Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Курганского городского суда Курганской области от 1 июня 2020 г. по административному делу № по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, государственному регистратору Д.Р. о признании незаконным отказа в государственной регистрации права.

Заслушав доклад судьи Пшеничникова Д.В., пояснения представителей административного истца ФИО1 – адвоката А.С., административного ответчика Управления Росреестра по Курганской области – Т.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Управление Росреестра по Курганской области), государственному регистратору Д.Р.., которым просил признать незаконным отказ Управления Росреестра по Курганской области в государственной регистрации права от 2 декабря 2019 г.

В обоснование требований указано, что 18 сентября 2012 г. между администрацией г. Кургана и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка по адресу: <адрес>, сроком действия до 9 августа 2015 г.; соглашением от 5 августа 2015 г. срок аренды продлен до 1 февраля 2016 г. В дальнейшем с согласия Департамента строительства, архитектуры и строительства Администрации г. Кургана ФИО2 соглашением от 20 августа 2019 г. передал ФИО1 права и обязанности арендатора по указанному договору, после чего стороны в этот же день обратились в Управление Росреестра по Курганской области за государственной регистрацией перехода прав. Уведомлением государственного регистратора Д.Р. от 2 декабря 2019 г. в государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды было отказано со ссылкой на истечение срока действия договора аренды и невозможность уступки (передачи) арендатором права аренды по недействующему договору. Административный истец полагал, что поскольку договор аренды заключен до вступления в силу с 1 марта 2015г. нововведений в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), изменивших порядок и условия предоставления публичных земель, в силу положений гражданского законодательства договор аренды до заявления о прекращении арендных отношений одной из сторон являлся действующим на прежних условиях на неопределенный срок.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении административного иска.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда первой инстанции, выражая несогласие с выводами суда об истечении срока аренды по договору и невозможности по этой причине заключить соответствующий договор передачи прав. Настаивает на том, что, поскольку договор аренды от 18 сентября 2012 г. заключен сторонами без проведения торгов до вступления в силу изменений Земельного кодекса РФ, введенных Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующее на момент заключения договора законодательство не содержало запрета на его возобновление после истечения срока действия, следовательно договор аренды являлся возобновленным на неопределенный срок, а отказ в государственной регистрации прав по таким мотивам являлся незаконным.

Также в апелляционной жалобе заявитель приводит довод об ошибочности вывода суда первой инстанции, сославшегося на наличие уведомления от 18 июня 2018 г., о расторжении арендодателем договора аренды № от 18 сентября 2012 г., поскольку указанным уведомлением № 608 от 18 июня 2018 г. Департамент экономического развития, предпринимательства и торговли администрации г. Кургана заявил об одностороннем расторжении с ФИО2 договоров на размещение нестационарных торговых объектов, а не спорного договора аренды.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация г. Кургана и Департамент строительства, архитектуры и строительства Администрации г. Кургана просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Административный истец ФИО1 в заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещался судом надлежаще; его представитель – адвокат А.С., действующий на основании ордера, в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал. Относительно уведомления № 608 от 18 июня 2018г. Департамента экономического развития, предпринимательства и торговли администрации г. Кургана об одностороннем расторжении договоров дополнительно пояснил, что данный односторонний отказ был ошибочно расценен Арбитражным судом Курганской области, исключившим определением от 14 ноября 2018г. права аренды из конкурсной массы должника (банкрота) ФИО2, как отказ от продолжения договоров аренды, в то время как в уведомлении речь шла о договорах на размещение нестационарных торговых объектов, принадлежавших ФИО2

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Курганской области – Т.В., считала решение суда законным и обоснованным.

Иные участвующие в деле лица - государственный регистратор Д.Р.., ФИО2 и его представитель – финансовый управляющий А.В.., представители администрации г. Кургана, Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений администрации г. Кургана о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежаще путем направления судебных извещений организацией почтовой связи и посредством размещения информации о движении административного дела на официальном сайте Курганского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Об уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции указанные лица не уведомили, ходатайств об отложении рассмотрения административного дела не заявляли.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ судебная коллегия по административным делам полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц, явка которых не признана обязательной.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

В соответствии с п. п. 4, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7).

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (ч. 2 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 Закона о регистрации недвижимости).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается письменными материалами дела 18 сентября 2012 г. между администрацией г. Кургана и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 99 кв.м по адресу: <адрес>, сроком действия до 9 августа 2015 г., с разрешенным использованием для эксплуатации торгового павильона.

Соглашением сторон от 5 августа 2015 г. срок аренды продлен до 1 февраля 2016 г.

Указанные договор аренды и соглашение к нему в установленном законом порядке зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 4 марта 2015 г. и 19 августа 2015 г. соответственно.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 21 июня 2017 г. ФИО2 признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина; определением Арбитражного суда Курганской области от 14 ноября 2018 г. из конкурсной массы должника ФИО2 исключены права аренды, вытекающие из 3-х договоров аренды земельных участков, в том числе из договора аренды № от 18 сентября 2012г., в связи с отказом 7 августа 2018 г. арендодателя дать согласие на переход права аренды от ФИО2 иному лицу.

20 августа 2019 г. ФИО2 с письменного согласия представителя арендодателя, полученного финансовым управляющим ФИО2 20 марта 2019 г., заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 18 сентября 2012 г. № в пользу ФИО1, после чего последний обратился с заявлением о регистрации перехода прав по договору аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.

Уведомлением от 30 августа 2019 г. государственным регистратором Управления Росреестра по Курганской области В.А. государственная регистрация перехода права по договору аренды приостановлена на три месяца, а уведомлением от 2 декабря 2019 г. государственным регистратором Управления Росреестра по Курганской области Д.Р. в регистрации отказано. Как следует из содержания принятых решений, государственные регистраторы исходили из того, что представленный на государственную регистрацию договор передачи прав и обязанностей от 20 августа 2019 г. не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом или иным федеральным законом, так как основан на договоре аренды от 18 сентября 2012 г. (в редакции соглашения от 5 августа 2015 г.), действие которого по сроку прекращено, а передача прав по прекращенному договору аренды невозможна.

18 октября 2019 г. администрация г. Кургана направила в адрес финансового управляющего ФИО2 – А.В. уведомление об отказе от договора аренды земельного участка № от 18 сентября 2012 г. по основанию, предусмотренному ст. 610 ГК РФ, как заключенному на неопределенный срок; на основании указанного заявления в ЕГРН 29 января 2020г. внесена запись о прекращении права аренды по договору № от 18 сентября 2012 г. (л.д. 30).

Признавая решение государственного регистратора Д.Р.. от 2 декабря 2019 г. об отказе в государственной регистрации законным и отказывая в удовлетворении административного иска ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что на дату обращения ФИО1 с заявлением о государственной регистрации перехода права 20 августа 2019 г. основной договор аренды земельного участка был расторгнут, сославшись при этом на установленный определением Арбитражного суда Курганской области от 14 ноября 2018 г. об исключении права аренды по договору № от 18 сентября 2012 г. из конкурсной массы должника факт направления администрацией г. Кургана 18 июня 2018 г. уведомления о расторжении договора аренды.

Судебная коллегия по административным делам полагает выводы государственного регистратора и суда первой инстанции о прекращении действия договора аренды от 18 сентября 2012 г. (в ред. соглашения от 5 августа 2015 г.) ввиду его расторжения арендодателем в одностороннем порядке и законности отказа в регистрации перехода права по приводимым в уведомлении об отказе основаниям п.п. 4, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости, неверными и ошибочными.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также Федеральный закон о регистрации недвижимости), ч. 1 ст. 131, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) аренда, а также переход права аренды подлежат государственной регистрации.

В соответствии положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 610 ГК РФ регулирует вопросы срока, на который заключается договор аренды, и последствия, если срок аренды в договоре не определен, включая случаи, когда законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из положений данной нормы договор аренды, для которого максимальные (предельные) сроки его заключения установлены законом, прекратит свое действие вне зависимости от волеизъявления арендодателя даже в случаях, когда указанный срок в договоре не установлен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения такого предельного срока.

Установление максимальных (предельных) сроков предусмотрено, в частности, для договоров аренды земельных участков публичной (государственной либо муниципальной) собственности п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступившей в силу с 1 марта 2015 г. При этом, с указанной даты – 1 марта 2015 г. заключение публичных договоров, по общему правилу, осуществляется на торгах.

Вместе с тем, как следует из положений п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Также положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., не содержат положений, исключающих применение п. 2 ст. 621 ГК РФ в отношении публичных договоров аренды, правомерно заключенных без проведения торгов до 1 марта 2015 г.

Таким образом, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование публичным земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанная правовая позиция нашла свое отражение в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., и в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (ред. от 25 декабря 2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Договор аренды № заключен между администрацией г. Кургана и ФИО2 18 сентября 2012 г.; дополнительным соглашением сторон 5 августа 2015 г. не заключался новый договор, а продлялся срок действия договора от 18 сентября 2012 г. – до 1 февраля 2016 г., по истечении которого ни одна из сторон не заявила о его прекращении, в связи с чем после указанной даты договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом изложенного, по состоянию на дату заключения 20 августа 2019г. договора передачи прав и обязанностей по договору аренды и обращения ФИО1 в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением о государственной регистрации перехода права, в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды от 18 сентября 2012 г., как возобновленный с 1 февраля 2016 г. на неопределенный срок, являлся действующим.

Следовательно, при наличии предусмотренного пунктом 4.1 договора аренды и данного 20 марта 2019 г. арендодателем согласия на уступку права, арендатор ФИО2 вправе был передать свои права и обязанности по договору третьему лицу – ФИО1, заключив с последним договор передачи права, который требованиям законодательства, в том числе положениям п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, не противоречил и вопреки суждениям государственных регистраторов переход права аренды по данному договору в силу положений ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости, ч. 1 ст. 131, ч. 2 ст. 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации.

У государственного регистратора по состоянию на 30 августа 2019 г. каких-либо сведений об отказе арендодателя – администрации г. Кургана от договора аренды с ФИО2, его расторжении либо отказе в даче согласия на уступку права аренды не имелось; самостоятельно такие сведения государственный регистратор не запрашивал.

Ссылки суда первой инстанции на содержание определения Арбитражного суда Курганской области от 14 ноября 2018 г., которым при решении вопроса об исключении права аренды по договору № от 18 сентября 2012 г. из конкурсной массы должника ФИО2 установлен факт направления администрацией г. Кургана 18 июня 2018 г. уведомления о расторжении договора аренды, состоятельными и имеющими правовое значение по настоящему делу не являются.

В соответствии с п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ в случае двукратного подряд невнесения арендной платы договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут только судом.

Факт прекращения правоотношений сторон в связи с расторжением судом договора аренды № от 18 сентября 2012 г. по инициативе арендодателя судом, рассматривавшим настоящий административный иск, установлен не был.

Как следует из содержания мотивировочной части определения Арбитражного суда Курганской области от 14 ноября 2018 г., администрацией г. Кургана 18 июня 2018 г. было лишь заявлено о расторжении договора в связи с просрочкой уплаты ФИО2 арендных платежей, а не об отказе от договора аренды с неопределенным сроком. При этом, каких-либо ссылок на состоявшееся судебное решение о расторжении договора аренды № от 18 сентября 2012 г. с ФИО2, арбитражное определение от 14 ноября 2018г., на которое сослался суд первой инстанции, не содержит.

Более того, отказ администрации г. Кургана от договора аренды земельного участка с ФИО2, заявленный в соответствии со ст. 610 ГК РФ только 18 октября 2019 г. (л.д. 29), говорит о том, что до указанной даты арендодатель признавал договор аренды действующим с неопределенным сроком.

Таким образом, обстоятельства дела в совокупности с приведенными выше положениями гражданского и земельного законодательства свидетельствует об отсутствии у государственного регистратора по состоянию на 30 августа 2019 г. оснований для приостановления и последовавшего затем отказа в регистрации перехода права аренды по аналогичным основаниям.

Признавая формально правильным суждение суда о наличии у государственного регистратора предусмотренного ст. 27 Закона о регистрации недвижимости формального основания к отказу в государственной регистрации права (по причине неустранения «причин», послуживших основанием для приостановления госрегистрации), судебная коллегия по административным делам, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, также исходит из следующего.

Как пояснили в суде апелляционной инстанции представитель ФИО1 и представитель Управления Росреестра по Курганской области, прекращение с 29 января 2020 г. обременения земельного участка в судебном порядке ФИО2 не оспаривалось.

Таким образом, как на дату принятия оспариваемого решения, так и в настоящее время передача ФИО1 отсутствующего обременения (аренды) в связи с его прекращением невозможна, следовательно, в отношении отсутствующего обременения права невозможно совершение соответствующих регистрационных действий и, как следствие, отсутствует правовая возможность возложения судом на государственного регистратора обязанности осуществления регистрационных действий в качестве способа устранения нарушенного права административного истца, как это предусматривает ч. 3 ст. 227 КАС РФ.

Руководствуясь ст.ст. 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Курганского городского суда Курганской области от 1 июня 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вынесения в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы, представления через Курганский городской суд Курганской области.

В полном объеме апелляционное определение изготовлено 22 сентября 2020 г.

Председательствующий

Судьи: