Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Великой Галины Ивановны на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 23 ноября 2018 года, которым было отказано в удовлетворении административного иска Великой Г.И. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управления Росреестра по Ленинградской области) в регистрации перехода и права собственности на объект недвижимости, об обязании совершить действия.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Морозковой Е.Е., объяснения представителя административного истца Шушариной Е.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Зульбухаровой Р.Р., судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда

установила:

решением Управления Росреестра по Ленинградской области от 10.07.2018 г. Великой Г.И. отказано в государственной регистрации перехода и права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Великая Г.И. обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с административным иском, в котором просила:

- признать незаконным отказ Управления Росреестра по Ленинградской области в регистрации перехода и права собственности № от 10.07.2018 г.;

- обязать Управление Росреестра по Ленинградской области зарегистрировать переход и право собственности на квартиру общей площадью 56,1 кв.м.(кадастровым номером №), расположенную по адресу: <адрес>,

В обоснование указано, что между администрацией МО Щегловское сельское поселение Всеволожского муниципального района и Великой Г.И. был заключен договор мены жилых помещений (квартир) от 19.09.2017 г. По названому договору в собственность административного истца была передана квартира, расположенная по названному выше адресу, и принадлежащая на праве муниципальной собственности МО Щегловское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области, о чем в ЕГРН имеется соответствующая запись. Со стороны Великой Г.И. была передана квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая на праве частной собственности Великой Г.И., о чем также в ЕГРН имеется соответствующая запись.

Передача квартиры подтверждается актом приема-передачи от 26.12.2017. Договор мены на названные объекты недвижимости заключен в рамках Региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2013-2015 году» (далее- Региональная программа). Стороны совместно обратились в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на названное выше имущество, в порядке, предусмотренном Федеральным законом №218-ФЗ. Однако, письмом Управления Росреестра по Ленинградской области, было отказано в государственной регистрации на основании ч.1 ст. 21 Закона о регистрации, со ссылкой на отсутствие надлежащим образом оформленных документов. Отказ мотивирован тем, что квартира, принадлежащая на праве муниципальной собственности МО Щегловское сельское поселение находится в залоге у ООО «ИСК «Константа». Для регистрации перехода и права собственности требуется согласие залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости.

В судебном заседании административный истец
Великая Г.И. и ее представитель Шушарина Е.В. заявленные требования поддержали.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Пишоха Л.А. возражала против удовлетворения требований.

Представители заинтересованных лиц ООО «ИСК «Константа» и администрации МО «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 23 ноября 2018 года в удовлетворении административного иска Великой Г.И. отказано.

В апелляционной жалобе административный истец Великая Г.И. просит решение суда отменить, по делу вынести новое решение, которым заявленные требования удовлетворить. Ссылаясь на Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ указала, что ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Квартира, находящаяся в муниципальной собственности, не являлась предметом договора залога, ипотеки. Дом построен в рамках Региональной программы, которую реализовывала администрации МО Щегловское сельское поселение при участии в долевом строительстве для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Для этих целей был заключен соответствующий муниципальный контракт. Таким образом, административный ответчик совершил запись об ипотеке самостоятельно, не основываясь ни на договоре об ипотеке, залоге, ни на заявлениях залогодателя, залогодержателя. В нарушение требований федерального законодательства, данная запись возникла одновременно с регистрацией права муниципальной собственности на квартиры. В связи с чем права и законные интересы административного истца нарушены, а именно нарушены прав собственника на право владеть и распоряжаться своим имуществом. Также нарушены права и членов семьи административного истца на регистрацию по месту жительства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Великой Г.И. – Шушарина Е.В. доводы апелляционной жалобы поддержала, представив дополнения и пояснения в письменном виде.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Зульбухарова Р.Р. решение суда считала правильным, в удовлетворении жалобы просила отказать, представив пояснения и дополнения в письменном виде.

Рассмотрев административное дело в полном объеме, проверив законность и обоснованность судебного постановления, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что на государственную регистрацию прав в нарушение п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не представлено согласие залогодержателя ООО «ИСК «Константа», что является правовым препятствием для осуществления государственной регистрации права.

Судебная коллегия не может согласиться с постановленным по делу решением по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(далее-Федеральный закон №102-ФЗ) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ч.1 ст.64 Федерального закона №102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно ч.2 ст.74 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации являются правовыми основаниями для приостановления государственной регистрации прав (п.п.5,7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Из материалов дела следует, что муниципальное образование «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области является собственником <адрес> с 23.08.2017(регистрационная запись №, выписки из ЕГРП от 28.08.2018, 22.11.2018).

19.09.2017 г. между администрацией МО «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (Сторона-1) и Великой Г.И.(Сторона-2) заключен договора мены жилых помещений (квартир), предметом которого указано, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одну из квартир в обмен на другую.

Пунктом 1.2 названного договора установлено, что в соответствии с настоящим Договором Сторона-1 обязуется передать в собственность Сторне-2 квартиру в многоквартирном доме с кадастровым номером №, находящуюся по адресу: <адрес>.

В п. 1.4 Договора указано, что в соответствии с настоящим оговором Стлорна-2 обязуется передать в собственность Стороне-1 квартиру в многоквартирном доме, с кадастровым (условным) номером №, находящуюся по адресу: <адрес>.

Для регистрации вышеуказанного договора стороны 29.03.2018 г. обратились в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиры.

06.04.2018 г. Управлением Росреестра по Ленинградской области вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером № находится в залоге у ООО «ИСК «Константа», что подтверждается записью, внесенной в ЕГРН. Согласие залогодержателя ООО «ИСК «Константа» на отчуждение названного объекта недвижимости, не представлено. Государственная регистрация приостановлена на три месяца с 06.04.2018 по 06.07.2018 г.

В связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации, 10.07.2018 г. Управлением Росреестра по Ленинградской области вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации №.

В выписках из ЕГРН от 28.08.2018, 22.11.2018 действительно отражено, что правообладателем квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> является администрация МО «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

В разделе 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указано, что 23.08.2017 г. также зарегистрирована ипотека сроком с 10.02.2015 по 31.12.2015 г. в отношении ООО «ИСК «Константа» на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.02.2015 г. №1, акта приема-передачи земельного участка от 10.02.2015 г. и акта приема-передачи жилых помещений от 28.06.2017 г.

В заседание судебной коллегии представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области представлены дополнительные пояснения, из которых следует, что 10.02.2015 между ООО «Инвестиционно-строительная компания «Константа»(«ИСК «Константа») и ООО «Группа компаний Рассвет» (ООО «ГК Рассвет») был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, при этом оплата за земельный участок будет производится одной суммой до 31.12.2015.

17.02.2015 состоялась государственная регистрация перехода права собственности на указанный земельный участок с одновременным внесением регистрационной записи об обременении земельного участка в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «ИСК «Константа».

30.05.2015 между администрацией муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области и ООО «ГК Расствет» заключен муниципальный контракт на поставку жилых помещений (с условием приобретения жилых помещений-квартир в муниципальную собственность данного муниципального образования) путем участия в долевом строительстве для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Впоследствии на земельном участке с кадастровым номером № ООО «ГК Рассвет» был построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой <адрес>, который был передан в собственность муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области 23.08.2017 с одновременным внесением записи об ипотеке.

Учитывая конкретные обстоятельства по делу, в том числе то, что ипотека изначально наложена на земельный участок, а не на квартиру, при этом ограничение права и обременение наложено на срок с 10.02.2015 по 31.12.2015, обременение в виде ипотеки фактически наложено на муниципальное имущество- <адрес> (запись об обременении внесена одновременно с внесением регистрационной записью о государственной регистрации права собственности муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области), с учетом положений ч.2 ст.74 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о законности и обоснованности оспариваемого решения Управления Росреестра по Ленинградской области об отказе в регистрации перехода и права собственности на квартиру от 10.07.2018.

С учетом установленных фактических обстоятельств, судебная коллегия считает, что решение Управления Росреестра по Ленинградской области об отказе в осуществлении государственной регистрации перехода и права собственности от 10.07.2018 № не соответствует требованиям п.п.5,7 ч.1 ст.26, ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»(во взаимосвязи с положениями ст.74 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в связи с чем, оспариваемое решение суда подлежит отмене по основаниям п.п.3,4 ч.2 ст.310 КАС РФ с вынесением нового решения, которым заявленные административным истцом Великой Г.И. требования подлежат удовлетворению, а названное решение Управления Росреестра по Ленинградской области от 10.07.2018 подлежит признанию незаконным.

В соответствии с правилами п.1 ч.3 ст.227 КАС РФ в целях восстановления нарушенных прав административного истца Великой Г.И. судебная коллегия считает, что Управление Росреестра Ленинградской области надлежит обязать в установленный срок произвести регистрацию перехода и права собственности на квартиру с кадастровым номером № на основании заявлений администрации муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области Великой Галины Ивановны от 29.03.2018 с входящими номерами: №.

Возражения административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области судебная коллегия считает несостоятельными, не соответствующими ни фактическим обстоятельствам дела, ни федеральным нормам в указанной сфере правового регулирования, не свидетельствующими о законности принятого данным уполномоченным органом оспариваемого решения.

Руководствуясь ст.ст.309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда,

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 23 ноября 2018 года отменить, вынести по административному делу новое решение, которым административное исковое заявление Великой Галины Ивановны удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Ленинградской области от 10 июля 2018 № об отказе государственной регистрации перехода и права собственности на квартиру.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в установленный срок произвести регистрацию перехода и права собственности на квартиру с кадастровым номером № на основании заявлений администрации муниципального образования «Щегловское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области Великой Галины Ивановны от 29.03.2018 с входящими номерами: №.

Председательствующий:

Судьи: