Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ОАО «Волжский торговый дом» по доверенности Сизовой Н.А. на решение Костромского областного суда от 09 июля 2018 года, которым установлена кадастровая стоимость здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты>, равная его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 313 677 000 рублей. Датой подачи заявления постановлено считать 27 декабря 2017 года.

Дополнительным решением Костромского областного суда от 24 июля 2018 года с ОАО «Волжский торговый дом» в пользу департамента имущественных и земельных отношений взысканы судебные расходы в размере 45 000 руб.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой О.Н., выслушав объяснения представителя ОАО «Волжский торговый дом» Сизовой Н.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения относительно апелляционной жалобы представителя администрации Костромской области Скородумова Д.Н. и представителя департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Москалевой Л.О., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ОАО «Волжский торговый дом» обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником объекта капитального строительства: здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 490 224 281,38 руб., и исходя из которой должен быть уплачен налог на имущество организаций. Действительная рыночная стоимость объекта недвижимости согласно отчету №69-Н от 10.11.2017 г. ИП ФИО1 составляет 216 662 067 руб. Завышенный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его реальной рыночной стоимостью влечет за собой увеличение налоговой базы и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

27 декабря 2017 года ОАО «Волжский торговый дом» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Однако решением комиссии от 17 января 2018 года в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной было отказано.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.03.2016 г. в размере рыночной стоимости 216 662 067 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ОАО «Волжский торговый дом» по доверенности Сизова Н.А. просит решение суда отменить, принять по административному делу новое решение. Указывает, что представленный административным истцом отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ИП ФИО1., подготовлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также с действующими Федеральными стандартами оценки №№ 1, 2, 3. Оценщик, выполнивший отчет, обладает полным правом на проведение подобного рода оценочных исследований, является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Оценщик был допрошен судом в качестве свидетеля, им даны полные, объективные, исчерпывающие пояснения, поэтому основания для назначения по делу судебной экспертизы у суда отсутствовали. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании заключения от 18 июня 2018 года, выполненного экспертом ФИО2., в размере 313 677 000 руб. незаконно, поскольку оно (заключение) противоречит требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 7, экспертом допущены нарушения по формальным, расчетным и оценочным критериям. Допущенные нарушения существенно повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта экспертизы, в результате чего судом вынесено незаконное и необоснованное решение. Полагает заключение от 18 июня 2018 года эксперта ФИО2. ненадлежащим доказательством по делу. Отклоняя доводы представителя административного истца Сизовой Н.А. в указанной части, суд без исследования данного вопроса сослался на отсутствие у нее необходимых познаний в области оценочной деятельности. Между тем Сизова Н.А. имеет диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности, выданный 26.11.2014 г. Государственным университетом по землеустройству (ФГБОУ ВПО ГУЗ). Судом необоснованно отклонены ходатайство о повторном вызове в судебном заседание ИП ФИО1 и ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель администрации Костромской области по доверенности Шмелев В.Н., представитель департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Архипов И.М. просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области в суд апелляционной инстанции не явились, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению дела, поскольку о времени и месте судебного разбирательства они извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как установлено судом, ОАО «Волжский торговый дом» принадлежит на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером №, представляющий собой здание торгового центра продовольственных и промышленных товаров, 1-этажное, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес> кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 490 244 281,38 руб.

Постановлением администрации Костромской области от 15.11.2016 г. №438-а утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Костромской области по состоянию на 01 марта 2016 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена в размере 490 244 281,38 руб.

27 декабря 2017 года ОАО «Волжский торговый дом» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления рыночной стоимости. В обоснование заявления представлен отчет об оценке №69-Н от 10.11.2017 г., выполненный оценщиком ИП ФИО1

Решением комиссии №912 от 17 января 2018 года ОАО «Волжский торговый дом» отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной, поскольку на основании представленного отчета отклонение рыночной стоимости от кадастровой составило 56%, к заявлению не приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

12 февраля 2018 года истец обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, представив в обоснование отчет №69-Н от 10.11.2017 г., выполненный оценщиком ИП ФИО1., в котором определена рыночная стоимость объекта в размере 216 662 067 руб.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указал, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В абзаце 1 пункта 23 постановления предусмотрено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой (абзац 3 пункта 23 постановления).

Определением суда от 21 марта 2018 года по ходатайству департамента имущественных и земельных отношений Костромской области по административному делу была назначена экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение экспертизы поручено ИП ФИО2

По заключению эксперта ФИО2 от 18 июня 2018 года отчет №69-Н составлен с нарушением законодательства Российской Федерации (Федерального закона №135-ФЗ, ФСО №1, ФСО №3, ФСО №7). Рыночная стоимость объекта капитального строительства (без учета стоимости земельного участка) - здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 313 677 000 руб.

Определяя величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости, установленной в размере 216 662 067 руб. в отчете №69-Н, который был приложен истцом к административному исковому заявлению, ввиду его несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки, и посчитал достоверной рыночную стоимость объектов недвижимости, установленную в размере 313 677 000 руб. заключением судебной экспертизы от 18 июня 2018 года.

В обоснование доводов апелляционной жалобы представителем ОАО «Волжский торговый дом» Сизовой Н.А. ввиду оставления без внимания судом первой инстанции ее возражений относительно заключения эксперта ФИО2, отклонения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы представлена рецензия на заключение эксперта ФИО2., выполненная экспертами ООО «<данные изъяты>» ФИО3и4., от 02 августа 2018 года. По результатам проведенного исследования независимыми оценщиками ФИО3и4 были сделаны выводы о том, что заключение эксперта Павлова А.Г. не соответствует требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, а именно: заключение эксперта допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей заключения; содержит недостоверные требования; использована информация после даты оценки; выявлены нарушения при использовании выбранных методов оценки. Допущенные нарушения существенно повлияли на итоговую величину объекта экспертизы.

Данная рецензия принята судом апелляционной инстанции в качестве нового доказательства по делу.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство представителя ОАО «Волжский торговый дом» Сизовой Н.А. о назначении повторной судебной экспертизы с целью устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО2 в части определения рыночной стоимости объекта оценки - здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров, кадастровый номер №, поскольку в экспертном заключении отсутствует обоснование отказа от применения затратного и сравнительного подходов; выбор объектов-аналогов (ОКС) для расчета ставки капитализации не мотивирован, как и выбор объекта-аналога, относящегося к другому сегменту рынка, применительно к оцениваемому земельному участку, объекта-аналога (земельного участка), расположенного за пределами города Костромы; без какой-либо аргументации расчет рыночной стоимости земельного участка произведен на основании корректировок из Справочника оценщика недвижимости – 2016, т. 3 «Земельные участки», тогда как данный том справочника рекомендован к использованию на 1 мая 2016 года и последующие даты; в обоснование применяемых корректировок (скидка на торг) эксперт указывает, что площадь оцениваемого земельного участка небольшая, размер участка оптимален, что не соответствует действительности.

На разрешение повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «<данные изъяты>» ФИО5., поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта капитального строительства: здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: г. <адрес>, по состоянию на 01 марта 2016 года.

По заключению №5/2019-Э от 19 марта 2019 года, выполненному экспертом ФИО5., рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01.03.2016 г. составляет 237 745 000 руб.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы по правилам ст. ст. 82, 83, 84, 168 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанная в экспертном заключении ФИО5 итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства (далее также - ОКС) является достоверной.

Указанное заключение соответствует положениям ст. 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом второй инстанции вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Представителями административного ответчика и заинтересованного лица не приведено доказательств, опровергающих (ставящих под сомнение) выводы эксперта ФИО5 относительно рыночной стоимости объекта оценки. Ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта для опроса в целях разрешения возникших вопросов по представленному экспертному заключению не заявлялось.

Между тем, согласиться с доводами представителя административного ответчика о том, что экспертом ФИО5 в рамках доходного подхода применен метод дисконтирования денежных потоков, который не может быть применен в рассматриваемом случае в силу положений п. 8.10 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденных Советом РОО 21.11.2018 г. протокол №67-Р, оснований не имеется.

Пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297, предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость (пункт 23).

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункт 25).

Из заключения эксперта ФИО5. (страницы 6 - 7 раздел 9.2.2) следует, что п. 8.8 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определяет, что доходный подход является предпочтительным либо может быть единственным подходом к оценке крупных объектов коммерческой недвижимости: торгово-развлекательных комплексов, многофункциональных и бизнес-центров, складских и логистических терминалов, гостиниц и объектов рекреационно-спортивного назначения. Стоимость объекта исследования определялась доходным подходом, так как этот объект недвижимости генерирует потоки доходов и у эксперта имеется достаточно информации для определения стоимости этого объекта доходным подходом.

Далее эксперт указывает (страницы заключения 77 - 78 раздел 9.2.6.2), что метод прямой капитализации не был применен из-за проблем с определением ставки капитализации, которая должна определяться на основе анализа рыночных данных в соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Экспертом в средствах массовой информации и других источниках не была найдена информация (на дату близкую к дате оценки) по продаже аналогичных объектов – торговых центров и сдаче их в аренду, которая необходима для определения коэффициента капитализации в методе прямой капитализации.

В данном случае определение стоимости объектов доходным подходом производилось методом дисконтирования денежного потока.

Таким образом, экспертом мотивировано применение как доходного подхода, так и метода дисконтирования денежных потоков, допускаемого ФСО №7 при применении указанного подхода.

Объект оценки отнесен экспертом к недвижимости, генерирующей потоки доходов. Данный вывод эксперта административным ответчиком не оспорен.

Пункт 8.10 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, на который указывает в возражениях относительно заключения эксперта ФИО5 представитель административного ответчика, по своему смыслу допускает применение метода дисконтирования денежных потоков для незавершенных строительством объектов, а также иных объектов, требующих существенных инвестиций для их функционирования в соответствии с наиболее эффективным использованием. В то же время п. 8.9 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не исключает применение метода дисконтирования денежных потоков при оценке завершенных строительством объектов коммерческой недвижимости в рамках доходного подхода для целей, регулируемых настоящими Методическими рекомендациями, предусматривая предпочтительным метод прямой капитализации для оценки данной недвижимости.

Судебная коллегия не может признать обоснованным и довод представителя административного ответчика о том, что экспертом ФИО5 при применении доходного подхода завышена ставка капитализации до 24%.

При этом судебная коллегия отмечает, что расчет, приведенный экспертом в заключении, какими-либо доказательствами не опровергнут.

Сама по себе ссылка представителя административного ответчика на то, что исчисленная ставка капитализации (24%) не находится в границах расширенного интервала значений ожидаемой текущей доходности недвижимости на ближайшие 5 лет (9,2% - 16,9%), приведенных в Справочнике оценщика недвижимости – 2016 под редакцией Лейфера Л.А. (т. 2 раздел 7.4.2. стр. 249), не указывает на ошибочность расчета ставки капитализации в экспертном заключении.

В соответствии с общими положениями названного выше Справочника (т. 2 стр. 10) использование коллективных экспертных оценок не освобождает оценщика от необходимости самостоятельного анализа рынка, включая анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены сопоставляемых объектов недвижимости, и безусловного выполнения других требований Федеральных стандартов оценки.

Согласно разделу 7.4. Справочника под текущей доходностью (текущей отдачей) понимается отношение рыночной величины чистого ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его рыночной стоимости. При определенных условиях текущая отдача может использоваться в качестве коэффициента капитализации. В практической оценке чаще всего используется величина текущей отдачи, рассчитанная на основе статистической обработки данных (метод рыночной экстракции). Однако в тех случаях, когда реализовать метод экстракции не представляется возможным, приведенные ниже таблицы, гистограммы и диаграммы могут быть использованы, как ориентиры для определения коэффициента капитализации с учетом конкретной ситуации на рынке.

В разделе 9.2.6.2.6 заключения эксперт ФИО5 указывает, что использование метода рыночной экстракции не представляется возможным, так как на дату оценки по городу Костроме отсутствует информация по объектам-аналогам с соответствующими параметрами как цена приобретения, годовой доход, цена продажи. Поэтому метод кумулятивного построения, несмотря на его недостатки, является единственно возможным методом, который возможно использовать в рассматриваемом случае (страница 149).

Таким образом, принимая во внимание, что данные справочника не отражают действительную рыночную ситуацию, сложившуюся в городе Костроме на дату оценки, являются лишь ориентиром при определении коэффициента, оснований ставить под сомнение расчет ставки капитализации в заключении эксперта без какого-либо опровержения (с учетом данных по городу Костроме) его составляющих (ставки дисконтирования, включающей безрисковую ставку, премию за риск вложения в недвижимость, премию за низкую ликвидность, премию за инвестиционный менеджмент, нормы возврата на вложенный капитал) не имеется.

Представителем административного ответчика не оспаривалось то обстоятельство, что при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода предусмотрена процедура «отчистки» стоимости единого объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и улучшений, от стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на котором находится объект исследования, сравнительным подходом с использованием метода сравнительных продаж эксперт ФИО5. обоснованно приняла поправку на наличие коммуникаций, поскольку доступность центрального газоснабжения, отопления, канализации и водоснабжения оказывает значительное влияние на стоимость земельного участка. Как правильно указал эксперт, наличие (доступность) подобных видов благоустройства увеличивает количество вариантов использования земельного участка, что увеличивает потенциальное количество заинтересованных лиц, а стало быть и стоимость. Применение данной поправки вопреки утверждениям представителя административного истца не повлияло на стоимость ОКС, так как сами сети и коммуникации не рассматривались и не оценивались в составе земельного участка, а, следовательно, их стоимость не исключалась из стоимости ОКС, что могло бы повлечь занижение его рыночной цены. Нарушения п. 8.15 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости из раздела 9.2.6.1 «Определение рыночной стоимости земельного участка» экспертного заключения №5/2019-Э не усматривается.

Внесение экспертом поправки на масштаб по помещениям гипермаркета, занимаемым ООО «<данные изъяты>» - якорным арендатором, подробно мотивировано. При этом в заключении приведено обоснование соответствия корректировки, введенной на основании экспертного мнения, рыночным условиям (страницы заключения 133 – 134 раздел 9.2.6.2.3.).

Мнение эксперта по применению (неприменению) поправки на масштаб в рамках проведения оценки ОКС по другим административным делам, на которое ссылается представитель административного истца, не может быть принято во внимание, поскольку рыночная стоимость в каждом случае определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки (в рассматриваемой ситуации наличие якорного арендатора).

Таким образом, убедительных доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта относительно величины установленной в заключении повторной судебной экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости, представителями административного ответчика и заинтересованного лица не приведено.

Представитель ОАО «Волжский торговый дом» Сизова Л.В. полагала заключение №5/2019-Э от 19 марта 2019 года, выполненное экспертом ФИО5 соответствующим требованиям, предъявляемым законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Согласно ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда, проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установила, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

С учетом изложенного решение Костромского областного суда от 09 июля 2018 года в части установления кадастровой стоимости торгового центра продовольственных и промышленных товаров подлежит изменению. Кадастровая стоимость здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: г. <адрес>, подлежит установлению равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 237 745 000 руб.

Руководствуясь статьей 309 КАС РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Костромского областного суда от 09 июля 2018 года в части установления кадастровой стоимости торгового центра продовольственных и промышленных товаров изменить.

Установить кадастровую стоимость здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров, кадастровый номер № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 237 745 000 (двести тридцать семь миллионов семьсот сорок пять тысяч) рублей.

Решение суда в остальной части оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: