственников объекта незавершенного строительства).

Перечисленные условия в данном случае соблюдены.

Так, по договору аренды от 24 января 2013 года земельный участок для целей строительства автосервиса был предоставлен до 1 марта 2015 года.

По окончании срока аренды, указанного в договоре, - 14 декабря 2017 года, арендатор продолжал использовать земельный участок без возражений со стороны арендатора.

Уведомлением от 2 июня 2018 года комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» со ссылкой на п. 2 ст. 610 ГК РФ заявил о прекращении договора аренды.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Уведомление от 2 июня 2018 года о прекращении договора аренды вручено ФИО1 13 июня 2018 года, не содержит указания на дату, с которой прекращается договор аренды земельного участка, но с учетом положений п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды в любом случае не мог быть прекращен ранее 13 сентября 2018 года.

Однако ФИО1 продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не оспорил в установленном порядке соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка по мотиву отсутствия согласия комитета на такую сделку, в судебном порядке взыскивал задолженность по арендной плате с предыдущего арендатора, также не ставя под сомнение законность возникновения права аренды, не обратился с требованием к арендатору об освобождении земельного участка либо части этого участка, продолжает начисление и взимание арендной платы (акты сверок расчетов по арендной плате от 11 июля 2018 года и от 28 ноября 2018 года).

Более того, до настоящего времени ФИО1 является титульным арендатором спорного земельного участка, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 22 января 2019 года.

Вопрос о внесении в ЕГРП записи о прекращении права аренды арендодатель не ставит.

На основании ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Таким образом, как на момент подачи ФИО1 заявления от 17 мая 2018 года о заключении договора аренды на новый срок, так и до настоящего времени ФИО1 обладает законным правом аренды в отношении указанного земельного участка.

На этом земельном участке расположен не завершенный строительством объект, что подтверждено как заключением кадастрового инженера, содержащемся в техническом плане нежилого здания с кадастровым номером №, о вспомогательном характере этого здания, так и заключением отдела проверок и муниципального контроля комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 25 апреля 2018 года по результатам рейдового осмотра о наличии в границах упомянутого участка принадлежащего ФИО1 на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером №, иных строений, фундамента стаканного типа в количестве 12 штук, возведенного предыдущим арендатором, что, как отражено в заключении проверки, свидетельствует об использовании ФИО1 участка в соответствии с разрешенным использованием.

В силу п.п. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного характера.

В этой связи коллегия отмечает, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не позволяет сделать вывод о недобросовестности ФИО1 и о возведении им самовольной постройки, тем более, что право собственности на нежилое здание также не оспорено в установленном порядке (ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Таким образом, ФИО1 имеет право, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», на однократное заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта сроком на 3 года.

Испрашиваемый земельный участок не исключен и не ограничен в обороте, данные о необходимости использования спорного участка в публичных интересах суду не представлены.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о незаконности отказа административного ответчика в заключении на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Разрешая вопрос о способе восстановления нарушенного права ФИО1, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 3.12 Административного регламента администрации городского округа "Город Калининград" предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельного участка под объект незавершенного строительства, утвержденного постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 15 июня 2016 года № 825, заключение договора аренды земельного участка не относится к исключительной компетенции административного ответчика – комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», который обязан подготовить и согласовать с иными структурными подразделениями окружной администрации (в частности, с юридическим комитетом) проект соответствующего договора и согласованный уполномоченными лицами и подписанный от имени администрации городского округа «Город Калининград» проект договора направить для подписания заявителю.

С учетом установленной административной процедуры судебная коллегия полагает, что испрашиваемый заявителем способ восстановления права – возложение непосредственно на комитет муниципального имущества и земельных ресурсов обязанности по заключению договора – не соответствует объему требований, заявленных только к комитету без привлечения к участию в деле окружной администрации, в связи с чем считает необходимым обязать административного ответчика подготовить и направить ФИО1 проект договора аренды испрашиваемого земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г.Калининграда от 15 октября 2019 года отменить и вынести новое решение, которым административный иск ФИО1 об оспаривании отказа в заключении на новый срок договора аренды земельного участка удовлетворить:

- признать незаконным уведомление комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» об отказе в предоставлении муниципальной услуги от 14 июня 2018 года № 028-7/угр-87-1866;

- обязать комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» подготовить и направить ФИО1 в месячный срок проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, сроком на 3 (три) года для завершения строительства автосервиса.

Председательствующий:

Судьи: