Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Ростовской области, третьи лица: ООО «СККА», ПАО АКБ «Инвестиционный торговый банк», о признании незаконным решения, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 23 августа 2018 года.

Заслушав доклад судьи Нестеровой Е.А., судебная коллегия по административным делам,

установила:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра) об оспаривании решения от 18 мая 2018 года об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывал, что 27 декабря 2017 года между ним (заказчик) и ООО «Северо-Кавказское коллекторское агентство» (ООО «СККА») в лице директора ФИО1 (исполнитель) заключен агентский договор № 17-12/27 на покупку квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от имени ООО «СККА», но за счет средств ФИО1 на открытых торгах по цене, не превышающей 500 000 руб.

Действуя в интересах ФИО1, ООО «СККА» приняло участие в торгах, по итогам которых заключило с ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 договор купли-продажи указанной квартиры по цене ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА

12 апреля 2018 года административный истец обратился в Управление Росреестра (Аксайский отдел) с заявлением о государственной регистрации перехода права на объект недвижимости – квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, приобретенную на основании договора купли-продажи от 16 января 2018 года, заключенного по результатам открытых торгов, приложив необходимые документы.

18 мая 2018 года государственным регистратором Аксайского отдела Управления Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, со ссылкой на отсутствие согласия залогодержателя ПАО АКБ «Инвестиционный торговый банк», а также, что с заявлением о государственной регистрации права обратилось ненадлежащее лицо, учитывая, что по агентскому договору приобретает права и обязанности агент (ООО «СККА»), а не ФИО1

Данный отказ ФИО1 считает незаконным, поскольку согласие залогодержателя было представлено, кроме того, приобретенная на торгах квартира является его собственностью.

Учитывая изложенное, ФИО1 просил признать незаконным решение Управления Росреестра №61/001/007/2018-20696 от 18 мая 2018 года об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - квартиру, назначение жилое: общей площадью 45,9 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 23 августа 2018 года в удовлетворении административного иска ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, не применил нормы права, подлежащие применению, а именно п.5 ст. 350.2, пп.4 п.1 ст. 352, п.1 ст. 996, ст. 1011 ГК Российской Федерации, п.п. 4-5, 8-19 ст.110, п.3 ст.111, абз. 3 п. 4.1 ст. 138, абз. 6 п.5 ст. 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», п.12 Постановления Пленума ВАС РФ №58 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

Заявитель жалобы выражает несогласие с выводом суда о том, что документы на регистрацию перехода права были поданы ненадлежащим лицом. ФИО1 является принципалом по агентскому договору от 27.12.2017 №17-12/27, в интересах и за счет которого, агентом ООО «СККА» была приобретена на торгах вышеназванная квартира. По условиям агентского договора ООО «СККА» собственником квартиры не становится. ООО «СККА» за вознаграждение совершает определенные действия (участие в торгах и заключение договора купли-продажи с финансовым управляющим) в интересах и за счет ФИО1

По мнению заявителя жалобы, суд неправильно истолковал положения статьи 1005 ГК Российской Федерации, не учел, что в соответствии с пунктом 1 статьи 996 ГК Российской Федерации вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего, т.е. ФИО1

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, доводы апелляционной жалобы поддержала и просила удовлетворить.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра – ФИО3 в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы не признала и в удовлетворении просила отказать.

В отношении административного истца ФИО1, представителей заинтересованных лиц: ООО «СККА», ПАО АКБ «Инвестиционный торговый банк», извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, дело рассмотрено в порядке ст. 150 КАС Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра – ФИО3, судебная коллегия по административным делам приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 310 КАС РФ, для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 27 декабря 2017 года между ФИО1 (заказчик) и ООО «СККА» в лице директора ФИО1 (исполнитель), заключен агентский договор № 17-12/27, в соответствии с условиями которого, ООО «СККА» - агент обязуется по поручению ФИО1 – принципала за вознаграждение совершить от своего имени, но за счет заказчика сделку, направленную на приобретение на открытых торгах у третьих лиц для заказчика квартиры (л.д. 10-11).

Согласно пункта 1.2 агентского договора исполнитель обязуется совершить сделку на следующих условиях: квартира, назначение: жилое, общей площадью 45,9 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Цена квартиры не должна превышать 500 000 руб.

16 января 2018 года между ФИО9 (продавец) и ООО «СККА» (покупатель), действующим в интересах ФИО1 по агентскому договору № 17-12/27 от 27 декабря 2017 года, заключен договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое, общей площадью 45,9 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Цена договора составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (л.д. 13-15).

Из материалов дела следует, что реализация квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН осуществлялась в рамках банкротства ФИО5 и введенной в отношении неё решением Арбитражного суда Ростовской области от 23 сентября 2016 года процедуры реализации имущества гражданина.

Учитывая, что указанная квартира находилась в залоге АКБ Содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет», правопреемником которого является АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО), в обеспечение кредитного договора <***>, денежные средства от ее реализации на торгах № 5043790 на сайте www.fabrikant.ru, были направлены кредитору.

12 апреля 2018 года ФИО1 обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, приложив следующие документы: решение арбитражного суда от 23.09.2016 № А53-17723/2016, согласие кредитора на снятие ипотеки от 12.04.2018 №1, платежное поручение на сумму ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА. от 21.02.2018 №13, протокол о результатах проведения торгов в торговой процедуре «Публичное предложение продавца № 5043790 от 30.12.2017 № 12 и доверенность от 13.02.2018 №151.

18 мая 2018 года ФИО1 было отказано в регистрации права на указанную квартиру. Основаниями, указанными в сообщении об отказе в государственной регистрации от 18 мая 2018 года №61/001/007/2018-20696, послужили сведения ЕГРН в отношении квартиры о наличии записи о государственной регистрации ипотеки в пользу АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) и не предоставление согласия залогодержателя на государственную регистрацию, а также в связи с обращением с заявлением о государственной регистрации права ненадлежащего лица.

Принимая решение по делу, районный суд признал необоснованным отказ в государственной регистрации права по основанию непредставления согласия ПАО АКБ «Инвестиционный торговый банк», учитывая, что в регистрирующий орган было представлено согласие ПАО АКБ «Инвестиционный торговый банк», в котором кредитор ходатайствовал о снятии ранее наложенного ограничения в виде ипотеки.

Отказывая в удовлетворении требований административного иска, суд первой инстанции исходил из того, что сделка купли-продажи совершена была от имени ООО «СККА», которое являлось покупателем, и которому, в соответствие с п.1.1 договора продавец передал в собственность указанную квартиру, в связи с чем, пришел к выводу, что ФИО1 является ненадлежащим лицом, и оснований для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за ним не имелось.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом районного суда, поскольку он сделан при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с п.4 ч.2 ст.310 КАС Российской Федерации является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В силу положений статьи 131 ГК Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

По смыслу подпункта 2 пункта 2 статьи 14 приведенной нормы, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Как установлено пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, возникающих на основании такого договора.

В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 статьи 433 ГК Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 ГК Российской Федерации по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В силу статьи 1011 ГК Российской Федерации к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

Судебная коллегия исходит из того, что по условиям агентского договора агент (ООО «СККА») заключил договор купли-продажи квартиры с третьим лицом ФИО9 от своего имени, но в интересах и за счет принципала (ФИО1), поэтому к указанным правоотношениям применяются правила, предусмотренные ст. 990 ГК Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 990 ГК Российской Федерации по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. В результате системного толкования правил пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.

Учитывая изложенное, с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости вправе обратиться ФИО1 (комитент, принципал), а не ООО "СККА" (комиссионер), действующий в интересах ФИО1

В соответствии с частью 4 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Принимая во внимание, что предмет агентского договора, в котором агент действует от своего имени, связан с приобретением объекта недвижимости в интересах принципала, то в процедуре государственной регистрации перехода прав на такое имущество и сделок с ним может участвовать либо сам принципал, либо агент, действующий на основании выданной принципалом нотариальной доверенности.

Таким образом, учитывая установленные судом апелляционной инстанции фактические обстоятельства административного дела, основания для признания оспариваемого решения законным в данном случае у суда первой инстанции отсутствовали.

Поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права, решение Аксайского районного суда Ростовской области 23 августа 2018 года нельзя признать законным и обоснованным.

Данное решение подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении требований административного иска ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам

определила:

решение Аксайского районного суда Ростовской области 23 августа 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение которым удовлетворить исковые требования ФИО1

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Ростовской области от 18 мая 2018 года в государственной регистрации права собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Обязать Управление Росреестра по Ростовской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Об исполнении решения сообщить суду первой инстанции в течение месяца со дня вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: