Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда 02 апреля 2013 года дело по апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю З. А.Б.

на решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 14 декабря 2012 года

по заявлению Т. Л. А. о признании незаконными действий Управления Росреестра по СК по отказу в государственной регистрации права на недвижимое имущество,

заслушав доклад судьи Чернышовой Н.И.,

У С Т А Н О В И Л А:

Т. Л.А. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от <…>.<…>.<…> года за исх. № <…>в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <…> край, <…> район, село <…>, улица <…>, <…>, кадастровый (условный) номер <…>, обязании Управления произвести государственную регистрацию права Т. Л.А. на <…>долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В обоснование требований указала, что <…> <…> <…>года между ней и ООО <…> «<…>» заключен договор купли-продажи <…>доли в праве собственности на объект недвижимости: земельный участок, назначение - земли населенных пунктов, для расположения существующих зданий и сооружений, площадью <…>кв.м., кадастровый (или условный номер<…>, адрес (местоположение) <…> край, <…> район, село <…>, улица <…>, <…>.

На момент заключения договора в Управлении имелись или могли иметься непогашенные записи об уже фактически прекращенной ипотеке и ипотеке права аренды указанного объекта недвижимости следующего содержания: 1) «<…>. Дата регистрации: <…>.<…>.<…> года, № регистрации: <…>. Срок действия с <…>.<…>.<…> года по <…>.<…>.<…> года в пользу: Акционерный Коммерческий <…> банк Российской Федерации (ОАО); 2) «<…>. Дата регистрации: <…>.<…>.<…> года, № регистрации <…>. Срок действия с <…>.<…>.<…> года по <…>.<…>.<…> года в пользу: Акционерный Коммерческий <…> банк Российской Федерации (ОАО); 3) «<…>. Дата регистрации: <…>.<…>.<…> года, № регистрации: <…>. Срок действия с <…>.<…>.<…>года по <…>.<…>.<…>года в пользу: ООО «<…>». В тексте договора купли-продажи это указано, но так как продавец и покупатель были осведомлены о правовом содержании договоров ипотеки и фактической ситуации по отсутствию действующих договоров ипотеки, договор был заключен.

На момент заключения договора купли-продажи от <…> <…> <…> года срок действия всех договоров ипотеки, на основании которых произведена государственная регистрация ипотеки и внесены соответствующие записи в ЕГРП, истек. Ипотека по всем указанным выше записям уже прекращена в соответствии со ст.352 ГК РФ, остались только записи в ЕГРП. В текстах договоров ипотеки содержатся п.7.3 (договор ипотеки №<…>от <…>.<…>.<…>года) и п.7.4 (договор ипотеки №<…>от <…>.<…>.<…> года), в которых прямо указано: «Арендные права на земельные участки закладываются по <…> <…> <…>года, т.е. на срок действия договоров аренды земельных участков от <…>.<…>.<…>года», что соответствует норме п. 1.1 ст.62 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка». В связи с тем, что предметом договоров ипотеки, по которым запись в ЕГРП не погашена в части земельного участка с кадастровым номером <…>являлась ипотека права аренды земельного участка, уведомления или согласия залогодержателя в такой ситуации при заключении сделки по отчуждению доли в праве собственности на сам земельный участок не требуется, даже если бы действие ипотеки не окончилось.

Ипотека, с номером регистрации <…>на момент заключения договора купли-продажи от <…> <…> <…> года не только прекращена, но и запись о ее регистрации в ЕГРП погашена.

<…>.<…>.<…> года она совместно с продавцом подала заявление о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <…> край, <…> район, село Красногвардейское, улица <…> <…>, кадастровый (или условный номер) <…> в Управление, о чем сделана запись в книге учета входящих документов за № <…>. <…>.<…>.<…> года регистрация приостановлена. В октябре <…> года, при получении документов в Управлении заявителю сообщили об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вручили сообщение об этом от <…>.<…>.<…>года № <…>.

В отказе в регистрации Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю указало, что согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество вышеуказанный объект недвижимости находится в залоге на основании договора ипотеки № <…> от <…>.<…>.<…>, договора ипотеки № <…> от <…>.<…>.<…>, договора уступки прав № <…> от <…>.<…>.<…>года. В соответствии с п.2 ст. 346ГКРФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им, только с согласия залогодержателя. Кроме того, согласно пункту 4.1.2. Договора №<…>от <…>.<…>.<…>года обязанностью залогодателя является получение предварительного письменного согласия Банка на распоряжение или передачу предмета залога третьим лицам. С учетом этого ей предложено получить согласие залогодержателей Акционерного коммерческого <…> банка и ООО «<…>» на продажу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

С данным отказом в регистрации ее прав на земельный участок не согласна, считает его незаконным и нарушающим ее права и свободы гражданина, создающим препятствия к осуществлению ее прав и незаконно возлагающим на нее обязанность по предоставлению документов, по следующим основаниям. Ссылки Управления на наличие ипотеки отчуждаемого заявителю объекта недвижимости и, следовательно, на необходимость получения предварительного согласия залогодержателей на совершение этого действия, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Оба договора - и договор ипотеки №<…>от <…>.<…>.<…> года, и договор ипотеки №<…>от <…>.<…>.<…>года, в части земельного участка являются договорами ипотеки права аренды земельного участка, к тому же краткосрочными (до <…> года сроком) и истекшими на момент заключения договора купли-продажи от <…> <…><…> года. Ипотека права аренды не может создавать для продавца ООО <…> «<…>» и для заявителя покупателя обязанности по получению предварительного письменного согласия залогодержателей на распоряжение или передачу предмета залога третьим лицам. Ссылка на пункт 4.1.2. Договора №<…>от <…>.<…>.<…> года, устанавливающий, что обязанностью залогодателя является получение предварительного письменного согласия Банка на распоряжение или передачу предмета залога третьим лицам не могла быть положена в основу отказа в государственной регистрации перехода права собственности, так как предметом залога в части земельного участка в этих договорах является право аренды, а не сам земельный участок.

Договор уступки прав № <…> от <…>.<…>.<…> года это цессия по кредитному договору, под который и принималось обеспечение в виде ипотеки, от <…> РФ на цессионария - ООО «<…>», никаких новых обязанностей он для заявителя и продавца не создает. В статье 20 Закона о регистрации прав содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. Управлением отказано ей в государственной регистрации прав в связи не предоставлением им документов, не предусмотренных законом для данных правоотношений.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 14 декабря 2012 года заявление Т. Л. А. удовлетворено.

Признан незаконным отказ Управления Росреестра по СК от <…>.<…>.<…> года № <…>в государственной регистрации права общей долевой собственности Т. Л. А. на земельный участок, расположенный по адресу: <…> край, <…> район, с. <…>, ул. <…>, <…> кадастровый (условный) номер <…>

На Управление Росреестра по СК возложена обязанность произвести государственную регистрацию права Т. Л. А. на <…>долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <…> край, <…> район, с. <…>, ул. <…>, <…>, кадастровый (условный) номер <…>.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по СК З. А.Б. считает, что вынесенное решение является незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Т. Л.А. В. А.Ю. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Т. Л.А. в суд апелляционной инстанции не явилась, будучи извещена о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. Сведений об уважительности причин неявки не предоставила и не просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на апелляционную жалобу, заслушав представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Щ. С.Н., поддержавшего доводы жалобы, представителя Т.Л.А. В. А.Ю., полагавшего решение законное, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Из материалов дела видно, что <…>.<…>.<…> года в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и регистрации права общей долевой собственности (<…>) Т. Л. А., обратились З. Л. А., действующая в интересах Т. Л. А. по доверенности от <…>.<…>.<…> года, удостоверенной К. А.В. - врио <…> <…> нотариального округа Ставропольского округа К. Н.В. № в реестре <…>, и Д. С.Д, действующий в интересах ООО «<…> «<…>» на основании доверенности от <…>.<…>.<…> года, удостоверенной Ф. Н.Т. - <…> <…> нотариального округа Ставропольского края, № в реестре <…>, на земельный участок с кадастровым номером <…>, обшей площадью <…> кв.м., расположенный по адресу: <…> край, <…> район, село <…>, улица <…, <…>.

На государственную регистрацию предоставлены документы: заявления о государственной регистрации от ООО <…> «<…>» и от З. Л.А., доверенности от заявителей уполномоченным лицам от <…>.<…>.<…> года № в реестре <…>: <…>, от <…>.<…><…> года номер в реестре <…>: <…>, договор купли-продажи недвижимого имущества от <…>.<…>.<…> года; решение <…> суда СК №<…>от <…>.<…>.<…>года, Приказ № <…>от <…>.<…>.<…> года, протокол общего собрания от <…>.<…>.<…> года, выписка из ЕГРЮЛ ООО <…> «<…>» от <…>.<…>.<…> года, свидетельство о государственной регистрации права № <…> от <…>.<…>.<…> года.

Письмом от <…>.<…>.<…> года за № <…>Управление уведомило Т. Л.А. о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с <…>.<…>.<…> года на срок до <…>.<…><…>года государственная регистрация прав приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации в связи с отсутствием согласия залогодержателей Акционерного коммерческого <…> банка и ООО «<…>» на продажу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <…> край, <…> район, село <…>, улица <…>, <…> и заявителю в указанный срок было предложено представить указанные документы.

Решением государственного регистратора С. Н.В. от <…>.<…>.<…> года № <…>Т. Л.А. отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <…> край, <…>район, село <…>, улица <…>, <…> на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Однако из предоставленных суду документов следует, что имеются два договора ипотеки: №<…>от <…>между <…> <…> РФ (ОАО)-залогодержателем и ОАО «<…>» - залогодателем и №<…>между АК <…> РФ (ОАО) -залогодержателем и ООО «<…>» - залогодателем от <…>.<…>.<…>года. При исследовании договоров суд установил, что в текстах обоих договоров содержатся обязательства по ипотеке зданий и ипотеке права аренды земельных участков, на которых расположены эти здания.

В тексте договора ипотеки №<…>от <…><…>.<…> года указано: «1.2. Предметом залога является.. . б) право аренды земельного участка сроком с <…><…> <…> года на <…> месяцев <…>дней... в соответствии с Кадастровым планом земельного участка <…>.. 1.3... .Право аренды ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ земельного участка, указанного в п. 1.2 (б) Договора подтверждается договором аренды земельного участка № <…>от <…> <…><…> года, заключенным с ООО <…> «<…>» на <…> <…><…> дней...7.3. Арендные права на земельные участки, указанные в п.п. 1.2. (б) закладываются по <…> <…> <…> года, т. е. на срок действия договоров аренды земельных участков от.. <…><…>.<…> года...».

В тексте договора ипотеки №<…> указано: «1.2. Предметом залога является.. . к) право аренды земельного участка сроком с <…> <…><…>года на <…> год... в соответствии с Кадастровым планом земельного участка <…>... 1.3....Право аренды ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ земельного участка, указанного в.. . п. 1.2 (к) Договора подтверждается договором аренды земельного участка № <…> от <…> <…> <…> года, заключенным с ООО <…> «<…>» сроком на <…> год. 7.4. Арендные права на земельные участки, указанные в.. . п.п. 1.2. (к) закладываются по <…> <…> <…> года, т.е. на срок действия договоров аренды земельных участков от <…>.<…>.<…>года...».

При этом в этих же договорах содержится информация об ипотеке находящихся на этом участке зданий (сооружений).

На основании обоих договоров Управлением произведена государственная регистрация ипотеки, что следует из нанесенных на них штампов.

Таким образом, на основании заключенных в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером <…>договоров ипотеки, правовым содержанием которых в отношении земельного участка является ипотека права аренды, Управлением незаконно и необоснованно произведена в ЕГРП запись о регистрации в отношении этих участков обременения в виде ипотеки земельных участков. При этом по каждому из участков зарегистрирована именно ипотека, без указания, которая из них является последующей. Начиная с <…> <…><…>года оба обременения в виде ипотеки права аренды, были прекращены в силу нормы п.п.3 п.1 ст. 352 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст.29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. То есть, законодатель различает два вида действий, связанных с исключением из ЕГРП информации о наличии ипотеки, а именно, - погашение регистрационной записи об ипотеке, и совершение в ЕГРП отметки о прекращении ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права. В п.2 этой же статьи указано: «О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке».

Из указанных норм следует, что погашение регистрационной записи об ипотеке имеет место в случае наличия между сторонами правоотношений залога. В случае же, если прекращается само право, заложенное по договору, применяется норма ст. 352 ГК РФ и регистрирующий орган обязан сделать об этом отметку в реестре, при этом законодатель в этом случае, в отличие от погашения регистрационной записи об ипотеке, не устанавливает обязанность для обращения в регистрирующий орган для проведения этих действий сторон договора ипотеки. Законом N 102-ФЗ не предусмотрена процедура обращения к государственному регистратору для совершения им в ЕГРП отметки о прекращении ипотеки. Данный Закон предусматривает лишь совершение регистрирующим органом действия, именуемого "погашение регистрационной записи об ипотеке" (статья 25 Закона N 102-ФЗ), которое применимо в случае наличия между сторонами правоотношений залога и при условии, что заложенное право не прекратилось.

С учетом изложенного суд обоснованно пришел к выводу о том, что Т. Л.А. предоставлены государственному регистратору все необходимые для государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <…>край, <…> район, село <…>, улица <…>, <…>документы, предусмотренные ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, предусмотрены ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В статье 18 этого закона предусмотрено, что представляемые на государственную регистрацию документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законом случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц, не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или неоговоренные исправления и т.п. Представленные регистратору документы соответствовали указанным требованиям.

Судом апелляционной инстанции на запрос получен ответ заведующего дополнительным офисом № <…>ОАО «<…>», согласно которого в настоящее время <…><…> фирма « <…>», ООО «<…>» задолженности перед ОАО «<…> России» не имеют.

В соответствии с ч.1 ст.258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

На основании изложенного суд обоснованно пришел к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по СК в государственной регистрации прав заявителя Т. Л.А. на земельный участок <…>по адресу: <…>край. <…> район, село <…> улица <…>, <…> от <…><…>.<…> года не соответствует закону, создал препятствия к осуществлению Т. Л.А. законных прав на указанный земельный участок, и удовлетворил заявление.

Учитывая все обстоятельства дела в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, не допустил нарушений норм процессуального и материального права.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают и не содержат указаний на новые, имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328, ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда Ставропольского края от 14 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: