Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Окуневой Л.А. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зареченского городского суда Пензенской области от 30 марта 2016 г., которым постановлено:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о признании отказа в государственной регистрации права незаконным – отказать.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения административного истца ФИО1, поддержавшего жалобу, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пензенской области ФИО2, действующей на основании доверенности, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

20 ноября 2015 г. ФИО1 на основании договора купли-продажи приобрел у ФИО3, от имени которой по доверенности действовал ФИО4, квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Сообщением от 29 января 2016 г. Управление Росреестра по Пензенской области отказало ему в государственной регистрации перехода права собственности на приобретенную квартиру по тем основаниям, что на регистрацию была представлена нотариально удостоверенная доверенность от 4 апреля 2015 г., по которой продавец ФИО3 уполномочила ФИО4 продать долю в праве собственности на спорную квартиру, в то время как по договору купли-продажи от 20 ноября 2015 г. продана вся квартира, при этом в течение срока регистрации и приостановления регистрации не были подтверждены полномочия ФИО4 от имени ФИО3 на продажу всей квартиры путем выдач новой доверенности.

ФИО1 обратился в суд с административным иском о признании незаконным отказа в регистрации перехода права собственности на приобретенную квартиру, указав, что Управлением Росреестра по Пензенской области неправильно истолкована доверенность ФИО3 Из буквального прочтения текста доверенности следует, что доверитель уполномочила ФИО4 принять наследство, оставшееся после смерти ее матери, получить свидетельство о праве на наследство, зарегистрировать право на принадлежащую ей долю в праве собственности на наследственную квартиру по <адрес>, получить свидетельство о государственной регистрации права, продать за цену и на условиях по своему усмотрению всю принадлежащую ей долю в праве собственности на данную квартиру. Таким образом воля ФИО3 была направлена на то, чтобы продать то, что ей будет принадлежать на праве собственности после государственной регистрации права в связи с вступлением в наследство. Управлением Росреестра по Пензенской области право собственности на ФИО3 было зарегистрировано на целую квартиру и отказано в регистрации перехода права собственности на ту же самую целую квартиру, в то время как полномочия представителя ФИО4 по одной и той же доверенности прописаны в отношении одного и того же объекта недвижимости – всей принадлежащей доверительнице доли в праве собственности. Полагает, что при составлении доверенности ФИО3 уполномочивала ФИО4 осуществлять юридически значимые действия в отношении принадлежащей ей доли в праве на наследственную квартиру, поскольку ей точно не было известно, целая квартира или доля в праве станет ее собственностью в порядке наследования, поскольку наследников у наследодателя имелось трое. То обстоятельство, что двое из наследников откажутся впоследствии от наследства в пользу ФИО3, ей на момент выдачи доверенности известно не было. Административный истец указывает, что отказ в регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к нему нарушает его имущественные права, поскольку, исполнив свои обязанности по договору купли-продажи, он лишен возможности в полном объеме реализовать свои правомочия собственника, а именно распорядиться спорной квартирой.

ФИО1 просил признать незаконным отказ Управления Росреестра по Пензенской области в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>1, на основании договора купли-продажи от 20 ноября 2015 г. на ФИО1, обязать административного ответчика зарегистрировать переход права собственности на него на данную квартиру.

Зареченский городской суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда как незаконное, принятое без учета действительных обстоятельств дела. В обоснование незаконности судебного решения податель жалобы сослался на обстоятельства, изложенные им в административном исковом заявлении в суд и объяснениях в судебном заседании. Также указал, что делая вывод о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от 20 ноября 2015 г. как совершенный с превышением полномочий не мог являться основанием для государственной регистрации права, суд не установил подлинной воли продавца ФИО3 при выдаче доверенности. При неопределенности указанного в доверенности объекта недвижимого имущества, полномочиями на продажу которого ФИО3 наделила ФИО4, суд не сопоставил этот объект с тем, право на которое было зарегистрировано по той же самой доверенности за самой ФИО3 Суд не предложил назначить по делу лингвистическую экспертизу о тождественности понятий «вся принадлежащая доля» и «целая квартира», и не дал оценки доводам административного истца в части идентичности этих понятий в данном случае, поскольку именно на эту «всю принадлежащую долю в праве» зарегистрировано право собственности ФИО3 При толковании доверенности суд ограничился только изучением текста доверенности, что противоречит требованиям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. На этом основании автор жалобы полагает необоснованными выводы суда о превышении ФИО4 полномочий при продаже квартиры, а не доли в ней.

Также в жалобе указано, что в судебном заседании не присутствовал нотариус, удостоверивший доверенность ФИО3 на имя ФИО4 от 4 апреля 2015 г., сведения о данном лице как участнике процесса отсутствуют в тексте обжалуемого решения.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Пензенской области полагает жалобу необоснованной, в связи с чем просит решение суда оставить без изменения.

Заинтересованные лица ФИО4, ФИО3, нотариус ФИО5, извещенные о месте и времени слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. От нотариуса ФИО5 поступило заявление о рассмотрении жалобы в ее отсутствие. Меры по извещению ФИО3 являются исчерпывающими.

Согласно положениям части 6 статьи 226 и части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ дело по существу рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, явившихся в заседание апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Отказывая в удовлетворении требований административного истца, суд считал установленным и исходил из того, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Пензенской области в государственной регистрации за ФИО1 права собственности на приобретенную по договору купли-продажи от 20 ноября 2015 г. квартиру соответствует требованиям Федерального закона от 21.07.21997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не нарушает каких-либо прав и законных интересов административного истца, в связи с чем является законным и обоснованным.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно части 1 статьи 13 названного Федерального закона государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 17 указанного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. № 789.

На основании пунктов 231, 239, 240 данного Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

Если правоустанавливающим документом является договор (односторонняя сделка), государственный регистратор проверяет его законность (за исключением нотариально удостоверенной сделки).

Законность сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) проверяется как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями.

Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из анализа вышеприведенных норм права следует, что проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Как установлено судом и следует из материалов дела, представленный на регистрацию за ФИО1 права собственности договор купли-продажи квартиры по <адрес> от 20 ноября 2016 г. заключен от имени продавца ФИО3 ее представителем ФИО4 по доверенности от 4 апреля 2015 г.

Согласно указанной доверенности ФИО3 уполномочила ФИО4 продать за цену и на условиях по его усмотрению всю принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, заключить и подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку и переход права.

При этом предметом договора купли-продажи от 20 ноября 2015 г. являлась целая квартира.

На этом основании судом сделан правильный вывод о том, что при проведении правовой экспертизы Управлением Росреестра по Пензенской области было установлено несоответствие указанных в доверенности полномочий совершенным представителем действиям.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации права собственности стороны договора и их представители были оповещены о выявленных противоречиях, им было предложено их устранить.

В соответствии с частью 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Поскольку после уведомления о приостановлении государственной регистрации не были представлены какие-либо документы (новая доверенность, заявление ФИО3), подтверждающие одобрение продавцом договора купли-продажи целой квартиры, государственный регистратор отказал в регистрации права собственности за ФИО1 на квартиру по договору от ДД.ММ.ГГГГ, с чем суд правомерно согласился, придя к выводу о законности такого отказа.

Доводы в жалобе о том, что ранее за ФИО3 было зарегистрировано право собственности на целую квартиру в соответствии с той же доверенностью, в которой содержатся полномочия ФИО4 о регистрации за ней всей принадлежащей доли, не являются основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку правового значения для разрешения заявленных требований не имеют.

Кроме того, право собственности на «целую» спорную квартиру за ФИО3 было зарегистрировано на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19 ноября 2015 г., выданного на наследство, оставшееся после <данные изъяты> и состоящее из квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

Не влечет отмены судебного решения и довод жалобы о том, что суд не предложил назначить по делу лингвистическую экспертизу о тождественности понятий «вся принадлежащая доля» и «целая квартира», поскольку обстоятельствами, имеющими юридическое значение для рассмотрения заявленных требований являлась проверка соблюдения государственным регистратором требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения; порядок принятия оспариваемого решения; основания для принятия оспариваемого решения, а также соответствия содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. В данной связи необходимости использования специальных знаний в области лингвистики не имелось. Самим административным истцом ходатайств о назначении такой экспертизы в суде первой инстанции не заявлялись.

Ссылка в жалобе на то, что нотариус, удостоверивший доверенность ФИО3 на имя ФИО4 от 4 апреля 2015 г., в судебном заседании не присутствовал, сведения о данном лице как участнике процесса отсутствуют в тексте обжалуемого решения, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку не свидетельствуют о таком нарушении процессуального права, которое является существенным и влечет отмену решения суда. Кроме того, извещенная о явке в судебное заседание нотариус ФИО5 представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, ее явка судом не признавалась обязательной, на основании чего дело было рассмотрено в ее отсутствие с соблюдением требований статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная коллегия полагает, что суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.

Руководствуясь статьями 309 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Зареченского городского суда Пензенской области от 30 марта 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи