Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 17 апреля 2019 года дело по апелляционной жалобе административного истца ФИО1 на решение Первомайского районного суда г. Омска от 04 декабря 2018 года, которым постановлено:

«В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконным решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении осуществления государственной регистрации отказать».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Фрид Е.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконным решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении осуществления государственной регистрации.

В обоснование заявленных требований указал, что <...> административный истец представил административному ответчику для целей государственной регистрации договор долгосрочной аренды части нежилого помещения, принадлежащего ФИО1 на праве собственности по адресу: Омская область, <...>. Уведомлением Управление Росреестра сообщило о приостановлении регистрации ограничения прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости. С указанным приостановлением в государственной регистрации договора аренды ФИО1 не согласна, считает указанное решение государственного регистратора о приостановлении незаконным и необоснованным. Основанием для вынесения оспариваемого решения о приостановлении явилось то обстоятельство, что в аренду сдается часть здания, которая отдельно на кадастровый учет не поставлена. Однако данная позиция ошибочна, так как противоречит части 5 ст. 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, в которой указано, что если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блоксекция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются. То есть отдельная постановка на кадастровый учет в данном случае не требуется, государственный регистратор должен был самостоятельно поставить часть здания на временный кадастровый учет и зарегистрировать соответствующее право.

Административный истец ФИО1 в суд не явилась, извещена надлежаще, причины неявки суду не сообщила.

Представитель административного истца ФИО2, действующий на основании письменного заявления, представленного в суд административным истцом, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Омской области ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования не признала, представила отзыв на заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица ПАО «Сбербанк России», надлежаще извещенный о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явился, о причине неявки суду не сообщил.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе административный истец ФИО1, в лице представителя ФИО2, просит решение суда отменить. В обоснование указала, что отдельная постановка на кадастровый учет части здания не требуется, государственный регистратор должен был самостоятельно поставить часть здания на временный кадастровый учет и зарегистрировать соответствующее право. Данная позиция подтверждается судебной практикой, определением ВС РФ от 16.01.2017 г. по делу № 306-КГ16-18329.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного ответчика Управления Росреестра по Омской области просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки, и не представивших доказательства уважительности этих причин.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного ответчика ФИО3, поддержавшую доводы письменных возражений, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником торгового комплекса, назначение: нежилое, площадь общая 817.6 кв. м., количество этажей – 3, в том числе подземных площадей – 1, расположенного по адресу: <...>, согласно свидетельства о государственной регистрации права от <...> (л. д. 5).

<...> между ИП ФИО4, действующим на основании нотариальной доверенности от имени ФИО1, и ПАО «Сбербанк России» заключен договор № <...> долгосрочной аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель ИП ФИО4 обязуется передать арендатору ПАО «Сбербанк России» за плату во временное владение и пользование часть первого этажа здания с кадастровым номером 55:20:032001:2403, наименование: торговый комплекс, назначение: нежилое, площадь общая 817.6 кв.м., количество этажей – 3, в том числе подземных площадей – 1, расположенного по адресу: Омская область, <...>, общей площадью 47 кв.м., а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим договором (л. д. 39-58)

Согласно пункту 1.3 договора план расположения объекта (заштриховано и выделено цветом) на этаже является неотъемлемым приложением № <...> к настоящему договору (л. д. 50).

<...> представитель ФИО1ФИО4, действующий на основании доверенности, обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации договора долгосрочной аренды части нежилого помещения, принадлежащего административному истцу на праве собственности по адресу: Омская область, <...> р.<...> (л. д. 7).

Уведомлением № <...> от <...> Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области приостановило государственную регистрацию договора аренды на основании п.п. 19, 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (л. д. 32-34).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходили из того, в представленных на государственную регистрацию документах не усматривается текстуальное описание предмета аренды, что делает невозможным отражение в государственном кадастре недвижимости сведений о переданной в пользование части недвижимой вещи.

Согласно части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 7 названного Закона Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости).

В силу части 1 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 51 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В статье 44 Федерального закона N 218-ФЗ указаны особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.

В силу пункта 5 статьи 44 Федерального закона N 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), в частности, блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от <...>, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Как следует из материалов дела, в обоснование приостановления государственной регистрации договора аренды Управление указывает на то, что согласно плана первого этажа здания с № <...>, наименование: торговый комплекс - часть здания заявленная к постановке на государственный учет не обособлена и /или не изолирована, что в силу п.п. 19, 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от <...> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для приостановления регистрационных действий.

Применительно к изложенному, суд правильно пришел к выводу о незаконности указанного в оспариваемом решении № <...> от <...> основания для приостановления, а именно, п.п. 19, 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Вместе с тем, отказывая ФИО1 в удовлетворении требований, суд пришел к выводу, что в нарушение положений ст. ст. 607, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни договором аренды, ни приложениями к нему сторонами не согласована текстуальное описание предмета аренды, что свидетельствует о невозможности отражения в государственном кадастре недвижимости сведений о переданной в пользование части недвижимой вещи.

Однако, при рассмотрении настоящего спора судом не учтены руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...>№ <...> «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» исходя из ст. 178, ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении. При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия. Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.

Таким образом, отказывая ФИО1 в удовлетворении требований о признании незаконным решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации, суд основывался на обстоятельствах, которые не были предметом рассмотрения Управления, изменив тем самым основания принятого решения.

Применительно к изложенному при рассмотрении настоящего спора не могут быть учтены выводы суда об отсутствии текстуального описания предмета аренды, поскольку графическое изображение совместно с положением п. 1.1 договора должным образом отражают переданную в аренду часть недвижимого имущества, при том, что обременения накладывается на весь объект.

При изложенных обстоятельствах решение суда, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, подлежит отмене с принятием нового решения по делу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании незаконным решение Управления Росреестра по Омской области, принятое в форме уведомления, о приостановлении осуществления государственной регистрации ограничения прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости № <...> от <...>

В целях восстановления нарушенных прав административного истца, судебная коллегия полагает необходимым возложить на административного ответчика обязанность возобновить государственную регистрацию прав по заявлению ФИО1

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ с Управления Росреестра по Омской области в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного искового заявления и апелляционной жалобы в размере 450 руб.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда г. Омска от <...> отменить, принять по делу новое решение.

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Омской области о приостановлении осуществления государственной регистрации ограничения прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости № № <...> от <...>

Обязать Управление Росреестра по Омской области возобновить государственную регистрации права по заявлению ФИО1.

Взыскать с Управления Росреестра по Омской области в пользу ФИО1 государственную пошлину в сумме 450 рублей.

Председательствующий

Судьи